“นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ” ยกระดับอสังหาฯ-เกราะป้องกันวิกฤต ศก.

ขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ แนะถึงเวลาไทยควรมี “นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ” เพื่อพัฒนาคุณภาพการอยู่อาศัย และการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน หลุดพ้นจากวงเวียนของวัฏจักร เช่น ปี 40 ประชาชนทุกชนชั้นเข้าถึงการอยู่อาศัยที่ดี แนะรัฐหาทางออกปัญหาอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ

“ที่อยู่อาศัย” เป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญของมนุษย์ เพราะนอกจากจะช่วยให้ครอบครัวมีความมั่นคงแล้ว ยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น นอกจากนี้ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังเป็นกลไกสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจ เนื่องจากก่อให้เกิดการจ้างงาน และการขยายตัวของอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอีกจำนวนมาก ด้วยเหตุนี้ หลายประเทศในโลกจึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นลำดับต้นๆ และมีหลายประเทศที่จัดตั้งองค์กรบริหารจัดการในระดับกระทรวง เพื่อรับผิดชอบในการจัดทำนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ และการกำกับดูแลการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประเทศ

สำหรับประเทศไทย ยังไม่มีรัฐบาลชุดใดที่จัดตั้งหน่วยงานรับผิดชอบโดยตรงเกี่ยวกับนโยบายที่อยู่อาศัยชาติเลย และไม่มีแม้แต่นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติมาก่อน และ ถึงเวลาแล้วหรือยังที่ประเทศไทยควรจัดทำ “นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ” คำถามดังกล่าวกลับพุ่งตรงไปยังรัฐบาลชุดใหม่ของ นายอภิสิทธ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรี โดยคาดหวังว่ารัฐบาลชุดนี้จะให้ความสำคัญกับการมีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

การที่รัฐบาลใช้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในตัวจักรสำคัญ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศที่กำลังดิ่งเหว เริ่มตั้งแต่การออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การนำเงินต้นหักลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 3 แสนบาท อีกทั้งยังนำดอกเบี้ยจ่ายสินเชื่อบ้านหักลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 1 แสนบาท ล่าสุด มีแนวคิดที่จะให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นแกนนำในการจัดตั้งบริษัทค้ำประกันสินเชื่อ หรือ มอร์เกจ อินชัวรันส์ ที่เป็นความหวังของคนยากซื้อบ้านแต่ไม่มีเงินออม

มาตรการเหล่านี้ล้วนส่งสัญญาณที่ดีว่า รัฐบาลน่าเอาด้วยกับการผลักดันให้เกิดหน่วยงานเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ ...

ขรรค์ มองว่า การที่เป็นสถาบันการเงินหลักที่ให้การสนับสนุนสินเชื่อแก่ผู้มีรายได้น้อย และปานกลาง ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ หรือ National Housing Policy เป็นของใหม่ ในประเทศไทยยังไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แม้ว่าไทยจะมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยของคนในชาติจำนวนมาก เริ่มตั้งแต่ผู้ที่มีรายได้น้อย หรืออยู่ในสลัมก็จะมีสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) หรือ พอช. เป็นผู้ช่วยเหลือในการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาถูก และจัดตั้งสหกรณ์ขึ้นมาเพื่อเก็บเงินเป็นรายวันแล้วนำไปจ่ายให้แก่ธนาคารผู้สนับสนุนสินเชื่อบ้านให้ระดับสูงขึ้นมา คือ โครงการบ้านเอื้ออาทร บ้านของการเคหะแห่งชาติ และบ้านในโครงการจัดสรร ส่วนผู้สนับสนุนสินเชื่อหลัก คือ ธอส.เป็นต้น

หน่วยงานดังกล่าวแม้จะมีนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย แต่การพัฒนาของแต่ละหน่วยงาน เป็นไปในลักษณะต่างคนต่างทำ ทำให้การพัฒนาไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกัน ประชากรบางกลุ่มไม่สามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ แต่หากรัฐบาลมีหน่วยงานหรือองค์กรที่ดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยของชาติ การพัฒนาขององค์กรเหล่านั้น ก็จะเป็นไปในทิศทางที่สอดคล้องกัน ทำให้การพัฒนาที่อยู่ของประเทศไทยมีศักยภาพ ชัดเจน ทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยตามศักยภาพและรายได้ของตนเอง

