ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ดูเหมือนว่า "เครื่องยนต์ใหญ่" ที่ขับเคลื่อนการเติบโตอาจจะสะดุดลง อย่างภาคการส่งออกที่มีสัญญาณชัดเจนติดลบจากการบริโภคของโลกและเรื่องขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทย ซึ่งถือเป็น "เรื่องใหญ่" เนื่องจากปริมาณการส่งออกเกี่ยวโยงกับภาคธุรกิจต่างๆ รวมถึงวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (เอสเอ็มอี) มูลค่ารายได้ส่งออกที่ผ่านมา มีส่วนหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ และเติมการบริโภคภายในประเทศ
แต่กระนั้น การเติบโตภายในประเทศยังพอได้รับอานิสงส์จากเรื่องของการท่องเที่ยวที่กลับมาฟื้นตัว ซึ่งมีการประเมินว่าในปี 2566 การท่องเที่ยวของไทยจะกลับมาเติบโตอีกครั้ง แต่ปริมาณตัวเลขอาจจะไม่มากเท่าก่อนที่เกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งหน่วยงานอย่างการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ได้ปรับกลยุทธ์หันมาเน้นกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูง เพื่อเพิ่มโอกาสในการขยายฐานนักท่องเที่ยวที่มีความ "มั่งคั่ง" แทนมากกว่าเน้นเรื่องจำนวน!!
โดยภาค "อสังหาริมทรัพย์" ในภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2566 ภาพดูไม่สดใสเท่าไหร่ เกณฑ์อัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าสินทรัพย์ หรือ Loan to Value (LTV) ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กลับมาใช้ตามเดิม ส่งผลให้เดิมบ้านหลังที่สองและบ้านหลังที่สามกู้ได้ร้อยละ 80-90 แต่ปัจจุบันให้น้อยลงเหลือร้อยละ 70-80 ทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อลดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และเปลี่ยนค่าใช้จ่ายการเดินทาง เป็นค่าผ่อนคอนโดมิเนียมหรืออยู่ใกล้โรงเรียนลูก หรือ แคมปัสคอนโด ยังเป็นดีมานด์จริง อาจจะประสบปัญหาในช่วงครึ่งปีแรก
ซึ่งที่ผ่านมา ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้พยายามเรียกร้องให้ ธปท. รวมถึงรัฐบาลใหม่ให้ช่วยผ่อนปรนเรื่องเกณฑ์ LTV และการที่จะมองว่าเป็นการส่งเสริมเรื่องการเก็งกำไรนั้น เสียงของผู้ประกอบการออกมาในทิศทางเดียวกัน คือ การเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์หายไปตั้งแต่ก่อนโควิด 2 ปี และหลังโควิดอีก 3 ปี แต่สภาพตลาดได้เปลี่ยนไป เป็นความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่จะช่วยเศรษฐกิจได้ โดยเฉพาะบ้านใกล้ที่ทำงาน หรือโรงเรียนลูก
ดังนั้น หาก ธปท.มีนโยบายผ่อนปรนเรื่อง LTV ออกไปถึงกลางปี 2567 แล้ว จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นต้นน้ำอย่างหนึ่งของเศรษฐกิจภายในประเทศ ไม่ว่าเรื่องวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง รับเหมา ไปถึงภาคธนาคาร จะเกิดการหมุนรอบต่อระบบเศรษฐกิจได้ถึง 4-5 เท่า
ระวังกับดักดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน "ล็อกกำลังซื้อ"
อีกประเด็นที่เป็นปัจจัยกดดัน คือ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน การผ่อนบ้าน ต้นทุนผู้ประกอบในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเห็นว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์มีแผนที่จะออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนไม่น้อยกว่า 1.5 แสนล้านบาท โดยมุ่งไปเรื่องการปรับโครงสร้างหุ้นกู้เดิม และนำเงินทุนมารองรับเป็นเงินทุนหมุนเวียน และขยายการลงทุน ขณะที่การปล่อยสินเชื่อของธนาคาร แม้ว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะมีหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ดี แต่ธนาคารระมัดระวังการปล่อยให้เงินกู้ เพื่อป้องกันไม่ให้กลายสินเชื่อที่มีปัญหา จนนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ปัจจุบันคงค้างในระบบธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์มูลค่าหลายแสนล้านบาท
และปมเรื่องภาวะ "หนี้ครัวเรือน" เป็นประเด็นที่ธนาคารกังวล เนื่องจากมีอัตราส่วนที่สูง ที่ผ่านมา จนเกิดโควิด ได้สร้างแผลให้เมืองไทยมีหนี้ครัวเรือนไม่ต่ำกว่าร้อยละ 80 พอโควิดจบเพิ่มขึ้นเกินร้อยละ 90 ถามว่าเป็นเพราะเขาไปกู้มากขึ้นหรือไม่ ไม่ใช่ เป็นเพราะรายได้ลดลงมากกว่า แต่ตอนนี้รายได้ไม่น้อยแล้ว แต่มีปัญหาแค่ภาคส่งออก แต่ภายภายในประเทศ ไม่ว่าอุตสาหกรรมการบิน โรงแรม รายได้กลับมาเท่าจุดเดิมแล้ว หรืออาจจะได้มากกว่าเดิมด้วย
5 เดือนแรกปี 66 เปิดตัวโครงการใหม่ลดลงร้อยละ 14
