ASTVผู้จัดการรายวัน – เผยทุนต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไม่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจขยายตัวอย่างแท้จริง “AREA” ชี้เป็นเพียงการเข้ามาเก็งกำไร –ปั่นราคาแต่ไม่ควรปิดกันเหตุช่วยสร้างการแข่งขันในตลาดที่ดีประชาชนได้ประโยชน์ แนะดึงกลุ่มทุนอุตสาหกรรมด้านการผลิตพร้อมหนุนรัฐบาลออกมาตรการให้ใช้ที่ดินฟรี หรือเช่าที่ดินในราคาต่ำ สร้างแรงจูงใจดูดนักลงทุนภาคอุตสาหกรรม
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่าการเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทยสะท้อนให้เห็นถึงมีศักยภาพของตลาดอสังหาฯไทยได้เป็นอย่างดี แต่อย่างไรก็ดีการเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนใหญ่กว่า90%ของนักลงทุนต่างชาติจะเป็นการลงทุนเพื่อเก็งกำไร ซึ่งไม่ได้ส่งผลดีต่อการเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่ง ต่างกับการเข้ามาลงทุนในธุรกิจอุตสาหกรรม ที่ถือเป็นการผลักดันให้เกิดการขยายตัวของเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
ทั้งนี้ การเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯของต่างชาตินั้นจะเข้ามาในช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวดี แต่ในช่วงที่มีการหดตัวของเศรษฐกิจกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้จะไม่เข้ามา ดังนั้น จะเห็นได้จากในช่วงปี40ซึ่งเกิดวิกฤตเศรษฐกิจแม้ว่ารัฐบาลจะมีการผ่อนกฎต่างๆในการถือครองที่ดิน แต่ก็ไม่มีนักลงทุนเข้ามาซื้อที่ดินหรืออสังหาฯเพื่อการลงทุน
ซึ่งต่างกับช่วงก่อนหน้า ซึ่งราคาอสังหาฯขึ้นเร็วกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก จึงทำให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้าน ที่ดิน และห้องชุดเก็งกำไร ทั้งในรูปแบบผิดกฎหมายและถูกกฎหมาย จำนวนมาก ทั้งที่รัฐบาลไม่ยอมให้ต่างชาติถือสิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน ดังนั้นการออกกฎหมายหรือการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำจึงไม่มีความจำเป็นหรือไม่ใช่ประเด็นในการดึงนักลงทุนเข้ามาในประเทศ
นอกจากนี้ หากพิจารณาการลงทุนของต่างชาติ แม้จะประกอบไปด้วยเครื่องจักร บุคลากร เงิน และอสังหาริมทรัพย์ แต่เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน โรงงานหรือสถานประกอบการ) เป็นเพียงปัจจัยการผลิตไม่ถึง 10% ของการลงทุนของต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มใหญ่ที่มาลงทุนด้านธุรกิจและอุตสาหกรรมทั่วไป นอกจากนี้ช่วงชีวิตของธุรกิจ/ อุตสาหกรรมต่าง ๆ มีอายุประมาณ 5-20 ปี เป็นสำคัญ จึงไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
แนะกลยุทธ์ดึงทุนต่างชาติ
ทั้งนี้ ประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งได้ในปัจจุบัน เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่น ดังนั้นการส่งเสริมการลงทุนของต่างประเทศ ควรจะมุ่งเน้นในด้าน การลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออก ซึ่งรัฐบาลอาจให้ใช้ที่ดินฟรี หรือเช่าที่ดินในราคาต่ำเพื่อจูงใจให้มาลงทุน เพื่อให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจและการจ้างงานเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังควรให้มาลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค
ส่วนการลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม เพราะถือเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สามารถทำได้โดยเฉพาะในการซื้ออาคารชุดพักอาศัย เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง ส่วนการเข้ามาของนักพัฒนาที่ดิน โดยลงทุนต่างชาติก็สามารถทำได้ ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการแข่งขันกับนายทุนไทย ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคได้ประโยชน์ ในขณะที่รัฐบาลต้องทำหน้าที่ควบคุมไม่ให้เกิดการครอบงำตลาดหรือการฉ้อโกงประชาชนในประเทศเท่านั้น
ยกสิทธิ์ขาดการถือครองที่ดิน
นายโสภณ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้วเรื่องของที่ดิน ไม่จำเป็นต้องขายขาด เพราะการที่ต่างชาติมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่เป็นการลงทุนหวั่งผลกำไร เพื่อปั่นราคา เช่นกรณีชาวต่างชาติมา “ ยึด ” ที่ดินในพื้นที่ท่องเที่ยวทั้งภูเก็ตและสมุย ซึ่งกรณีเหล่านี้เกิดขึ้นเพราะการฉ้อฉลร่วมกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นและชาวบ้านที่เกี่ยวข้อง ซึ่งควรเร่งดำเนินการแก้ไขก่อนจะกลายเป็นปัญหาใหญ่
อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลต้องการเปิดให้ต่างชาติมาลงทุนซื้อที่ดินในประเทศไทย รัฐบาลต้องมีความพร้อมกว่าปัจจุบันทั้งด้านกฎหมาย และภาษี ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ซึ่งผู้ซื้อต้องเสียภาษีทรัพย์สินปีละ 1-2% และเมื่อจะโอนมรดก ต้องเสียภาษีอีกประมาณ 20-30% ถ้าประเทศไทยมีระบบภาษีทรัพย์สินและภาษีมรดกเทียบเท่าประเทศตะวันตกก็สามารถให้ต่างชาติมาซื้อบ้านและที่ดินในประเทศไทยได้