National Housing Policy ในต่างประเทศมีใช้กันอย่างแพร่หลาย ส่วนวิธีการ และรูปแบบก็ขึ้นอยู่กับประเทศนั้น ยกตัวอย่าง เกาะฮ่องกง รัฐบาลฮ่องกงจะมีข้อมูลของประชากรทุกคน และจะเป็นผู้แนะนำหรือจัดหาที่อยู่อาศัยให้ โดยจะพิจารณาจากรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระว่าควรมีบ้านประเภทได้ กรณีที่มีรายได้น้อยยังไม่สามารถซื้อบ้านได้ จะจัดให้อยู่แฟลตเช่าของทางราชการไปก่อน หรือหากมีรายได้เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ก็จะแนะนำรูปแบบของที่อยู่อาศัย เช่น คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ที่รัฐบาลจัดหาให้ แต่หากประชาชนรายได้ที่มีรายได้มากเพียงพอก็สามารถเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยเองได้

ข้อดีของการมีนโยบายที่อยู่อาศัย

ข้อดีของการมีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ จะเป็นการบริหารจัดการให้ทุกอย่างลงตัว ใครมีหน้าที่ทำอะไร ตรงไหน คนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจะต้องทำอะไรบ้างเริ่มต้นจากตรงไหน มีที่อยู่อาศัยประเภทใดได้ และต้องทำอะไรบ้าง ทุกอย่างมีอยู่แล้ว แต่กระจัดกระจายเกินไป เมื่อจัดระเบียบทั้งหมดให้มีทิศทางชัดเจน จัดหน้าที่ความรับผิดชอบ ใครอยู่ตรงไหนทำอะไรบ้าง ทุกอย่างก็จะดี

นอกจากนี้ เมื่อมีหน่วยงานหลักที่ดูแลด้านที่อยู่อาศัยแล้ว การผลักดันนโยบายหรือข้อกฎหมายที่จะเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยให้มีความก้าวหน้ามากยิ่งขึ้น

“เมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา ธนาคารโลก (World Bank) เคยเข้ามาคุยกับผู้บริหาร ธอส.เพื่อสนับสนุนสินเชื่อบ้านประหยัดพลังงาน ธนาคารโลกถามเราเลยว่า ไทยมีนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของชาติหรือเปล่า แต่เราไม่มี เค้าบอกว่าเราต้องมี เพราะถ้าเรามี เค้าพร้อมที่จะสนับสนุนนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยอีกมากและไม่ใช่เฉพาะ ธนาคารโลก ยังมีอีกหลายธนาคารในโลกที่ให้การสนับสนุนสินเชื่อเพื่อให้คนมีที่อยู่อาศัยของนานาประเทศ”

ถึงเวลาแล้วที่ไทยควรจะมีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เพราะการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรต้องได้รับการเอาใจใส่จากรัฐบาลอย่างจริงจัง โดยการจัดอันดับความสำคัญที่สูงในระดับชาติ เพราะการพัฒนาที่อยู่อาศัยเกี่ยวข้องและกระทบกับการพัฒนาคุณภาพชีวิต เศรษฐกิจ และสังคมอย่างกว้างขวาง

รัฐบาลควรจัดหานโยบายที่อยู่อาศัยระดับชาติ ที่มีการกำหนดเป้าหมายและทิศทางการพัฒนาทั้งในระยะสั้นและในระยะยาว เพื่อเป็นกรอบ หรือแนวทางการพัฒนาทุกภาคส่วน เพื่อให้การพัฒนามีความต่อเนื่องและมีความยั่งยืน เนื่องจากที่อยู่อาศัย เป็นกระบวนการพัฒนาระยะยาวที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินและอิงกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง รวมทั้ง เกี่ยวข้องกับภารกิจของหน่วยงานต่างๆ จำนวนมาก ทั้งในภาครัฐและเอกชน

นโยบายที่อยู่อาศัยในระดับชาติ จะต้องครอบคลุมที่อยู่อาศัยในทุกระดับรายได้ และครอบคลุมพื้นที่การพัฒนาทั่วประเทศ ไม่ใช่เน้นเฉพาะเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเท่านั้น นอกจากนี้ จะต้องทำหน้าที่กำกับและดูแลตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นักประเมินทรัพย์สิน, บ้านมือสอง, ความคุมมาตรฐานการก่อสร้าง เพราะการขออนุญาตก่อสร้างจริงๆ จังๆ จะทำเฉพาะในเมือง ส่วนตามต่างจังหวัดจะไม่ค่อยมีการขออนุญาตทำให้การก่อสร้างไม่มีมาตรฐาน และที่สำคัญขาดข้อมูลจำนวนความต้องการที่อยู่อาศัย รวมถึงประเภทที่อยู่อาศัยของแต่ละภาค

