นายชาญ ศิริรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคารและวิศวกรรม บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีจำนวนอาคารสำนักงานหรืออาคารสูงในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในรวม กว่า 500 อาคาร ซึ่งหากอาคารเหล่านี้ประสบอุทกภัยจะก่อให้เกิดความเสียหายทั้งด้านกายภาพอาคารและมูลค่าทางธุรกิจประมาณ 1 แสนล้านบาท ดังนั้น พลัสฯจึงเล็งเห็นถึงความจำเป็นในการปกป้องอาคารสำนักงานของลูกค้า โดยได้ดำเนินการเชิงรุกเพื่อให้คำปรึกษา ตลอดจนหาแนวทางป้องกันที่คำนึงถึงสภาพและความเสี่ยงของอาคารเป็นสำคัญ
โดยการดำเนินการเพื่อการป้องกันดังกล่าว พลัสฯได้รับการสนับสนุนจาก บมจ.แสนสิริ ซึ่งเป็นบริษัทแม่ ในการจัดหาวัสดุอุปกรณ์และแรงงานเข้ามาเสริมกำลังการดำเนินการป้องกันอย่างเต็มที่ ซึ่งบริษัทฯ เชื่อมั่นว่าจะสามารถดำเนินการเชิงรุกทั้งในด้านกลยุทธ์และการสนับสนุนลูกค้าในภาวะวิกฤติเช่นนี้ได้อย่างมีศักยภาพ
“ปัจจุบัน บริษัทฯ มีลูกค้าที่ให้บริการด้านบริหารอาคารสูงรวม 30 อาคาร รวมพื้นที่รับบริหารประมาณ 1 ล้านตารางเมตร มูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาท ทั้งนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ส่งทีมงานวิศวกรเข้าพบเพื่อหารือและกำหนดแนวทางป้องกันอาคารทั้งอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, อาคารธนาคารกรุงศรีอยุธยา, อาคารทิสโก้ ทาวเวอร์, อาคารวรรณสรณ์, อาคารสิริภิญโญ เป็นต้น”
สำหรับการวางแผนป้องกันอุทกภัยนั้น พลัสฯ ได้พิจารณาปัจจัยความเสี่ยงที่จะอาจจะเกิดขึ้นกับอาคาร ประกอบด้วย 1. ที่ตั้งของอาคาร โดยจะต้องพิจารณาถึงระดับความสูงของพื้นที่เทียบกับระดับน้ำทะเล และบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง และอาคารอยู่ในแนวคลองระบายน้ำ หรือเป็นจุดน้ำท่วมขังหรือไม่ 2. กายภาพของอาคาร ซึ่งระบบประกอบอาคารที่สำคัญ ได้แก่ ระบบไฟฟ้า, ระบบประปา, ระบบบำบัดน้ำเสียต่างๆ อยู่ในจุดใดของอาคาร ซึ่งเมื่อพิจารณาจากทั้ง 2 ปัจจัยแล้ว ก็จะสามารถประเมินความเสี่ยงของอาคารเพื่อนำมาวางแผนกลยุทธ์ในการป้องกันได้ โดยจะต้องพิจารณาให้ครอบคลุมทั้งการเผชิญน้ำที่อยู่บนผิวดินและน้ำที่มาจากใต้ดิน ซึ่งจุดที่จะต้องป้องกัน ได้แก่ จุดที่ 1. บริเวณช่องทางเข้า-ออกอาคาร และบริเวณรอบอาคาร จุดที่ 2. ช่องหรือท่อของงานระบบประกอบอาคาร คือ ท่อระบายน้ำ, ช่องลมระบายอากาศ, ท่อระบบไฟฟ้า, ท่อระบบโทรศัพท์ และจุดที่ 3. พื้นที่ที่สามารถเกิดการรั่วซึมได้ คือ บริเวณสวนรอบอาคาร รอยแตกของพื้น และผนังของอาคาร
