การแตกของฟองสบู่ที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯเมื่อต้นปี 2550 ได้นำไปสู่วิกฤติการเงินที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่สงครามโลกครั้งที่ 2 เป็นต้นมา และการแตกของฟองสบู่ครั้งนี้ทำให้ราคาบ้านในสหรัฐฯลดลงจากระดับสูงสุดประมาณร้อยละ 33 ขณะที่ยอดขายบ้านหดตัวลงถึงประมาณร้อยละ 80 แต่จากมาตรการต่างๆ ที่รัฐบาลนำมาใช้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯเริ่มปรับตัวดีขึ้นในกลางปี 2552 โดยยอดขายและราคาต่างก็เริ่มปรับตัวดีขึ้น ทว่าเมื่อถึงปลายปี 2552 การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยกลับเริ่มมีอาการติดขัดและมีแนวโน้มว่าอาจจะทรุดตัวอีกครั้งหนึ่งได้
รัฐบาลสหรัฐฯ ได้ใช้มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยหลายอย่างด้วยกัน เช่น การใช้นโยบายการเงินผ่อนคลายแบบสุดขั้วด้วยการกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเกือบศูนย์ การเข้าซื้อตราสารหนี้ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน (Mortgage-Backed Securities) การเข้าช่วยเหลือสถาบันการเงินยักษ์ใหญ่ที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้ง Fannie Mae และ Freddie Mac การให้เครดิตภาษีแก่ผู้ซื้อบ้านโดยสามารถนำเงินที่ซื้อบ้านไปหัดลดหย่อนภาษีได้ โครงการ Home Affordable Modification ที่ลดภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านลงเหลือ 1 ใน 3 ของรายได้ของผู้ผ่อน รวมไปถึงมาตรการที่ให้ผู้ที่ผ่อนสินเชื่อบ้านกับ Fannie Mae และ Freddie Mac จำนวน 3.8 ล้านราย ที่ราคาบ้านต่ำกว่ามูลหนี้สามารถ Refinance หนี้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า ซึ่งมาตรการทั้งหลายดังที่กล่าว ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ กลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหนึ่งตั้งแต่กลางปี 2552 และราคาบ้านก็ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากนั้น
อย่างไรก็ตาม เริ่มมีสัญญาณว่าการฟื้นตัวดังกล่าวจะไม่ยั่งยืน โดยในเดือนพฤศจิกายน 2552 การขอกู้เพื่อซื้อบ้าน (Mortgage applications) ดิ่งลงอย่างรุนแรงจนสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2540 ขณะที่ดัชนีความมั่นใจของผู้สร้างบ้าน (Home-Builders Confidence Index) ปรับตัวลดลงในเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน 2 เดือนติดต่อกัน และล่าสุดในเดือนธันวาคมยอดสร้างบ้านใหม่ก็หดตัวลงร้อยละ 4 จากเดือนที่ผ่านมา
นักวิเคราะห์บางคนเริ่มมีความกังวลว่า สัญญาณเหล่านี้จะเป็นตัวบ่งชี้ว่าการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯอาจจะไม่ยั่งยืน และมีแนวโน้มว่าจะทรุดตัวลงอีกครั้งหนึ่งก็เป็นได้ ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้น ก็อาจจะเป็นปัจจัยที่ฉุดรั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และของโลกที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะถ้าปล่อยให้เหตุการณ์ดำเนินไปเช่นนี้ อาจจะทำให้ราคาบ้านที่เริ่มปรับสูงขึ้นกลับมาลดลงอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องทำให้การบริโภคทรุดตัวลงและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯอาจต้องชะงักลง
