มาตรการ LTVกระทบคอนโดฯรีเซลล์ สต๊อกสร้างเสร็จ ลูกค้าหาย ผู้ประกอบการไม่กล้าลงทุนเพิ่ม บิ๊กพฤกษาเตือนปี 55-56 คอนโดฯสร้างเสร็จทะลักตลาด ลูกค้าไม่มีกำลังซื้อ โวยปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้เป็นโจทย์ยากอยู่แล้ว แบงก์ชาติควรปล่อยไปตามกลไกลตลาด ด้าน L.P.N. ยันไม่กระทบเหตุกำหนดเงินดาวน์ 10% อยู่แล้วพร้อมแนะผู้บริโภคออมเงินก่อนซื้อบ้าน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภายหลังจากที่มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ด้วยการกำหนดสัดส่วนวงเงินให้กู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ โดยกำหนดให้วงเงินกู้สำหรับคอนโดมิเนียมไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักทรัพย์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมที่ผ่านมา
ทั้งนี้แม้ว่ามาตรการเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมที่ผ่านมา แต่ผลกระทบเกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 4 นับจากที่ธปท. ประกาศมาตรการดังกล่าวนับจากเดือนพฤษจิกายน 53 แม้ว่าจะยังไม่มีผลบังคับใช้ แต่กระทบในด้านจิตวิทยาผู้ซื้อ พิจารณาได้จากยอดเยี่ยมชมโครงการของลูกค้าลดลงไปอย่างมาก รวมถึงยอดขายที่ลดลงของผู้ประกอบการ นอกจากนี้ยังมีผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เห็นได้ว่ามีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก ส่วนหนึ่งอาจมาจากภาวะการขายที่ชะลอตัวลงในช่วงก่อนหน้านี้
“แบงก์ชาติไม่ควรออกมาตรการ LTV มาควบคุมภาคอสังหาฯ เพราะมีกลไกลตลาดเป็นตัวควบคุมอยู่แล้ว ถ้าผู้ประกอบการเค้าขายไม่ได้หรือขายได้ช้า เค้าก็ไม่เปิดโครงการใหม่ รอขายสินค้าเก่าให้หมดจึงลงทุนใหม่ ส่วนแบงก์พาณิชย์เองก็มีมาตรการกำกับดูแลพอร์ตสินเชื่อของตนเองไม่ให้เกิดหนี้เสียอยู่แล้ว กลไกลตลาดมันเสรีอยู่แล้ว แบงก์ชาติควรปล่อยให้กลไกลตลาดเป็นตัวกำหนดทิศทางเพราะทำให้กลไกลตลาดเสีย ลำพังปัจจัยกระทบที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ก็เป็นโจทย์ยากสำหรับผู้ประกอบการอยู่แล้ว แบงค์ชาติไม่ควรมาซ้ำเติมธุรกิจอีก” นายประเสริฐ กล่าว
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า โครงการที่เปิดใหม่หลังจากนี้จะไม่กระทบมากนัก เพราะลูกค้ามีระยะเวลาในการผ่อนชำระเงินดาวน์จนกว่าโครงการสร้างเสร็จ แต่โครงการที่จะได้รับผลกระทบคือ โครงการที่เปิดใหม่ในช่วงปลายปี 53 ลูกค้าซื้อลดลงมาก ทำให้มีสินค้าเหลือขายจำนวนมาก รวมถึงห้องชุดที่ขายไปแล้วนำกลับมาขายใหม่ (รีเซลล์) หรือสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จในปัจจุบันที่ลูกค้าจะต้องวางเงินดาวน์ 10% ทันที ระยะเวลาเพียงไม่นานเชื่อว่าลูกค้าจะยังคงไม่มีเงินออมมากพอที่จะดาวน์คอนโดฯได้
นอกจากนี้ คอนโดที่เปิดตัวในช่วงปี 53 ที่ผ่านมาจะเริ่มสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดในช่วงปลายปี 55 -56 อีกจำนวนมาก เมื่อถึงเวลานั้นตลาดจะได้ความกดดันอย่างหนัก เพราะจะมีสต๊อกสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก ในส่วนของพฤกษา ถือว่าได้รับผลกระทบน้อยมากเพราะมีสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จหรือคอนโดฯรีเซลล์ เพียง 1-2% พอร์ตสินค้า หรือประมาณ 100-200 ล้านบาทเท่านั้น อีกทั้งที่ผ่านมายังได้เจรจากับสถาบันการเงินพันธมิตรในการออกแคมเปญพิเศษเพื่อให้ปล่อยสินเชื่อได้เต็มวงเงิน นอกจากนี้ยังได้ปรับกลยุทธ์การลงทุนใหม่ตั้งแต่กลางปี 53 ด้วยการลดพอร์ตลงทุนคอนโดฯลง และหันไปให้น้ำหนักต่อตลาดแนวราบมากขึ้น
