ปัญหาความเดือดร้อนจากการผิดสัญญา การโฆษณาเกินจริง ซึ่งทำให้เกิดการร้องเรียนระหว่างผู้บริโภคและผู้ประกอบการธุรกิจต่างๆ อย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มธุรกิจที่มีปัญหาการร้องเรียนมากที่สุดหลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 40 เป็นต้นมา ยังคงเป็นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ที่ผู้บริโภคยื่นเรื่องร้องเรียนต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มากที่สุด โดยในปี 2540 มีจำนวนการร้องเรียนจากผู้บริโภคสูงถึง 20,000 ราย
แม้ว่าปัญหาการร้องเรียนกลุ่มธุรกิจอสังหาฯในปี 2540 จะมีจำนวนสูงมาก แต่ต้องยอมรับว่าวิกฤตเศรษฐกิจในปีนั้นธุรกิจอสังหาฯ ถือว่าเป็นตัวจุดชนวนหลักที่ทำให้เกิดวิกฤตดังกล่าวขึ้น ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมียอดร้องเรียนดังกล่าว แต่ที่น่าแปลก คือ นับจากนั้นมากว่า 12 ปีกลุ่มธุรกิจอสังหาฯยังคงเป็นธุรกิจที่มีการร้องเรียนสูงเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันอย่างต่อเนื่อง
โดยปัญหาที่เกิดการร้องเรียนส่วนมาก จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงไว้, ไม่ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา และไม่ส่งมอบหรือโอนบ้านตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้าน ซึ่งเป็นธุรกิจที่เริ่มได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคเพิ่มขึ้นในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าธุรกิจนี้จะเป็นธุรกิจที่เริ่มทำตลาดอย่างจริงจังทำให้ได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคมากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันธุรกิจรับสร้างบ้านกลับเข้ามาเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่มีจำนวนการร้องเรียนเข้ามาอย่างต่อเนื่องและเพิ่มจำนวนสูงขึ้นด้วยเช่นกัน
ทั้งนี้ จากยอดการบันทึกตัวเลขผู้ร้องเรียนเฉพาะธุรกิจอสังหาฯ ในระหว่างวันที่1 ต.ค.51- 1 ต.ค.25 พบว่ามียอดการร้องเรียนกว่า 2,600 ราย โดยส่วนใหญ่ผู้ประกอบการที่ถูกร้องเรียนจะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการโครงการบ้านจัดสรร ถัดมาเป็น โครงการอาคารชุด การขายที่ดินเปล่า ส่วนธุรกิจรับสร้างบ้านถือว่ามีจำนวนน้อยอยู่ แต่เมื่อเทียบจำนวนการร้องเรียนกับผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดแล้วถือว่ามีสัดส่วนไม่แตกต่างจากบริษัทจัดสรรเลย
“ เพื่อแก้ไขปัญหา และป้องกัน มิให้ผู้บริโภคถูกเอาเปรียบจากการทำสัญญา สคบ.ได้เพิ่มเติมพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2551 เพื่อเพิ่มสิทธิของผู้บริโภค ให้ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา โดยมีการจัดทำรายละเอียดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเพิ่มเติม เช่น การเพิ่มเติมสิทธิที่ลูกค้าจะได้รับการคุ้มครองกรณีที่ ผู้ประกอบการไม่ดำเนินการตามสัญญาต่างๆ เช่น ไม่กำหนดวัน เวลา โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ระบุราคาปรับกรณีผิดนัด ให้ผู้บริโภคชำระภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ ก็ไม่ผ่าน ไม่รับผิดชอบเรื่องความชำรุดบกพร่อง ก่อสร้างล่าช้า ไม่ใช้สัญญาตามที่ราชการกำหนด”นายพิฆเนศ ต๊ะปวง ผู้อำนวยการคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กล่าว