ทั้งนี้ เทคนิคการป้องกันที่ พลัสฯ ได้ทำการสรุปโดยคร่าวเพื่อใช้เผยแพร่เป็นความรู้แก่อาคารสูงทั่ว กทม. ประกอบด้วย การทำแนวป้องกันพื้นที่โดยรอบ ต้องพิจารณาจากระดับพื้นที่ตั้งของอาคาร โดยประเมินเทียบกับปริมาณน้ำที่จะเข้ามาท่วมว่ามีความสูงเท่าใด ซึ่งมีหลักการการจัดทำผนังกั้นน้ำนั้นจะต้องมีความสูงที่สัมพันธ์กับฐานความกว้าง คือ 1 : 3 เพื่อให้แนวป้องกัน/ผนังกั้นน้ำนั้นมีความแข็งแกร่งเพียงพอ การป้องกันน้ำที่จะเข้าตัวอาคารผ่านช่องทางงานระบบฯ จะต้องทำการป้องกันโดยเฉพาะในส่วนของท่อระบายน้ำ โดยใช้วัสดุที่สามารถลดการซึมผ่านและทนแรงกดของน้ำได้ และในส่วนของท่องานระบบอื่นๆ และรอบแตกของพื้นผิวและผนังนั้นควรใช้การปิด (Seal) ด้วยการยิงโฟม
หลังจากดำเนินการจัดทำแนวป้องกันตามข้างต้นแล้ว ก็จะต้องดำเนินการจัดเตรียมอุปกรณ์ในขั้นตอนต่อไป ซึ่งอุปกรณ์ที่จัดหาต้องเป็นอุปกรณ์ประเภทช่วยเสริมการป้องกันน้ำที่เข้ามาภายในอาคาร ได้แก่ เครื่องสูบน้ำ ทั้งแบบไฟฟ้าและเครื่องยนต์ ที่มีขนาดเหมาะสมกับพื้นที่ เพื่อเพิ่มความเร็วในการระบายน้ำ น้ำมันสำรองสำหรับการเดินระบบไฟฟ้าสำรองของอาคาร โดยกำหนดให้ใช้ได้ในระยะ 2-3 วัน เพื่อรองรับเหตุฉุกเฉินที่อาจเกิดขึ้น และการเตรียมแผนสำหรับการตัดระบบไฟฟ้าของอาคาร เพื่อความปลอดภัย
“การเกิดน้ำท่วมมีผลกระทบต่ออาคารสูงทั้งเรื่องการหยุดชะงักทางธุรกิจและด้านการชำรุด/เสียหายทางกายภาพ (งานโครงสร้างและงานระบบประกอบอาคาร) ซึ่งความเสียหายที่เกิดขึ้นนี้ จะขึ้นอยู่กับความสูงบวกรวมกับความแรงของน้ำ และระยะเวลาที่น้ำท่วม ดังนั้น หลังน้ำลดจะต้องมีการกำหนดมาตรการฟื้นฟูอาคารเพื่อให้อาคารกลับมาใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพได้อย่างรวดเร็วที่สุด โดยมาตรากรฟื้นฟูอาคารหลังน้ำลดนั้นต้องกำหนดเป็นแผนการดำเนินการอย่างเป็นขั้นตอนเริ่มจาก 1. ดำเนินการตรวจสอบด้านกายภาพอาคาร เพื่อวิเคราะห์ถึง งานที่มีความจำเป็นต้องซ่อมแซมเพื่อแก้ไขความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้ว และงานที่ต้องเร่งดำเนินการเพื่อป้องกันความเสียหายในอนาคต เช่น การสร้างแนวป้องกันที่เหมาะสม 2.ประมาณการระยะเวลาและงบประมาณดำเนินการ 3. การทบทวนแผนบำรุงรักษาเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่ต้องมีความต่อเนื่อง”
“อย่างไรก็ตาม หากน้ำท่วมเป็นระยะเวลา 1 เดือนตามที่นักวิชาการและหน่วยงานวิชาการต่างๆ ประมาณกันนั้น ก็ไม่น่าจะมีผลกระทบต่อโครงสร้างของอาคารสูงของกรุงเทพฯ ชั้นใน ยกเว้นอาคารที่อาจมีปัญหาจากงานก่อสร้างครั้งแรกหรือมีการแก้ไข ต่อเติมอาคารอย่างไม่ถูกหลักวิศวกรรม”