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้รายงานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สะสม 5 เดือนแรกของปี 2566 (มกราคม-พฤษภาคม) ลดลงร้อยละ 14 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565
โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 33,712 หน่วย เป็นผลมาจากจำนวนการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยลดลง เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565
ในขณะที่การเปิดตัวบ้านพักอาศัยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 มีโดยมูลค่ารวมทั้งสิ้น 149,217 ล้านบาท
จากผลการสำรวจพบว่า ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ลดลงเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 36 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 17,795 หน่วย มูลค่า 50,057 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 28 (YoY) และร้อยละ 26 (YoY) ตามลำดับ
โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 26% ลดลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2565 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เร่งเปิดตัวโครงการอาคารชุดเป็นจำนวนมาก เนื่องจากได้มีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่มาตั้งแต่ปี 2563-2564 ซึ่งเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19
ในขณะที่ "กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์" โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยใน 5 เดือนแรกของปี 2566 ชะลอตัวซึ่งเป็นผลมาจากการที่ ธปท.ยกเลิกผ่อนคลาย LTV และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออาคารชุดบางส่วนลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุน และการซื้อบ้านหลังที่สอง
ตลาดบ้านพักอาศัยเติบโต มูลค่าเปิดตัวเฉียด 1 แสนล้านบาท
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการในกลุ่มบ้านพักอาศัย ยังคงมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 10(YoY) และมูลค่า 99,160 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 29 (YoY) โดยเฉพาะโครงการในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับ 5-10 ล้านบาทในทำเล ราชพฤกษ์ 345 มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ร้อยละ 9 ขณะที่บ้านแฝด เปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเลบางใหญ่-กาญจนาภิเษกและปิ่นเกล้า โดยมีอัตราขายได้เฉลี่ยร้อยละ 10 และทาวน์เฮาส์ยังคงเปิดตัวในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่ รังสิต-คลองหลวง มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ร้อยละ 6
บ้านแพงดันมูลค่าเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 3
สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมียมที่ระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยในเดือนพฤษภาคม มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 68 (YoY) และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 76 รวม 47,555 ล้านบาท เป็นสาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น โดยเปิดตัวโครงการใหม่เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 96 มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยร้อยละ 12 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และทำเลโครงการบ้านระดับพรีเมียมเปิดตัวมากที่สุดในทําเลสรงประภา-ดอนเมือง
โดยบริษัทที่มีหน่วยเปิดสะสมมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT และจากข้อมูลจะเห็นได้ว่า บริษัท เอพี ไทยแลนด์ เป็นอันดับ 1 ทั้งด้านจำนวน และ Market Share
การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยจำนวนมาก เป็นผลมาจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นภายหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการพัฒนาโครงข่ายเส้นทางคมนาคม ทั้งรถไฟสายใหม่และถนนที่เริ่มเปิดให้บริการ ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยที่ใกล้กับเส้นทางคมนาคม เดินทางได้สะดวกมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับอาคารชุดพักอาศัย
ในขณะที่เศรษฐกิจไทยช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องล้วนเป็นปัจจัยบวกต่อการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในช่วงที่เหลือของปี เห็นได้ชัดจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกที่มีอัตราการเติบโตที่ร้อยละ 2.7 ซึ่งเป็นผลมาจากภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัว จึงเกิดการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น ทำให้อัตราการว่างงานปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 1.05 จากร้อยละ 1.5 ณ สิ้นปี 2565 ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในเดือนพฤษภาคม 2566 ที่ปรับตัวลดลงมาต่ำสุดในรอบ 21 เดือนมาอยู่ที่ร้อยละ 0.53 ผนวกกับดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ร้อยละ 1.5 ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการถูกลง และดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้นที่ระดับ 56.5 อยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 53 เดือน แสดงถึงการกลับมาของการใช้จ่ายของผู้บริโภค
เร่งเปิดโฉมบ้านระดับลักชัวรี พร้อมอัดโปรจูงใจเศรษฐี
สำหรับความเคลื่อนไหวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีโครงการบ้านระดับลักชัวรีได้เร่งทำการตลาดเชิงรุก เปิดตัวบ้านระดับลักชัวรี ที่มีทั้งแบบโครงการ่วมทุน และโครงการที่พัฒนาโดยตรง
น.ส.สุพิชา ณัฐสุวรรณพล ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารธุรกิจ กลุ่มบริษัทเอ็นริช เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ว่า มีแนวโน้มการเติบโตได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าลักชัวรีขึ้นไปที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ยังพบว่ามีความต้องการซื้อบ้านอย่างต่อเนื่อง และเป็นกลุ่มที่มาแรงในปีนี้ แต่การพัฒนาโครงการต้องตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย ทั้งในเรื่องของทำเล คุณภาพ งานดีไซน์ และฟังก์ชันการใช้งาน
ล่าสุด บริษัทฯ จึงเดินหน้าร่วมทุนกับกลุ่มบริษัทไซบุแก๊ส ยักษ์ใหญ่ด้านพลังงานจากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งก่อตั้งมานานกว่า 90 ปี ในการพัฒนาโครงการอาร์ค สุขุมวิท 39 (ARCH Sukhumvit 39) บ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรี ในราคาเริ่มต้น 65-130 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท
นายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PROUD ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี กล่าวว่า บริษัทแต่งตั้งบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก มีเครือข่ายครอบคลุมมากกว่า 100 ประเทศทั่วโลก เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว (Sole Agent) ให้โครงการ วี อารีย์ (VI ARI) บ้านเดี่ยวระดับอัลตราลักชัวรี บนสุดยอดทำเลหายากใจกลางอารีย์ซอย 3 ซึ่งถือเป็นย่านพักอาศัยใจกลางเมืองในฝันของใครหลายคน ปัจจุบันโครงการ วี อารีย์ (VI ARI) พร้อมเปิดขายอย่างเป็นทางการและให้เข้าชมบ้านตัวอย่างตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.2566 เป็นต้นไป
โดยโครงการ วี อารีย์ (VI ARI) เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับอัลตราลักชัวรี พร้อมความเป็นส่วนตัวด้วยจำนวนเพียง 6 หลัง บนที่ดิน 53-56.4 ตร.ว. พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 82 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวมกว่า 495 ล้านบาท
ขณะที่ โครงการ บ้านอิสสระ บางนา (Baan Issara Bangna) บ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักชัวรี จัดโปรโมชันดีลเด็ดโดนใจ Buy Now Best Deal กับ 3 ยูนิตพิเศษ ซื้อวันนี้ รับดีลดีสุด ในราคาเริ่มต้นเพียง 55 ล้านบาท* (จากราคาปกติ 76 ล้านบาท) พร้อม Special Privilege* อีกมากมายให้ลูกค้าได้มาร่วมสัมผัสนิยาม Super Luxury ภายใต้แรงบันดาลใจสไตล์ Modern Tropical ที่สะท้อนความเรียบหรูของการใช้ชีวิตที่อิสสระ ซึ่งได้จัดรอบพิเศษไปเมื่อวันที่ 24-25 มิถุนายน 2566 ที่ผ่านมา ณ โครงการ บ้านอิสสระ บางนา
สำหรับโครงการ บ้านอิสสระ บางนา เป็นบ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักชัวรี พื้นที่ใช้สอย 544 ตารางเมตร ฟังก์ชัน 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 4 ที่จอดรถ ให้ความเป็นส่วนตัวเพียง 43 หลัง ทำเลศักยภาพ ตั้งอยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน เพียง 15 นาทีถึงเอกมัย-ทองหล่อ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น เมกา บางนา Central Village สนามบินสุวรรณภูมิ ราคาพิเศษ 55 ล้านบาท
