สงครามแลนด์มาร์ค “เดอะมอลล์-เซ็นทรัล” ชิงทำเลใหม่

ASTV ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -แม้ “ศุภลักษณ์ อัมพุช” หมายมั่นปลุกปั้นโครงการยักษ์ “The Em District” ผนึก 3 ศูนย์การค้าระดับเวิลด์คลาส คือ ดิ เอ็มโพเรียม, ดิ เอ็มควอเทียร์ และ ดิ เอ็มสเฟียร์ เพื่อสร้างย่านการค้าในทำเลที่ดีที่สุดใจกลางสุขุมวิท โดยวางเป็นหมุดที่ 2 ในฐานะ “Midtown” ของกรุงเทพฯ ต่อเนื่องจากหมุดตัวแรก “สยามพารากอน” ย่านสยามสแควร์ ในฐานะ “Downtown” แต่การก้าวรุกบุกย่านบางนา หรือ “Uptown” ชายขอบเมืองหลวง ทำเลใหม่ที่กำลังสร้างความน่าตื่นเต้นในวงการ สะท้อนให้เห็นถึงสงครามสร้างแลนด์มาร์คบนทำเลทองแห่งใหม่ๆ ของเหล่ายักษ์ค้าปลีก

ไม่ว่าจะเป็นเดอะมอลล์กรุ๊ป กลุ่มเซ็นทรัล หรือแม้กระทั่ง “สยามพิวรรธน์” ที่จับมือกับเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) เปิดตัวอาณาจักร “ไอคอนสยาม” ริมฝั่งเจ้าพระยาอย่างน่าตื่นเต้น

ต้องถือว่าเดอะมอลล์กรุ๊ปประกาศตัวแบบเต็มสูบ หลังซุ่มเงียบปล่อยให้คู่แข่งปูพรมสาขารอบด้าน โดยศุภลักษณ์ อัมพุช รองประธานกรรมการ บริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด และประธานกรรมการ บริษัท ดิ เอ็มโพเรียม กรุ๊ป จำกัด ใช้จังหวะปี 2557 เร่งเครื่องแผนลงทุนครั้งใหญ่รวดเดียว 6 โครงการ เงินลงทุนเต็มหน้าตักมากกว่า 50,000 ล้านบาท ตามยุทธศาสตร์ผลักดันรายได้ทะลุ 100,000 ล้านบาทภายใน 5 ปี

เริ่มจาก “เดอะ ดิสทริค เอ็ม (TheDistrict Em)” ภายใต้แนวคิดการสร้าง District หรือย่านการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ และแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ โดยเน้นเอกลักษณ์และจุดขายของ 3 โครงการ คือ ดิ เอ็มโพเรียม (The Emporium) ดิ เอ็มควอเทียร์ (The EmQuartier) และ ดิ เอ็มสเฟียร์ (The Emsphere) เนื้อที่รวม 50 ไร่ พื้นที่ทั้งหมด 650,000 ตารางเมตร งบลงทุนไม่รวมมูลค่าที่ดินกว่า 20,000 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน ศุภลักษณ์ดึง 6 พันธมิตรหลักเข้ามาสร้างองค์ประกอบเสริมความแข็งแกร่งและสร้างความสมบูรณ์ภายใต้โมเดล “The District” ประกอบด้วย บริษัท ภิรัชบุรี จำกัด ผุดโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ สำนักงานให้เช่าเกรดเอ ความสูง 49 ชั้น พื้นที่รวม 70,000 ตารางเมตร, บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด ของกลุ่มตระกูลลิปตพัลลภ เปิดตัวคอนโดมิเนียม Park 24 เนื้อที่ 12 ไร่

กลุ่มทีซีซีแลนด์ พัฒนาโรงแรมในย่านสุขุมวิท 24 และ 26 จำนวน 3 แห่ง เงินลงทุนประมาณ 7,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโรงแรมก่อสร้างใหม่ 2 แห่ง คือ Hilton Sukhumvit Bangkok ขนาด 305 ห้อง และ DoubleTree by Hilton Sukhumvit Bangkok เป็นบูทีคโฮเต็ลขนาด 177 ห้อง

