ผู้จัดการสุดสัปดาห์ - ปัญหาซื้อ “บ้าน-คอนโดมีเนียม” ราคาหลักล้านแต่ได้ของแถมไม่พึงประสงค์ อาทิ ผนังร้าว ท่อน้ำรั่ว ปูนร่อน พื้นบวม ฯลฯ ถือเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคต้องเผชิญซ้ำซากมาอย่างต่อเนื่อง แม้กระทั่ง ในปี 2562 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวลดลง 10 เปอร์เซ็นต์ แต่ปัญหาก็ยังคงดำรงอยู่ไม่แตกต่างจากที่ผ่านมา
ที่สำคัญคือ เป็นปัญหาที่ครองแชมป์เรื่องร้องเรียนมากที่สุดเป็นอันดับ 1 ของสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) อีกด้วย
ทั้งนี้ การร้องเรียนปัญหาบ้านจัดสรร-คอนโดมีเนียมไร้มาตรฐาน เป็นข่าวครึกโครมบ่อยครั้ง เกิดการฟ้องร้องระหว่างลูกบ้านและโครงการฯ อย่างต่อเนื่อง ดังเช่นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นไม่นานมานี้ กรณีผู้อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียม ย่านสุทธิสาร ร้องเรียนว่า คอนโดมีเนียมที่ควักกระเป๋าจ่ายในสนนราคา 2.2 ล้านบาท มีปัญหาสารพัดสารพัน เช่น พบรอยร้าว วัสดุไม่ได้มาตรฐาน ระบบป้องกันความปลอดภัยไม่ทำงาน เป็นต้น
ข้อมูลจาก สคบ. ระบุว่า ปี 2561 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการร้องเรียนมากที่สุด จำนวน 2,384 เรื่อง ประเภทย่อยที่มีการร้องทุกข์เข้ามามากที่สุด คือ คอนโดมีเนียม 1,141 เรื่อง รองลงมาคือ บ้านจัดสรร 571 เรื่อง โดยเรื่องที่ร้องเรียนมากที่สุด คือ ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา การชำรุดหลังปลูกสร้าง ไม่ดำเนินการตามที่โฆษณา สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อ ไม่คืนค่ามัดจำและค่าจอง เป็นต้น
ที่น่าสนใจคือสถิติการร้องเรียนปัญหาเรื่องธุรกิจอสังหาฯ เทียบเคียงปีก่อนๆ พบว่าเพิ่มขึ้นทุกปี อาทิ ปี 2557 จำนวน 1,716 เรื่อง, ปี 2558 จำนวน 2,044 เรื่อง, ปี 2559 จำนวน 2,301 เรื่อง, ปี 2560 จำนวน 2,316 เรื่อง และปี 2561 จำนวน 2,384 เรื่อง
โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกร้องเรียนมากที่สุด 3 บริษัท คือ 1.บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำนวน 52 เรื่อง 2.บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 46 เรื่อง และ 3.บริษัท แสนสิริ จำนวน 46 เรื่อง
สำหรับกรณีปัญหาคอนโดฯ ย่านสุทธิสาร น.ส.นฤมล เมฆบริสุทธิ์ หัวหน้าศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ให้สัมภาษณ์ว่าหากพิจารณาข้อเท็จจริงเกิดปัญหาหลายอย่างไม่เป็นไปตามสัญญา ทว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว มีเพียงไม่กี่ห้องที่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ โดยกลุ่มที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วได้รับหนังสือรับรองว่าจะไปแก้ไขข้อบกพร่องมาให้ แต่ปัจจุบันกลับไม่ได้รับแก้ไขใดๆ
ทั้งนี้ หากโครงการฯ ไม่แก้ปัญหาแสดงว่าโครงการฯ ผิดสัญญา คือส่งมอบห้องไม่สามารถจะเข้าใช้ประโยชน์ได้ ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในกรณีที่ได้รับความเสียหาย คือบริษัทไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือข้อตกลง แต่ส่วนที่โอนไปแล้วค่อนข้างเสียเปรียบ อย่างไรก็ตาม มีการประสานไปยังวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยฯ (วสท.) เข้าตรวจสอบแล้วจะมีการนัดบริษัทฯ เจรจาต่อไป
อย่างไรก็ดี สำหรับข้อควรรู้เกี่ยวกับสัญญาการซื้ออาคารชุดต่างๆ นั้น โดยปกติจะมีคณะกรรมการว่าด้วยสัญญากำหนดไว้ อย่างเช่น กรณีซื้อบ้าน ซื้ออาคารชุดแล้วผู้ประกอบการไม่สามารถจะส่งมอบห้องได้ตามที่ตกลงในสัญญาได้ ผู้บริโภคมีสิทธิ 2 เรื่อง ดังนี้
1. บอกเลิกสัญญา ขอเงินทั้งหมดคืนได้ กรณีที่ยังไม่โอน
2. ใช้สิทธิในการคิดค่าปรับร้อยละ 0.01 ไม่เกิน 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อบ้านหรือซื้อห้อง