ทั้งนี้ หากเจ้าของอาคารสูงต้องการสร้างความมั่นใจว่าโครงสร้างอาคารยังสมบูรณ์ดีหลังน้ำท่วมหรือไม่นั้น ทางพลัสฯ มีบริการรับตรวจสอบอาคารเพื่อให้ลูกค้าและผู้ใช้อาคารนั้นมั่นใจได้ในความปลอดภัย ทั้งนี้เชื่อมั่นว่าการสนับสนุนที่เราให้แก่ลูกค้าประเภทอาคารสูงนั้นถือเป็นจุดเด่นที่สร้างความแตกต่างทางธุรกิจของพลัสได้เป็นอย่างดี เพราะเราไม่เพียงแต่ให้คำแนะนำถึงวิธีการป้องกันที่เป็นมาตรฐานยอมรับจากทั่วโลก
โดยการดำเนินการเพื่อการป้องกันดังกล่าว พลัสฯได้รับการสนับสนุนจาก บมจ.แสนสิริ ซึ่งเป็นบริษัทแม่ ในการจัดหาวัสดุอุปกรณ์และแรงงานเข้ามาเสริมกำลังการดำเนินการป้องกันอย่างเต็มที่ ซึ่งบริษัทฯ เชื่อมั่นว่าจะสามารถดำเนินการเชิงรุกทั้งในด้านกลยุทธ์และการสนับสนุนลูกค้าในภาวะวิกฤติเช่นนี้ได้อย่างมีศักยภาพ
“ปัจจุบัน บริษัทฯ มีลูกค้าที่ให้บริการด้านบริหารอาคารสูงรวม 30 อาคาร รวมพื้นที่รับบริหารประมาณ 1 ล้านตารางเมตร มูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาท ทั้งนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ส่งทีมงานวิศวกรเข้าพบเพื่อหารือและกำหนดแนวทางป้องกันอาคารทั้งอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, อาคารธนาคารกรุงศรีอยุธยา, อาคารทิสโก้ ทาวเวอร์, อาคารวรรณสรณ์, อาคารสิริภิญโญ เป็นต้น”
สำหรับการวางแผนป้องกันอุทกภัยนั้น พลัสฯ ได้พิจารณาปัจจัยความเสี่ยงที่จะอาจจะเกิดขึ้นกับอาคาร ประกอบด้วย 1. ที่ตั้งของอาคาร โดยจะต้องพิจารณาถึงระดับความสูงของพื้นที่เทียบกับระดับน้ำทะเล และบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง และอาคารอยู่ในแนวคลองระบายน้ำ หรือเป็นจุดน้ำท่วมขังหรือไม่ 2. กายภาพของอาคาร ซึ่งระบบประกอบอาคารที่สำคัญ ได้แก่ ระบบไฟฟ้า, ระบบประปา, ระบบบำบัดน้ำเสียต่างๆ อยู่ในจุดใดของอาคาร ซึ่งเมื่อพิจารณาจากทั้ง 2 ปัจจัยแล้ว ก็จะสามารถประเมินความเสี่ยงของอาคารเพื่อนำมาวางแผนกลยุทธ์ในการป้องกันได้ โดยจะต้องพิจารณาให้ครอบคลุมทั้งการเผชิญน้ำที่อยู่บนผิวดินและน้ำที่มาจากใต้ดิน ซึ่งจุดที่จะต้องป้องกัน ได้แก่ จุดที่ 1. บริเวณช่องทางเข้า-ออกอาคาร และบริเวณรอบอาคาร จุดที่ 2. ช่องหรือท่อของงานระบบประกอบอาคาร คือ ท่อระบายน้ำ, ช่องลมระบายอากาศ, ท่อระบบไฟฟ้า, ท่อระบบโทรศัพท์ และจุดที่ 3. พื้นที่ที่สามารถเกิดการรั่วซึมได้ คือ บริเวณสวนรอบอาคาร รอยแตกของพื้น และผนังของอาคาร
ทั้งนี้ เทคนิคการป้องกันที่ พลัสฯ ได้ทำการสรุปโดยคร่าวเพื่อใช้เผยแพร่เป็นความรู้แก่อาคารสูงทั่ว กทม. ประกอบด้วย การทำแนวป้องกันพื้นที่โดยรอบ ต้องพิจารณาจากระดับพื้นที่ตั้งของอาคาร โดยประเมินเทียบกับปริมาณน้ำที่จะเข้ามาท่วมว่ามีความสูงเท่าใด ซึ่งมีหลักการการจัดทำผนังกั้นน้ำนั้นจะต้องมีความสูงที่สัมพันธ์กับฐานความกว้าง คือ 1 : 3 เพื่อให้แนวป้องกัน/ผนังกั้นน้ำนั้นมีความแข็งแกร่งเพียงพอ การป้องกันน้ำที่จะเข้าตัวอาคารผ่านช่องทางงานระบบฯ จะต้องทำการป้องกันโดยเฉพาะในส่วนของท่อระบายน้ำ โดยใช้วัสดุที่สามารถลดการซึมผ่านและทนแรงกดของน้ำได้ และในส่วนของท่องานระบบอื่นๆ และรอบแตกของพื้นผิวและผนังนั้นควรใช้การปิด (Seal) ด้วยการยิงโฟม