อีกแห่งเป็นการปรับปรุงโรงแรมอิมพีเรียลควีนส์ปาร์คครั้งใหญ่ ภายใต้มาตรฐานเชน “แมริออท อินเตอร์เนชั่นแนล” โดยถือเป็นโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ จำนวนห้องพัก 1,260 ห้อง คาดว่าปรับปรุงเสร็จปลายปี 2558 และเปลี่ยนชื่อเป็น Bangkok Marriott Hotel Queen’s Park เพื่อขยายฐานลูกค้าสู่กลุ่มประชุมสัมมนา ทั้งด้านธุรกิจและท่องเที่ยว

ส่วนพันธมิตรอีก 3 ราย เป็นกลุ่มเอ็นเตอร์เทนเมนต์ ได้แก่ พันธมิตรเก่าแก่อย่าง “เอสเอฟซีนีม่า ซิตี้” ซึ่งเร่งปรับปรุงโรงภาพยนตร์ SFX Cinema โฉมใหม่

กลุ่มเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ๊ป เปิดตัวโรงภาพยนตร์คอนเซ็ปต์ใหม่ “ควอเทียร์ ซีเนอาร์ท” เน้นกลุ่มคนรุ่นใหม่สไตล์ฮิป จำนวน 8 โรง และสุดท้ายเจรจาดึง “Virgin Active Health Clubs” เข้ามาเปิดแฟล็กชิปคลับ ระดับพรีเมียม ขนาด 4,000 ตารางเมตร

ศุภลักษณ์ยืนยันว่า ไม่มีการเลื่อนการเปิดโครงการอย่างแน่นอน และงานก่อสร้างล่าสุด โครงการดิ เอ็ม ควอเทียร์ คืบหน้าแล้วเกือบ 80% ทยอยส่งมอบพื้นที่ให้ร้านค้าเข้ามาตกแต่งเมื่อปลายเดือนสิงหาคมเป็นไปตามกำหนดเวลาเปิดให้บริการภายในปลายปีนี้ ขณะที่ ดิ เอ็มสเฟียร์ จะเริ่มก่อสร้างต่อเนื่องทันที คาดว่าแล้วเสร็จครบทั้งย่านในปี 2560 และเดอะมอลล์จะไม่หยุดเพียงเท่านี้ ในอนาคตมีแผนขยายโครงการอย่างต่อเนื่องแน่นอน

“เมื่อ ดิสทริค เอ็ม แล้วเสร็จทั้งหมดจะเกิดย่านการค้าแห่งใหม่ เพิ่มจากสยามสแควร์ เทียบได้กับย่านการค้าเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลกที่มีหลายแห่ง เช่น ญี่ปุ่นที่มีทั้งย่านกินซ่า ย่านชินจูกุ และโอโมเตซานโด หรือ Fifth Avenue และย่าน Time Square ในนิวยอร์ก รวมถึงย่าน West End และ Soho ในลอนดอนประเทศอังกฤษ ที่มีพลวัตดำเนินควบคู่กัน...”

สำหรับบิ๊กโปรเจ็กต์ที่เหลือถือเป็นการขยายฐานสู่ทำเลใหม่ๆ โดย 2 โครงการแรกเป็นการลงทุนรองรับการร่วมกับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในปี 2558 เป้าหมายการเป็นศูนย์กลางการชอปปิ้งและท่องเที่ยวที่สาคัญในเอเชีย การขยายตลาดนักท่องเที่ยวที่จะเพิ่มขึ้นจาก 25 ล้านคน เป็น 40 ล้านคนในอีก 5 ปี ข้างหน้า ซึ่งหัวเมืองหลักที่เป็นจุดหมายปลายทางที่สำคัญของนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวต่างชาติเหล่านี้ คือ กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา หัวหิน เชียงใหม่

