ช่วงเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา บรรดาโบรกเกอร์ต่างให้คำแนะนำแก่นักลงทุนทุกท่านว่าควรเล่นหุ้นปันผล เพื่อรอรับผลตอบแทนที่สูง หรือขายทำกำไรก่อนประกาศXD แต่จากภาวะเศรษฐกิจที่หดตัว กลุ่มอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบเป็นส่วนแรกๆนั่นคือ กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น กลับมีหุ้นกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้บางรายที่ยังได้รับคำแนะนำเข้าลงทุนอยู่ ซึ่งหนึ่งในนั้น...นั่นคือ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP นั่นเอง
อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารAPเปิดบ้านใหญ่ที่โอเชี่ยนทาวเวอร์ 1 ต้อนรับทีมงานของASTVผู้จัดการรายวันเข้ามาพูดคุยอย่างเป็นกันเอง เพื่อเฉลย...คำตอบ ว่าทำไม?APยังแข็งแกร่งจนบรรดาโบรกเกอร์มิอาจปฏิเสธได้
ขอสินเชื่อแบงก์...ลำบากมากจริงหรือ?
อนุพงษ์ ไขข้อเท็จจริงว่า...เรื่องจริงธนาคารพาณิชย์ คุมเรื่องสินเชื่อของผู้ประกอบการมาไม่ต่ำกว่า 2-3ปีแล้ว เห็นได้จากธนาคารพาณิชย์รายหนึ่งที่เน้นการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการรายย่อยมาตลอด ตอนนี้ก็เริ่มคุมเข้มและชะลอการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการายย่อยแล้ว แต่วันนี้แบงก์ส่วนใหญ่จะแบ่งผู้ประกอบการออกเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มรายย่อย – ขนาดกลาง และกลุ่มรายใหญ่ ซึ่งกลุ่มหลังธนาคารจะไม่คุมเข้มเรื่องสินเชื่อมากนัก เพราะเชื่อมั่นในมีวินัยทางการเงินที่ดี โดย APจัดอยู่ในกลุ่มนี้ด้วยเช่นกัน
"กลุ่มผู้ประกอบการใหญ่ เช่นเราจะเน้นในการบริหารหนี้สินต่อทุนให้อยู่ประมาณ 1 เท่า หรือต่ำกว่า 1 เท่า เพื่อให้มีกระแสเงินสดที่สูงเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ ขณะเดียวกันบรรดารายใหญ่เริ่มมองหาทางช่องทางแหล่งเงินทุนทางอื่นเพิ่มเติม เช่นการออกหุ้นกู้ ซึ่งบริษัทเองเพิ่งออกหุ้นกู้ไป 1,000ล้านบาท เมื่อเร็วๆนี้แล้วก็ขายได้หมด ดังนั้นจึงมีคอนเซปต์ง่ายๆ ถ้าผมคุมหนี้สินต่อทุนที่ 1 เท่าได้ก็แสดงว่าเรามีหนี้น้อยมาก”
ปัจจุบัน บริษัทฯมีหนี้สินประมาณ 7,000 กว่าล้านบาท เป็นเงินกู้จากธนาคารพาณิชย์แค่ 2,000 กว่าล้านบาท อีก 4,000 กว่าล้านบาทเป็นบอนด์ ส่วนผู้ประกอบการรายย่อย ปีที่ผ่านมาจะเห็นว่าผู้ประกอบการหลายรายต้องเจอปัญหาธนาคารปฏิเสธปล่อยสินเชื่อ
