ท่ามกลางสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว ภายหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จนถึงปัจจุบันทำให้ผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มพุ่งสูงต่อเนื่อง และมีผลต่อแผนการใช้จ่ายของผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้ จนนำไปสู่การก่อหนี้เพิ่มขึ้น ทั้งโดยตั้งใจและไม่ได้ตั้งใจ ซึ่งจากผลสำรวจสถานภาพแรงงานไทย กรณีศึกษากลุ่มตัวอย่างแรงงานไทยที่มีรายได้ต่ำกว่า 15,000 บาทต่อเดือน ปี 65 โดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า แรงงานไทยมีหนี้ถึง 99% ส่งผลให้ปี65นี้ ภาระหนี้ครัวเรือนปรับตัวเพิ่มขึ้น 5.09% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สถานการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้ แรงงานกว่า 31.5% มีการผิดนัดชำระหนี้จากสถาบันการเงิน
ปัจจัยที่เกิดขึ้นทำให้ความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ยังคงเข้มงวดอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะลดลงและมีผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะทำให้ในระยะอันใกล้นี้ กำลังซื้อผู้บริโภคจะทยอยดีขึ้น โดยปัจจุบันสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกันช่วง2ปีที่ผ่านมา ทำให้ตัวเลขการการปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงอยู่ และยังมีแนวโน้มว่าจะสูงเพิ่มขึ้นไปอีก หลังสถานการณ์เงินเฟ้อทวีความรุนแรงมากขึ้น
นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด(มหาชน) หรือNCH กล่าวว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบากของโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจต่าง ๆ ทำให้มีการลดการจ้างงาน ลดเวลางานล่วงเวลาและบางธุรกิจมีการลดเงินเดือนของพนักงานลง เพื่อประครองให้ธุรกิจอยู่รอด ทำให้รายได้ของผู้บริโภคลดลงไปด้วยซึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นนี้ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นโดยเข้มงวดการพิสูจน์รายได้ของผู้ขอสินเชื่อบ้านอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะผู้ขอสินเชื่อที่ทำงานในกลุ่มธุรกิจเสี่ยงเช่น ผู้ที่ทำงานในธุรกิจท่องเที่ยว พนักงานขาย และพนักงานห้างสรรพสินค้า ฯลฯ
การเข้มงวดดังกล่าวทำให้ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังคงอยู่ในระดับสูงเพราะนอกจากการเข้มงวดในการพิสูจน์รายได้ผู้ขอสินเชื่อแล้วแบงก์ยังประเมินความสามารถในการก่อหนี้ของผู้บริโภคลดลง เพราะมีการนำปัจจัยเสี่ยง รายจ่ายและ ภาระหนี้ต่าง ๆ เข้ามาร่วมประเมินและคำนวณวงเงินการอนุมัติสินเชื่อ การเข้มงวดดังกล่าวทำให้โอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อของกลุ่มผู้บริโภคที่ไม่มีรายได้ประจำหรือผู้ไม่ได้เป็นพนักงานประจำสูงขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มที่ทำธุรกิจส่วนตัว ผู้ประกอบอาชีพอิสระ ที่ไม่มีประวัติการเงินในระบบปัญหาที่เกิดขึ้นทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านจำนวนถูกปฏิเสธสินเชื่อและพับแผนในการซื้อที่อยู่อาศัยไปหรือ บางส่วนต้องปรับแผนลดงบในการซื้อที่อยู่อาศัยลง