ศุภลักษณ์คิดค้นคอนเซ็ปต์การลงทุนที่เรียกว่า “บลู คอลเล็คชั่น” บุกทำเลแรกที่หัวหิน จับมือกับกลุ่มพราว เรียลเอสเตส เปิดโครงการบลูพอร์ต หัวหิน รีสอร์ต มอลล์ เนื้อที่ 25 ไร่ พื้นที่โครงการ 250,000 ตารางเมตร เงินลงทุนกว่า 5,000 ล้านบาท และโครงการ “บลูเพิร์ล” ภายใต้คอนเซ็ปต์ “The Grand Majestic Palace” มีทั้งศูนย์การค้า ศูนย์รวมความบันเทิง คอนเวนชั่น เอ็กซิบิชั่น เซ็นเตอร์ รีสอร์ตโฮเต็ล และเวิลด์คลาส ธีม ปาร์ค เนื้อที่รวม 150 ไร่ พื้นที่โครงการกว่า 650,000 ตารางเมตร

สุดท้าย ได้แก่ โครงการแบงค็อกมอลล์ (Bangkok Mall) ตามแผนสร้างย่านในเขตอัพทาวน์ ณ จุดตัดถนนบางนา-ตราดกับสุขุมวิท เชื่อมต่อรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีอุดมสุขและบางนา เนื้อที่กว่า100 ไร่ พื้นที่โครงการ 650,000 ตารางเมตร งบลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท ตรงข้ามกับศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา ซึ่งกำลังขยายพื้นที่เป็น 300,000 ตารางเมตร

ตามเป้าหมาย บางกอกมอลล์จะเป็นโครงการระดับแฟล็กชิป (FlagshipProject) เพราะมีจุดแข็งด้านทำเลและสามารถใส่องค์ประกอบมากมายหลากหลาย เพื่อเป็นอาณาจักรศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย และออฟฟิศ แบบครบวงจรที่ ยิ่งใหญ่ ทันสมัย และสมบูรณ์แบบที่สุดในเอเชีย ภายใต้คอนเซ็ปต์ City within the City

ด้านกลุ่มเซ็นทรัลหลังจากเปิดตัว “เซ็นทรัลเอ็มบาสซี่” ตามวิสัยทัศน์ของกลุ่มที่ต้องการปักธงประเทศไทยเป็นผู้นำด้านการท่องเที่ยวแบบ “ลักชัวรี ไลฟ์สไตล์” เน้นรูปแบบโครงการสไตล์สถาปัตยกรรมเชิงสัญลักษณ์ (Iconic Building) เทียบชั้นมหานครทั่วโลกที่มีงานสถาปัตยกรรมเลื่องชื่อ เป็นแลนด์มาร์คดึงดูดนักท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็นพิพิธภัณฑ์กุกเกนไฮมน์ บิลเบา แห่งสเปน เบิร์จ อัล อาหรับ ดูไบ มารีนา เบย์ แซนด์ สิงคโปร์ และสปรูซ สตรีท แห่งนิวยอร์ก โดยหวังจะปลุกปั้น “เซ็นทรัลเอ็มบาสซี่” เป็นสัญลักษณ์แห่งเมืองที่หากไม่มาชมก็เหมือนมาไม่ถึง

กระนั้นก็ตาม ระยะเวลาเกือบ 5 เดือน อาจยังสั้นไปสำหรับเป้าหมายการเป็นแลนด์มาร์คระดับโลก แต่ถือเป็นโจทย์ท้าทายกลยุทธ์การตลาดของกลุ่มจิราธิวัฒน์ โดยเฉพาะเจ้าของโปรเจ็กต์รุ่นใหม่อย่าง “ชาติ จิราธิวัฒน์”

