ห่างหายไปนานกับการเขียนบทความ กลับมาวันนี้ ผมขอเขียนเรื่องที่เชื่อว่าท่านผู้อ่านหลายท่านจะต้องสนใจ ซึ่งบางท่านอาจไม่เคยได้ยินมาก่อนซึ่งก็คือคำว่า “ สิทธิอาศัย ” เหตุผลที่เขียนในเรื่องนี้ เพราะว่ามีหลายท่านถามผมว่า มีวิธีอะไรบ้างที่จะทำให้เราสามารถอาศัยอยู่ในบ้าน ซึ่งเราอาจจะเป็นฝ่ายร่วมออกเงินซื้อหรือเป็นผู้ซื้อ แต่เราไม่ได้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้น (ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม) โดยที่ไม่ต้องกลัวว่า จะโดนอีกฝ่ายซึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิไล่ออกจากบ้าน หากวันใดวันหนึ่งเกิดไม่ลงรอยกันและโดยที่ไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งผมก็มักจะแนะนำให้ผู้ที่ถามมาไปทำการจดทะเบียนสิทธิอาศัยเสียในขณะที่ยังดีๆกันอยู่เพื่อป้องกันไว้ เพื่อให้ท่านผู้อ่านได้เข้าใจผมขออธิบายดังนี้
"สิทธิอาศัย" คือสิทธิประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยผลของการเข้าทำนิติกรรมระหว่างคู่สัญญา ซึ่งฝ่ายหนึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้สิทธิแก่คู่สัญญา อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิอาศัยในทรัพย์สินนั้น ซึ่งในทางกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 ระบุว่า “ บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า” เพื่อให้นึกภาพออกผมขอยกตัวอย่างสิทธิอาศัยดังนี้
นาย ก และนางสาว ข ร่วมกันซื้อบ้านและที่ดิน โดยนาย ก ตกลงให้นางสาว ข มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินดังกล่าว แต่เนื่องจากนาย ก เกรงว่าในอนาคตหากมีปัญหากันขึ้น นางสาว ข อาจจะเอาบ้านและที่ดินดังกล่าวไปขายหรือไล่ตนออกจากบ้าน ซึ่งจะทำให้นาย ก ไม่มีที่อยู่ ด้วยเหตุนี้ ทั้งสองฝ่ายจึงได้ตกลงกันจดทะเบียนสิทธิอาศัยในที่ดินไว้ให้นาย ก สามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิต การจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ทำให้นางสาว ข ไม่สามารถที่จะไล่นาย ก ออกจากบ้านได้ตลอดชีวิตของนาย ก
สิ่งที่ท่านผู้อ่านต้องจำไว้ก็คือ ข้อตกลงเรื่องสิทธิอาศัยนั้นเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ดังนั้นเพื่อให้มีผลทางกฎหมายคู่สัญญาจะต้องทำการจดทะเบียนให้ถูกต้อง โดยระบุข้อความไว้บนเอกสารสิทธิ (โฉนดที่ดิน) เพื่อให้บุคคลภายนอกสามารถตรวจสอบและรับทราบถึงสิทธิดังกล่าว ทั้งนี้การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยนั้น ทำให้ผู้มีสิทธิอาศัยสามารถอยู่อาศัยในทรัพย์สินได้ตลอดระยะเวลาที่ระบุไว้เท่านั้น แต่ไม่ตัดสิทธิเจ้าของกรรมสิทธิที่จะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคลภายนอก ซึ่งเมื่อขายไปแล้วสิทธิอาศัยดังกล่าวก็จะตามตัวทรัพย์ไปจนกว่าจะสิ้นระยะเวลาที่กำหนดและจดทะเบียนไว้
เมื่อกล่าวมาถึงตอนนี้ ผมเชื่อว่าท่านผู้อ่านคงพอจะเข้าใจ และเห็นภาพกันบ้างแล้วว่าสิทธิอาศัยคือ อะไรและมีประโยชน์อย่างไร ดังนั้นหากท่านผู้อ่านประสงค์ที่จะทำนิติกรรมให้สิทธิอาศัยกับใค รก็ต้องไม่ลืมที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิอาศัยดังกล่าวให้ถูกต้อง โดยสามารถทำได้ที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ที่บ้านและที่ดินนั้นตั้งอยู่ และควรที่จะมีการระบุในเรื่องดังต่อไปนี้ให้ชัดเจน
1.กำหนดเวลาของสิทธิอาศัย (ควรระบุว่า มีกำหนดระยะเวลาเท่าใดหรืออาจระบุไว้ตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้ ซึ่งถ้าไม่มีการระบุกำหนดระยะเวลากันไว้ กฎหมายให้ถือว่าจะเลิกเสียเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร)