หลังจากดำเนินการจัดทำแนวป้องกันตามข้างต้นแล้ว ก็จะต้องดำเนินการจัดเตรียมอุปกรณ์ในขั้นตอนต่อไป ซึ่งอุปกรณ์ที่จัดหาต้องเป็นอุปกรณ์ประเภทช่วยเสริมการป้องกันน้ำที่เข้ามาภายในอาคาร ได้แก่ เครื่องสูบน้ำ ทั้งแบบไฟฟ้าและเครื่องยนต์ ที่มีขนาดเหมาะสมกับพื้นที่ เพื่อเพิ่มความเร็วในการระบายน้ำ น้ำมันสำรองสำหรับการเดินระบบไฟฟ้าสำรองของอาคาร โดยกำหนดให้ใช้ได้ในระยะ 2-3 วัน เพื่อรองรับเหตุฉุกเฉินที่อาจเกิดขึ้น และการเตรียมแผนสำหรับการตัดระบบไฟฟ้าของอาคาร เพื่อความปลอดภัย
“การเกิดน้ำท่วมมีผลกระทบต่ออาคารสูงทั้งเรื่องการหยุดชะงักทางธุรกิจและด้านการชำรุด/เสียหายทางกายภาพ (งานโครงสร้างและงานระบบประกอบอาคาร) ซึ่งความเสียหายที่เกิดขึ้นนี้ จะขึ้นอยู่กับความสูงบวกรวมกับความแรงของน้ำ และระยะเวลาที่น้ำท่วม ดังนั้น หลังน้ำลดจะต้องมีการกำหนดมาตรการฟื้นฟูอาคารเพื่อให้อาคารกลับมาใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพได้อย่างรวดเร็วที่สุด โดยมาตรากรฟื้นฟูอาคารหลังน้ำลดนั้นต้องกำหนดเป็นแผนการดำเนินการอย่างเป็นขั้นตอนเริ่มจาก 1. ดำเนินการตรวจสอบด้านกายภาพอาคาร เพื่อวิเคราะห์ถึง งานที่มีความจำเป็นต้องซ่อมแซมเพื่อแก้ไขความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้ว และงานที่ต้องเร่งดำเนินการเพื่อป้องกันความเสียหายในอนาคต เช่น การสร้างแนวป้องกันที่เหมาะสม 2.ประมาณการระยะเวลาและงบประมาณดำเนินการ 3. การทบทวนแผนบำรุงรักษาเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่ต้องมีความต่อเนื่อง”
“อย่างไรก็ตาม หากน้ำท่วมเป็นระยะเวลา 1 เดือนตามที่นักวิชาการและหน่วยงานวิชาการต่างๆ ประมาณกันนั้น ก็ไม่น่าจะมีผลกระทบต่อโครงสร้างของอาคารสูงของกรุงเทพฯ ชั้นใน ยกเว้นอาคารที่อาจมีปัญหาจากงานก่อสร้างครั้งแรกหรือมีการแก้ไข ต่อเติมอาคารอย่างไม่ถูกหลักวิศวกรรม”
ทั้งนี้ หากเจ้าของอาคารสูงต้องการสร้างความมั่นใจว่าโครงสร้างอาคารยังสมบูรณ์ดีหลังน้ำท่วมหรือไม่นั้น ทางพลัสฯ มีบริการรับตรวจสอบอาคารเพื่อให้ลูกค้าและผู้ใช้อาคารนั้นมั่นใจได้ในความปลอดภัย ทั้งนี้เชื่อมั่นว่าการสนับสนุนที่เราให้แก่ลูกค้าประเภทอาคารสูงนั้นถือเป็นจุดเด่นที่สร้างความแตกต่างทางธุรกิจของพลัสได้เป็นอย่างดี เพราะเราไม่เพียงแต่ให้คำแนะนำถึงวิธีการป้องกันที่เป็นมาตรฐานยอมรับจากทั่วโลก