ขณะเดียวกัน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น ในฐานะผู้ลงทุนโครงการพลาซ่าของกลุ่ม วางแผนเปิดศูนย์การค้าอีก 4 โครงการ มูลค่า 12,000 ล้านบาท ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา ระยอง จะเปิดในต้นปีหน้า ตามด้วยเซ็นทรัล เวสต์เกต บางใหญ่ เซ็นทรัลพลาซ่า โคราช และล่าสุดเปิดแผนขยายสาขาใหม่ เซ็นทรัลเฟซติวัล อีสท์ วิลล์ บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม ย่านเอกมัย-รามอินทรา ซึ่งถือเป็นความพยายามบุกทำเลใหม่ๆ ตามการขยายตัวของเมือง นอกเหนือจากการปักหมุดตามจังหวัดต่างๆ เพื่อรองรับตลาดเออีซี

โดยเฉพาะ เซ็นทรัล เฟสติวัล อีสท์ วิลล์ คอนเซ็ปต์เป็นเดอะเฟิร์สทฟูลสเกลไลฟ์สไตล์เอาต์ดอร์ชอปปิ้งเซ็นเตอร์บนฝั่งตะวันออกของกรุงเทพ พื้นที่ 51 ไร่ มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ 135,000 ตารางเมตร อยู่ในทำเลทองแห่งใหม่ที่มีหมู่บ้านมากกว่า 130 โครงการ ครอบคลุมอาณาเขตกรุงเทพฯ มากกว่า 9 เขต มีคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อสูงจากสถาบันการศึกษา รวมกว่า 78 แห่ง รวมถึงกลุ่มคนทำงานย่านเอกมัย ทองหล่อ สุขุมวิท

โครงการนี้ ซีพีเอ็นตั้งใจสร้างไลฟ์สไตล์เหมือน “East Village” ย่านฮิบของนิวยอร์กบนเกาะแมนฮัตตัน ที่มีบาร์ ร้านหนังสือ คาเฟ่คลับ แกลเลอรี หรือย่านมีทแพคที่นิวยอร์ก ย่านโกรฟที่ลอสแองเจลิส และย่านโคเวนท์การ์เด้นที่ลอนดอน จะเป็นศูนย์การค้าแบบเอาต์ดอร์ที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย เพื่อเพิ่มสีสันแบรนด์ “เฟสติวัล” ของซีพีเอ็นให้เป็นศูนย์ที่ทุกคนมาและผ่อนคลายได้มากยิ่งขึ้น ทั้งชอปปิ้ง สังสรรค์ ชมงานศิลปะ ออกกำลังกาย ตอบสนองไลฟ์สไตล์คนเมืองและความต้องการของคนในพื้นที่ย่านเอกมัย-รามอินทรา

นอกจากนั้น ซีพีเอ็นยังวางยุทธศาสตร์ใหม่ เร่งขยายสาขาในเมืองใหญ่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่เรียกว่า “แซทเทลไลท์ ทาวน์ (SATELLITE TOWN)” ตามแนวโน้มการขยายตัวของเมืองรวมถึงระบบสาธารณูปโภคการคมนาคมรองรับในอนาคต โดยกำลังศึกษาศักยภาพของทำเลใหม่ๆในหลายพื้นที่ เช่น จังหวัดปทุมธานี นนทบุรี นครปฐม สมุทรปราการ และสมุทรสาคร ขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 50 ไร่ งบลงทุนเบื้องต้น 3,000-4,000 ล้านบาทต่อโครงการ

เมื่อประเมินข้อมูลปี 2020 หรือปี 2563 จะมีนักท่องเที่ยวกว่า 1,600 ล้านคน ในจำนวนนี้อยู่ในแถบเอเชียแปซิฟิก 400 ล้านคน เป็นนักท่องเที่ยวในอาเซียน 160-200 ล้านคน

และประเมินกันอีกว่า ช่วงปี 2557-2559 กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าจะมีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในรูปแบบศูนย์การค้าแบบเมกะโปรเจ็กต์ หรือซูเปอร์ริจินัลมอลล์ ทั้งในย่านชอปปิ้งสตรีทใจกลางเมืองและขยายออกสู่นอกเมืองอย่างเข้มข้น

ศึกช่วงชิงทำเลครั้งใหญ่รุนแรงขึ้นหลายเท่าแน่