เมื่อวันที่ 12 มี.ค.2568 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ได้จัดงานสัมมนาประจำปี 2568 โดยมี ดร.กิริฏา เภาพิจิตร ผู้อำนวยการโครงการวิเคราะห์เศรษฐกิจเชิงลึก สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือทีดีอาร์ไอ และนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย หลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด และ น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นวิทยากรพิเศษวิเคาระห์ทิศทางตลาดอสังหาฯ และปัจจัยที่ส่งฝผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯปี 68 ในหัวข้อภายใต้หัวข้อ “ปรับทิศทางอสังหาฯ 2025 วิกฤตหรือโอกาสตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความท้าทายใหม่ในภาวะเปลี่ยนผ่าน”
โดย ดร.กิริฏา เภาพิจิตร ผู้อำนวยการโครงการวิเคราะห์เศรษฐกิจเชิงลึก สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือ ทีดีอาร์ไอ กล่าวว่า ความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 ที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดคือ นโยบายเศรษฐกิจของโดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐฯ ที่มีการใช้มาตรการสงครามการค้า ซึ่งเป็นความเสี่ยงของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก โดยขณะนี้มีหลายประเทศที่ได้รับผลกระทบจากการประกาศมาตรการภาษีแล้ว เช่น แคนาดา และแม็กซิโก
ส่วนผลกระทบจากการใช้มาตรการสงครามการค้าของประเทศไทย ซึ่งคาดว่าในวันที่ 2 เม.ย.68 นี้ The US Trade Representative's Office (USTR) จะมีการประกาศรายชื่อประเทศที่มีการเกินดุลการค้า และมีการใช้มาตรการในการกีดกันการค้ากับสหรัฐฯ ซึ่งไทยถือว่าเป็นหนึ่งในประเทศที่เข้าข่ายและคงหลีกเลี่ยงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นได้ยาก โดย ในวันที่ 2 เม.ย.68 จะมีการประกาศรายชื่อพร้อมมาตรการที่สหรัฐฯ จะใช้ในการตอบโต้ประเทศที่มีรายได้เกินดุลการค้าจากสหรัฐฯ ซึ่งในประเด็นดังกล่าว ประเทศไทยเจรจากับสหรัฐฯ และอาจมีความจำเป็นที่ไทยจะต้องเปิดตลาดสินค้านำเข้าจากสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น เพื่อลดการกีดกันการค้า โดยมีหลายสินค้าที่อยู่ในข่ายที่ไทยสามารถเปิดตลาดนำเข้าสินค้าจากสหรัฐฯ เพิ่มเติม เช่น มอเตอร์ไซค์ รถยนต์ สินค้าเกษตร เช่น เนื้อหมู ข้าวโพด ถั่วเหลือง
แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า ซึ่งจะรวมถึงธุรกิจอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบทางอ้อม แต่สงครามการค้าก็สร้างโอกาสในวิกฤตให้ประเทศไทยได้ เนื่องจากผลกระทบทางสงครามทางการค้า ได้ส่งผลให้เกิดการย้ายฐานการผลิตมาลงทุนในประเทศไทยมากที่สุดในรอบ 40 ปี นับจากที่เกิดเหตุการณ์ "Plaza Accord" ทำให้ญี่ปุ่นย้ายมาตั้งฐานการผลิตประเทศเทย ซี่งเป็นการย้ายฐานการผลิตครั้งใหญ่ เพื่อเลี่ยงผลกระทบจากสงครามการค้าจนทำให้ตัวเลขการขอส่งเสริมการลงทุนในไทยเติบโตมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ โดยพื้นที่ที่จะได้รับอานิสงส์ในการย้ายฐานการผลิตในครั้งนี้ คือพื้นที่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งยังมีโอกาสในการเติบโตของการลงทุนในภาคอสังหาฯ ซึ่งจะทำให้มีการลงทุนต่อเนื่องหลังจากที่มีการเข้ามาลงทุนในภาคอุตสาหกรรมของต่างชาติ