2.ตัวบุคคลที่ได้รับสิทธิอาศัยนั้น (ควรระบุว่าเป็นการเฉพาะตัวหรือไม่ซึ่งหากไม่ระว่าไว้โดยชัดแจ้งว่าเป็นเฉพาะตัว บุคคลในครอบครัวของผู้อาศัยจะอยู่ด้วยก็ได้)
หากท่านผู้อ่านมีข้อสงสัยหรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมก็สามารถสอบถามได้ครับ
อิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ
กรรมการ บริษัท ลีกัล คอนเน็กท์ จำกัด
โทร 02-667-0070-2
ittinant@legalconnect.co.th
"สิทธิอาศัย" คือสิทธิประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยผลของการเข้าทำนิติกรรมระหว่างคู่สัญญา ซึ่งฝ่ายหนึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้สิทธิแก่คู่สัญญา อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิอาศัยในทรัพย์สินนั้น ซึ่งในทางกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 ระบุว่า “ บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า” เพื่อให้นึกภาพออกผมขอยกตัวอย่างสิทธิอาศัยดังนี้
นาย ก และนางสาว ข ร่วมกันซื้อบ้านและที่ดิน โดยนาย ก ตกลงให้นางสาว ข มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินดังกล่าว แต่เนื่องจากนาย ก เกรงว่าในอนาคตหากมีปัญหากันขึ้น นางสาว ข อาจจะเอาบ้านและที่ดินดังกล่าวไปขายหรือไล่ตนออกจากบ้าน ซึ่งจะทำให้นาย ก ไม่มีที่อยู่ ด้วยเหตุนี้ ทั้งสองฝ่ายจึงได้ตกลงกันจดทะเบียนสิทธิอาศัยในที่ดินไว้ให้นาย ก สามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิต การจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ทำให้นางสาว ข ไม่สามารถที่จะไล่นาย ก ออกจากบ้านได้ตลอดชีวิตของนาย ก
สิ่งที่ท่านผู้อ่านต้องจำไว้ก็คือ ข้อตกลงเรื่องสิทธิอาศัยนั้นเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ดังนั้นเพื่อให้มีผลทางกฎหมายคู่สัญญาจะต้องทำการจดทะเบียนให้ถูกต้อง โดยระบุข้อความไว้บนเอกสารสิทธิ (โฉนดที่ดิน) เพื่อให้บุคคลภายนอกสามารถตรวจสอบและรับทราบถึงสิทธิดังกล่าว ทั้งนี้การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยนั้น ทำให้ผู้มีสิทธิอาศัยสามารถอยู่อาศัยในทรัพย์สินได้ตลอดระยะเวลาที่ระบุไว้เท่านั้น แต่ไม่ตัดสิทธิเจ้าของกรรมสิทธิที่จะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคลภายนอก ซึ่งเมื่อขายไปแล้วสิทธิอาศัยดังกล่าวก็จะตามตัวทรัพย์ไปจนกว่าจะสิ้นระยะเวลาที่กำหนดและจดทะเบียนไว้
เมื่อกล่าวมาถึงตอนนี้ ผมเชื่อว่าท่านผู้อ่านคงพอจะเข้าใจ และเห็นภาพกันบ้างแล้วว่าสิทธิอาศัยคือ อะไรและมีประโยชน์อย่างไร ดังนั้นหากท่านผู้อ่านประสงค์ที่จะทำนิติกรรมให้สิทธิอาศัยกับใค รก็ต้องไม่ลืมที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิอาศัยดังกล่าวให้ถูกต้อง โดยสามารถทำได้ที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ที่บ้านและที่ดินนั้นตั้งอยู่ และควรที่จะมีการระบุในเรื่องดังต่อไปนี้ให้ชัดเจน
1.กำหนดเวลาของสิทธิอาศัย (ควรระบุว่า มีกำหนดระยะเวลาเท่าใดหรืออาจระบุไว้ตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้ ซึ่งถ้าไม่มีการระบุกำหนดระยะเวลากันไว้ กฎหมายให้ถือว่าจะเลิกเสียเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร)
2.ตัวบุคคลที่ได้รับสิทธิอาศัยนั้น (ควรระบุว่าเป็นการเฉพาะตัวหรือไม่ซึ่งหากไม่ระว่าไว้โดยชัดแจ้งว่าเป็นเฉพาะตัว บุคคลในครอบครัวของผู้อาศัยจะอยู่ด้วยก็ได้)
หากท่านผู้อ่านมีข้อสงสัยหรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมก็สามารถสอบถามได้ครับ
อิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ
กรรมการ บริษัท ลีกัล คอนเน็กท์ จำกัด
โทร 02-667-0070-2
ittinant@legalconnect.co.th
