พื้นที่ออฟฟิศฮ่องกงราคาพุ่ง ส่งสัญญาณตลาดฟื้นตัว

เดอะ วอลล์ สตรีต เจอร์นัล – ตลาดซื้อขายพื้นที่สำนักงานบนเกาะฮ่องกงกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากราคาเพิ่งดิ่งร่วงก่อนหน้าไม่นาน ทว่าตอนนี้กลับทะลึ่งพรวดอย่างไม่น่าเชื่อ พวกนักลงทุนนกรู้ต่างช่วงชิงการซื้อขายกันชนิดแต่ละวินาทีเป็นเงินเป็นทอง

สำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจของฮ่องกง ราคาตกลงถึงร้อยละ 30-40 ในช่วง 6 เดือน ซึ่งสิ้นสุดเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา แต่แล้วจู่ ๆ ราคาก็กลับมากระเตื้องขึ้นในการขายเมื่อไม่นาน บ่งชี้ว่า ตลาดซื้อขายสำนักงานบนเกาะฮ่องกงกำลังฟื้นตัว

ตลาดซื้อขายสำนักงานในฮ่องกง ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ กำลังได้ปัจจัยหนุนกระแสเม็ดเงินจากแผ่นดินใหญ่ ที่ทะลักเข้ามา ทำให้ตลาดมีสภาพซื้อง่ายขายคล่อง

ประกอบกับพื้นที่สำนักงานที่นี่กำลังเป็นที่ต้องการสูง โดยฮ่องกงติดอันดับตลาดสำนักงานราคาแพงที่สุดในโลกสำหรับผู้เช่า จากการสำรวจ ซึ่งเผยแพร่เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ โดยCushman & Wakefield บริษัทโบรกเกอร์และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์

ในการทำข้อตกลงธุรกิจคราวหนึ่งเมื่อเดือนมิถุนายน บริษัทลงทุนอสังหาริมทรัพย์ Capital Strategic Investment Ltd. ตาไวกว่าเหยี่ยว รีบตะครุบซื้อพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอ ทั้งหมด 1 ชั้น ในราคา262 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง (33,800,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) แล้วบริษัทจดทะเบียนในตลาดฮ่องกงรายนี้ ก็ปล่อยขายในวันรุ่งขึ้นทันที ฟันกำไรไปเหนาะ ๆ 1,900,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ

ฝ่ายผู้ซื้อคือ Gale Well Group Ltd. ก็บอกว่า ไม่ยี่หระ ที่ต้องซื้อพื้นที่ออฟฟิศกว้าง 2,322 ตารางเมตรด้วยราคาแพงขึ้น และนี่เป็นข้อตกลง ที่สมเหตุผล เพราะบริษัทมองเห็นแล้วว่า ตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น โดยในตอนแรกนั้น ทางบริษัทกำลังเล็งจะเข้าซื้ออยู่ทีเดียว แต่ไม่คิดว่า เจ้าของจะเอาจริงเอาจังเรื่องการขาย ดังนั้น เมื่อทราบว่า Capital Strategic ซื้อไปวันศุกร์ พอตกกลางวันของวันเสาร์ ทางบริษัทก็ตกลงทำสัญญาซื้อต่อทันที

ในตลาดสำนักงานส่วนใหญ่นั้น นักลงทุนจะเข้าซื้อทั้งตึกเป็นส่วนมาก แต่ในฮ่องกงและเมืองอื่น ๆ ในภูมิภาคตะวันออกไกล ตลาดมีความคึกคักในการซื้อขายพื้นที่สำนักงานกันเป็นชั้น ๆ หรือแม้กระทั่งการแบ่งขายกันเป็นส่วน ๆ ของแต่ละชั้นตึก จากการเปิดเผยของวูดดี้ เฮลเลอร์ หัวหน้าฝ่ายธุรกรรมการลงทุนของ Studley Inc.บริษัทโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์พาณิชย์ในนิวยอร์ก