นอกจากผลดีจากการย้ายฐานการผลิตเข้ามาลงทุนในประเทศไทยแล้ว เศรษฐกิจไทย และธุรกิจอสังหาฯ ในปี 68 ยังจะได้รับปัจจัยบวกจากการขยายตัวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ซึ่งคาดว่าในปีนี้จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยสูงถึง 40 ล้านคน ซึ่งการขยายตัวของการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น จะเป็นปัจจัยหนุนและเพิ่มโอกาสให้มีการซื้อคอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อลงทุนของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ อย่างเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในอดีตที่นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะในกรณีของชาวจีนที่เดินทางมาประเทศไทย และมีการซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ในช่วงเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญหนุนให้ตลาดคอนโดฯ ขยายตัวสูง
อสังหาฯ เร่งระบายสต๊อกเพิ่มแคลชจ่ายหุ้นกู้ครบชำระ
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย หลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า อุตสาหกรรมอสังหาฯ ในปี 68 ยังอยู่ในช่วงที่ต้องเร่งระบายสต๊อกเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับมารักษาสภาพคล่องของบริษัท หลังจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมายอดขายของบริษัทอสังหาฯ ชะลอตัวลงไปมาก ทั้งนี้ การระบายสต๊อกของบริษัทอสังหาฯ เพื่อดึงเงินสดมาไวในมือ จะช่วยให้ในช่วงปลายปีนี่บริษัทอสังหาฯ สามารถรับมือกับการการบริหารงานและบริหารโครงการในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งมีความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจได้ดีขึ้น
จากข้อมูลของบริษัทชี้ว่าภาระหนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ 14 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีภาระหนี้รวมกัน ณ ไตรมาส 4/67 รวม 4.12 แสนล้านบาท โดยกว่า 52% หรือกว่า 213,670 ล้านบาท เป็นการระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ ที่เหลือ 48% เป็นการใช้แหล่งเงินทุนจากสินเชื่อสถาบันการเงิน วงเงินรวม 198,343 ล้านบาท โดย 14 บริษัทดังกล่าวประกอบด้วย บมจ.เอพี ไทยแลนด์ บมจ.แอสเซทไวส์ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน บมจ.ศุภาลัย บมจ.แสนสิริ บมจ.LPN บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ทั้งนี้ เมื่อโฟกัสเฉพาะการออกหุ้นกู้พบว่าในปี 68 มีวงเงินที่ต้องขำระคืนหุ้นกู้รวมกัน 80,000 ล้านบาท
ขณะที่การบันทึกรายได้ดำเนินงาน 14 บริษัทอสังหาฯ โดยรวมรายได้อื่นๆ นอกจากการรับรู้รายได้จาการโอนบ้านและคอนโดฯ พบว่าปี 65 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV ทำให้บริษัทอสังหาฯมียอดรายได้รวมกัน 2.5 แสนล้านบาท ปี 66 มีการรับรู้รายได้ลดมาอยู่ที่ 2.39 แสนล้านบาท ขณะที่ปี 67 มีการบันทึกรายได้รับรู้ลดลงมาอยู่ที่ 2.29 แสนล้านบาท การลดลงของรายได้บริษัทอสังหาฯ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาพาณิชย์ และเมื่อสังเกตให้ดีจะพบว่าการลดลงของรายได้ของบริษัทอสังหาฯ ภายหลังการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อผู้ประกอบการของสถาบันการเงิน ทำให้บริษัทอสังหาฯ หันมานิยมระดมเงินเพื่อใช้พัฒนาโครงการผ่านการออกหุ้นกู้ จนกระทั่งมีสัดส่วนเกินครึ่ง หรือ 52% ในปัจจุบัน
“สิ่งสำคัญอยู่ที่ในปี 68 นี้ จะมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระคืนจาก 14 บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ ซึ่งมีมูลค่ารวมกันกว่า 80,000 ล้านบาท ซึ่งการครบกำหนดชำระคืนหุ้นกู้นี้ ปัญหาอยู่ที่วิธีการออกหุ้นกู้มีการเน้นบริหารจัดการดอกเบี้ยเป็นหลัก ทำให้เกิดปัญหา Mismatch เกิดขึ้นพูง่ายๆ คือ โครงการอสังหาฯ ที่ต้องการลงทุนจะมีอายุ 5 ปี แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะออกเป็นหุ้นกู้ 3 ปี เพราะต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายจะถูกกว่าการออกหุ้นกู้ 5 ปี เมื่อถึงกำหนดเวลาชำระคืนรอบ 3 ปี จะมีการออกหุ้นกู้รอบใหม่ที่เรียกว่าหุ้นกู้โรลโอเวอร์ เพื่อนำเงินมาชำระหนี้อีก 2 ปีที่เหลือ”