ขณะที่การปล่อยสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่ต้องการวื้อบ้านนั้น อนุพงษ์ย้ำว่า เรื่องนี้ไม่ใช่เพิ่มเกิดขึ้น เพราะจริงๆแล้ว เป็นมาตั้งแต่ประเทศไทยเริ่มมีเครดิตบูรโรกลางแล้ว นั่นหมายถึง ใครซื้อรถแล้วผ่อนไม่หมด จะไปผ่อนบ้านก็ต้องโดนเบรก ว่าเงินยังผ่อนไม่หมด ดังนั้นต้องตัดรายได้ไปผ่อนรถยนต์ก่อน ทำให้ทุกคนไม่สามารถใช้เงินเกินตัวได้ถือเป้นเรื่องที่ดี นับว่าเป็นจุดแข็งของแบงก์ไทย ที่มีการคัดสรรคุณภาพลูกหนี้ ไม่เช่นนั้นเราก็อาจจะเป็นเหมือนสหรัฐฯในตอนนี้ โดยในส่วนของบริษัทมีลูกค้าโดนปฏิเสธประมาณ 15% ซึ่งมาจากในส่วนลูกค้าขอยื่นกู้ไปก่อน แต่ยังไม่ได้ตกลงจองซื้อบ้านอะไรกับแต่อย่างใด
กลยุทธ์พิชิตมรสุมเศรษฐกิจ
“เวลารายใหญ่ทำโครงการ เราจะมีเป้าหมายในการบริหารหนี้สินต่อทุน และเราจะทำแคลชโฟลว่าจะมียอดขายเท่าไร จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเท่าไร มียอดโอนแต่ละไตรมาสเท่าไร และเราก็ใช้เงินตามนั้น คือเราจะขยายโครงการให้เป็นไปตามกระแสเงินสดเข้า-ออก โดยจะบริหารกระแสเงินสดไหลออกให้เท่ากับกระแสเงินสดที่จะไหลกลับเข้ามา ไส้ในของหนี้สินนั้น เราก็บริหารจัดการด้วยวิธีแบ่งให้หนี้ส่วนหนึ่งเป็นหุ้นกู้ อีกส่วนหนึ่งเป็นบอนด์ ไม่ไปกระจุกตัวอยู่จุดใดเพียงจุดหนึ่ง”
อนุพงษ์บอกว่า วันนี้แม้ผมตั้งแผนทั้งปี แต่เวลาทำงานจริง ผมต้องดูเป็นรายอาทิตย์เลย ต้องทำงานติดดินมากขึ้น ต้องดูตัวเลขทุกอาทิตย์ ออกหน้างานทุกอาทิตย์ วางกลยุทธ์กันทุกอาทิตย์ เช่นปีนี้จะซื้อที่เท่าไร ผมมองว่าวางแผนไปเลยทั้งปีก็ไม่มีประโยชน์ ดังนั้นได้เงินกลับเท่าไรก็เอาไปลงทุนเท่านั้นเป็นพอ เพราะเราต้องการรักษาหนี้สินต่อทันให้เท่ากับ 1 ในปี2552 ผมมีคอนโดมิเนียมรอโอนอีกกว่า 5,000 ล้านบาท ต้องใช้เงินถึง 300-400 ล้านบาทเพื่อจบดีล แสดงว่าเราจะมีเงินสดไหลเข้า3-4 พันล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งผมจะนำไปใช้ในงานก่อสร้างโครงการ ที่เหลือจะไปซื้อที่ดินได้ ไม่ใช้วิธีการซื้อที่ดินล่วงหน้า ทักคนในอุตสาหกรรมนี้ต้องมองเหตุการร์ให้ใกล้มากขึ้น ต้องมองว่าและใช้ความเป็นจริงในการวางกลยุทธ์
