ASTVผู้จัดการรายวัน – แก้พ.ร.บ.อาคารชุดมาตรา 18 ผู้ซื้ออาคารชุดเอ็นพีแอล-เอ็นพีเอไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางค้างชำระ ด้านสมาคมบริหารทรัพย์สินฯระบุเป็นกฎหมายเอื้อประโยชน์คนส่วนน้อย ด้านกรมที่ดินยอมรับส่อเค้าแท้ง เหตุเอกชนค้านหัวชนฝา
“หนี้ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียม ที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และทรัพย์สินรอการขาย ( NPL-NPA)” ยังเป็นปัญหาที่ยังถกเถียงกันไม่จบว่าใครจะเป็นคนจ่าย แม้ว่ากฎหมายเดิมจะระบุชัดเจนว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมหรือเจ้าของเดิม แต่ในทางปฏิบัติแล้วเจ้าหนี้สถาบันการเงินจะผลักภาระไปให้ผู้ซื้อรายใหม่แทน ซึ่งห้องชุดบางแห่งค้างชำระค่าส่วนกลางสูงจนน่าตกใจ และเป็นเหตุให้ไม่ใครอยากจะซื้อ
โดยเฉพาะทรัพย์ที่กรมบังคับคดีดูเหมือนจะมีปัญหามากที่สุด เพราะที่ผ่านมาได้รับการร้องเรียนจากประชาชนที่ซื้อทรัพย์จำนวนมาก ว่าไม่ทราบว่าประมูลซื้อทรัพย์ไปแล้วต้องจ่ายหนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมได้ค้างไว้ ซึ่งบางรายสูงมากเกือบเท่าราคาทรัพย์ที่ประมูลได้ จนเป็นเหตุให้ไม่มีคนกล้าซื้อทรัพย์ดังกล่าว
นายไกรสร สิงหราชวราพันธ์ นิติกรชำนาญการพิเศษ กรมบังคับคดี กล่าวว่า ปัญหาดังกล่าวได้สะสมมาเป็นเวลาจนเป็นเหตุให้การระบายคอนโดมิเนียมที่กรมบังคับคดีเป็นไปอย่างล่าช้า ซึ่งปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมค้างอยู่ที่กรมบังคับคดีนับ 1,000 อาคาร และเพื่อให้การระบายทรัพย์สินดังกล่าวออกไปจากระบบ กรมบังคับคดีผลักดันการแก้ไขกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ในบางข้อ โดยเฉพาะมาตรา 18 ที่เดิมระบุชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วม
“ปัจจุบันยกร่างพ.ร.บ.ดังกล่าวอยู่ในขั้นตอนของทำประชาพิจารณ์รับฟังความคิดเห็น หลังจากนั้นกระทรวงยุติธรรมจะยื่นร่างฉบับแก้ไขดังกล่าวต่อสำนักงานเลขาธิการนายกรัฐมนตรีต่อไป”
นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า สำหรับกฎหมายใหม่ที่กรมบังคับคดีเสนอแก้ไขคือ มาตร 18/1 โดยวรรคแรกระบุว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ส่วนวรรค 2 ระบุว่า เจ้าของรวมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20% ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
ทั้งนี้ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 อย่างไรก็ตามกฎหมายได้กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถฟ้องเรียกค่าส่วนกลางคืนจากเจ้าของร่วมเดิมได้ และมีสิทธิรับเงินจากขายขายทรัพย์สินรองจากสถาบันการเงิน
“เชื่อว่ากฎหมายฉบับนี้อาจต้องแท้งไป เพราะเอกชนทุกรายโดยเฉพาะสมาคมนิติบุคคลอาคารชุดค้านหัวชนฝา เพราะไม่มีใครต้องการเสียผลประโยชน์ของตนเองอย่างแน่นอน”
อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 ยังเป็นที่ถกถียงกันอย่างมาก จากทั้ง 2 ฝ่ายที่มีความเห็นที่แตกต่างกัน ฝ่ายหนึ่งจากกรมบังคับคดี ผู้ผลักดันกฎหมายเพราะเห็นจะเกิดประโยชน์ต่อสถาบันการเงินอย่างมากทำให้สถาบันการเงินสามารถระบายทรัพย์สินรอการขายออกไปได้มากขึ้น และที่สำคัญประชาชนผู้ซื้อทรัพย์จะไม่ต้องมารับผิดชอบชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่ตัวเองไม่ได้ก่อเอาไว้
ในทางกลับกัน นายรังสรรค์ นันทกาวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กลับมองว่า สถาบันการเงินควรจะเป็นผู้รับผิดชอบหนี้ส่วนนี้เอง เพราะได้คิดกำไรจากลูกค้าไปแล้ว แถมมีกำไรจากการดำเนินงานอีกด้วย และที่สำคัญก็ไม่ควรผลักภาระไปให้ผู้ซื้อรายใหม่ ซึ่งตามหลักของการตลาดหากสินค้าราคาสูงเกินไปก็จะทำให้ความน่าสนใจของทรัพย์สินดังกล่าวลดน้อยลงหรือไม่น่าซื้อ หากสถาบันการเงินต้องการขายก็ต้องลดราคาลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม หรือไม่ก็ปล่อยไปซักระยะทรัพย์สินก็จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากเอง ตามการเจริญเติบโตของเมืองและการคมนาคมที่สะดวกขึ้น ซึ่งได้กำไรอยู่แล้ว
“การแก้กฎหมายดังกล่าวทำเพื่อประโยชน์ของคนส่วนน้อย โดยเฉพาะเกิดประโยชน์สำหรับสถาบันการเงิน และนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเสียประโยชน์ในส่วนที่เจ้าของร่วมรายอื่นต้องจ่ายร่วมกัน นอกจากนี้หนี้ค่าส่วนกลางยังไม่สามารถตัดทิ้งได้จะต้องระบุไว้ในบัญชีตลอดจนกว่าจะมีคนมาจ่าย ดังนั้นหากมีการยกร่างและทำประชาพิจารณ์ทางสมาคมฯก็จะคัดค้านกฎหมายฉบับนี้” นายรังสรรค์กล่าว
ส่วนกรณีที่กรมที่ดินออกหนังสือเวียนให้สามารถฟ้องร้องเอาจากเจ้าของร่วมได้นั้น เชื่อว่าในทางปฏิบัติแล้วไม่ต้องถึงขั้นฟ้องเพราะยุ่งยาก แต่สามารถเจรจาไกล่เกลี่ยกันได้
“หนี้ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียม ที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และทรัพย์สินรอการขาย ( NPL-NPA)” ยังเป็นปัญหาที่ยังถกเถียงกันไม่จบว่าใครจะเป็นคนจ่าย แม้ว่ากฎหมายเดิมจะระบุชัดเจนว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมหรือเจ้าของเดิม แต่ในทางปฏิบัติแล้วเจ้าหนี้สถาบันการเงินจะผลักภาระไปให้ผู้ซื้อรายใหม่แทน ซึ่งห้องชุดบางแห่งค้างชำระค่าส่วนกลางสูงจนน่าตกใจ และเป็นเหตุให้ไม่ใครอยากจะซื้อ
โดยเฉพาะทรัพย์ที่กรมบังคับคดีดูเหมือนจะมีปัญหามากที่สุด เพราะที่ผ่านมาได้รับการร้องเรียนจากประชาชนที่ซื้อทรัพย์จำนวนมาก ว่าไม่ทราบว่าประมูลซื้อทรัพย์ไปแล้วต้องจ่ายหนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมได้ค้างไว้ ซึ่งบางรายสูงมากเกือบเท่าราคาทรัพย์ที่ประมูลได้ จนเป็นเหตุให้ไม่มีคนกล้าซื้อทรัพย์ดังกล่าว
นายไกรสร สิงหราชวราพันธ์ นิติกรชำนาญการพิเศษ กรมบังคับคดี กล่าวว่า ปัญหาดังกล่าวได้สะสมมาเป็นเวลาจนเป็นเหตุให้การระบายคอนโดมิเนียมที่กรมบังคับคดีเป็นไปอย่างล่าช้า ซึ่งปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมค้างอยู่ที่กรมบังคับคดีนับ 1,000 อาคาร และเพื่อให้การระบายทรัพย์สินดังกล่าวออกไปจากระบบ กรมบังคับคดีผลักดันการแก้ไขกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ในบางข้อ โดยเฉพาะมาตรา 18 ที่เดิมระบุชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วม
