ผู้จัดการสุดสัปดาห์ - จุดกระแสวิพากษ์วิจารณ์กระหึ่มอีกครั้งสำหรับมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่เคาะผ่านร่างกฎกระทรวงเรื่องให้สิทธิคนต่างชาติ 4 กลุ่ม ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท อย่างน้อย 3 ปี งานนี้รัฐบาลหวังดึงเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จะได้ไม่คุ้มเสียหรือไม่ และใครกันแน่ที่ได้ประโยชน์ “ร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ….” เสนอโดยกระทรวงมหาดไทย และครม.อนุมัติในหลักการเมื่อวันที่ 25 ต.ค. 2565 ที่ผ่านมานั้น เป็นการแก้ไขปรับปรุงกฎกระทรวงการซื้อที่ดินของต่างด้าวที่ออกมาตั้งแต่ปี 2545 หรือ 20 ปีมาแล้ว
สาระสำคัญที่แตกต่างออกไปอยู่ตรงที่การกำหนดกลุ่มผู้ซื้อ ร่างกฎกระทรวงฯ ใหม่ระบุศักยภาพที่จำกัดไว้ 4 กลุ่ม จากเดิมที่ไม่ได้กำหนด และปรับปรุงประเภทการลงทุนของกองทุนต่างๆ โดยต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี จากเดิม 5 ปี
จากถ้อยแถลงของ นายอนุชา บูรพชัยศรี รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรี ฝ่ายการเมือง ปฏิบัติหน้าที่ โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวถึงสาระสำคัญของร่างกฎกระทรวงฯ ซึ่งจะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบิกษา มีการกำหนดกลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ที่สามารถได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ (1) กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ (4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
สำหรับจำนวนเนื้อที่ที่ได้รับสิทธิไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง โดยมีจำนวนเงินลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี เช่น การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน (เพิ่มขึ้นใหม่จากกฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2545)
หากถอนการลงทุนในธุรกิจหรือกิจการก่อนครบกำหนดเวลาการดำรงทุน ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ถอนการลงทุน โดยขั้นตอน เงื่อนไข และวิธีการขอ ให้ยื่นคำขอและเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องไปยังอธิบดีกรมที่ดินเพื่อพิจารณาเสนอรัฐมนตรีต่อไป
โฆษกรัฐบาล ย้ำว่า ร่างกฎกระทรวงดังกล่าว มีเจตนารมณ์เพื่อสนับสนุนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย เพื่อกระตุ้นภาคเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างรุนแรงอันเนื่องมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 และสภาวะเศรษฐกิจโลก หลังจากนี้ กระทรวงมหาดไทย จะส่งร่างฯให้สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา โดยรับความเห็นของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปประกอบการพิจารณาด้วย
ร่างกฎกระทรวงดังกล่าว จะมีปัญหาว่าเป็นการ “ขายชาติ” หรือไม่ และเอื้อประโยชน์ให้กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ใช่หรือไม่ นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ให้สัมภาษณ์ผ่านสื่อว่า เป็นหลักการเดิมที่มีมาก่อนแล้ว และหลายเรื่องมีประกาศออกมาก่อนหน้านี้ เช่น การลงทุนส่งเสริมบีโอไอ และการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยมาตรการ Long-Term Resident Visa (LTR Visa) ออกมาเมื่อวันที่ 1 ก.ย. 2565 ที่อนุญาตให้ต่างชาติใน 14 กลุ่มประเทศอาศัยในประเทศไทยได้ 10 ปี
นายอิสระ ยังมองว่า การกำหนดวงเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท จะดึงดูดกลุ่มที่ได้ประโยชน์คือกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงเท่านั้น มาตรการยังไม่ได้พูดถึงกลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ ซึ่งเป็นวัยทำงานที่ต้องการหางานทำในประเทศไทย
นอกจากนี้ ร่างกฎกระทรวงเดิมไม่ได้กำหนดขอบเขตพื้นที่ที่ดินที่ซื้อได้ แต่ร่างกฎกระทรวงใหม่มี เพราะไม่ต้องการให้รุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรม ซึ่งกลุ่มอสังหาฯ เห็นควรกำหนดให้ซื้อได้ในเขตที่มีการจัดสรรถูกกฎหมาย ส่วนจะทำให้ราคาอสังหาฯ แพงขึ้นหรือไม่ ไม่น่าจะมีผลเพราะออกมาเพื่อเจาะกลุ่มต่างชาติเพียงกลุ่มเดียว ซึ่งขณะนี้ชาวต่างชาติก็ซื้ออาคารชุดได้อยู่แล้ว 49% และไม่จำกัดราคา ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกมาตั้งแต่ปี 2545 เหมือนกัน
ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ อยากเห็นการจำกัดราคาซื้อขั้นต่ำของต่างชาติมากกว่า โดยให้ซื้อเฉพาะอสังหาฯ ที่ราคาสูงเท่านั้น เช่น ต้องมีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงจะสามารถซื้อได้ เพื่อไม่ให้กระทบความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย
