ตลาดบ้านสร้างเองเป็นอีกหนึ่งเซกเตอร์ที่มูลค่าทั่วประเทศสูงถึง 2 แสนล้านบาท แต่ส่วนใหญ่เรียกว่าเกือบทั้งหมดจะเป็นกลุ่มผู้รับเหมารายย่อยที่รับสร้างบ้าน ซึ่งมีทั้งแบบมีทักษะในการก่อสร้าง หรือบางรายเป็นผู้ใช้แรงงานทั่วไปที่รับงาน คุณภาพงานไม่ได้มาตรฐาน ขณะเดียวกัน ยังเสี่ยงต่อการถูก "ทิ้งงาน"
อย่างไรก็ตาม การปลูกสร้างบ้านยังเป็นตลาดที่มีบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพมีมาตรฐานในการออกแบบและก่อสร้างให้บริการอยู่ในตลาด ซึ่งเป็นการยกระดับสู่ธุรกิจรับสร้างบ้าน และมีการจัดตั้งสมาคมเพื่อร่วมกันขับเคลื่อนธุรกิจรับสร้างบ้านให้เติบโต โดยหากแยก "เค้กบ้านสร้างเอง" แล้ว ในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีมูลค่าประมาณ 50,000 ล้านบาท โดยเป็นส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้าน สามารถเข้าไปเพิ่มมาร์เกตแชร์ประมาณ 12,000-13,000 ล้านบาท นั่นหมายความว่า บริษัทรับสร้างบ้านยังมี 'ช่องว่าง' และโอกาสเข้าไปเพิ่มฐานลูกค้ากับผู้รับเหมารายย่อยได้
ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านบางรายหันไปเน้นทำตลาดระดับไฮเอนด์ มูลค่าแพงๆ เช่น หลังละ 50 ล้านบาท ไปจนถึง 500 ล้านบาทก็มี ซึ่งจะเป็นอีกกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักธุรกิจ หรือ เจ้าของธุรกิจ (SME) ที่มีความสามารถในการสร้างบ้านและเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ในระดับราคาที่แพง เช่น เฟอร์นิเจอร์นำเข้าจากต่างประเทศ เป็นต้น ซึ่งการสร้างบ้านระดับราคาดังกล่าวจะทำให้มีขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านที่มากหลายพันตารางเมตร (ตร.ม.)
อย่างไรก็ดี จากสถานการณ์เรื่องนโยบายค่าแรง และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง จะเป็นปัจจัยที่ทำให้บริษัทรับสร้างบ้านต้องมีการปรับราคา 5-7% ในช่วงระยะเวลาที่เหลือของปี 2566
Gen Y และ Z ภาระหนี้เยอะ
กดดันเลื่อนสร้างบ้านออกไป!
ทั้งนี้ จากผลสำรวจของ SCB EIC Residential real estate survey 2023 พบว่า ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวสร้างเองได้รับความสนใจจากผู้ตอบแบบสอบถาม เนื่องจากมีที่ดินเป็นของตนเอง ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งงบประมาณสร้างบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน ขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้สูง ตั้งงบสร้างบ้าน 3-5 ล้านบาท และ 5 ล้านบาทขึ้นไป
อย่างไรก็ดี ปัจจัยเศรษฐกิจส่งผลต่อการตัดสินใจเลื่อนการสร้างบ้านออกไป สำหรับราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกปรับรูปแบบวัสดุตกแต่งหรือการออกแบบเพื่อคุมงบประมาณ ขณะที่ยังคงการเลือกใช้วัสดุสำหรับงานโครงสร้างไว้ตามเดิม
ทำเลยอดนิยมในพื้นที่ต่างจังหวัดในหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น จังหวัดเชียงใหม่ นครราชสีมา และชลบุรี รวมถึงพื้นที่ปริมณฑล อย่างรังสิต ลำลูกกา คลองหลวง นวนคร และบางกรวย ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ บางใหญ่ ส่วนใหญ่ตั้งงบไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่ทำเลยอดนิยมในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนผู้ที่ตั้งงบสูงกว่า 3 ล้านบาท มากกว่าต่างจังหวัดและปริมณฑล