อย่างไรก็ตาม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ได้พยายามหาแนวทางในการช่วยเหลือผู้บริโภคให้สามารถขอสินเชื่อบ้านได้ โดยเข้าไปให้คำแนะนำในการแก้ไขปัญหาการพิสูจน์รายได้ของลูกค้าให้มีความชัดเจนเพื่อให้แบงก์อนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ทั้งนี้ ในการแก้ปัญหาดังกล่าวได้แบ่งระดับความยุ่งยากในการแก้ปัญหาเป็น3 กลุ่มคือ 1กลุ่มที่มีประวัติทางการเงินที่ชัดเจน หรือกลุ่มที่มีประวัติการเงินในระบบแบงก์อย่างสม่ำเสมอ โดยกลุ่มแรกนี้ เป็นกลุ่มที่แก้ไขได้ง่ายที่สุด กลุ่มที่2 คือ กลุ่มที่มีประวัติการเงินในระบบแบงก์บางส่วน โดยกลุ่มนี้ จะแนะนำให้ทำการนำเงินฝากเข้าระบบอย่างสม่ำเสมอนาน3 - 4 เดือนเพื่อให้มีประวัติการเงินที่ชัดเจน และกลุ่มที่ 3 คือกลุ่มที่ไม่มีวัติการเงินในระบบ ซึ่งเป็นกลุ่มที่แก้ปัญหายากที่สุด โดยมากเป็นกลุ่มที่มีธุรกิจของตัวเอง แต่ดำเนินธุรกิจการเงินแบบเงินสดทำให้ไม่มีประวัติการเงินในระบบ ดังนั้น กลุ่มนี้จึงต้องให้คำแนะนำมากว่าทุกกลุ่มและที่สำคัญในการพิสูจน์รายได้จำเป็นต้อง มีการลงพื้นที่ไปตรวจสอบสถานที่ทำงานหรือประกอบธุรกิจ
“นอกจากนี้กลุ่มที่ติดปัญหาเครดิตบูดร ก็เป็นอีกกลุ่มที่แก้ไขยาก แต่ที่แก้ไขยากมากที่สุดคือกลุ่มผู้ที่เคยค้ำประกันผู้ก่อหนี้เสีย เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีประวัติหนี้เสียโยไม่ได้เป็นผู้ก่อหนี้เสียด้วยตัวเอง เมื่อแบงก์บังคับให้จ่ายหนี้แทนหากมูลหนี้ต่ำบางรายยอมจ่ายเงินปิดหนี้ให้ แต่ในรายที่มีหนี้สูงก็ไม่ยินดีจะควักกระเป๋าจ่ายหนี้ให้เพราะไม่ได้เป็นผู้ก่อหนี้เอง ดังนั้นกลุ่มนี้จึงเป็นกลุ่มที่แก้ปัญหายากที่สุด”นายสมนึกกล่าว
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวทำให้ธุรกิจต่าง ๆ ยังฟื้นตัว สถานการณ์การลดจ้างงานพนักงาน ลดเงินเดือนกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารนำมาไปใช้ประกอบการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และมีผลต่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นตลอดช่วง2 ปีที่ผ่านมา และยังคงต่อเนื่องมาถึงขณะนี้สังเกตได้ว่ากลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อส่วนใหญ่จะทำงานในธุรกิจที่ถูกประเมินว่ามีความเสี่ยงสูง
โดยกลุ่มธุรกิจที่ถูกแบงก์ขึ้นลิสรายชื่อว่ามีความเสี่ยงสูง คือ 1.ธุรกิจการบิน 2. ธุรกิจท่องเที่ยว 3.ธุรกิจโรงแรม 4.ธุรกิจอสังหาฯ และ5.ธุรกิจค้าขาย ธุรกิจส่วนตัว โดย5 กลุ่มนี้ คือกลุ่มที่แบงก์ประเมินให้ความสามารถในการก่อสร้างลดลงอย่างชัดเจนดังนั้นโอกาสในการถูกปฏิเสธสินเชื่อจึงมีอยู่สูง
“นอกจากนี้ ปัญหาสำคัญที่ทำให้กำลังซื้อในปัจจุบันของผู้บริโภคลดลงอย่างมากคือการนำรายจ่ายทุกรายการ มาหักกับรายได้ และยังนำภาระหนี้ทั้งหมดมาร่วมคำนวณและเมินความสามารถในการก่อหนี้ของผู้บริโภคโดยเฉพาะการนำบัตรเครดิตมาร่วมคำนวนและประเมินรายจ่ายของผู้บริโภคด้วยทำให้ปัจจุบันยอดการปฏิเสธสินเชื่อยังมีอยู่สูง”นานสุรเชษฐกล่าว
อย่างไรก็ตาม แม้ปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างความท้าทายทางการเงินให้กับผู้บริโภค แต่ไม่ว่าจะเป็นช่วงเวลาใดที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับผู้บริโภคแม้จะเป็นการเพิ่มภาระหนี้ก้อนใหญ่แต่มาพร้อมความมั่นคงในชีวิตและความคุ้มค่าของการลงทุนในระยะยาวจึงเป็นอีกเหตุผลสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคต้องการยื่นกู้ซื้อบ้านแม้จะมีภาระหนี้สินอยู่ก็ตาม