ขณะเดียวกัน สิ่งที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช้การโดนปฏิเสธปล่อยสินเชื่อ แต่อยู่ปัญหาอยู่ที่การค้ำประกันเงินดาวน์ให้ลูกค้า เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า ซึ่งจะดีทั้งเจ้าของโครงการและคนกู้ ดังนั้นปัญหาเรื่องแบงก์ไม่ใช่สาเหตุใหญ่ แบงก์ยังแข่งขันกันปล่อยสินเชื่ออยู่เพียงแต่ไม่มาก และผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันมากขึ้น เราต้องวางแผนและรับมือกับตรงนี้ให็ได้ ก็เท่านั้นเอง
"ถ้าถามว่าปีนี้ตลาดดีมากหรือไม่ ผมตอบเลยว่าไม่ แต่ถ้าถามว่าแย่มากจนใช้ไม่ได้เลยเละเป็นโจ๊กหรือไม่ ผมก็บอกเลยว่าไม่ใช่ ดังนั้นคำถามที่ถามว่า...ทำไมยอดขายยังมีนั้น ก็เพราะคนในเมืองไทยไม่ได้มีปัญหาเหมือนเมืองนอก ไม่ได้โดนแบล็กลิสต์เหมือนอเมริกา คนไทยยังมีกำลังซื้อสูง เห็นได้จากคอนโดมิเนียมของบริษัทที่กำลังโอนให้ลูกค้าล่าสุดคือ Life @ รัชดา ราคาขาย 2 ล้านบาทมีคนจ่ายเป็นเงินสดไม่กู้แบงก์แม้แต่บาทเดียวถึง 30% แสดงว่ากำลังซื้อมี เราโอนห้องในโครงการนี้มาแล้ว 2 เดือนร่วม70% ยังไม่มีการยกเลิกจากลูกค้าสักรายเดียว”
ตกลงแล้ว..ตลาดอสังหาฯปีนี้จะเป็นเช่นไร?
โดยรวมมันไม่ได้เหมือนที่มองหรือกังวลกันไว้ แต่มันไม่ได้ดีมาก ปีนี้ดีมานต์แย่ลงกว่าปีที่แล้ว ดังนั้นปีนี้ยอมรับว่ากำลังซื้อจะแย่ลง แต่เราต้องมองกลับว่า ตัวอุปทานหรือซัพพลายที่เข้ามาในตลาดก็น้อยลงเช่นกัน ผู้ประกอบการรายย่อย-รายกลางหลายเจ้าแทบจะหยุดโครงการไปเลยเพราะขอเงินกู้ไม่ได้ ยอดจอง ยอดขายแย่ กลายเป็นว่าลูกค้าในเวลานี้จะไหลไปอยู่กับรายใหญ่เยอะ เพราะเขากลัวว่าซื้อแล้วไม่ได้บ้าน
ช่วงไตรมาส4 เราเหนื่อยมาก แต่ตั้งแต่มกราคมจนถึงทุกวันนี้ แปลกใจมาก ตัวเลขคนมาเยี่ยมชมโครงการของเราเปลี่ยนไป โดยตัวเลขในช่วงช่วงท้ายรัฐบาลก่อนนั้นบอกได้เลยว่า..เละเป็นโจ๊ก ยอดคนเข้าชมลดลง 20-30% เลย ต่อมาก็การปิดสนามบินคนก็ตื่นตกใจกลัวกัน แต่พอมามกราคมพอเริ่มมีคณะรัฐมนตรีมีคณะรัฐบาลใหม่ ประมาณสัปดาห์แรกที่ได้รัฐบาลแล้ว มีแนวคิดในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมา ยอดคนเข้าชมไซด์งานก็กลับมาเท่าเดิม แต่มีการจองโครงการลดเท่าไร โดยพบว่าลูกค้ามีการตัดสินใจช้าลง
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ต้นปีมาถึงวันนี้ประมาณ 6 สัปดาห์ เรามียอดจองประมาณ 600 ล้านบาทเศษ หรืออาทิตย์ประมาณละ 100 ล้านบาท จึงมองว่าธุรกิจของเราไม่ได้แย่หรือประสบปัญหามากนัก นี่คิดเป็นยอดสุทธิหักค่าใช้จ่ายอืนๆแล้วนะ และถ้าไม่หักอะไรเลยก็ประมาณ 700- 800 ล้านบาท..ถือว่าใช้ได้