“การทำธุรกิจทุกวันนี้ต้องปรับตัวเร็ว แม้ว่าจะเป็นองค์กรขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ เพื่อให้หันกับสถานการณ์การตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยพฤกษาจะรีวิวแผนใหม่ทุกๆ 3 เดือน จากเดิมที่จะใช้เวลา 303 วันในการรีวิวแผนใหม่” นายประเสริฐกล่าว
**L.P.N. ยันLTVไม่กระทบลูกค้า**
นายโอภาส สีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบของมาตรการ LTV ยอมรับว่าอาจมีผลกระทบต่อจิตวิทยาผู้ซื้อบ้างเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าลูกค้าจะปรับตัวรับกับข้อบังคับดังกล่าวได้ ด้วยการออมเงินก่อนซื้อบ้าน แต่ในทางปฏิบัติแล้วยังไม่กระทบต่อยอดซื้อของผู้บริโภค เพราะที่ผ่านมาได้กำหนดวางเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 10% ในทุกโครงการอยู่แล้ว
นอกจากนี้โครงการที่เปิดส่วนใหญ่ขายหมด 100% ส่วนสินค้ารีเซลล์ถือว่ามีจำนวนน้อยมากจึงไม่ได้รับผลกระทบ มีเพียงโครงการ ลุมพินี พาร์ค ริเวอร์ไซด์ พระราม 3 ที่เปิดในช่วงเดือนพฤษจิยายนที่ผ่านมาเท่านั้นที่ยังมีสินค้าเหลือขาย เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ แต่โครงการนี้ได้กำหนดเงินดาวน์สูงถึง 15% และในการพัฒนาโครงการหลังจากนี้จะกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% เช่นกัน ซึ่งลูกค้ารับรู้อยู่แล้วว่าซื้อโครงการของแอล.พี.เอ็น.ต้องมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10% อย่างไรก็ตามผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านควรสร้างนิสัยการออกมก่อนซื้อบ้าน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภายหลังจากที่มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ด้วยการกำหนดสัดส่วนวงเงินให้กู้ต่อมูลค่าสินทรัพย์ โดยกำหนดให้วงเงินกู้สำหรับคอนโดมิเนียมไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักทรัพย์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมที่ผ่านมา
ทั้งนี้แม้ว่ามาตรการเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมที่ผ่านมา แต่ผลกระทบเกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 4 นับจากที่ธปท. ประกาศมาตรการดังกล่าวนับจากเดือนพฤษจิกายน 53 แม้ว่าจะยังไม่มีผลบังคับใช้ แต่กระทบในด้านจิตวิทยาผู้ซื้อ พิจารณาได้จากยอดเยี่ยมชมโครงการของลูกค้าลดลงไปอย่างมาก รวมถึงยอดขายที่ลดลงของผู้ประกอบการ นอกจากนี้ยังมีผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เห็นได้ว่ามีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก ส่วนหนึ่งอาจมาจากภาวะการขายที่ชะลอตัวลงในช่วงก่อนหน้านี้
“แบงก์ชาติไม่ควรออกมาตรการ LTV มาควบคุมภาคอสังหาฯ เพราะมีกลไกลตลาดเป็นตัวควบคุมอยู่แล้ว ถ้าผู้ประกอบการเค้าขายไม่ได้หรือขายได้ช้า เค้าก็ไม่เปิดโครงการใหม่ รอขายสินค้าเก่าให้หมดจึงลงทุนใหม่ ส่วนแบงก์พาณิชย์เองก็มีมาตรการกำกับดูแลพอร์ตสินเชื่อของตนเองไม่ให้เกิดหนี้เสียอยู่แล้ว กลไกลตลาดมันเสรีอยู่แล้ว แบงก์ชาติควรปล่อยให้กลไกลตลาดเป็นตัวกำหนดทิศทางเพราะทำให้กลไกลตลาดเสีย ลำพังปัจจัยกระทบที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ก็เป็นโจทย์ยากสำหรับผู้ประกอบการอยู่แล้ว แบงค์ชาติไม่ควรมาซ้ำเติมธุรกิจอีก” นายประเสริฐ กล่าว