มีสัญญาณหลายตัวชี้ว่า การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะชะงักลงได้ในอนาคต ปัจจัยสำคัญที่สุดคือปริมาณบ้านที่ถูกยึด (Foreclosure) ในปีที่ผ่านมามีบ้านถูกยึดประมาณ 3 ล้านหลังหรือประมาณ 8,200 หลังต่อวัน และการยึดก็ยังไม่ชะลอลง ล่าสุดในเดือนธันวาคมที่ผ่านมาการยึดบ้านเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 14เมื่อเทียบกับเดือนพฤศจิกายน ปัจจุบันมีบ้านที่มีราคาต่ำกว่ามูลหนี้อยู่ถึง 10.7 ล้านหลังจากบัญชีสินเชื่อบ้าน 46.5 ล้านบัญชีหรือประมาณเกือบ 1 ใน 4 ของบัญชีสินเชื่อบ้าน นอกจากนี้ยังมีบัญชีที่มีการผิดชำระหนี้อย่างน้อย 1 งวดถึง 6.5 ล้านบัญชี จึงคาดว่าจำนวนบ้านที่จะถูกยึดยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงในเร็ววันนี้ ทั้งนี้บ้านที่ถูกยึดและในที่สุดจะนำมาขายทอดตลาดอีกครั้ง จะทำให้อุปทานเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาบ้านในตลาดลดลงอีกได้
นอกจากการยึดบ้านที่ยังเพิ่มขึ้นแล้ว อีกปัจจัยที่สำคัญก็คือ อัตราการว่างงานที่ยังสูงมากและการถูกปลดออกจากงานก็ยังคงมีอยู่ ยิ่งการว่างงานเพิ่มขึ้นก็จะยิ่งทำให้การยึดบ้านอยู่ในอัตราที่สูงต่อไป
การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมาจากมาตรการของภาครัฐเป็นหลัก วาณิชธนกิจชื่อดัง คือ Goldman Sachs ประเมินว่ามาตรการรัฐบาลทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 5 และยิ่งรัฐบาลจะยกเลิกมาตรการสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งการยกเลิกการเข้าซื้อตราสารหนี้ที่สนับสนุนด้วยสินเชื่อเคหะในสิ้นเดือนมีนาคม และยกเลิกมาตรการภาษีในเดือนเมษายน ซึ่งถ้ารัฐบาลทำดังกล่าวก็จะกระทบกับตลาดบ้านค่อนข้างรุนแรง
แม้ว่าราคาบ้านในสหรัฐฯจะต่ำแล้ว โดยวารสาร The Economists (ฉบับวันที่ 23 มกราคม 2553) ชี้ว่าราคาบ้านในปัจจุบันเมื่อเทียบกับค่าเช่าได้ลดลงถึงร้อยละ 40 จากระดับสูงสุด และราคาปัจจุบันต่ำกว่าระดับเฉลี่ยอยู่ประมาณร้อยละ 3 ทว่าด้วยอัตราการยึดบ้านที่ยังอยู่ในระดับสูง การว่างงานที่ยังไม่ลด และการเลิกจ้างที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯอาจจะเข้าสู่ขาลงได้อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งผลกระทบต่อเนื่องที่จะตามมาคือ จะทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และของโลกชะงักงันได้
ดังนั้น เราจึงอย่าพึ่งตั้งความหวังไว้สูงว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวในอัตราสูงในปีนี้ เพราะเศรษฐกิจโลกยังมีความเสี่ยงอยู่มาก โดยปัญหาตลาดบ้านสหรัฐฯเป็นเพียงหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงที่มีอยู่เท่านั้นเอง
bunluasak.p@cimbthai.com
รัฐบาลสหรัฐฯ ได้ใช้มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยหลายอย่างด้วยกัน เช่น การใช้นโยบายการเงินผ่อนคลายแบบสุดขั้วด้วยการกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเกือบศูนย์ การเข้าซื้อตราสารหนี้ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน (Mortgage-Backed Securities) การเข้าช่วยเหลือสถาบันการเงินยักษ์ใหญ่ที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้ง Fannie Mae และ Freddie Mac การให้เครดิตภาษีแก่ผู้ซื้อบ้านโดยสามารถนำเงินที่ซื้อบ้านไปหัดลดหย่อนภาษีได้ โครงการ Home Affordable Modification ที่ลดภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านลงเหลือ 1 ใน 3 ของรายได้ของผู้ผ่อน รวมไปถึงมาตรการที่ให้ผู้ที่ผ่อนสินเชื่อบ้านกับ Fannie Mae และ Freddie Mac จำนวน 3.8 ล้านราย ที่ราคาบ้านต่ำกว่ามูลหนี้สามารถ Refinance หนี้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า ซึ่งมาตรการทั้งหลายดังที่กล่าว ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ กลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหนึ่งตั้งแต่กลางปี 2552 และราคาบ้านก็ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากนั้น