แถมการขายพื้นที่สำนักงานเป็นชั้นในฮ่องกง ยังมีมูลค่าสูงกว่ามูลค่าการขายตึกตามเมืองส่วนใหญ่ในซีกโลกตะวันตกเสียอีก โดย Capital Strategic จ่ายเงินประมาณ 1,300 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อพื้นที่ 1 ตารางฟุต เทียบกับในเมืองแมนฮัตตันนั้น บริษัท American International Group Inc. เมื่อเร็ว ๆ นี้ เพิ่งตกลงขายตึกสำนักงานใหญ่ของตนในราคา 150 ล้านดอลลาร์ หรือราวตารางฟุตละ 100 ดอลลาร์ ให้กับกลุ่มนักลงทุน ซึ่งรวมทั้งYoungwoo&Associates บริษัทด้านการลงทุนและพัฒนาในนิวยอร์ก และธนาคารเพื่อการลงทุนกุมโฮแห่งเกาหลี แหล่งข่าววงในระบุ

ยังมีการทำข้อตกลงอีกหลายราย ที่สั่นสะเทือนตลาดฮ่องกง เช่นเมื่อเดือนพฤษภาคม ที่ผ่านมา ผู้ซื้อของฮ่องกงรายหนึ่งยอมทุ่มเงินซื้อพื้นที่ออฟฟิศ 1 ชั้นย่านใจกลางฮ่องกงในราคาตารางฟุตละ 15,800 ดอลลาร์ฮ่องกง สนนราคาดังกล่าวถีบพรวดจากการทำธุรกรรมแบบเดียวกันในตึกหลังเดียวกันเมื่อเดือนมีนาคมถึงร้อยละ75

ข้อตกลงอีกรายหนึ่งสำหรับพื้นที่สำนักงานชั้นที่ 8 ของแบงก์ ออฟ อเมริกา ทาวเว่อร์ ซึ่งอยู่ใกล้กัน ผู้ซื้อท้องถิ่นยอมจ่ายราคาตารางฟุตละ 13,473 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งสูงกว่าข้อตกลงรายหนึ่งในตึกเดียวกันเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ถึงร้อย 57

อย่างไรก็ตาม ความร้อนแรงดังกล่าวนับเป็นเรื่องขัดแย้งอย่างประหลาดกับธุรกิจให้เช่าพื้นที่ออฟฟิศในฮ่องกง ซึ่งเจ้าของถูกกดดันให้ลดค่าเช่า เนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจโลก บีบให้บริษัทผู้ประกอบการลดความต้องการใช้สอยพื้นที่ออฟฟิศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคการเงิน ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจการให้เช่าพื้นที่สำนักงานอีกทอดหนึ่ง

โบรกเกอร์ของ Knight Frank ระบุว่า ค่าเช่าดิ่งลงร้อยละ11 ในช่วง 3 เดือนที่แล้ว ขณะที่ราคาสำนักงานเกรดเอ ดีดขึ้นร้อยละ 29 ปริมาณการขายพุ่งขึ้นถึงร้อยละ60 จากเดือนเมษายน-พฤษภาคม

อย่างไรก็ตาม มาร์ติน คับบอน หัวหน้าผู้บริหารของSwire Properties Ltd.บริษัทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงมองว่า ค่าเช่าสำนักงานไม่น่าจะถูกกดดันให้ต่ำมากไปกว่านี้อีกแล้ว

การถีบทะยานของราคาพื้นที่สำนักงานส่งผลให้อัตราผลตอบแทนลดลงจากราวร้อยละ 5 เหลือไม่ถึงร้อยละ 4 ในปีนี้ ทว่าตลาดซื้อขายพื้นที่สำนักงานบนเกาะฮ่องกงยังดึงดูดใจนักลงทุน เมื่อมองเห็นดอกเบี้ยมีโอกาสปรับลงอีก ฉะนั้น ผลตอบแทนที่ลดลงย่อมดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอย่างแน่นอน