ปัจจัยทางเศรษฐกิจ ทั้งค่าครองชีพที่ยังอยู่ในระดับสูง ภาระหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น เป็นแรงกดดันสำคัญต่อการตัดสินใจเลื่อนการสร้างบ้านออกไป โดยราว 80% ของเฉพาะกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ซึ่งได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มอื่น เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่ระหว่างการสร้างตัว และรายได้ยังไม่สูงมากนัก
ผู้รับเหมาก่อสร้างแต่ละกลุ่มได้รับความสนใจจากผู้สร้างบ้านในระดับราคาบ้านที่ต่างกัน โดยผู้รับเหมาที่รับทั้งงานโครงสร้างและตกแต่งได้รับความนิยมในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท บริษัทรับสร้างบ้านขนาดใหญ่ได้รับความสนใจในกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาท และผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านได้รับความสนใจในกลุ่มบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท
ผู้สร้างบ้านเองทุกกลุ่มให้ความสำคัญกับราคา และความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมาเป็นหลัก ทั้งนี้ ความน่าเชื่อของผู้รับเหมา ทั้งผลงานที่ผ่านมา การรับประกันงาน โดยการแนะนำผู้รับเหมาจากบุคคลใกล้ชิดยังคงเป็นช่องทางที่ได้รับความนิยมสูงสุดในทุกช่วงอายุ ขณะที่การค้นหาผู้รับเหมาก่อสร้างผ่านช่องทางออนไลน์ได้รับความสนใจจาก Gen Y และ Gen Z มากกว่ากลุ่มอื่น
สำหรับการเลือกซื้อวัสดุก่อสร้าง ผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นหลัก ทั้งวัสดุก่อสร้างสำหรับงานโครงสร้างและงานตกแต่ง ขณะที่ส่วนใหญ่มีส่วนร่วมในการเลือกซื้อวัสดุก่อสร้างสำหรับงานตกแต่ง โดยร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ที่มีสาขาทั่วประเทศเป็นช่องทางการเลือกซื้อหลัก เนื่องจากความหลากหลายของสินค้า
แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ที่มีแผนสร้างบ้านปรับตัวในการเลือกซื้อวัสดุก่อสร้างแต่ละชนิดที่แตกต่างกัน โดยส่วนใหญ่เลือกปรับรูปแบบวัสดุตกแต่งหรือการออกแบบเพื่อคุมงบประมาณไว้ตามเดิม ส่วนผู้ที่สร้างบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท มีแนวโน้มคงรูปแบบและวัสดุตกแต่งไว้ตามเดิม โดยปรับเพิ่มงบประมาณ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ไม่มีข้อจำกัดด้านงบประมาณ และให้ความสำคัญกับการตกแต่งที่อยู่อาศัย
ขณะที่ผู้ที่มีแผนสร้างบ้านเองส่วนใหญ่ปรับเพิ่มงบประมาณสำหรับวัสดุงานโครงสร้าง โดยยังคงแบบก่อสร้างไว้ตามเดิม เพื่อความคงทน และลดโอกาสในการเกิดปัญหาโครงสร้างบ้านในระยะยาว
ผู้ที่มีแผนสร้างบ้านเองส่วนใหญ่จะเลือกวัสดุก่อสร้างตามเมกะเทรนด์ต่างๆ เช่น การประหยัดพลังงาน สะท้อนว่าผู้ที่มีแผนสร้างบ้านเองให้ความสำคัญกับการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน และเต็มใจลงทุนกับวัสดุก่อสร้างที่ช่วยให้บ้านประหยัดพลังงาน
การใส่ใจสุขภาพเป็นอีกปัจจัยที่ผู้ที่มีแผนสร้างบ้านให้ความสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่ม Baby Boomer ที่มีความใส่ใจด้านสุขภาพมากกว่ากลุ่มช่วงอายุอื่น และเทรนด์รักษ์โลก ได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนสร้างบ้านเอง โดยส่วนใหญ่ยอมจ่ายเงินเพิ่มขึ้นราว 1-5% ขณะที่การติดตั้งโซลาร์เซลล์พร้อมกับสร้างบ้านได้รับความสนใจจากผู้บริโภคเป็นส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้สร้างบ้านราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท สำหรับการสร้างบ้านโครงสร้างสำเร็จรูป (Prefab และ Modular) ได้รับความสนใจจากกลุ่มที่ตั้งงบก่อสร้างไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการต่อเติมบ้านในอนาคต