คณะทำงานองค์กรนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

แนวทางหรือตุ๊กตาของนโยบายที่ควรจะเป็น คือ 1.จัดตั้งองค์กรระดับชาติ เพื่อทำหน้าที่กำหนดนโยบาย ประสานงาน และประเมินผลการพัฒนาที่อยู่อาศัยของหน่วยงานต่างๆทั้งภาครัฐและเอกชน โดยในระยะแรกอาจจัดตั้งเป็น “คณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ” ประกอบด้วย ผู้แทนจากหน่วยงานภาครัฐและเอกชนทำหน้าที่กำหนดนโยบายที่อยู่อาศัย ประเมินผลและเสนอแนะรัฐบาล เพื่อดำเนินการตามแนวนโยบายที่กำหนด โดยมีหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องเป็นสำนักเลขาธิการ ทำหน้าที่ด้านการบริหารนโยบาย

รัฐบาลควรมีการติดตามประเมินผลสถานการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยด้านต่างๆ ทั่วประเทศ โดยมีดัชนีชี้วัดสถานการณ์ หรือผลการดำเนินการที่ชัดเจน เพื่อหาแนวทางการแก้ปัญหาและการปรับปรุงนโยบายที่เหมาะสมอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เป็นจริง หรือสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป

องค์กรดังกล่าวจะต้องเป็นองค์กรอิสระที่ไม่ขึ้นตรงกับกระทรวงใด (เพราะหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมีจำนวนมาก และเกี่ยวข้องกับหลายกระทรวง จึงไม่จำเป็นต้องขึ้นตรงกับกระทรวงใด) ทั้งนี้ หน่วยงานดังกล่าวควรมี

2.อำนาจในทางกฎหมาย เพียงพอในการสั่งการหรือดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย หรือข้อบังคับ เป็นหน่วยงานหลักในการผลักดันนโยบายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ต้องดูเฉพาะนโยบายหลักๆ และแนวทางปฏิบัติสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยในแต่ละระดับ และเปิดเผยข้อมูลของประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละประเภท แต่หน่วยงานนี้จะต้องไม่เข้าไปยุ่งเกี่ยวกับการดำเนินงานหรือการก่อสร้างของทุกหน่วยงาน แต่ให้เป็นไปตามนโยบายของแต่ละหน่วยงาน หรือเอกชนรายนั้นๆ จะเป็นผู้ดำเนินการเอง

แต่ถ้าต้องการให้มีการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย ควรจูงใจผู้ประกอบการด้วยการให้ส่วนลดด้านภาษี หรือสิทธิพิเศษต่างๆที่ทำให้ผู้ประกอบการยังพอมีกำไรในการดำเนินงานบ้าง เช่นในสหรัฐอเมริกา จะกำหนดให้ผู้ประกอบการทุกรายสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยเป็นสัดส่วน 10-20% ของโครงการที่เปิดขายเป็นต้น

แนวคิดสำคัญของนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

รัฐบาลควรมีเป้าหมายในการเพิ่มการมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของประชาชนให้มากขึ้นตามลำดับ จากที่ไม่มีบ้านเป็นของตนเอง ให้มีบ้านเป็นของตนเอง เช่น จากการเช่ามาเป็นการสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัย โดยถือว่าการเพิ่มระดับการมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของประชาชน ทั้งในระดับชาติและระดับท้องถิ่นเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญตัวหนึ่ง

มาตรการสนับสนุนและส่งเสริมให้ประชาชนทุกระดับรายได้ สามารถยกระดับ หรือเลื่อนชั้นการมีที่อยู่อาศัยหรือการอยู่อาศัยให้มีคุณภาพดีขึ้นตามลำดับ ตามฐานะทางการเงินหรือกำลังซื้อที่แท้จริงของตน เช่น จากการอยู่ในที่ดินบุกรุก เลื่อนขึ้นมาอยู่ในบ้านเช่าในชุมชนสลัม จากการอยู่ในบ้านเช่าเลื่อนมาอยู่ในห้องชุดราคาถูก จากห้องชุดราคาถูกเลื่อนมาเป็นทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวราคาถูก จากบ้านเดี่ยวขนาดเล็กมาเป็นบ้านขนาดใหญ่ที่มีคุณภาพที่ดีขึ้น โดยมีกลไกด้านภาษี สินเชื่อและผังเมืองที่เหมาะสม

