"ฝั่งขวาเจ้าพระยา"
"โชกุน"
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) อนุญาตให้ระยะเวลาการเช่าที่ดินได้สูงสุด 30 ปี
และต่ออายุได้อีก 30 ปี แต่ในทางปฏิบัติ การต่ออายุใหม่มักมีปัญหาเกิดขึ้น
เนื่องจากการต่ออายุใหม่ไม่สามารถขึ้นทะเบียนได้ล่วงหน้า คู่กรณีจะต้องรอจนกว่าการเช่าที่ 30 ปีแรกครบ
กำหนดก่อนแล้ว จึงจะสามารถขึ้นทะเบียนรอบสองได้ ซึ่งทำให้การต่ออายุใหม่ขาดความแน่นอน
การจำกัดระยะเวลาการเช่าไว้ที่ 30 ปีก่อให้เกิดสถานการณ์ที่นักลงทุนต่างชาติพยายามหาช่องทางทุก ๆ
ทางในกฎระเบียบเพื่อเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศไทย ทำให้การใช้นอมินีกลายเป็นวัฒนธรรมใน
ประเทศไทย
นับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2542 ได้มีกฎหมายฉบับที่สอง ออกมาช่วยกำกับดูแลที่ดินที่มีสัญญาเช่าระยะยาวซึ่งมีชื่ออย่างเป็น ทางการว่า “พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกร รมและอุตสาหกรรม” หรือเรียกสั้นๆ ว่า “พระราชบัญญัติการเช่า”
พระราชบัญญัตินี้ อนุญาตให้การเช่าที่ดินได้ถึง 50 ปี และต่อใหม่ได้อีก 50 ปีด้วยการขึ้นทะเบียน แต่ในทางปฏิบัติ ก็ใช้ ไม่ได้จริงเช่นกัน การจะให้ขึ้นทะเบียนการเช่าที่ดินภายใต้พระราช บัญญัตินี้ไม่ใช่เรื่องง่าย นอกจากมีข้อจำกัดมากกระบวนการจด ทะเบียนก็ยุ่งยากด้วย
รัฐบาล คสช. ได้ดำเนินการขยายเวลาการเช่าจาก 50 ปี เป็น 99 ปีภายใต้พระราชบัญญัติการเช่า แต่การเปลี่ยนแปลงนี้จำกัดเฉพาะที่ดินที่รัฐบาลเป็นเจ้าของ โดยเป้าหมาย คือที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่มักกะสัน ซึ่งจะโอนให้กับกรมธนารักษ์เพื่อลดหนี้บางส่วน หากสามารถปล่อยเช่าได้ 99 ปี มูลค่าของที่ดินย่อมจะสูงขึ้น และมีผลต่อจำนวนหนี้ที่จะลดลงด้วยเช่นกัน
อีกพื้นที่หนึ่งคือ เขตเศรษฐกิจพิเศษ ในจังหวัดตามแนวชายแดน ซึ่งที่ดินส่วนใหญ่รัฐบาลเป็นเจ้าของ และเชื่อได้เลยว่าการเสนอนักลงทุนด้วยสัญญาเช่าที่ 99 ปีจะเพิ่มความน่าสนใจให้เกิดการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษมากกว่าสัญญาเช่าแบบ 30 ปี
การอนุญาตให้มีสัญญาเช่า 99 ปีภายใต้พระราชบัญญัติการเช่าจะช่วยให้รัฐบาลสามารถบรรลุเป้าหมายต่าง ๆ ที่ได้ระบุไว้ข้างต้น แต่กระนั้น ด้วยลักษณะของพระราชบัญญัติที่บริหารจัดการได้ยาก ทำให้ไม่เหมาะสมสำหรับการปรับใช้ทั่วไป
ดังนั้น แม้ว่าพระราชบัญญัติการเช่าจะอนุญาตให้เช่าได้ 99 ปี สำหรับทั้งที่ดินของรัฐและเอกชนก็ตาม - และถึงแม้ว่าพระราชบัญญัติจะครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัย (ซึ่งขณะนี้ยังไม่ครอบคลุม) ผลกระทบต่อตลาด โดยรวมอาจจะมีเพียงเล็กน้อย
ด้วยเหตุนี้ ภาคเอกชนทั้งไทยและต่างประเทศ จึงพยายามผลักดันให้เกิดการแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แทน โดยให้ขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปีเป็น 99 ปี อันจะเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ซึ่งจะทำให้ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้พระราชบัญญัติการเช่าอีกต่อไป
