ผู้ประมูลทรัพย์คอนโดฯ เตรียมเฮ! กรมบังคับคดีชงเรื่องแก้กฎหมาย ผู้ซื้อไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายหนี้ส่วนกลาง คาดเป็นผลดีระบายห้องชุดออกสู่ตลาดเร็วขึ้น แต่เจ้าของเดิมต้องรับผิดชอบภาระหนี้ ด้านนายกสมาคม นักบริหารอาคารชุดฯ เตือนอาจทำให้นิติบุคคลอาคารชุดขาดรายได้
ปัญหาหนึ่งที่ทรัพย์ประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนียม ยังไม่สามารถระบายออกสู่ตลาดได้อย่างเต็มที่ ประเด็นหลักด้วยข้อกำหนดที่ผู้ประมูลจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายหนี้ส่วนกลาง ซึ่งจริงๆแล้ว ไม่ใช่เป็นความผิดของผู้ประมูล แต่เนื่องจากลูกหนี้เดิมติดค้างบวกกับดอกเบี้ยปรับที่เพิ่มขึ้น จนอาจจะมากพอๆ กับราคาประมูลขายห้องชุดก็ได้
ล่าสุด กรมบังคับคดี ได้มีความพยายามอย่างต่อเนื่องในการปลดล็อกภาระผู้ซื้อห้องชุด โดยได้มีการเสนอเรื่องการแก้ไขกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ ... ) พ.ศ .... ซึ่งหลักการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังต่อไปนี้ 1.กำหนดให้เจ้าพนักงานบังคับคดี มีหน้าที่ต้องแจ้งนายทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ หรือบุคคลอื่น ผู้มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย โอนทรัพย์สิน หรือแก้ไขทางทะเบียนให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ (เพิ่มเติม 309 จัตวา วรรคหนึ่ง)
2.กำหนดหลักเกณฑ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยไม่ให้นำบทบัญญัติมาตรา 29 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 มาใช้บังคับกับกรณีนี้ (เพิ่มเติมมาตรา 309 จัตวา วรรคสอง)
โดยนายสิรวัต จันทรัฐ อธิบดีกรมบังคับคดี กล่าวถึงเหตุผลในการเสนอเรื่องปรับปรุงกฎหมายไปยังรัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมว่า เนื่องจากในบทบัญญัติในกฎหมาย ที่เกี่ยวกับการบังคับคดีที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน ยังมีข้อขัดข้อง ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม อันทำให้เกิดความล่าในการปฏิบัติงาน เพื่อให้กระบวนการโอนทรัพย์สินมีทะเบียนหรือเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าว ดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย และเพื่อเป็นการคุ้มครองให้ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากความรับผิดดังกล่าวเป็นของเจ้าของเดิม
“กรมบังคับคดีต้องการให้กระบวนการขายทรัพย์ห้องชุดมีความคล่องตัวมากขึ้น การเสนอเรื่องแก้ไขกฎหมาย ก็เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อ แทนที่จะต้องรอหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด การแก้ไขกฎหมายนี้ ไม่ต้องรอแล้ว สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้ ล่าสุดทางรองปลัดกระทรวงยุติธรรมก็ยืนยันว่า เรื่องกำลังดำเนินการอยู่ แต่เนื่องจากเป็นการแก้ไขกฎหมายใหญ่ ก็คิดว่า ต้องใช้ระยะเวลาหนึ่ง ทั้งหมดแล้วเราหวังเพื่อให้ทรัพย์เกิดผลดีต่อผู้ซื้อ ดีในการนำไปใช้ แทนที่จะเป็นซากค้างอยู่ในระบบ” นายสิรวัตกล่าว
ก่อนหน้านี้ นายบรรยง วิเศษมงคลชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก.) เปิดเผยว่า เป็นเรื่องที่ดี ในการลดอุปสรรคของการประมูลห้องชุด เนื่องจากผู้ซื้อบางรายอาจจะกังวลต่อภาระหนี้ส่วนกลางที่ตนมิได้เป็นก่อ ทำให้ตัวเลขรวมในการประมูลสูงเกินไป ทำให้ไม่จูงใจในการประมูลซื้อทรัพย์
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร แสดงความเห็นว่า เป็นการปลดล็อคกฎเหล็กเกี่ยวกับห้องชุด ซึ่งน่าจะช่วยระบายให้การโอนห้องชุดเกิดขึ้นเร็วแทนที่จะปล่อยให้ทรัพย์เหล่านี้มูลค่าลดลงไปอย่างต่อเนื่อง
“แม้จะเป็นเรื่องดี แต่ข้อระวังก็คือ ทรัพย์ห้องชุดที่กรมบังคับคดีดูแลอยู่นั้น บางทรัพย์ก็นานแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดที่บริหารอยู่ ก็ขาดรายได้ ตรงนี้ การจะไล่บี้เจ้าของเดิม ก็อาจจะต้องใช้เวลาที่นาน ดังนั้น น่าจะมีทางออกที่ดี ทั้งเจ้าของเดิม และนิติบุคคลอาคารชุด เพราะว่าในสภาพความเป็นจริงแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง ก็มีเงินกองทุนไม่เพียงพอต่อการบริหารอาคารชุด ส่งผลให้เจ้าของร่วมต่างอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ไม่ดี หรือในบางแห่ง อาคารชุดหรือคอนโดฯยังมีห้องชุดที่เจ้าของโครงการไม่สามารถจำหน่ายออกไปได้ ก็มีความพยายามที่จะไปเบียดบังค่าใช้จ่ายกับเจ้าของร่วม ซึ่งในความเป็นจริงแล้วห้องชุดที่ยังเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการ จะต้องมีส่วนร่วมในการชำระค่าส่วนกลาง” นายพิสิฐกล่าว