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ที่ถูกร้องเรียนในอดีตจนถึงปัจจุบัน จะเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก ส่วนรายใหญ่ที่ถูกร้องเรียนจะมีน้อย ซึ่งสาเหตุหลักๆ มาจากการผิดสัญญา แม้การพัฒนาโครงการอสังหาฯนั้นจะมีพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน ควบคุมอยู่แล้ว แต่ก็มีผู้ประกอบการธุรกิจรายย่อยส่วนใหญ่พยายามหลีกเลี่ยง เพื่อไม่ให้ธุรกิจของตนเข้าข่าย พรบ.การจัดสรรที่ดิน
โดยการแยกสัญญาออกเป็น 2 ส่วนคือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน กับสัญญาการปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน รวมถึงการเปิดขายโครงการที่ไม่เกิน 9 หน่วย เพื่อไม่ให้เข้าข่าย พ.ร.บ.ดังกล่าว ซึ่งรูปแบบการจัดทำสัญญาแยกออกเป็น 2 ส่วนนี้ เป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดธุรกิจรับสร้างบ้านในปัจจุบัน
แม้ว่าปัญหาการร้องเรียนระหว่างกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯและผู้บริโภคจะมีจำนวนมากในแต่ละปี แต่การพิจารณาข้อร้องเรียนและส่งฟ้องคดีนั้นกลับมีจำนวนที่น้อยมาก เนื่องจากข้อจำกัดด้านการทำงานและรายละเอียดในการพิจารณาข้อร้องเรียนของ สคบ. โดยในช่วง ระหว่างวันที่ 1 ต.ค.51- 1 ต.ค.52 ที่ผ่านมาคณะกรรมการคุมครองผู้บริโภค ได้พิจารณาส่งเรื่องเรื่องดำเนินคดีแพ่งกับผู้ประกอบการจำนวน 11 ราย มูลค่ากว่า 7 ล้านบาท
โดยคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค มอบหมายให้เจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคดำเนินคดีแพ่งกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ เช่น โครงการเสรีวิลล่า ของบริษัท เอสจี สตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด, โครงการนิว แอร์พอร์ต ซิตี้, โครงการณุศาศิริ สาทร-ปิ่นเกล้า ของบริษัท ณุศาศิริ จำกัด (ปัจจุบันชื่อบริษัท เอดะ ซัลเซส เฮอริเทจ แมเนจเมนท์ จำกัด) ฯลฯ
นอกจากนี้ สคบ. ยังเตรียมจัดทำวิจัยปัญหาการรับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดิน เพื่อจัดเตรียมข้อมูลในการร่างสัญญามาตรฐานที่จะบังคับใช้กับผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านด้วย เนื่องจากปัจจุบันปัญหาการร้องเรียนของธุรกิจดังกล่าวขยายจำนวนเพิ่มสูงขึ้นมาก โดยคาดว่าในปี 53 นี้ สบค.จะสามารถจัดเก็บข้อมูลและร่างสัญญามาตรฐานที่ครอบคลุมทั้งในส่วนของผู้ประกอบธุรกิจ ผู้บริโภค และหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบรวมถึงจะสามารถออกเป็นประกาศบังคับใช้ตามกฎหมายของ สคบ. ได้ภายในปีหน้านี้
อย่างไรก็ตามปัญหาดังกล่าวผู้ประกอบการรับสร้างบ้านบางรายมองว่า การออกหนังสือสัญญามาตรฐานบังคับใช้กับกลุ่มผู้ประกอบการรับสร้างบ้านนั้น เป็นเพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า ซึ่งสามารถควบคุมได้เฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการที่ตั้งใจจริง ในขณะที่ผู้ประกอบการที่ตั้งใจเข้ามาโกงประชาชนนั้นไม่สามารถบังคับได้เพราะ สบค.ไม่มีอำนาจสิทธิ์ขาดในการลงทุนหรือเอาผิดผู้ประกอบการที่ประกอบธุรกิจไม่สุจริต
นอกจากนี้ สคบ.ครวมีการแยกพิจารณา และแยกประเภทด้วยตัวเลขผู้ร้องเรียนด้วยว่า ข้อร้องเรียนที่มีเข้ามานั้น ถูกดำเนินคดีเท่าใด และเกิดจากการเข้าใจผิด หรือเกิดจากการที่ผู้บริโภคทำผิดสัญญาเองจำนวนเท่าใด เพราะในบางกรณีที่มีการร้องเรียนเข้ามาเมื่อตรวจสอบแล้วพบว่า ผู้บริโภคเป็นผู้ผิดสัญญาเอง และเมื่อมีการเรียกให้ทั้ง 2 ฝ่ายเข้ามาไกล่เกลี่ยกันส่วนใหญ่ สคบ.จะเข้าข้างผู้บริโภค และพยายามเจรจาให้ผู้ประกอบการยอมชดเชยค่าเสียหายให้แม้ว่าผู้ผิดสัญญาจะเป็นผู้บริโภคเองก็ตาม.