แต่รายใหญ่ก็เหนื่อย....เพราะไม่มีรายใหญ่ไหนบอกว่าเจ๊ง ทุกคนบอกโตเหมือนกันหมดขั้นต่ำที่ 10% จึงสรุปได้ว่าปีนี้จะเป็นการแข่งขันที่รุนแรงมาก และนั่นก็แปลว่าปีนี้มาร์จิ้นจะต่ำลง แต่ไม่แย่จนถึงขนาดที่บริษัทจะขาดทุน เพราะถ้าต้องขาดทุนหรือมองแล้วไม่คุ้ม สู้ไม่สร้างดีกว่า เพราะขายบ้านต้องมีกำไร แต่อาจยอมตัดใจเหลือกำไรน้อยหน่อย เช่นแบ่งออกมาเป็นเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ หรือตกแต่งสวนให้ลูกค้า ดังนั้นปีนี้การแข่งขันจะมาในรูปแบบโปรโมชั่นแพ็คเกจมากขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่กดดันให้มาร์จิ้นหดลง
“ผมชอบคุยกับแบงก์ว่าไก่และไข่อะไรเกิดก่อนกัน แบงก์บอกให้ขายใบจองให้ได้ก่อนแล้วถึงจะปล่อยสินเชื่อโครงการให้ แต่เจ้าของโครงการอย่างผม ก็ต้องบอกว่าถ้าพี่ไม่ปล่อยให้ผมไปปลูกบ้านขึ้นมาขายและใครจะมาซื้อบ้านของผม เพราะอย่างน้อยคนซื้อจะต้องเห็นว่ามีการก่อสร้าง มีการฉาบเสร็จแล้วนะมีคนมาทำงาน ใช่จะเห็นแค่ที่ดินเปล่าและรับปากว่าจะสร้างบ้านให้ ตรงนี้ทำให้รายเล็ก รายกลางลำบาก หายไปหมดแข่งขันไม่ได้”
มาตรการรัฐช่วยธุรกิจได้จริงหรือ?
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AP ให้ความเห็นว่า ถ้าเป็นมาตรการภาษีอสังหาฯซึ่งล่าสุดที่ 3แสนบาทนั้น มองว่าเป็นตัวกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคได้แร็วขึ้น แต่ยังไม่ใช่ปัจจัยตัวหลักที่ช่วยให้ภาคอสังหาฟื้นตัวได้จริง เพราะถ้าดูย้อนกลับไปดูในอดีตที่ผ่านมา ตัวเลขยอดจดทะเบียนอสังหาฯจะวิ่งตามจีดีพี ดังนั้นถ้าเศรษฐกิจแย่ภาคอสังหาฯก็แย่ แต่มาตรการรัฐที่ออกมา เป็นเพียงการช่วยพยุงให้แย่น้อยลง ช่วยกระตุ้นตัดสินใจง่ายเท่านั้น
“บ้านจดทะเบียนกับจีดีพีโกสจะโตไปในทิศทางเดียวกัน ตอนนี้ไม่ใช่ว่าใช่รัฐบาลแก้ไขไม่ถูกจุด แต่สิ่งที่รัฐจะทำได้ในตอนนี้คือไม่ให้มันเลวร้ายลงไปมากนี้เท่านั้น ขณะที่มาตราการ2,000 บาทนั้นเราต้องให้เวลาแล้วมาดูว่ากระตุ้นเศรษฐกิจได้หรือเปล่า แต่โดยรวมแล้วถือว่าดี ดีกว่าไม่ทำอะไรเลย อย่าบอกว่างี่เง่า ไต้หวันยังแจก ญี่ปุ่นยังแจก เหมือนกัน”
สุดท้าย อนุพงษให้ความเห็นถึงแนวโน้มของบริษัทฯว่า “ยอดจองปีนี้ตั้งไว้ 8,000 ล้านบาทบวกลบ ปีที่แล้วได้ 7,000กว่าล้านบาท ตั้งแต่ต้นปี มียอดจองเข้ามาสัปดาห์100 ล้านบาท ถ้าเป็ฯอย่างนี้ไปเรื่อยๆตอลดทั้งปีก็จะได้ประมาณ 8-9 พันล้านบาทถือว่าโอเค....วันนี้ตั้งเป้าทั้งปีแบบหลับหูตาไม่ได้ ถ้าทำแบบนั้นเจ๊งแน่!”
อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารAPเปิดบ้านใหญ่ที่โอเชี่ยนทาวเวอร์ 1 ต้อนรับทีมงานของASTVผู้จัดการรายวันเข้ามาพูดคุยอย่างเป็นกันเอง เพื่อเฉลย...คำตอบ ว่าทำไม?APยังแข็งแกร่งจนบรรดาโบรกเกอร์มิอาจปฏิเสธได้
ขอสินเชื่อแบงก์...ลำบากมากจริงหรือ?
อนุพงษ์ ไขข้อเท็จจริงว่า...เรื่องจริงธนาคารพาณิชย์ คุมเรื่องสินเชื่อของผู้ประกอบการมาไม่ต่ำกว่า 2-3ปีแล้ว เห็นได้จากธนาคารพาณิชย์รายหนึ่งที่เน้นการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการรายย่อยมาตลอด ตอนนี้ก็เริ่มคุมเข้มและชะลอการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการายย่อยแล้ว แต่วันนี้แบงก์ส่วนใหญ่จะแบ่งผู้ประกอบการออกเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มรายย่อย – ขนาดกลาง และกลุ่มรายใหญ่ ซึ่งกลุ่มหลังธนาคารจะไม่คุมเข้มเรื่องสินเชื่อมากนัก เพราะเชื่อมั่นในมีวินัยทางการเงินที่ดี โดย APจัดอยู่ในกลุ่มนี้ด้วยเช่นกัน
"กลุ่มผู้ประกอบการใหญ่ เช่นเราจะเน้นในการบริหารหนี้สินต่อทุนให้อยู่ประมาณ 1 เท่า หรือต่ำกว่า 1 เท่า เพื่อให้มีกระแสเงินสดที่สูงเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ ขณะเดียวกันบรรดารายใหญ่เริ่มมองหาทางช่องทางแหล่งเงินทุนทางอื่นเพิ่มเติม เช่นการออกหุ้นกู้ ซึ่งบริษัทเองเพิ่งออกหุ้นกู้ไป 1,000ล้านบาท เมื่อเร็วๆนี้แล้วก็ขายได้หมด ดังนั้นจึงมีคอนเซปต์ง่ายๆ ถ้าผมคุมหนี้สินต่อทุนที่ 1 เท่าได้ก็แสดงว่าเรามีหนี้น้อยมาก”
ปัจจุบัน บริษัทฯมีหนี้สินประมาณ 7,000 กว่าล้านบาท เป็นเงินกู้จากธนาคารพาณิชย์แค่ 2,000 กว่าล้านบาท อีก 4,000 กว่าล้านบาทเป็นบอนด์ ส่วนผู้ประกอบการรายย่อย ปีที่ผ่านมาจะเห็นว่าผู้ประกอบการหลายรายต้องเจอปัญหาธนาคารปฏิเสธปล่อยสินเชื่อ
ขณะที่การปล่อยสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่ต้องการวื้อบ้านนั้น อนุพงษ์ย้ำว่า เรื่องนี้ไม่ใช่เพิ่มเกิดขึ้น เพราะจริงๆแล้ว เป็นมาตั้งแต่ประเทศไทยเริ่มมีเครดิตบูรโรกลางแล้ว นั่นหมายถึง ใครซื้อรถแล้วผ่อนไม่หมด จะไปผ่อนบ้านก็ต้องโดนเบรก ว่าเงินยังผ่อนไม่หมด ดังนั้นต้องตัดรายได้ไปผ่อนรถยนต์ก่อน ทำให้ทุกคนไม่สามารถใช้เงินเกินตัวได้ถือเป้นเรื่องที่ดี นับว่าเป็นจุดแข็งของแบงก์ไทย ที่มีการคัดสรรคุณภาพลูกหนี้ ไม่เช่นนั้นเราก็อาจจะเป็นเหมือนสหรัฐฯในตอนนี้ โดยในส่วนของบริษัทมีลูกค้าโดนปฏิเสธประมาณ 15% ซึ่งมาจากในส่วนลูกค้าขอยื่นกู้ไปก่อน แต่ยังไม่ได้ตกลงจองซื้อบ้านอะไรกับแต่อย่างใด
กลยุทธ์พิชิตมรสุมเศรษฐกิจ