ปัญหาหนึ่งที่ทรัพย์ประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนียม ยังไม่สามารถระบายออกสู่ตลาดได้อย่างเต็มที่ ประเด็นหลักด้วยข้อกำหนดที่ผู้ประมูลจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายหนี้ส่วนกลาง ซึ่งจริงๆแล้ว ไม่ใช่เป็นความผิดของผู้ประมูล แต่เนื่องจากลูกหนี้เดิมติดค้างบวกกับดอกเบี้ยปรับที่เพิ่มขึ้น จนอาจจะมากพอๆ กับราคาประมูลขายห้องชุดก็ได้
ล่าสุด กรมบังคับคดี ได้มีความพยายามอย่างต่อเนื่องในการปลดล็อกภาระผู้ซื้อห้องชุด โดยได้มีการเสนอเรื่องการแก้ไขกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ ... ) พ.ศ .... ซึ่งหลักการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังต่อไปนี้ 1.กำหนดให้เจ้าพนักงานบังคับคดี มีหน้าที่ต้องแจ้งนายทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ หรือบุคคลอื่น ผู้มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย โอนทรัพย์สิน หรือแก้ไขทางทะเบียนให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ (เพิ่มเติม 309 จัตวา วรรคหนึ่ง)
2.กำหนดหลักเกณฑ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยไม่ให้นำบทบัญญัติมาตรา 29 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 มาใช้บังคับกับกรณีนี้ (เพิ่มเติมมาตรา 309 จัตวา วรรคสอง)
โดยนายสิรวัต จันทรัฐ อธิบดีกรมบังคับคดี กล่าวถึงเหตุผลในการเสนอเรื่องปรับปรุงกฎหมายไปยังรัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมว่า เนื่องจากในบทบัญญัติในกฎหมาย ที่เกี่ยวกับการบังคับคดีที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน ยังมีข้อขัดข้อง ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม อันทำให้เกิดความล่าในการปฏิบัติงาน เพื่อให้กระบวนการโอนทรัพย์สินมีทะเบียนหรือเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าว ดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย และเพื่อเป็นการคุ้มครองให้ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากความรับผิดดังกล่าวเป็นของเจ้าของเดิม
“กรมบังคับคดีต้องการให้กระบวนการขายทรัพย์ห้องชุดมีความคล่องตัวมากขึ้น การเสนอเรื่องแก้ไขกฎหมาย ก็เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อ แทนที่จะต้องรอหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด การแก้ไขกฎหมายนี้ ไม่ต้องรอแล้ว สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้ ล่าสุดทางรองปลัดกระทรวงยุติธรรมก็ยืนยันว่า เรื่องกำลังดำเนินการอยู่ แต่เนื่องจากเป็นการแก้ไขกฎหมายใหญ่ ก็คิดว่า ต้องใช้ระยะเวลาหนึ่ง ทั้งหมดแล้วเราหวังเพื่อให้ทรัพย์เกิดผลดีต่อผู้ซื้อ ดีในการนำไปใช้ แทนที่จะเป็นซากค้างอยู่ในระบบ” นายสิรวัตกล่าว
ก่อนหน้านี้ นายบรรยง วิเศษมงคลชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก.) เปิดเผยว่า เป็นเรื่องที่ดี ในการลดอุปสรรคของการประมูลห้องชุด เนื่องจากผู้ซื้อบางรายอาจจะกังวลต่อภาระหนี้ส่วนกลางที่ตนมิได้เป็นก่อ ทำให้ตัวเลขรวมในการประมูลสูงเกินไป ทำให้ไม่จูงใจในการประมูลซื้อทรัพย์
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร แสดงความเห็นว่า เป็นการปลดล็อคกฎเหล็กเกี่ยวกับห้องชุด ซึ่งน่าจะช่วยระบายให้การโอนห้องชุดเกิดขึ้นเร็วแทนที่จะปล่อยให้ทรัพย์เหล่านี้มูลค่าลดลงไปอย่างต่อเนื่อง
“แม้จะเป็นเรื่องดี แต่ข้อระวังก็คือ ทรัพย์ห้องชุดที่กรมบังคับคดีดูแลอยู่นั้น บางทรัพย์ก็นานแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดที่บริหารอยู่ ก็ขาดรายได้ ตรงนี้ การจะไล่บี้เจ้าของเดิม ก็อาจจะต้องใช้เวลาที่นาน ดังนั้น น่าจะมีทางออกที่ดี ทั้งเจ้าของเดิม และนิติบุคคลอาคารชุด เพราะว่าในสภาพความเป็นจริงแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง ก็มีเงินกองทุนไม่เพียงพอต่อการบริหารอาคารชุด ส่งผลให้เจ้าของร่วมต่างอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ไม่ดี หรือในบางแห่ง อาคารชุดหรือคอนโดฯยังมีห้องชุดที่เจ้าของโครงการไม่สามารถจำหน่ายออกไปได้ ก็มีความพยายามที่จะไปเบียดบังค่าใช้จ่ายกับเจ้าของร่วม ซึ่งในความเป็นจริงแล้วห้องชุดที่ยังเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการ จะต้องมีส่วนร่วมในการชำระค่าส่วนกลาง” นายพิสิฐกล่าว