อย่างไรก็ตาม เริ่มมีสัญญาณว่าการฟื้นตัวดังกล่าวจะไม่ยั่งยืน โดยในเดือนพฤศจิกายน 2552 การขอกู้เพื่อซื้อบ้าน (Mortgage applications) ดิ่งลงอย่างรุนแรงจนสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2540 ขณะที่ดัชนีความมั่นใจของผู้สร้างบ้าน (Home-Builders Confidence Index) ปรับตัวลดลงในเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน 2 เดือนติดต่อกัน และล่าสุดในเดือนธันวาคมยอดสร้างบ้านใหม่ก็หดตัวลงร้อยละ 4 จากเดือนที่ผ่านมา
นักวิเคราะห์บางคนเริ่มมีความกังวลว่า สัญญาณเหล่านี้จะเป็นตัวบ่งชี้ว่าการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯอาจจะไม่ยั่งยืน และมีแนวโน้มว่าจะทรุดตัวลงอีกครั้งหนึ่งก็เป็นได้ ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้น ก็อาจจะเป็นปัจจัยที่ฉุดรั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และของโลกที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะถ้าปล่อยให้เหตุการณ์ดำเนินไปเช่นนี้ อาจจะทำให้ราคาบ้านที่เริ่มปรับสูงขึ้นกลับมาลดลงอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องทำให้การบริโภคทรุดตัวลงและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯอาจต้องชะงักลง
มีสัญญาณหลายตัวชี้ว่า การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะชะงักลงได้ในอนาคต ปัจจัยสำคัญที่สุดคือปริมาณบ้านที่ถูกยึด (Foreclosure) ในปีที่ผ่านมามีบ้านถูกยึดประมาณ 3 ล้านหลังหรือประมาณ 8,200 หลังต่อวัน และการยึดก็ยังไม่ชะลอลง ล่าสุดในเดือนธันวาคมที่ผ่านมาการยึดบ้านเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 14เมื่อเทียบกับเดือนพฤศจิกายน ปัจจุบันมีบ้านที่มีราคาต่ำกว่ามูลหนี้อยู่ถึง 10.7 ล้านหลังจากบัญชีสินเชื่อบ้าน 46.5 ล้านบัญชีหรือประมาณเกือบ 1 ใน 4 ของบัญชีสินเชื่อบ้าน นอกจากนี้ยังมีบัญชีที่มีการผิดชำระหนี้อย่างน้อย 1 งวดถึง 6.5 ล้านบัญชี จึงคาดว่าจำนวนบ้านที่จะถูกยึดยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงในเร็ววันนี้ ทั้งนี้บ้านที่ถูกยึดและในที่สุดจะนำมาขายทอดตลาดอีกครั้ง จะทำให้อุปทานเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาบ้านในตลาดลดลงอีกได้
นอกจากการยึดบ้านที่ยังเพิ่มขึ้นแล้ว อีกปัจจัยที่สำคัญก็คือ อัตราการว่างงานที่ยังสูงมากและการถูกปลดออกจากงานก็ยังคงมีอยู่ ยิ่งการว่างงานเพิ่มขึ้นก็จะยิ่งทำให้การยึดบ้านอยู่ในอัตราที่สูงต่อไป
การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมาจากมาตรการของภาครัฐเป็นหลัก วาณิชธนกิจชื่อดัง คือ Goldman Sachs ประเมินว่ามาตรการรัฐบาลทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 5 และยิ่งรัฐบาลจะยกเลิกมาตรการสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งการยกเลิกการเข้าซื้อตราสารหนี้ที่สนับสนุนด้วยสินเชื่อเคหะในสิ้นเดือนมีนาคม และยกเลิกมาตรการภาษีในเดือนเมษายน ซึ่งถ้ารัฐบาลทำดังกล่าวก็จะกระทบกับตลาดบ้านค่อนข้างรุนแรง
แม้ว่าราคาบ้านในสหรัฐฯจะต่ำแล้ว โดยวารสาร The Economists (ฉบับวันที่ 23 มกราคม 2553) ชี้ว่าราคาบ้านในปัจจุบันเมื่อเทียบกับค่าเช่าได้ลดลงถึงร้อยละ 40 จากระดับสูงสุด และราคาปัจจุบันต่ำกว่าระดับเฉลี่ยอยู่ประมาณร้อยละ 3 ทว่าด้วยอัตราการยึดบ้านที่ยังอยู่ในระดับสูง การว่างงานที่ยังไม่ลด และการเลิกจ้างที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯอาจจะเข้าสู่ขาลงได้อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งผลกระทบต่อเนื่องที่จะตามมาคือ จะทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และของโลกชะงักงันได้
ดังนั้น เราจึงอย่าพึ่งตั้งความหวังไว้สูงว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวในอัตราสูงในปีนี้ เพราะเศรษฐกิจโลกยังมีความเสี่ยงอยู่มาก โดยปัญหาตลาดบ้านสหรัฐฯเป็นเพียงหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงที่มีอยู่เท่านั้นเอง
bunluasak.p@cimbthai.com