“เวลารายใหญ่ทำโครงการ เราจะมีเป้าหมายในการบริหารหนี้สินต่อทุน และเราจะทำแคลชโฟลว่าจะมียอดขายเท่าไร จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเท่าไร มียอดโอนแต่ละไตรมาสเท่าไร และเราก็ใช้เงินตามนั้น คือเราจะขยายโครงการให้เป็นไปตามกระแสเงินสดเข้า-ออก โดยจะบริหารกระแสเงินสดไหลออกให้เท่ากับกระแสเงินสดที่จะไหลกลับเข้ามา ไส้ในของหนี้สินนั้น เราก็บริหารจัดการด้วยวิธีแบ่งให้หนี้ส่วนหนึ่งเป็นหุ้นกู้ อีกส่วนหนึ่งเป็นบอนด์ ไม่ไปกระจุกตัวอยู่จุดใดเพียงจุดหนึ่ง”
อนุพงษ์บอกว่า วันนี้แม้ผมตั้งแผนทั้งปี แต่เวลาทำงานจริง ผมต้องดูเป็นรายอาทิตย์เลย ต้องทำงานติดดินมากขึ้น ต้องดูตัวเลขทุกอาทิตย์ ออกหน้างานทุกอาทิตย์ วางกลยุทธ์กันทุกอาทิตย์ เช่นปีนี้จะซื้อที่เท่าไร ผมมองว่าวางแผนไปเลยทั้งปีก็ไม่มีประโยชน์ ดังนั้นได้เงินกลับเท่าไรก็เอาไปลงทุนเท่านั้นเป็นพอ เพราะเราต้องการรักษาหนี้สินต่อทันให้เท่ากับ 1 ในปี2552 ผมมีคอนโดมิเนียมรอโอนอีกกว่า 5,000 ล้านบาท ต้องใช้เงินถึง 300-400 ล้านบาทเพื่อจบดีล แสดงว่าเราจะมีเงินสดไหลเข้า3-4 พันล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งผมจะนำไปใช้ในงานก่อสร้างโครงการ ที่เหลือจะไปซื้อที่ดินได้ ไม่ใช้วิธีการซื้อที่ดินล่วงหน้า ทักคนในอุตสาหกรรมนี้ต้องมองเหตุการร์ให้ใกล้มากขึ้น ต้องมองว่าและใช้ความเป็นจริงในการวางกลยุทธ์
ขณะเดียวกัน สิ่งที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช้การโดนปฏิเสธปล่อยสินเชื่อ แต่อยู่ปัญหาอยู่ที่การค้ำประกันเงินดาวน์ให้ลูกค้า เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า ซึ่งจะดีทั้งเจ้าของโครงการและคนกู้ ดังนั้นปัญหาเรื่องแบงก์ไม่ใช่สาเหตุใหญ่ แบงก์ยังแข่งขันกันปล่อยสินเชื่ออยู่เพียงแต่ไม่มาก และผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันมากขึ้น เราต้องวางแผนและรับมือกับตรงนี้ให็ได้ ก็เท่านั้นเอง
"ถ้าถามว่าปีนี้ตลาดดีมากหรือไม่ ผมตอบเลยว่าไม่ แต่ถ้าถามว่าแย่มากจนใช้ไม่ได้เลยเละเป็นโจ๊กหรือไม่ ผมก็บอกเลยว่าไม่ใช่ ดังนั้นคำถามที่ถามว่า...ทำไมยอดขายยังมีนั้น ก็เพราะคนในเมืองไทยไม่ได้มีปัญหาเหมือนเมืองนอก ไม่ได้โดนแบล็กลิสต์เหมือนอเมริกา คนไทยยังมีกำลังซื้อสูง เห็นได้จากคอนโดมิเนียมของบริษัทที่กำลังโอนให้ลูกค้าล่าสุดคือ Life @ รัชดา ราคาขาย 2 ล้านบาทมีคนจ่ายเป็นเงินสดไม่กู้แบงก์แม้แต่บาทเดียวถึง 30% แสดงว่ากำลังซื้อมี เราโอนห้องในโครงการนี้มาแล้ว 2 เดือนร่วม70% ยังไม่มีการยกเลิกจากลูกค้าสักรายเดียว”
ตกลงแล้ว..ตลาดอสังหาฯปีนี้จะเป็นเช่นไร?