“ปัจจุบันยกร่างพ.ร.บ.ดังกล่าวอยู่ในขั้นตอนของทำประชาพิจารณ์รับฟังความคิดเห็น หลังจากนั้นกระทรวงยุติธรรมจะยื่นร่างฉบับแก้ไขดังกล่าวต่อสำนักงานเลขาธิการนายกรัฐมนตรีต่อไป”
นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า สำหรับกฎหมายใหม่ที่กรมบังคับคดีเสนอแก้ไขคือ มาตร 18/1 โดยวรรคแรกระบุว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ส่วนวรรค 2 ระบุว่า เจ้าของรวมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20% ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
ทั้งนี้ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 อย่างไรก็ตามกฎหมายได้กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถฟ้องเรียกค่าส่วนกลางคืนจากเจ้าของร่วมเดิมได้ และมีสิทธิรับเงินจากขายขายทรัพย์สินรองจากสถาบันการเงิน
“เชื่อว่ากฎหมายฉบับนี้อาจต้องแท้งไป เพราะเอกชนทุกรายโดยเฉพาะสมาคมนิติบุคคลอาคารชุดค้านหัวชนฝา เพราะไม่มีใครต้องการเสียผลประโยชน์ของตนเองอย่างแน่นอน”
อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 ยังเป็นที่ถกถียงกันอย่างมาก จากทั้ง 2 ฝ่ายที่มีความเห็นที่แตกต่างกัน ฝ่ายหนึ่งจากกรมบังคับคดี ผู้ผลักดันกฎหมายเพราะเห็นจะเกิดประโยชน์ต่อสถาบันการเงินอย่างมากทำให้สถาบันการเงินสามารถระบายทรัพย์สินรอการขายออกไปได้มากขึ้น และที่สำคัญประชาชนผู้ซื้อทรัพย์จะไม่ต้องมารับผิดชอบชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่ตัวเองไม่ได้ก่อเอาไว้
ในทางกลับกัน นายรังสรรค์ นันทกาวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กลับมองว่า สถาบันการเงินควรจะเป็นผู้รับผิดชอบหนี้ส่วนนี้เอง เพราะได้คิดกำไรจากลูกค้าไปแล้ว แถมมีกำไรจากการดำเนินงานอีกด้วย และที่สำคัญก็ไม่ควรผลักภาระไปให้ผู้ซื้อรายใหม่ ซึ่งตามหลักของการตลาดหากสินค้าราคาสูงเกินไปก็จะทำให้ความน่าสนใจของทรัพย์สินดังกล่าวลดน้อยลงหรือไม่น่าซื้อ หากสถาบันการเงินต้องการขายก็ต้องลดราคาลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม หรือไม่ก็ปล่อยไปซักระยะทรัพย์สินก็จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากเอง ตามการเจริญเติบโตของเมืองและการคมนาคมที่สะดวกขึ้น ซึ่งได้กำไรอยู่แล้ว
“การแก้กฎหมายดังกล่าวทำเพื่อประโยชน์ของคนส่วนน้อย โดยเฉพาะเกิดประโยชน์สำหรับสถาบันการเงิน และนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเสียประโยชน์ในส่วนที่เจ้าของร่วมรายอื่นต้องจ่ายร่วมกัน นอกจากนี้หนี้ค่าส่วนกลางยังไม่สามารถตัดทิ้งได้จะต้องระบุไว้ในบัญชีตลอดจนกว่าจะมีคนมาจ่าย ดังนั้นหากมีการยกร่างและทำประชาพิจารณ์ทางสมาคมฯก็จะคัดค้านกฎหมายฉบับนี้” นายรังสรรค์กล่าว
ส่วนกรณีที่กรมที่ดินออกหนังสือเวียนให้สามารถฟ้องร้องเอาจากเจ้าของร่วมได้นั้น เชื่อว่าในทางปฏิบัติแล้วไม่ต้องถึงขั้นฟ้องเพราะยุ่งยาก แต่สามารถเจรจาไกล่เกลี่ยกันได้