กำหนดนโยบายและบทบาทขององค์กรพัฒนาที่อยู่อาศัยภาครัฐ เช่น การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ให้ชัดเจน โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยในลักษณะที่รัฐอุดหนุนทางการเงิน เช่น การปรับปรุงสลัมและการสร้างที่อยู่อาศัยต้นทุนต่ำ เป็นต้น

สนับสนุนให้ภาคเอกชนมีบทบาทในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้กลุ่มต่างๆ ตามฐานะและกำลังซื้อของประชาชนและตามกลไกของตลาด การจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ การคุ้มครองผู้บริโภคฯ เพื่อช่วยส่งเสริมให้ภาคเอกชนสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ดี มีต้นทุนต่ำ เป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อมากขึ้น

ให้ความสำคัญและส่งเสริมการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งตลาดบ้านใหม่ และตลาดบ้านมือสอง โดยมีมาตรการส่งเสริมที่เหมาะสม นอกจากนี้ ควรมีมาตรการที่ช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยขยายตัวและเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ และมีความมั่งคงยั่งยืนในระยะยาว ไม่เกิดปัญหาวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เหมือนที่เคยเกิดในช่วงปี 40 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้เผยแพร่ข้อมูลที่ถูกต้อง รวดเร็ว

ปัญหาที่รัฐควรหาคำตอบ

ปัญหาหรือประเด็นท้าทายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ที่รัฐบาลควรพิจารณาค้นหาคำตอบ เพื่อกำหนดเป็นกรอบนโยบายหรือยุทธศาสตร์ระยะยาวต่อไป คือ ทำอย่างไรจึงจะทำให้สถาบันการเงินของไทย มีแหล่งเงินทุนและสภาพคล่องทางการเงินที่เหมาะสม สามารถปล่อยสินเชื่อระยะยาวแก่ประชาชนได้อย่างต่อเนื่อง ตามกำลังซื้อและ ความสามารถที่แท้จริงของประชาชน โดยไม่มีปัญหาเรื่องหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ตามมาในภายหลัง

กลไกทางการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยที่ในต่างประเทศทำ เช่น Mortgage insurance, mortgage securitization, reverse mortgage ฯลฯ มีความเหมาะสมที่จะนำมาดำเนินการในประเทศไทยหรือไม่ รัฐบาลควรสนับสนุนหรือส่งเสริมอย่างไร

การจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวกับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเหมาะสมหรือไม่ รัฐควรใช้มาตรการภาษีมาสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองแบบระยะยาวได้อย่างไร

การสนับสนุนผู้ประกอบการภาคเอกชนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อผู้มีรายได้น้อยในระดับใด ด้วยวิธีการใดบ้าง จะส่งเสริมการจัดหาที่ดินราคาถูก และการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เพื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยได้อย่างไร การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยภาคเอกชนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ในปัจจุบันเหมาะสมหรือไม่ควรจะปรับปรุงอย่างไร

นโยบายการคุ้มครองผู้บริโภคเกี่ยวกับการซื้อบ้าน การกู้เงินหรือการบังคับจำนองขายทอดตลาดที่อยู่อาศัย, จะสนับสนุนการดำเนินงานของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้สามารถคุ้มครองผู้ซื้อบ้านให้ดีขึ้นอย่างไร, ควรมีกฎหมายและการบังคับใช้ระบบบัญชีดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ เอสโครว์, นโยบายการคือครองที่ดินและที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ กฎหมายที่มีอยู่ในปัจจุบันเหมาะสมหรือไม่ ควรปรับปรุงแก้ไขอย่างไร

การกำกับดูแล หรือสนับสนุนการพัฒนาวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ อย่างไร เช่น ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย, บริษัทรับสร้างบ้าน, นักประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์, ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์, นักบริหารจัดการทรัพย์สิน รวมถึงการสนับสนุนบทบาทของสมาคมวิชาชีพต่างๆที่มีอยู่

รัฐควรให้การสนับสนุนในการศึกษาวิจัยด้านวัสดุก่อสร้าง หรือเทคโนโลยีด้านการก่อสร้าง โดยเฉพาะเพื่อการสร้างที่อยู่อาศัยต้นทุนต่ำแก่ผู้มีรายได้น้อย รวมทั้งการพัฒนาฝีมือแรงงานก่อสร้างไทยอย่างไร

ดังนั้น การมีองค์กรที่ดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ จะช่วยผลักดันให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยมีคุณภาพ และเติบโตอย่างยั่งยืน ...