พร้อมกับชี้แนะว่าสิ่งที่รัฐบาลต้องทบทวนคือ ที่ผ่านมามาตรการให้ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อที่ดินไม่ค่อยได้ผลนัก ควรประชาสัมพันธ์ให้ชาวต่างชาติใช้ช่องทางนี้ดีกว่าช่องทางที่ไม่ถูกต้อง เช่น การตั้งบริษัทในประเทศไทยแล้วมาซื้อที่อยู่อาศัย การซื้อขายผ่านสามีหรือภรรยาคนไทย หรือการหลบเลี่ยงด้วยวิธีการต่างๆ
อย่างไรก็ดี ทันทีที่ ครม.อนุมัติร่างกฎกระทรวงดังกล่าว ราคาหุ้นในกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ก็เด้งขานรับ เป็นการตักตวงผลประโยชน์เฉพาะหน้ากันไปเป็นที่เรียบร้อย โดย บล.เอเซีย พลัส มองหุ้นที่ได้รับประโยชน์คงหนีไม่พ้นหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ทำโครงการบ้านในแนวราบขนาดใหญ่ราคาแพง โดยหุ้นที่ได้รับประโยชน์ได้แก่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC), บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (QH)
ด้าน นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI มองว่า มาตรการจะเป็นปัจจัยบวกต่อการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะมีชาวต่างชาติที่มีรายได้สูง หรือเป็นกลุ่มนักธุรกิจเข้ามาซื้อที่ดินและบ้าน 1 ไร่ เชื่อว่าจะช่วยผลักดันยอดขายจากต่างชาติเพิ่มขึ้น คาดว่าปีหน้าสัดส่วนยอดขายต่างชาติมีโอกาสจะเพิ่มขึ้นเป็น 10% จากปัจจุบันที่ประมาณ 5% ขณะที่ช่วงปีก่อนเกิดโรคโควิด-19 มีสัดส่วนอยู่ที่ 10-15%
กระนั้นก็ดี ไม่มากก็น้อยก็ต้องถือว่ากลุ่มอสังหาฯ คือกลุ่มทุนที่ได้รับประโยชน์จากการเคาะผ่านร่างกฎกระทรวงฯ ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และเสริมในส่วนของมาตการถือครองวีซ่าระยะยาวที่ออกมาก่อนหน้านี้ โดยให้สิทธิพิเศษแก่นักลงทุนต่างมีศักยภาพสูง 4 กลุ่มเช่นเดียวกัน โดยมาตรการดังกล่าวรัฐบาลตั้งเป้า 5 ปี (2565-2569) คาดว่าจะมีต่างชาติเข้ามา 1 ล้านคน เพิ่มการใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท มีการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท และสร้างรายได้จากการเก็บภาษี 2.7 แสนล้านบาท
มาตรการดังกล่าว สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เปิดรับตั้งแต่ 1 ก.ย. ที่ผ่านมา ล่าสุด นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน ระบุว่า มีต่างชาติสมัครแล้ว 700 คน เป็นชาวอเมริกาและยุโรป 60% ชาวเอเชีย 40% ส่วนใหญ่เป็นวัยเกษียณ มีฐานะดี และทักษะฝีมือสูง
เป็นความฝันหวานถึงประโยชน์ที่จะได้กระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นยอดขายในภาคธุรกิจอสังริมทรัพย์ แต่ในอีกด้านก็มีคำถามที่ดังอื้ออึงเช่นเคยว่าใช่การ “ขายชาติ” หรือไม่
คนที่งัดมาเป็นประเด็นทางการเมือง ก็คือ นายวัชระ เพชรทอง อดีตส.ส.พรรคประชาธิปัตย์ พร้อมกับยื่นหนังสือถึงพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ขอให้ทบทวนมติ ครม. ดังกล่าว เนื่องจากคนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนโดยไม่ต้องเสียภาษี มีกำลังหรือศักยภาพเหนือกว่าประชาชนคนไทยเป็นจำนวนมาก มีความเสี่ยงหรือผลกระทบที่อาจทำให้คนไทยเสียสิทธิการครอบครองที่ดิน และต้องซื้อที่ดินในราคาที่สูงขึ้นหากมีการจำหน่ายที่ดินจากต่างด้าวเมื่อครอบครองครบกำหนดแล้ว
นายวัชระ ยังเรียกร้องรัฐบาลอธิบายหรือประชาสัมพันธ์ข้อมูลข่าวสารให้ประชาชนทราบข้อดีและข้อเสียจากนโยบายนี้อย่างชัดเจน “... ประเทศไทยจะไม่เสียดินแดนหรือเสียที่ดินไปจำนวนมากมหาศาลหรือ แล้วลูกหลานไทยในอนาคตจะอยู่กันอย่างไร จะเหลือที่ดินให้ยืนกันหรือไม่ จึงต้องท้วงติงมติครม.ดังกล่าว โดยขอให้มีการทำประชาพิจารณ์ตามรัฐธรรมนูญเพราะเป็นเรื่องส่งผลกระทบต่อชุมชนและคนไทยทั้งประเทศ.... อย่าให้ใครมาด่าว่าขายชาติขายแผ่นดินไทย ....”
แน่นอนว่า ข้อทักท้วงของนายวัชระดูจะไม่ได้รับเสียงตอบรับจากสังคมเท่าใดนัก
แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ต้องยอมรับเช่นกันว่า ที่ผ่านมาการให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดินหรืออาคารชุดนับเป็นปัจจัยที่กระตุ้นให้ราคาอสังหาริมทรัพย์แพงขึ้นไม่มากก็น้อย ซึ่งกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทย ดังเช่น ราคาคอนโดมิเนียมที่แพงขึ้นหลังจากให้สิทธิ์ต่างชาติเข้าซื้อได้ในสัดส่วน 49%
การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการดึงนักลงทุนต่างชาติกระเป๋าหนักเข้าซื้ออสังหาฯ จึงวนลูปกลับไปที่คำถามเดิมๆ ว่า “ได้คุ้มเสีย” หรือไม่ อย่างไร.