แม้ว่าปัญหาการร้องเรียนกลุ่มธุรกิจอสังหาฯในปี 2540 จะมีจำนวนสูงมาก แต่ต้องยอมรับว่าวิกฤตเศรษฐกิจในปีนั้นธุรกิจอสังหาฯ ถือว่าเป็นตัวจุดชนวนหลักที่ทำให้เกิดวิกฤตดังกล่าวขึ้น ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมียอดร้องเรียนดังกล่าว แต่ที่น่าแปลก คือ นับจากนั้นมากว่า 12 ปีกลุ่มธุรกิจอสังหาฯยังคงเป็นธุรกิจที่มีการร้องเรียนสูงเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันอย่างต่อเนื่อง
โดยปัญหาที่เกิดการร้องเรียนส่วนมาก จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงไว้, ไม่ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา และไม่ส่งมอบหรือโอนบ้านตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้าน ซึ่งเป็นธุรกิจที่เริ่มได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคเพิ่มขึ้นในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าธุรกิจนี้จะเป็นธุรกิจที่เริ่มทำตลาดอย่างจริงจังทำให้ได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคมากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันธุรกิจรับสร้างบ้านกลับเข้ามาเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่มีจำนวนการร้องเรียนเข้ามาอย่างต่อเนื่องและเพิ่มจำนวนสูงขึ้นด้วยเช่นกัน
ทั้งนี้ จากยอดการบันทึกตัวเลขผู้ร้องเรียนเฉพาะธุรกิจอสังหาฯ ในระหว่างวันที่1 ต.ค.51- 1 ต.ค.25 พบว่ามียอดการร้องเรียนกว่า 2,600 ราย โดยส่วนใหญ่ผู้ประกอบการที่ถูกร้องเรียนจะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการโครงการบ้านจัดสรร ถัดมาเป็น โครงการอาคารชุด การขายที่ดินเปล่า ส่วนธุรกิจรับสร้างบ้านถือว่ามีจำนวนน้อยอยู่ แต่เมื่อเทียบจำนวนการร้องเรียนกับผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดแล้วถือว่ามีสัดส่วนไม่แตกต่างจากบริษัทจัดสรรเลย
“ เพื่อแก้ไขปัญหา และป้องกัน มิให้ผู้บริโภคถูกเอาเปรียบจากการทำสัญญา สคบ.ได้เพิ่มเติมพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2551 เพื่อเพิ่มสิทธิของผู้บริโภค ให้ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา โดยมีการจัดทำรายละเอียดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเพิ่มเติม เช่น การเพิ่มเติมสิทธิที่ลูกค้าจะได้รับการคุ้มครองกรณีที่ ผู้ประกอบการไม่ดำเนินการตามสัญญาต่างๆ เช่น ไม่กำหนดวัน เวลา โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ระบุราคาปรับกรณีผิดนัด ให้ผู้บริโภคชำระภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ ก็ไม่ผ่าน ไม่รับผิดชอบเรื่องความชำรุดบกพร่อง ก่อสร้างล่าช้า ไม่ใช้สัญญาตามที่ราชการกำหนด”นายพิฆเนศ ต๊ะปวง ผู้อำนวยการคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กล่าว
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ที่ถูกร้องเรียนในอดีตจนถึงปัจจุบัน จะเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก ส่วนรายใหญ่ที่ถูกร้องเรียนจะมีน้อย ซึ่งสาเหตุหลักๆ มาจากการผิดสัญญา แม้การพัฒนาโครงการอสังหาฯนั้นจะมีพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน ควบคุมอยู่แล้ว แต่ก็มีผู้ประกอบการธุรกิจรายย่อยส่วนใหญ่พยายามหลีกเลี่ยง เพื่อไม่ให้ธุรกิจของตนเข้าข่าย พรบ.การจัดสรรที่ดิน
