ปัจจุบัน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯทั้งประเภท อาคารชุด และ บ้านจัดสรร ต่างเฝ้ามองต่อไปว่า อัตราค่าส่วนกลางซึ่งเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุด หรืออัตราค่าสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะส่วนกลาง ซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดิน (บ้าน) จัดสรรทุกรายจะปรับเพิ่มขึ้นตามภาวะค่า ครองชีพหรือไม่???
ซึ่งจากการสังเกตพบว่า ทั้งผู้เป็นเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดของนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (บ้าน) จัดสรรจำนวนกว่า 40 %หรือ 80 โครงการในจำนวนกว่า 200 โครงการ พบว่ามีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระเพิ่มขึ้นตามลำดับ แสดงว่ารายได้ของผู้เป็นเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดและผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (บ้าน) จัดสรร ลดลงส่งผลกระทบต่อการชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรไม่แน่ใจว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปีนี้ (พ.ศ. 2551) จะย่ำแย่เช่นเดียวกับปี พ.ศ. 2540 หรือไม่
และขณะนี้ เริ่มเห็นว่าสถาบันการเงินหรือธนาคารซึ่งเป็น เจ้าหนี้จำนอง มีการทวงถามค่างวดค้างชำระจาก ผู้จำนอง มากขึ้นด้วย ซึ่งในอนาคตอาจได้เห็น โนติ๊สของสำนักงานกฎหมายหรือทนายความรวมถึงหมายศาลของเจ้าหนี้จำนองฟ้องร้องข้อหาผิดสัญญาจำนอง รวมถึงการบังคับคดีทรัพย์สินของผู้จำนองจำนวนมากขึ้น
จากประสบการณ์พบว่า เมื่อนิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ฟ้องคดีต่อเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภค ยังไม่เห็นว่ามีผู้ถูกฟ้อง "จำเลย" รายใดชนะคดีผู้ฟ้อง "โจทก์" แม้แต่รายเดียว ไม่ว่า เจ้าของร่วมภายในอาคารชุดจะอ้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพราะอยู่ต่างประเทศ หรือไม่ได้รับใบแจ้งเรียกเก็บค่าใช้จ่าย หรือกรณีเจ้าของร่วมบางรายอ้างต่อศาลว่าค่าปรับชำระล่าช้าตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฟ้องรวมค่าส่วนกลางสูงเกินกว่าอัตราตามกฎหมายกำหนด ขอให้ศาลพิจารณายกฟ้อง เป็นต้น
แสดงให้เห็นว่า เจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทั้งที่อยู่อาศัยและไม่ได้อยู่อาศัยภายในอาคารชุด มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางตามบทบัญญัติของข้อบังคับและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 การที่เจ้าของร่วมจะอ้างต่อไปอีกว่า การชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นการต่างตอบแทนให้บริการต่อกันหาได้ไม่
อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงขั้นการฟ้องร้องกันแล้ว และหากจำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาของศาลหรือการจัดทำสัญญาประนีประนอมระหว่างจำเลยกับโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถยื่นคำบังคับคดีต่อศาลเพื่อขายทอดตลาดห้องชุดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีได้ต่อไป
*****************************
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit_ peterandpaul @ hotmail . com.
ซึ่งจากการสังเกตพบว่า ทั้งผู้เป็นเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดของนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (บ้าน) จัดสรรจำนวนกว่า 40 %หรือ 80 โครงการในจำนวนกว่า 200 โครงการ พบว่ามีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระเพิ่มขึ้นตามลำดับ แสดงว่ารายได้ของผู้เป็นเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดและผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (บ้าน) จัดสรร ลดลงส่งผลกระทบต่อการชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรไม่แน่ใจว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปีนี้ (พ.ศ. 2551) จะย่ำแย่เช่นเดียวกับปี พ.ศ. 2540 หรือไม่
และขณะนี้ เริ่มเห็นว่าสถาบันการเงินหรือธนาคารซึ่งเป็น เจ้าหนี้จำนอง มีการทวงถามค่างวดค้างชำระจาก ผู้จำนอง มากขึ้นด้วย ซึ่งในอนาคตอาจได้เห็น โนติ๊สของสำนักงานกฎหมายหรือทนายความรวมถึงหมายศาลของเจ้าหนี้จำนองฟ้องร้องข้อหาผิดสัญญาจำนอง รวมถึงการบังคับคดีทรัพย์สินของผู้จำนองจำนวนมากขึ้น
จากประสบการณ์พบว่า เมื่อนิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ฟ้องคดีต่อเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภค ยังไม่เห็นว่ามีผู้ถูกฟ้อง "จำเลย" รายใดชนะคดีผู้ฟ้อง "โจทก์" แม้แต่รายเดียว ไม่ว่า เจ้าของร่วมภายในอาคารชุดจะอ้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพราะอยู่ต่างประเทศ หรือไม่ได้รับใบแจ้งเรียกเก็บค่าใช้จ่าย หรือกรณีเจ้าของร่วมบางรายอ้างต่อศาลว่าค่าปรับชำระล่าช้าตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฟ้องรวมค่าส่วนกลางสูงเกินกว่าอัตราตามกฎหมายกำหนด ขอให้ศาลพิจารณายกฟ้อง เป็นต้น
แสดงให้เห็นว่า เจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทั้งที่อยู่อาศัยและไม่ได้อยู่อาศัยภายในอาคารชุด มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางตามบทบัญญัติของข้อบังคับและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 การที่เจ้าของร่วมจะอ้างต่อไปอีกว่า การชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นการต่างตอบแทนให้บริการต่อกันหาได้ไม่
อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงขั้นการฟ้องร้องกันแล้ว และหากจำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาของศาลหรือการจัดทำสัญญาประนีประนอมระหว่างจำเลยกับโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถยื่นคำบังคับคดีต่อศาลเพื่อขายทอดตลาดห้องชุดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีได้ต่อไป
*****************************
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit_ peterandpaul @ hotmail . com.