นายพิฆเนศ ต๊ะปวง รองเลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เผยปัญหาร้องเรียนในภาคธุรกิจอสังหาฯ ส่วนใหญ่เป็นการร้องเรียนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ และเป็นเรื่องเกี่ยวกับเมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้ว แต่เมื่อถึงกำหนดโอน ไม่สามารถส่งมอบได้ ส่วนกรณีบ้านพัง ทรุด รั่ว ร้าว ซึม เป็นเรื่องรองลงมา
ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาฯ ยังเกิดปัญหาในลักษณะการหลอกลวงให้ข้อมูลที่คลุมเครือไม่ครบถ้วน เช่น นำเสนอสินค้าประเภทคอนโดฯ ว่าผ่านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่พอครบกำหนดจะโอนกรรมสิทธิ์ กลับดำเนินการไม่ได้ ซึ่งถือว่าผิดสัญญา
“...อย่ายอมโอนหากพบว่าคอนโดฯ มีความชำรุดบกพร่อง แล้วตอนนี้เรามีความรู้เรื่องการซื้ออาคารชุดมากมายก็อยากให้ศึกษากันก่อน แล้วก็ควรจะซื้อคอนโดฯ ที่ผ่าน EIA (วิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม) แล้ว เพราะปัจจุบันเราพบว่า EIA มันไม่ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนใหญ่ตอนนี้ใน กทม. มีความสุ่มเสี่ยงในการที่คอนโดฯ จะไม่สามารถสร้างได้
“... สุดท้ายแล้ว ชุมชนชาวบ้านบริเวณนั้น เขาจะออกมาเรียกร้องเรื่องโครงการที่เขาได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างอาคารสูงต่างๆ เหล่านั้น ดำเนินการยังไงก็ได้เพื่อไม่ให้มี EIA ผ่าน เพราะว่าเขาถือว่าเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรง แล้วปัญหาเหล่านี้ก็จะเกิดกับผู้ที่ซื้อคอนโดฯ เป็นหลัก เพราะจะสูญเสียเงินตรงนี้ไป” น.ส.นฤมล เมฆบริสุทธิ์ หัวหน้าศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค กล่าวย้ำเตือน
สำหรับกระบวนการทำงานของ สคบ. หลังจากผู้เสียหายยื่นเรื่องร้องเรียน สคบ. จะเข้ามาดำเนินการไกล่เกลี่ยและดำเนินคดีตามกระบวนการ
“การแก้ไขโดยการไกล่เกลี่ย ที่ผ่านมาพบว่าประสบความสำเร็จในสัดส่วน 50 : 50 ส่วนอีกครึ่งหนึ่งก็เข้าสู่กระบวนการของคดี เพราะผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่ค่อยมีความรู้ด้านกฎหมาย ทำให้เสียเปรียบบริษัทที่พัฒนาโครงการ ” นายพิฆเนศ ต๊ะปวง รองเลขาฯ สคบ. กล่าว
ขณะเดียวกัน ภาครัฐเดินเครื่องยุทธศาสตร์แก้ปัญหาเชิงป้องกัน การแก้แก้ไขปัญหาในธุรกิจอสังหาฯ กำหนดยุทธศาสตร์ 2 ประเด็นหลัก
1. พัฒนากฎหมายบางฉบับ เช่น พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค แก้กฎกระทรวง ด้านการโฆษณา ไม่ว่าจะเป็นอาคารชุด บ้านจัดสรร แก้กฎกระทรวงให้สอดคล้องสถานการณ์ในปัจจุบัน การให้ลูกค้าต้องไม่คลุมเครือ
2. พ.ร.บ.อาคารชุด ต้องมีมาตรการกำหนดโทษเพิ่มขึ้น เช่น เรื่องของมาตรฐานสัญญา ที่ปัจจุบันมีโทษที่ต่ำเกินไป หากจำไม่ผิดโทษปรับนั้นเพียงแค่ 3,000 บาท เท่านั้น
สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) มีมติในการประชุมเมื่อวันที่ 17 มกราคม 2562 เห็นชอบ “ร่างพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (ฉบับที่ ..) พ.ศ. ….” ซึ่งเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (เอสโครว์แอ็กเคาท์) ที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน เพื่อแก้ไขปัญหาอุปสรรคและข้อบกพร่องที่เป็นข้อจำกัดของการทำธุรกรรมการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow) ภายใต้พระราชบัญญัติฯ
นอกจากนี้ ยังมีกฎหมายว่าด้วยความรับผิดจากสินค้าที่ชำรุดบกพร่อง อยู่ระหว่างการพิจารณา กฎหมาย ซึ่งผ่าน คณะรัฐมนตรี (ครม.) อยู่ในขั้นกฤษฎีกา
ตามที่กล่าวในข้างต้นว่า ปัญหาธุรกิจอสังหาฯ ถือเป็นอันดับ1 ที่มีการร้องเรียนผ่าน สคบ. สร้างความเดือนร้อนแก่ประชาชนเป็นข่าวครึกโครมอย่างต่อเนื่อง คงต้องติดตามอย่างใกล้ชิดว่า การยกเครื่องกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภค จะพิทักษ์สิทธิ์ประชาชนได้มากน้อยเพียงใด...