ทั้งนี้ DDpropertyเว็บไซต์เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสอสังหาฯ รายงานว่าจากข้อมูลการตอบแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยDDproperty’sThailand Consumer Sentiment Study พบว่าว่าอุปสรรคใหญ่เมื่อยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาจากรายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคงถึง59% ตามมาด้วยมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (46%) และไม่มีเอกสารประกอบที่เพียงพอ(38%) สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาการเงินมีความสำคัญอันดับต้น ๆซึ่งกลายเป็นความกังวลและพัฒนาต่อเนื่องไปเป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนว่าการมีประวัติหนี้สินแสดงอยู่บนเครดิตบูโรจะทำให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือยื่นกู้ไม่ผ่านซึ่งแท้จริงแล้วนี่เป็นความเข้าใจผิดที่สะสมมานาน สร้างความกังวลใจเกินกว่าเหตุและทำให้คนที่ต้องการมีบ้านจำนวนมากพลาดโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาที่เหมาะสม
ในการอนุมัติการกู้เงินสถาบันการเงิน จะมีการตรวจสอบประวัติการเงินของผู้ยื่นขอสินเชื่อต่อธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อนำข้อมูลจากเครดิตบูโรมาตรวจสอบคุณสมบัติต่าง ๆ ของผู้กู้ อาทิพฤติกรรมการใช้เงินและวินัยในการผ่อนชำระหนี้ การผิดนัดชำระหนี้ ฯลฯเพื่อประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะการขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโดฯ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงและใช้ระยะเวลาผ่อนชำระยาวนาน ธนาคาร/สถาบันการเงินจึงมีเกณฑ์พิจารณาจากหลายปัจจัยประกอบกันและให้เป็นคะแนน(หรือเรียกว่าเป็นเครดิตสกอร์)หากผู้ขอยื่นกู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ดีอย่างต่อเนื่องคะแนนส่วนนี้สูงก็มีแนวโน้มที่จะได้รับการอนุมัติสูง แต่ถ้าหากผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ไม่ดีผ่อนชำระหนี้ไม่ตรงตามกำหนด หรือมียอดค้างชำระหนี้เป็นจำนวนมากทำให้คะแนนส่วนนี้ต่ำกว่าเกณฑ์จะส่งผลให้ธนาคาร/สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะไม่อนุมัติสินเชื่อได้ดังนั้น “การติดแบล็คลิสต์” จึงเป็นเพียงคำนิยามของผู้ที่มีประวัติในการผ่อนชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือไม่เป็นไปตามข้อตกลงเท่านั้น
ประวัติหนี้เสีย เคลียร์อย่างไร
สำหรับประวัติธุรกรรมทางการเงินที่ดีถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อซึ่งคนอยากมีบ้านไม่ควรมองข้าม
ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ส่งผลให้รายได้ผู้บริโภคผันผวนตามไปด้วย การซื้อบ้านและคอนโดฯที่ถือเป็นเรื่องจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างครอบครัวก็อาจสะดุดลงได้หากผู้บริโภคยังมีหนี้สินมากเกินไป โดยประเด็นดังกล่าว ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ให้แนวทางการเตรียมความพร้อมทางการเงินเพื่อซ่อมประวัติหนี้เสียบนเครดิตบูโรและส้รางวินัยทางการเงินก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน เพื่อปูทางในการซื้อบ้าน โดยแบ่งเป็น3ส่วนประกอบด้วย
1. รู้เขารู้เราเข้าใจสถานะเครดิตบูโรผู้บริโภคควรตรวจสถานะเครดิตบูโรของตนก่อนจะยื่นขอกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดฯเพื่อให้ทราบประวัติทางการเงินที่ผ่านมาว่าเป็นอย่างไรรวมทั้งได้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลด้วยหากมีประวัติเครดิตบูโรที่ดีจะช่วยเพิ่มความมั่นใจในการยื่นขอสินเชื่อมากขึ้นหรือกรณีที่มีประวัติการเงินที่ไม่ค่อยสวยงามผู้บริโภคจะได้สามารถวางแผนแก้ไขได้ทันท่วงทีปกติแล้วรายงานข้อมูลเครดิตจะเก็บข้อมูลเครดิตที่ได้จากธนาคารหรือสถาบันการเงินย้อนหลังเป็นเวลาไม่เกิน36 เดือนหรือ 3 ปี โดยระบุสถานะบัญชีด้วยตัวเลขที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้
•สถานะปกติ เจ้าของบัญชีมีการชำระสินเชื่อตามจำนวนยอดเงินปกติ ตรงตามเงื่อนไข และไม่มียอดค้างชำระ
• สถานะปิดบัญชีเจ้าของบัญชีได้ทำการชำระหนี้ตามยอดค้างหมดแล้ว
• สถานะในการพักชำระหนี้เจ้าของบัญชีได้ทำการขอพักชำระหนี้ที่เคยมียอดค้างชำระหนี้ตามนโยบายของรัฐ
• สถานะในการค้างชำระหนี้ในระบบเกิน90 วัน ซึ่งสถานะนี้ส่งผลเสียต่อเจ้าของบัญชีเนื่องจากมียอดค้างชำระหนี้ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน
2.เติมเต็มวินัยจัดการหนี้อย่างเป็นระบบ หากผู้บริโภคมีสถานะบัญชีเครดิตบูโรปกติขั้นตอนถัดมาคือควรวางแผนจัดการการเงินปัจจุบันให้เป็นระบบโดยสรุปรายการภาระหนี้ทั้งหมดว่าเหลือจำนวนเท่าไร ใช้ระยะเวลาผ่อนชำระอีกนานเท่าใดในระหว่างนี้มีเงินเหลือเพื่อเก็บออมไว้ใช้ในยามฉุกเฉินหรือไม่และประเมินว่าหากมีภาระในการผ่อนหนี้บ้านเพิ่มขึ้นมาสภาพคล่องทางการเงินจะอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้หรือไม่ส่วนในกรณีที่มีประวัติผิดนัดชำระหนี้ ผู้บริโภคควรสรุปรายรับและรายจ่ายที่มีก่อนเพื่อวางแผนการเงินใหม่และประเมินความสามารถในการชำระหนี้คงค้างตามกำลังที่ตนไหว จากนั้นจึงขอเจรจากับธนาคาร/สถาบันการเงินเจ้าหนี้เพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้หรือขอพักชำระหนี้ หรือขอชำระหนี้ตามจำนวนขั้นต่ำ เพื่อให้สามารถปิดบัญชีหนี้คงค้างทั้งหมดให้เร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้และหยุดการสร้างหนี้ใหม่สักระยะควบคู่ไปกับเริ่มออมเงิน โดยคำนวณว่าหากต้องผ่อนชำระหนี้บ้านต่อเดือนเท่านี้จะกระทบกับแผนการใช้จ่ายเพียงใดและทดลองเก็บเงินค่าผ่อนบ้านสำรองไว้ประมาณ 3-6 เดือนเพื่อเป็นการซ้อมและเช็กความพร้อมก่อนเป็นหนี้จริง
3.เช็กสุขภาพการเงิน สร้างประวัติดีก่อนกู้เมื่อผู้บริโภคเคลียร์ปัญหาหนี้คงค้างให้กลับมามีสถานะบัญชีปกติแล้ว
หากต้องการยื่นกู้เพื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ควรเริ่มสร้างเครดิตใหม่ เช่นขอสินเชื่อบัตรเครดิตที่จำเป็นต้องใช้และชำระเต็มวงเงินหรือตามข้อตกลงอย่างสม่ำเสมอไม่ขาดชำระ เพื่อสร้างเครดิตประวัติดีขึ้นมาทดแทนหรือขอยื่นกู้ซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกับคนในครอบครัวที่มีประวัติเครดิตบูโรที่ดีเพื่อช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
นอกจากนี้ผู้บริโภคควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการเตรียมความพร้อมก่อนกู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ ว่าฐานเงินเดือนที่มีนั้นสามารถขอวงเงินกู้สูงสุดได้เท่าไร เป็นการวางกรอบในการเลือกซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ไม่สร้างภาระจนเกินกำลังพร้อมเปรียบเทียบแคมเปญสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่เหมาะสมและเตรียมเอกสารต่าง ๆ ให้พร้อมก่อนทำการยื่นกู้ แม้เครดิตบูโรจะเป็นปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อแต่การมีประวัติการเงินที่ดีก็ถือเป็นแต้มต่อสำคัญที่ช่วยเพิ่มโอกาสให้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น สถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาจากหลายองค์ประกอบและมีนโยบายที่แตกต่างกันออกไปข้อมูลเครดิตบูโรจึงเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาเท่านั้น ไม่มีบทบาทกับการอนุมัติโดยตรงอย่างที่หลายคนเข้าใจผิดและในกรณีที่กู้ไม่ผ่านผู้ยื่นกู้จะได้รับหนังสือชี้แจงเหตุผลที่ไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารซึ่งจะเป็นแนวทางให้ผู้กู้สามารถนำมาใช้ปรับปรุงข้อมูลเพื่อแสดงศักยภาพในการผ่อนชำระก่อนจะขอยื่นกู้ใหม่อีกครั้งในอนาคตได้