โดยรวมมันไม่ได้เหมือนที่มองหรือกังวลกันไว้ แต่มันไม่ได้ดีมาก ปีนี้ดีมานต์แย่ลงกว่าปีที่แล้ว ดังนั้นปีนี้ยอมรับว่ากำลังซื้อจะแย่ลง แต่เราต้องมองกลับว่า ตัวอุปทานหรือซัพพลายที่เข้ามาในตลาดก็น้อยลงเช่นกัน ผู้ประกอบการรายย่อย-รายกลางหลายเจ้าแทบจะหยุดโครงการไปเลยเพราะขอเงินกู้ไม่ได้ ยอดจอง ยอดขายแย่ กลายเป็นว่าลูกค้าในเวลานี้จะไหลไปอยู่กับรายใหญ่เยอะ เพราะเขากลัวว่าซื้อแล้วไม่ได้บ้าน
ช่วงไตรมาส4 เราเหนื่อยมาก แต่ตั้งแต่มกราคมจนถึงทุกวันนี้ แปลกใจมาก ตัวเลขคนมาเยี่ยมชมโครงการของเราเปลี่ยนไป โดยตัวเลขในช่วงช่วงท้ายรัฐบาลก่อนนั้นบอกได้เลยว่า..เละเป็นโจ๊ก ยอดคนเข้าชมลดลง 20-30% เลย ต่อมาก็การปิดสนามบินคนก็ตื่นตกใจกลัวกัน แต่พอมามกราคมพอเริ่มมีคณะรัฐมนตรีมีคณะรัฐบาลใหม่ ประมาณสัปดาห์แรกที่ได้รัฐบาลแล้ว มีแนวคิดในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมา ยอดคนเข้าชมไซด์งานก็กลับมาเท่าเดิม แต่มีการจองโครงการลดเท่าไร โดยพบว่าลูกค้ามีการตัดสินใจช้าลง
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ต้นปีมาถึงวันนี้ประมาณ 6 สัปดาห์ เรามียอดจองประมาณ 600 ล้านบาทเศษ หรืออาทิตย์ประมาณละ 100 ล้านบาท จึงมองว่าธุรกิจของเราไม่ได้แย่หรือประสบปัญหามากนัก นี่คิดเป็นยอดสุทธิหักค่าใช้จ่ายอืนๆแล้วนะ และถ้าไม่หักอะไรเลยก็ประมาณ 700- 800 ล้านบาท..ถือว่าใช้ได้
แต่รายใหญ่ก็เหนื่อย....เพราะไม่มีรายใหญ่ไหนบอกว่าเจ๊ง ทุกคนบอกโตเหมือนกันหมดขั้นต่ำที่ 10% จึงสรุปได้ว่าปีนี้จะเป็นการแข่งขันที่รุนแรงมาก และนั่นก็แปลว่าปีนี้มาร์จิ้นจะต่ำลง แต่ไม่แย่จนถึงขนาดที่บริษัทจะขาดทุน เพราะถ้าต้องขาดทุนหรือมองแล้วไม่คุ้ม สู้ไม่สร้างดีกว่า เพราะขายบ้านต้องมีกำไร แต่อาจยอมตัดใจเหลือกำไรน้อยหน่อย เช่นแบ่งออกมาเป็นเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ หรือตกแต่งสวนให้ลูกค้า ดังนั้นปีนี้การแข่งขันจะมาในรูปแบบโปรโมชั่นแพ็คเกจมากขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่กดดันให้มาร์จิ้นหดลง