โดยการแยกสัญญาออกเป็น 2 ส่วนคือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน กับสัญญาการปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน รวมถึงการเปิดขายโครงการที่ไม่เกิน 9 หน่วย เพื่อไม่ให้เข้าข่าย พ.ร.บ.ดังกล่าว ซึ่งรูปแบบการจัดทำสัญญาแยกออกเป็น 2 ส่วนนี้ เป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดธุรกิจรับสร้างบ้านในปัจจุบัน
แม้ว่าปัญหาการร้องเรียนระหว่างกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯและผู้บริโภคจะมีจำนวนมากในแต่ละปี แต่การพิจารณาข้อร้องเรียนและส่งฟ้องคดีนั้นกลับมีจำนวนที่น้อยมาก เนื่องจากข้อจำกัดด้านการทำงานและรายละเอียดในการพิจารณาข้อร้องเรียนของ สคบ. โดยในช่วง ระหว่างวันที่ 1 ต.ค.51- 1 ต.ค.52 ที่ผ่านมาคณะกรรมการคุมครองผู้บริโภค ได้พิจารณาส่งเรื่องเรื่องดำเนินคดีแพ่งกับผู้ประกอบการจำนวน 11 ราย มูลค่ากว่า 7 ล้านบาท
โดยคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค มอบหมายให้เจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคดำเนินคดีแพ่งกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ เช่น โครงการเสรีวิลล่า ของบริษัท เอสจี สตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด, โครงการนิว แอร์พอร์ต ซิตี้, โครงการณุศาศิริ สาทร-ปิ่นเกล้า ของบริษัท ณุศาศิริ จำกัด (ปัจจุบันชื่อบริษัท เอดะ ซัลเซส เฮอริเทจ แมเนจเมนท์ จำกัด) ฯลฯ
นอกจากนี้ สคบ. ยังเตรียมจัดทำวิจัยปัญหาการรับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดิน เพื่อจัดเตรียมข้อมูลในการร่างสัญญามาตรฐานที่จะบังคับใช้กับผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านด้วย เนื่องจากปัจจุบันปัญหาการร้องเรียนของธุรกิจดังกล่าวขยายจำนวนเพิ่มสูงขึ้นมาก โดยคาดว่าในปี 53 นี้ สบค.จะสามารถจัดเก็บข้อมูลและร่างสัญญามาตรฐานที่ครอบคลุมทั้งในส่วนของผู้ประกอบธุรกิจ ผู้บริโภค และหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบรวมถึงจะสามารถออกเป็นประกาศบังคับใช้ตามกฎหมายของ สคบ. ได้ภายในปีหน้านี้
อย่างไรก็ตามปัญหาดังกล่าวผู้ประกอบการรับสร้างบ้านบางรายมองว่า การออกหนังสือสัญญามาตรฐานบังคับใช้กับกลุ่มผู้ประกอบการรับสร้างบ้านนั้น เป็นเพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า ซึ่งสามารถควบคุมได้เฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการที่ตั้งใจจริง ในขณะที่ผู้ประกอบการที่ตั้งใจเข้ามาโกงประชาชนนั้นไม่สามารถบังคับได้เพราะ สบค.ไม่มีอำนาจสิทธิ์ขาดในการลงทุนหรือเอาผิดผู้ประกอบการที่ประกอบธุรกิจไม่สุจริต
นอกจากนี้ สคบ.ครวมีการแยกพิจารณา และแยกประเภทด้วยตัวเลขผู้ร้องเรียนด้วยว่า ข้อร้องเรียนที่มีเข้ามานั้น ถูกดำเนินคดีเท่าใด และเกิดจากการเข้าใจผิด หรือเกิดจากการที่ผู้บริโภคทำผิดสัญญาเองจำนวนเท่าใด เพราะในบางกรณีที่มีการร้องเรียนเข้ามาเมื่อตรวจสอบแล้วพบว่า ผู้บริโภคเป็นผู้ผิดสัญญาเอง และเมื่อมีการเรียกให้ทั้ง 2 ฝ่ายเข้ามาไกล่เกลี่ยกันส่วนใหญ่ สคบ.จะเข้าข้างผู้บริโภค และพยายามเจรจาให้ผู้ประกอบการยอมชดเชยค่าเสียหายให้แม้ว่าผู้ผิดสัญญาจะเป็นผู้บริโภคเองก็ตาม.