นายเทิดศักดิ์ กล่าวว่า ปัญหาคือ สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันยังไม่ฟื้นตัว ยอดขายและรายได้บริษัทอสังหาฯ ไม่เป็นไปตามแผน หรือเป้าหมายของบริษัทอสังหาฯ ที่ระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้เพื่อนำไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งกลายมาเป็นจุดอ่อนของบริษัทอสังหาฯ ในการออกหุ้นกู้โรลโอเวอร์ในปี 68 อาจมีปัญหาที่นักลงทุนไม่มีความเชื่อมั่น ถึงแม้ผลประกอบการของบริษัทจะออกมาดีแค่ไหนก็ตาม และอาจไม่สนใจซื้อหุ้นกู้ ซึ่งจะทำให้ไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้สำเร็จ หรือไม่ครบตามจำนวนที่ต้องการ
ผลกระทบที่ตามมา คือความกดดันที่เพิ่มขึ้นจากภาระของผู้ออกหุ้นกู้ เพราะจะถูกบังคับนำหลักประกันที่เป็นสินทรัพย์ปลอดจำนองหรือสินทรัพย์ปลอดภาระหนี้นำมาค้ำประกันหุ้นกู้เพิ่มเติม ดังนั้น ข้อแนะนำในภาวะเศรษฐกิจไม่ปกติ ยังอยู่ในแดนเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน บริษัทอสังหาฯ จึงต้องระมัดระวังปัญหาความไม่สัมพันธ์ระหว่างวงเงินหุ้นกู้ กับระยะเวลาในการชำระคืนหุ้นกู้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขาดความเชื่อมั่นของนักลงทุน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุตลาดปี 68 ยังต้องการมาตรการรัฐหนุนต่อ
น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 68 ยังคงขึ้นอยู่อกับทิศทางเศรษฐกิจ และมาตรการการสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯ จากภาครัฐ โดยเฉพาะในส่วนของมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯ นั้นมีความสำคัญมากต่อการขยายตัวและฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาฯ โดยสะท้อนได้จากสภาวะตลาดปี 67 ที่ผ่านมา ซึ่งแม้ว่าจะมีการออกมาตรการกระตุ้นตลาดแล้วแต่ยอดขายโดยรวมยังคงปรับตัวลดลง มีเพียงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีซึ่งเป็นช่วงก่อนหมดอายุมาตรการที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ขยับสูงขึ้นมา
โดยในปี 67 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ รวมมียอดขายและโอนที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงทุกระดับราคาลดลง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยบ้านใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 3.47 แสนหน่วยซึ่งลดลงกว่า 5.2% จากปีก่อนหน้า ขณะที่ในแง่มูลค่ามีมูลค่าการโอนนั้นอยู่ที่ประมาณ 9.8 แสนล้านบาท ลดลง 6.3% ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนโดยรวมลดลงประมาณ 5 พันล้านบาท
ส่วนทิศทางในปี 68 ข้อมูลจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ (ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล) ในส่วนที่เป็นบ้านที่อยู่อาศัย 40 โครงการ และคอนโดฯ 50-60 โครงการ ในส่วนของโครงการที่มีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 16-22% และในแง่ของมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4-14% ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุน และการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ของภาครัฐว่าจะมีมาตรการสนับสนุนเพิ่มเติมหรือไม่