“ผมชอบคุยกับแบงก์ว่าไก่และไข่อะไรเกิดก่อนกัน แบงก์บอกให้ขายใบจองให้ได้ก่อนแล้วถึงจะปล่อยสินเชื่อโครงการให้ แต่เจ้าของโครงการอย่างผม ก็ต้องบอกว่าถ้าพี่ไม่ปล่อยให้ผมไปปลูกบ้านขึ้นมาขายและใครจะมาซื้อบ้านของผม เพราะอย่างน้อยคนซื้อจะต้องเห็นว่ามีการก่อสร้าง มีการฉาบเสร็จแล้วนะมีคนมาทำงาน ใช่จะเห็นแค่ที่ดินเปล่าและรับปากว่าจะสร้างบ้านให้ ตรงนี้ทำให้รายเล็ก รายกลางลำบาก หายไปหมดแข่งขันไม่ได้”
มาตรการรัฐช่วยธุรกิจได้จริงหรือ?
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AP ให้ความเห็นว่า ถ้าเป็นมาตรการภาษีอสังหาฯซึ่งล่าสุดที่ 3แสนบาทนั้น มองว่าเป็นตัวกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคได้แร็วขึ้น แต่ยังไม่ใช่ปัจจัยตัวหลักที่ช่วยให้ภาคอสังหาฟื้นตัวได้จริง เพราะถ้าดูย้อนกลับไปดูในอดีตที่ผ่านมา ตัวเลขยอดจดทะเบียนอสังหาฯจะวิ่งตามจีดีพี ดังนั้นถ้าเศรษฐกิจแย่ภาคอสังหาฯก็แย่ แต่มาตรการรัฐที่ออกมา เป็นเพียงการช่วยพยุงให้แย่น้อยลง ช่วยกระตุ้นตัดสินใจง่ายเท่านั้น
“บ้านจดทะเบียนกับจีดีพีโกสจะโตไปในทิศทางเดียวกัน ตอนนี้ไม่ใช่ว่าใช่รัฐบาลแก้ไขไม่ถูกจุด แต่สิ่งที่รัฐจะทำได้ในตอนนี้คือไม่ให้มันเลวร้ายลงไปมากนี้เท่านั้น ขณะที่มาตราการ2,000 บาทนั้นเราต้องให้เวลาแล้วมาดูว่ากระตุ้นเศรษฐกิจได้หรือเปล่า แต่โดยรวมแล้วถือว่าดี ดีกว่าไม่ทำอะไรเลย อย่าบอกว่างี่เง่า ไต้หวันยังแจก ญี่ปุ่นยังแจก เหมือนกัน”
สุดท้าย อนุพงษให้ความเห็นถึงแนวโน้มของบริษัทฯว่า “ยอดจองปีนี้ตั้งไว้ 8,000 ล้านบาทบวกลบ ปีที่แล้วได้ 7,000กว่าล้านบาท ตั้งแต่ต้นปี มียอดจองเข้ามาสัปดาห์100 ล้านบาท ถ้าเป็ฯอย่างนี้ไปเรื่อยๆตอลดทั้งปีก็จะได้ประมาณ 8-9 พันล้านบาทถือว่าโอเค....วันนี้ตั้งเป้าทั้งปีแบบหลับหูตาไม่ได้ ถ้าทำแบบนั้นเจ๊งแน่!”