ในเรื่องการสร้างบ้านของผู้บริโภคจะมีความแตกต่างกันในแต่ละขั้นตอน เช่น ผู้บริโภคส่วนใหญ่ค้นหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านช่องทางออนไลน์ ขณะที่การค้นหาประกันที่อยู่อาศัยยังอาศัยช่องทางออนไลน์ อย่างการติดต่อสาขาสถาบันการเงิน/บริษัทประกันเป็นหลัก สำหรับการตรวจรับที่อยู่อาศัย ผู้ที่สร้างบ้านเองส่วนใหญ่ยังคงตรวจรับบ้านเอง โดยกลุ่มที่มีแผนสร้างบ้านด้วยงบประมาณมากกว่า 3 ล้านบาท มีแนวโน้มใช้บริการบริษัทตรวจรับที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มอื่น
Supply chain มีผลต่อตลาดรับสร้างบ้าน
SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการใน Supply chain ตลาดรับสร้างบ้านควรมีการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภค รวมถึงเมกะเทรนด์ต่างๆ โดยมีแนวทางดังนี้
1.การปรับกลยุทธ์ของผู้รับเหมาก่อสร้างให้สอดคล้องตามความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เป็นปัจจัยสำคัญในการเข้าถึงลูกค้า เนื่องจากผู้บริโภคในแต่ละกลุ่มมองหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีลักษณะแตกต่างกันออกไป
เช่น ผู้รับเหมาก่อสร้างรายกลางและเล็ก ทั้งกลุ่มที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน และกลุ่มที่ให้บริการทั้งงานโครงสร้างและตกแต่งภายใน จะต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนเป็นหลัก ทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้างและต้นทุนแรงงาน เนื่องจากมีความเสี่ยงจากการแข่งขันด้านราคาที่สูงจากผู้รับเหมา SME จำนวนมาก ประกอบกับได้รับความนิยมจากผู้ที่ตั้งงบสร้างบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นหลัก ซึ่งสอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับการควบคุมค่าใช้จ่าย ขณะที่ผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ควรเน้นกลยุทธ์ทำการตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองท่องเที่ยว ควบคู่กับการนำเสนอบริการใหม่ๆ เพิ่มเติม เช่น การติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ และระบบ Smart Home พร้อมกับการสร้างบ้าน เป็นต้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ตั้งงบก่อสร้างที่อยู่อาศัยในช่วง 3-10 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มองหาบริษัทรับสร้างบ้านขนาดใหญ่ที่ให้บริการครบวงจร และบริการเพิ่มเติมที่มีความหลากหลายและสอดรับเทรนด์ในปัจจุบัน
ร้านค้าปลีกวัสดุก่อสร้างควรปรับกลยุทธ์ในการเพิ่มความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ตกแต่ง ทั้งรูปแบบ และระดับราคา เพื่อให้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ในทุกกลุ่มที่มีความยืดหยุ่นในการปรับรูปแบบ และวัสดุก่อสร้างสำหรับงานตกแต่ง โดยผู้ประกอบการค้าปลีกขนาดเล็กในท้องถิ่นควรให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนควบคู่ไปด้วย
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ของผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างเพื่อรองรับเมกะเทรนด์ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน ความใส่ใจสุขภาพ วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างฐานลูกค้า รวมถึงช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้แบรนด์ด้วย
