อำเภอเกาะสมุย เป็นอำเภอหนึ่งของจ.สุราษฎร์ธานี เป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญมีชื่อของจังหวัด เป็นที่นิยมและยอมรับของทั้งคนไทยและต่างชาติ ซึ่งการพัฒนาที่ดินในอำเภอเกาะสมุย ผู้ประกอบธุรกิจนิยมพัฒนาประเภทโรงแรม การจัดสรรที่ดิน โดยแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยและคอนโดฯ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวต่างชาติมากกว่าคนไทย
การถือครองที่ดินอำเภอเกาะสมุย ต้องยอมรับว่า มีกลุ่มทุนต่างชาติมีสัดส่วนมากกว่าคนไทย ที่ดินติดชายหาดหรือใกล้ทะเลเป็นที่ยอมรับมากกว่าที่ดินบริเวณอื่น เพราะพื้นที่บริเวณชายทะเลมีค่อนข้างจำกัด
จึงไม่แปลกซึ่งปัจจุบันพบว่าที่ดินบนเนินเขาหรือบนเขามีการพัฒนาที่ดินในรูปแบบ“บ้านเดี่ยว” ค่อนข้าง มาก ขณะที่การพัฒนาที่ดินในรูปแบบ“คอนโดฯ” ในอำเภอเกาะสมุย มักไม่เป็นที่นิยมของผู้ประกอบเพราะติดขัดเรื่องเทศบัญญัติท้องถิ่น ที่ไม่อนุญาตให้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างสูงเกินกว่า 12.00 เมตร
แต่ถึงกระนั้น มีผู้ประกอบการอสังหาฯรายหนึ่งในท้องถิ่น มีความสนใจที่จะนำที่ดินเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่ อยู่บนเนินเขา บริเวณตำบลบ่อผุด จะมาพัฒนาคอนโดฯ ซึ่งทางทีมงานได้รับ “การบ้าน” ถึงความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าว และผลจากการลงพื้นที่สำรวจข้อมูลในเชิงลึก ก็พบโอกาสที่จะพัฒนาคอนโดฯได้
ได้แก่ -พื้นที่ดินขนาด 4 ไร่เศษตั้งอยู่บนเนินเขา มีจุดด้อยของพื้นที่ ได้แก่ ไม่เห็นชายหาดหรือทะเล แต่ไม่ใช่อุปสรรคหรือปัญหาใหญ่ เพราะสามารถพัฒนาได้ทั้งแนวราบและแนวสูง แต่ปัญหาใหญ่ คือ ทำเลที่ตั้งไม่เหมาะสม ประสบการณ์ผู้ประกอบการโครงการ แผนการก่อสร้างและการขอสินเชื่อพัฒนาโครงการ เป็นต้น สำหรับพื้นที่ดินขนาด 4 ไร่เศษบนเชิงเขาเหมาะสำหรับการพัฒนา “คอนโดฯ” มากกว่า “บ้านเดี่ยว” เนื่องจากค่อนจำกัดของพื้นที่
- การออกแบบและการวางผังโครงการรูปแบบ “คอนโดฯ” สามารถดีไซน์ห้องชุดให้สามารถมองเห็นภายนอกได้ 180 องศา โดยไม่มีอาคารอื่นขวางกั้นและควรวางอาคารคอนโดมิเนียมอย่างน้อย 3 อาคาร เป็นรูปตัวแอลหรือตัวยู โดยมีพื้นที่เหลือตรงกลางสามารถจัดพื้นที่รองรับสิ่งอำนวยความสะดวก ภายในโครงการ
- ผลสำรวจจากข้อมูลด้านการตลาดพบว่า ตลาดอาคารชุดยังเป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค ประกอบกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการพัฒนาที่ดินประเภทแนวราบมากกว่าอาคารชุด
หากมีพื้นที่ขายไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ระดับราคาขายควรกำหนดตั้งแต่ประมาณ 50,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่ไม่แพงเกินไปเหมาะสำหรับผู้มีรายได้ตั้งแต่ 40,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ซึ่งกลุ่มรายได้ในพื้นที่ดังกล่าวมีอยู่ค่อนข้างมากพอสมควร
4. ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดินประเภท “คอนโดฯ” ควรให้ความสำคัญต่อผู้บริโภค ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดที่บัญญัติ
5. เมื่อผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดฯแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุด และนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ผู้จะซื้อ
สำหรับ “ข้อกังวล” ของผู้ประกอบการโครงการ “อาคารชุด” อีกเรื่อง คือ ช่องทางการทำตลาดอาคารชุดเสนอขายต่อบุคคลภายนอกในพื้นที่อำเภอเกาะสมุย ได้แก่ กลุ่มผู้สนใจจะซื้อห้องชุด มองว่าผู้สนใจเลือกซื้อห้องชุดจะเป็นคนในพื้นที่ร้อยละ 20-30 ส่วนที่เหลืออีก 70-80 เปอร์เซ็นต์จะเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติและคนไทยจากกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียง
ดังนั้น แผนการขายและการตลาดโครงการอาคารชุด ผู้ประกอบการโครงการนอกจากการจัดกิจกรรมการตลาดในพื้นที่แล้ว ยังจำเป็นต้องอาศัย “โบรกเกอร์” อิสระกระจายความรับผิดชอบด้านการขายห้องชุด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
การถือครองที่ดินอำเภอเกาะสมุย ต้องยอมรับว่า มีกลุ่มทุนต่างชาติมีสัดส่วนมากกว่าคนไทย ที่ดินติดชายหาดหรือใกล้ทะเลเป็นที่ยอมรับมากกว่าที่ดินบริเวณอื่น เพราะพื้นที่บริเวณชายทะเลมีค่อนข้างจำกัด
จึงไม่แปลกซึ่งปัจจุบันพบว่าที่ดินบนเนินเขาหรือบนเขามีการพัฒนาที่ดินในรูปแบบ“บ้านเดี่ยว” ค่อนข้าง มาก ขณะที่การพัฒนาที่ดินในรูปแบบ“คอนโดฯ” ในอำเภอเกาะสมุย มักไม่เป็นที่นิยมของผู้ประกอบเพราะติดขัดเรื่องเทศบัญญัติท้องถิ่น ที่ไม่อนุญาตให้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างสูงเกินกว่า 12.00 เมตร
แต่ถึงกระนั้น มีผู้ประกอบการอสังหาฯรายหนึ่งในท้องถิ่น มีความสนใจที่จะนำที่ดินเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่ อยู่บนเนินเขา บริเวณตำบลบ่อผุด จะมาพัฒนาคอนโดฯ ซึ่งทางทีมงานได้รับ “การบ้าน” ถึงความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าว และผลจากการลงพื้นที่สำรวจข้อมูลในเชิงลึก ก็พบโอกาสที่จะพัฒนาคอนโดฯได้
ได้แก่ -พื้นที่ดินขนาด 4 ไร่เศษตั้งอยู่บนเนินเขา มีจุดด้อยของพื้นที่ ได้แก่ ไม่เห็นชายหาดหรือทะเล แต่ไม่ใช่อุปสรรคหรือปัญหาใหญ่ เพราะสามารถพัฒนาได้ทั้งแนวราบและแนวสูง แต่ปัญหาใหญ่ คือ ทำเลที่ตั้งไม่เหมาะสม ประสบการณ์ผู้ประกอบการโครงการ แผนการก่อสร้างและการขอสินเชื่อพัฒนาโครงการ เป็นต้น สำหรับพื้นที่ดินขนาด 4 ไร่เศษบนเชิงเขาเหมาะสำหรับการพัฒนา “คอนโดฯ” มากกว่า “บ้านเดี่ยว” เนื่องจากค่อนจำกัดของพื้นที่
- การออกแบบและการวางผังโครงการรูปแบบ “คอนโดฯ” สามารถดีไซน์ห้องชุดให้สามารถมองเห็นภายนอกได้ 180 องศา โดยไม่มีอาคารอื่นขวางกั้นและควรวางอาคารคอนโดมิเนียมอย่างน้อย 3 อาคาร เป็นรูปตัวแอลหรือตัวยู โดยมีพื้นที่เหลือตรงกลางสามารถจัดพื้นที่รองรับสิ่งอำนวยความสะดวก ภายในโครงการ
- ผลสำรวจจากข้อมูลด้านการตลาดพบว่า ตลาดอาคารชุดยังเป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค ประกอบกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการพัฒนาที่ดินประเภทแนวราบมากกว่าอาคารชุด
หากมีพื้นที่ขายไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ระดับราคาขายควรกำหนดตั้งแต่ประมาณ 50,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่ไม่แพงเกินไปเหมาะสำหรับผู้มีรายได้ตั้งแต่ 40,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ซึ่งกลุ่มรายได้ในพื้นที่ดังกล่าวมีอยู่ค่อนข้างมากพอสมควร
4. ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดินประเภท “คอนโดฯ” ควรให้ความสำคัญต่อผู้บริโภค ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดที่บัญญัติ
5. เมื่อผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดฯแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุด และนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ผู้จะซื้อ
สำหรับ “ข้อกังวล” ของผู้ประกอบการโครงการ “อาคารชุด” อีกเรื่อง คือ ช่องทางการทำตลาดอาคารชุดเสนอขายต่อบุคคลภายนอกในพื้นที่อำเภอเกาะสมุย ได้แก่ กลุ่มผู้สนใจจะซื้อห้องชุด มองว่าผู้สนใจเลือกซื้อห้องชุดจะเป็นคนในพื้นที่ร้อยละ 20-30 ส่วนที่เหลืออีก 70-80 เปอร์เซ็นต์จะเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติและคนไทยจากกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียง
ดังนั้น แผนการขายและการตลาดโครงการอาคารชุด ผู้ประกอบการโครงการนอกจากการจัดกิจกรรมการตลาดในพื้นที่แล้ว ยังจำเป็นต้องอาศัย “โบรกเกอร์” อิสระกระจายความรับผิดชอบด้านการขายห้องชุด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