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า โครงการที่เปิดใหม่หลังจากนี้จะไม่กระทบมากนัก เพราะลูกค้ามีระยะเวลาในการผ่อนชำระเงินดาวน์จนกว่าโครงการสร้างเสร็จ แต่โครงการที่จะได้รับผลกระทบคือ โครงการที่เปิดใหม่ในช่วงปลายปี 53 ลูกค้าซื้อลดลงมาก ทำให้มีสินค้าเหลือขายจำนวนมาก รวมถึงห้องชุดที่ขายไปแล้วนำกลับมาขายใหม่ (รีเซลล์) หรือสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จในปัจจุบันที่ลูกค้าจะต้องวางเงินดาวน์ 10% ทันที ระยะเวลาเพียงไม่นานเชื่อว่าลูกค้าจะยังคงไม่มีเงินออมมากพอที่จะดาวน์คอนโดฯได้
นอกจากนี้ คอนโดที่เปิดตัวในช่วงปี 53 ที่ผ่านมาจะเริ่มสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดในช่วงปลายปี 55 -56 อีกจำนวนมาก เมื่อถึงเวลานั้นตลาดจะได้ความกดดันอย่างหนัก เพราะจะมีสต๊อกสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก ในส่วนของพฤกษา ถือว่าได้รับผลกระทบน้อยมากเพราะมีสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จหรือคอนโดฯรีเซลล์ เพียง 1-2% พอร์ตสินค้า หรือประมาณ 100-200 ล้านบาทเท่านั้น อีกทั้งที่ผ่านมายังได้เจรจากับสถาบันการเงินพันธมิตรในการออกแคมเปญพิเศษเพื่อให้ปล่อยสินเชื่อได้เต็มวงเงิน นอกจากนี้ยังได้ปรับกลยุทธ์การลงทุนใหม่ตั้งแต่กลางปี 53 ด้วยการลดพอร์ตลงทุนคอนโดฯลง และหันไปให้น้ำหนักต่อตลาดแนวราบมากขึ้น
“การทำธุรกิจทุกวันนี้ต้องปรับตัวเร็ว แม้ว่าจะเป็นองค์กรขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ เพื่อให้หันกับสถานการณ์การตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยพฤกษาจะรีวิวแผนใหม่ทุกๆ 3 เดือน จากเดิมที่จะใช้เวลา 303 วันในการรีวิวแผนใหม่” นายประเสริฐกล่าว
**L.P.N. ยันLTVไม่กระทบลูกค้า**
นายโอภาส สีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบของมาตรการ LTV ยอมรับว่าอาจมีผลกระทบต่อจิตวิทยาผู้ซื้อบ้างเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าลูกค้าจะปรับตัวรับกับข้อบังคับดังกล่าวได้ ด้วยการออมเงินก่อนซื้อบ้าน แต่ในทางปฏิบัติแล้วยังไม่กระทบต่อยอดซื้อของผู้บริโภค เพราะที่ผ่านมาได้กำหนดวางเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 10% ในทุกโครงการอยู่แล้ว
นอกจากนี้โครงการที่เปิดส่วนใหญ่ขายหมด 100% ส่วนสินค้ารีเซลล์ถือว่ามีจำนวนน้อยมากจึงไม่ได้รับผลกระทบ มีเพียงโครงการ ลุมพินี พาร์ค ริเวอร์ไซด์ พระราม 3 ที่เปิดในช่วงเดือนพฤษจิยายนที่ผ่านมาเท่านั้นที่ยังมีสินค้าเหลือขาย เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ แต่โครงการนี้ได้กำหนดเงินดาวน์สูงถึง 15% และในการพัฒนาโครงการหลังจากนี้จะกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% เช่นกัน ซึ่งลูกค้ารับรู้อยู่แล้วว่าซื้อโครงการของแอล.พี.เอ็น.ต้องมีเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10% อย่างไรก็ตามผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านควรสร้างนิสัยการออกมก่อนซื้อบ้าน