การแก้ไข ป.พ.พ. ให้อนุญาตสัญญาเช่า 99 ปี จะเป็นการเปิดเสรีที่สำคัญทางเศรษฐกิจ และเช่นเดียวกับการเปลี่ยนแปลงใหญ่อื่นๆ ย่อมต้องมีข้อโต้แย้งทั้งจากฝ่ายสนับสนุนและฝ่ายคัดค้าน
เรื่องสำคัญเรื่องหนึ่งที่มีการถกเถียงกันคือ คนไทยส่วนใหญ่ยังไม่มีความพร้อมในการรับมือความ เปลี่ยนแปลง และมีความกังวลว่านักลงทุนต่างชาติจะเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์จากคนไทยที่เป็นเจ้าของที่ดินบางครั้งก็เรียกกันแบบดูน่ากลัวว่า “ขายชาติ”
ความกลัวที่ว่านักลงทุนต่างชาติที่มีสภาพคล่องสูงจะคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินส่วนใหญ่ของประเทศส่งผลให้คนไทยไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดิน โดยเฉพาะผลกระทบต่อเกษตรกรที่จะไม่มีโอกาสหลุดพ้นจากวงจรความยากจน
นอกจากนี้ นักลงทุนชาวไทยเองก็อาจจะประสบกับปัญหาในการแข่งขันกับนัก ลงทุนต่างชาติที่มีเงินทุนมากกว่า
สำหรับเหตุผลของฝ่ายสนับสนุนคือ เรื่องนี้ เป็นเรื่องการเช่าที่ดินเท่านั้น กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของคนไทย โดยที่ผู้เช่า (ซึ่งอาจจะเป็นคนไทยหรือคนต่างชาติ) จะได้ เพียงผลประโยชน์ในระยะเวลาการเช่าเท่านั้น
ธุรกิจไทยขนาดใหญ่หลายแห่งเป็นเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ของประเทศไทยอยู่แล้ว ในขณะที่คนยากจน ไม่มีที่ดินทำกิน การแก้กฎหมายขยายสัญญาเช่าที่ดินเป็น 99 ปี ไม่ได้ทำให้สถานการณ์ของพวกเขาดีขึ้นหรือแย่ลง และ แม้ว่าที่ดินจะถือครองโดยคนต่างชาติ แต่ในที่สุดพวกเขาก็ต้องกลับประเทศของตัวเองและไม่สามารถเอาที่ดินกลับไปได้
การดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมัก จะถูก หยิบ ยกขึ้นมาเป็น เหตผุลสำคัญ สำหรับการขยายระยะเวลาสัญญาเช่า ทั้งนี้ นักลงทุนชาวต่างชาติเห็นว่า สัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีโดยไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของ ให้ผลตอบแทนที่ไม่น่าดึงดูดใจเมื่อเทียบกับความเสี่ยง ดังนั้น นักลงทุนเหล่านั้นจึงหันไปลงทุนในประเทศที่ให้ สัญญาเช่าที่มีระยะยาวกว่า
ผลที่ตามมาคือนักลงทุนสถาบันไหลไปที่ประเทศสิงคโปร์และประเทศมาเลเซียซึ่งอนุญาตให้มีสัญญาเช่า99 ปี และแม้แต่ประเทศเวียดนามก็มีสัญญาเช่าถึง 70 ปี
ประเทศไทยจะยังคงไม่สามารถขยายตัวได้เต็มที่ หรือขยายตัวแบบผันผวน ถ้ายังไม่สามารถดึงดูด แหล่งเงินทุนนี้
หากประเทศไทยต้องการแข่งขันเพื่อให้ได้เงินลงทุนจากกองทุนทั่วโลก ก็ควรจะให้เงื่อนไข สิทธิประโยชน์ กับนักลงทุน ที่แข่งขันได้กับคู่แข่งขันหลักทางทิศใต้ของประเทศไทย โดยประเดิมด้วยสัญญาเช่า 99 ปี
( เรียบเรียงจากบทความเรื่อง สัญญาเช่าที่ดิน 99 ปี เป็นประโยชน์กับประเทศไทยหรือไม่ เผยแพร่ในเว็บไซต์ www.coliiers.com เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2559 สำหรับ Colliers เป็นบริการ ตัวแทน นายหน้า ที่ปรึกษา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก )