ต้นทุนพุ่ง "ค้ำคอ" คอนโดฯ เปิดใหม่ อสังหาฯ งัดกลยุทธ์สปีดการขาย-ดีไซน์ห้องใหญ่พร้อมอยู่จูงใจคนซื้อ

ปี 2565 เป็นปีที่เห็นการกลับมาของตลาดคอนโดมิเนียม จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดของตลาดคอนโดฯ ในไตรมาสแรกของปีนี้ สะท้อนถึงสัญญาณของผู้ประกอบการที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น ซึ่งสถานการณ์เรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 จะเป็นปัญหารอง แต่สิ่งที่น่ากังวลของผู้ประกอบการคือ ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่จะส่งผลให้ "อัตราเงินเฟ้อ" เร่งตัวสูงขึ้น และส่งผลกระทบทางตรงต่อกำลังซื้อในประเทศที่ยังคง "เปราะบาง"

โดย นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้ฉายภาพถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโดฯ ทั้งในมุมของซัปพลายและดีมานด์ว่า อุปทานตลาดคอนโดฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 หน่วย หน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 347.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเพิ่มขึ้นร้อยละ 44.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นที่น่าสังเกตว่า จำนวนคอนโดฯ ที่เปิดตัวใหม่อยู่ชานเมืองร้อยละ 54 หรือ 8,711 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 46 แต่ในส่วนของบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พบว่ายังไม่มีอุปทานเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้

โดยคอนโดฯ ระดับเกรดบีมีการเปิดตัวมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 45 คอนโดฯ ระดับเกรดซี และระดับเกรดเอ คิดเป็นอัตราร้อยละ 43 และ 12 ตามลำดับ

ขณะที่อัตราการขาย สอดคล้องกับกลยุทธ์การเปิดคอนโดฯ รอบนอกเมืองและตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง เพื่อขยายกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ราคาต่อห้องไม่สูงนัก เห็นได้จากช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้ อัตราการขาย (พรีเซลล์) บางโครงการมียอดจองได้เกิน 50% บางโครงการถึง 90% เป็นโครงการเปิดตัวอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีราคาขายต่อห้องอยู่ที่ 0.99-1.2 ล้าน และมีขนาดห้องที่ค่อนข้างใหญ่ พร้อมเฟอร์นิเจอร์ สามารถพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีหากโครงการแล้วเสร็จ

โครงการที่มียอดจองสูงเกิน 50% จะตั้งอยู่ในบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้กับมหาวิทยาลัย แหล่งงานย่านนอกเมือง และหากมีราคาที่เหมาะสมจะเป็นเหตุจูงใจให้สามารถตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ 7,074 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 43.5 อัตราการขายเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 6.7 (YOY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.3 (QOQ)

ขณะที่ราคาขายคอนโดฯ เพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 239,955 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.46 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว ราคาขายคอนโดฯ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 115,755 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.0 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.08 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว

ส่วนราคาขายของคอนโดฯ บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 63,435 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.2 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

"ในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป ราคาขายโครงการคอนโดฯ ที่เปิดตัวใหม่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจและรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ จะมีแนวโน้มที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นตามต้นทุนในปัจจุบัน เช่น มูลค่าที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้าง"

อย่างไรก็ตาม นายณัฎฐา ได้ประเมินถึงตลาดคอนโดฯ ในช่วงที่เหลือของปีนี้ว่า จะเห็นการเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ โดยคาดว่าจะมีการเปิดคอนโดฯ มากขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดฯ จากผู้ประกอบที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และมีการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการระดับราคากลาง-ล่าง ซึ่งจะเน้นขายให้กลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เพราะกลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง

"ภาวะการแข่งขันของการเปิดตัวโครงการใหม่จะมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่สามารถปิดการขายกับลูกค้าได้เร็วที่สุด ปีนี้จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้ ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation"

คาดว่าจะเห็นตัวเลขซัปพลายเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 50,000 หน่วย ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ กลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องคอยประเมินในช่วงที่เหลือของปีนี้