ASTVผู้จัดการรายวัน - AREA วิเคราะห์ความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ การขายโครงการโดยยังไม่ได้รับอนุญาต ขายแล้วผู้ซื้อไม่มาโอน ผู้กู้ซื้อบ้านกลายเป็นหนี้เสีย คือระเบิดเวลาสำหรับตลาด
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท จำกัด (AREA) กล่าวว่า เนื่องจากมีโครงการเปิดใหม่แทบทุกวัน และพบว่าปัญหาหนักใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ทุกวันนี้ คือ มีโครงการบางแห่ง ทำการขายโดยไม่ได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นใบอนุญาตด้านการจัดสรรที่ดิน การก่อสร้างอาคารชุด สิ่งแวดล้อมหรืออื่น ๆ ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ ซึ่งหากเกิดสะดุดด้านการเงิน อาจทำให้ปัญหาบานปลายได้
อีกปัญหาที่พบมาก คือ การที่ผู้จองซื้อบ้านไม่มาโอนตามนัด หรือพยายามประวิงเวลาการโอนออกไป เนื่องจากไม่มีความพร้อมทางการเงิน หรือได้รับการขึ้นบัญชีในฐานะผู้ที่ขาดความมั่นคงทางการเงิน จนสถาบันการเงินไม่อาจอำนวยสินเชื่อให้ กรณีเช่นนี้ เป็นปัญหาแก่ผู้ประกอบการ ทำให้รายได้ไม่สามารถรับรู้ได้ตามกำหนด และหากปัญหานี้บานปลาย โดยมีผู้ไม่สามารถโอนเพิ่มมากขึ้น อาจทำให้ผู้ประกอบการต้องสะดุด โดยเฉพาะผู้ที่พัฒนาที่ดินหลายๆ โครงการในเวลาเดียวกัน
นอกจากนี้ สถาบันการเงิน ก็อาจประสบปัญหาใหญ่ จากการอนุมัติสินเชื่อในราคาที่เกินจริง อาจประเมินค่าทรัพย์สินให้สูงเกินจริง หรือปล่อยสินเชื่อ 100% ในมูลค่าเกินกว่าหลักประกัน ฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินและฝ่ายการตลาดของสถาบันการเงิน อาจไม่ดำเนินการไปในแนวทางเดียวกัน และกรณีนี้เคยเกิดขึ้นในช่วงปี พ.ศ. 2540 จนกระทั่งเกิดวิกฤติปิดตายสถาบันการเงินถึง 56 แห่งมาแล้ว
นายโสภณ ยังให้ความเห็นด้วยว่า กรณีภาครัฐมีการจำกัดวงเงินสินเชื่อเป็น 90-95% ของมูลค่าตลาด ไม่น่าจะสร้างปัญหาให้กับทุกฝ่าย เพราะทุกฝ่ายที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรมีเงินทุนระดับหนึ่ง ไม่เช่นนั้นจะทำให้ธุรกิจเปราะบางและสร้างปัญหาให้กับสังคมได้ทางหนึ่ง หรือกรณียังมีความเข้าใจผิดว่า ในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จากการตัวเลขการก่อสร้างบ้านเสร็จและได้บ้านเลขที่ ทั้งที่จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จในแต่ละปี เป็นผลจากการเปิดตัวโครงการในห้วงเวลาที่แตกต่างกัน ไม่สะท้อนภาวะตลาดปัจจุบัน ควรพิจารณาจากตัวเลขการเปิดตัวโครงการในแต่ละเดือน ซึ่งตอบสนองไวต่อภาวะเศรษฐกิจเฉพาะหน้า.
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท จำกัด (AREA) กล่าวว่า เนื่องจากมีโครงการเปิดใหม่แทบทุกวัน และพบว่าปัญหาหนักใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ทุกวันนี้ คือ มีโครงการบางแห่ง ทำการขายโดยไม่ได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นใบอนุญาตด้านการจัดสรรที่ดิน การก่อสร้างอาคารชุด สิ่งแวดล้อมหรืออื่น ๆ ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ ซึ่งหากเกิดสะดุดด้านการเงิน อาจทำให้ปัญหาบานปลายได้
อีกปัญหาที่พบมาก คือ การที่ผู้จองซื้อบ้านไม่มาโอนตามนัด หรือพยายามประวิงเวลาการโอนออกไป เนื่องจากไม่มีความพร้อมทางการเงิน หรือได้รับการขึ้นบัญชีในฐานะผู้ที่ขาดความมั่นคงทางการเงิน จนสถาบันการเงินไม่อาจอำนวยสินเชื่อให้ กรณีเช่นนี้ เป็นปัญหาแก่ผู้ประกอบการ ทำให้รายได้ไม่สามารถรับรู้ได้ตามกำหนด และหากปัญหานี้บานปลาย โดยมีผู้ไม่สามารถโอนเพิ่มมากขึ้น อาจทำให้ผู้ประกอบการต้องสะดุด โดยเฉพาะผู้ที่พัฒนาที่ดินหลายๆ โครงการในเวลาเดียวกัน
นอกจากนี้ สถาบันการเงิน ก็อาจประสบปัญหาใหญ่ จากการอนุมัติสินเชื่อในราคาที่เกินจริง อาจประเมินค่าทรัพย์สินให้สูงเกินจริง หรือปล่อยสินเชื่อ 100% ในมูลค่าเกินกว่าหลักประกัน ฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินและฝ่ายการตลาดของสถาบันการเงิน อาจไม่ดำเนินการไปในแนวทางเดียวกัน และกรณีนี้เคยเกิดขึ้นในช่วงปี พ.ศ. 2540 จนกระทั่งเกิดวิกฤติปิดตายสถาบันการเงินถึง 56 แห่งมาแล้ว
นายโสภณ ยังให้ความเห็นด้วยว่า กรณีภาครัฐมีการจำกัดวงเงินสินเชื่อเป็น 90-95% ของมูลค่าตลาด ไม่น่าจะสร้างปัญหาให้กับทุกฝ่าย เพราะทุกฝ่ายที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรมีเงินทุนระดับหนึ่ง ไม่เช่นนั้นจะทำให้ธุรกิจเปราะบางและสร้างปัญหาให้กับสังคมได้ทางหนึ่ง หรือกรณียังมีความเข้าใจผิดว่า ในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จากการตัวเลขการก่อสร้างบ้านเสร็จและได้บ้านเลขที่ ทั้งที่จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จในแต่ละปี เป็นผลจากการเปิดตัวโครงการในห้วงเวลาที่แตกต่างกัน ไม่สะท้อนภาวะตลาดปัจจุบัน ควรพิจารณาจากตัวเลขการเปิดตัวโครงการในแต่ละเดือน ซึ่งตอบสนองไวต่อภาวะเศรษฐกิจเฉพาะหน้า.