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่าการเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทยสะท้อนให้เห็นถึงมีศักยภาพของตลาดอสังหาฯไทยได้เป็นอย่างดี แต่อย่างไรก็ดีการเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนใหญ่กว่า90%ของนักลงทุนต่างชาติจะเป็นการลงทุนเพื่อเก็งกำไร ซึ่งไม่ได้ส่งผลดีต่อการเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่ง ต่างกับการเข้ามาลงทุนในธุรกิจอุตสาหกรรม ที่ถือเป็นการผลักดันให้เกิดการขยายตัวของเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
ทั้งนี้ การเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯของต่างชาตินั้นจะเข้ามาในช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวดี แต่ในช่วงที่มีการหดตัวของเศรษฐกิจกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้จะไม่เข้ามา ดังนั้น จะเห็นได้จากในช่วงปี40ซึ่งเกิดวิกฤตเศรษฐกิจแม้ว่ารัฐบาลจะมีการผ่อนกฎต่างๆในการถือครองที่ดิน แต่ก็ไม่มีนักลงทุนเข้ามาซื้อที่ดินหรืออสังหาฯเพื่อการลงทุน
ซึ่งต่างกับช่วงก่อนหน้า ซึ่งราคาอสังหาฯขึ้นเร็วกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก จึงทำให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้าน ที่ดิน และห้องชุดเก็งกำไร ทั้งในรูปแบบผิดกฎหมายและถูกกฎหมาย จำนวนมาก ทั้งที่รัฐบาลไม่ยอมให้ต่างชาติถือสิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน ดังนั้นการออกกฎหมายหรือการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำจึงไม่มีความจำเป็นหรือไม่ใช่ประเด็นในการดึงนักลงทุนเข้ามาในประเทศ
นอกจากนี้ หากพิจารณาการลงทุนของต่างชาติ แม้จะประกอบไปด้วยเครื่องจักร บุคลากร เงิน และอสังหาริมทรัพย์ แต่เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน โรงงานหรือสถานประกอบการ) เป็นเพียงปัจจัยการผลิตไม่ถึง 10% ของการลงทุนของต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มใหญ่ที่มาลงทุนด้านธุรกิจและอุตสาหกรรมทั่วไป นอกจากนี้ช่วงชีวิตของธุรกิจ/ อุตสาหกรรมต่าง ๆ มีอายุประมาณ 5-20 ปี เป็นสำคัญ จึงไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
แนะกลยุทธ์ดึงทุนต่างชาติ
ทั้งนี้ ประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งได้ในปัจจุบัน เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่น ดังนั้นการส่งเสริมการลงทุนของต่างประเทศ ควรจะมุ่งเน้นในด้าน การลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออก ซึ่งรัฐบาลอาจให้ใช้ที่ดินฟรี หรือเช่าที่ดินในราคาต่ำเพื่อจูงใจให้มาลงทุน เพื่อให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจและการจ้างงานเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังควรให้มาลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค
ส่วนการลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม เพราะถือเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สามารถทำได้โดยเฉพาะในการซื้ออาคารชุดพักอาศัย เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง ส่วนการเข้ามาของนักพัฒนาที่ดิน โดยลงทุนต่างชาติก็สามารถทำได้ ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการแข่งขันกับนายทุนไทย ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคได้ประโยชน์ ในขณะที่รัฐบาลต้องทำหน้าที่ควบคุมไม่ให้เกิดการครอบงำตลาดหรือการฉ้อโกงประชาชนในประเทศเท่านั้น
ยกสิทธิ์ขาดการถือครองที่ดิน
นายโสภณ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้วเรื่องของที่ดิน ไม่จำเป็นต้องขายขาด เพราะการที่ต่างชาติมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่เป็นการลงทุนหวั่งผลกำไร เพื่อปั่นราคา เช่นกรณีชาวต่างชาติมา “ ยึด ” ที่ดินในพื้นที่ท่องเที่ยวทั้งภูเก็ตและสมุย ซึ่งกรณีเหล่านี้เกิดขึ้นเพราะการฉ้อฉลร่วมกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นและชาวบ้านที่เกี่ยวข้อง ซึ่งควรเร่งดำเนินการแก้ไขก่อนจะกลายเป็นปัญหาใหญ่
อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลต้องการเปิดให้ต่างชาติมาลงทุนซื้อที่ดินในประเทศไทย รัฐบาลต้องมีความพร้อมกว่าปัจจุบันทั้งด้านกฎหมาย และภาษี ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ซึ่งผู้ซื้อต้องเสียภาษีทรัพย์สินปีละ 1-2% และเมื่อจะโอนมรดก ต้องเสียภาษีอีกประมาณ 20-30% ถ้าประเทศไทยมีระบบภาษีทรัพย์สินและภาษีมรดกเทียบเท่าประเทศตะวันตกก็สามารถให้ต่างชาติมาซื้อบ้านและที่ดินในประเทศไทยได้