การให้ความสำคัญกับการสร้างการรับรู้และความเข้าใจของประโยชน์และการบำรุงรักษาบ้านแบบโครงสร้างสำเร็จรูป (Prefab และ Modular) เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการขยายตลาดการก่อสร้าง และต่อเติมบ้านรูปแบบดังกล่าวในอนาคตมากขึ้น
การสร้างความร่วมมือระหว่างผู้รับเหมาก่อสร้าง และผู้ประกอบธุรกิจรับติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ เพื่อนำเสนอการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ พร้อมกับการสร้างบ้าน จะช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคได้มากขึ้น
การขยายขอบเขตของธุรกิจตรวจรับที่อยู่อาศัยไปยังกลุ่มบ้านสร้างเอง และการต่อเติมที่อยู่อาศัย เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการขยายฐานลูกค้า และสร้างโอกาสในการเพิ่มรายได้ให้ผู้ประกอบการตรวจรับบ้านได้
ส่องภาคตะวันออกเฉียงเหนือชะลอตัวชัดเจน
นายนิรัญ โพธิ์ศรี นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association: THBA) เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วง 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.66) พบว่าความต้องการสร้างบ้านและกำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัวลง ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งต่างจังหวัด ทำให้มูลค่าตลาดรับสร้างบ้านไม่สามารถขยายตัวตามที่คาดการณ์กันไว้ โดยปัจจัยที่มีผลกระทบหลักๆ เกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความผันผวน การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร เงินเฟ้อและหนี้ภาคครัวเรือน ตลอดจนสถานการณ์การเมืองประเทศที่อยู่ในช่วงของการเปลี่ยนถ่ายรัฐบาล ทั้งหมดส่งผลทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการตัดสินใจและกำลังซื้อลดลง ทั้งนี้เมื่อสำรวจข้อมูลเชิงลึกความต้องการสร้างบ้านและกำลังซื้อผู้บริโภคจากสมาชิกสมาคมฯ พบว่าความต้องการสร้างบ้านและกำลังซื้อผู้บริโภคที่ชะลอตัวมากที่สุด ได้แก่ อันดับ 1 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อันดับ 2 กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะตลาดรับสร้างบ้านภาคตะวันออกเฉียงเหนือชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน
สำหรับปริมาณและมูลค่าตลาดรับสร้างบ้านทั่วประเทศ 6 เดือนแรกปีนี้ สมาคมฯ ประเมินสัดส่วนจำนวนหน่วยสร้างบ้านคาดว่าลดลงประมาณ 17-20% ในขณะที่สัดส่วนมูลค่าตลาดรับสร้างบ้านลดลงประมาณ 10% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้ว เหตุที่มูลค่าตลาดรวมรับสร้างบ้านลดลงต่ำกว่าปริมาณ ด้วยเพราะราคาค่าก่อสร้างบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้นในปีนี้เฉลี่ย 7-10% โดยคาดว่าปริมาณและมูลค่าตลาดรับสร้างบ้านครึ่งปีหลังยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ปริมาณและมูลค่าตลาดรับสร้างบ้านอาจลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ หากผู้ประกอบการมืออาชีพที่อยู่ในธุรกิจนี้ที่มีวิสัยทัศน์และพร้อมจะสวนกระแสเศรษฐกิจ ด้วยการขยายสาขาหรือให้บริการออกไปพื้นที่ใหม่ๆ ในต่างจังหวัด ซึ่งยังมีความต้องการและกำลังซื้อผู้บริโภค รวมทั้งยังไม่มีผู้เล่นที่เป็นผู้ประกอบการมืออาชีพเป็นตัวเลือกของผู้บริโภค ซึ่งจะเป็นการแชร์สัดส่วนปริมาณและมูลค่าตลาดเพิ่มขึ้นทั้งในระยะสั้นและระยะยาวของธุรกิจรับสร้างบ้าน เช่น พื้นที่จังหวัดลำปาง สุพรรณบุรี ปราจีนบุรี จันทบุรี ปัตตานี เป็นต้น
