ภาพรวมการเติบโตทางเศรษฐกิจในไตรมาสแรกของปี 2565 ที่ยังคงได้รับการขับเคลื่อนจากภาคส่งออกและการลงทุนของภาครัฐ ซึ่งเป็น "เครื่องยนต์" ที่ยังคงมีกำลังในการผลักดันจีดีพีของประเทศไทยในขณะนี้ ขณะที่ ภาพการลงทุนต่างๆ ของภาคเอกชน รวมถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและบริการที่ค่อยๆ ฟื้นตัว ย่อมจะส่งผลดีต่อตลาดธุรกิจ "อาคารสำนักงาน" แต่รูปแบบและความต้องการใช้ "พื้นที่" ได้มีการปรับเปลี่ยนไปตามสภาวะเศรษฐกิจ และโอกาสในการขยายธุรกิจ
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้ฉายภาพตลาดอาคารสำนักงานซึ่งเป็นช่วงที่รัฐบาลได้เปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ว่า ตลาดพื้นที่สำนักงานในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี2565 ที่ผ่านมา ผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ แต่ขณะเดียวกัน ยังคงมีความต้องการขอปรับลดขนาดพื้นที่ และราคาเช่าลงจากเดิม ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้น เพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร
จากตัวเลขจะพบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 65 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขยับมาอยู่ที่ 9.276 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.97 จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า จากการเปิด 3 โครงการอาคารสำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ มีซัปพลายใหม่ของพื้นที่ออกสู่ตลาดรวมอีก 89,488 ตร.ม. ได้แก่ อาคารเอส โอเอซิส บนถนนวิภาวดีรังสิต พื้นที่เช่ารวม 51,964 ตร.ม. และอาคาร 111 ประดิษฐ์มนูธรรม รวม 11,740 ตร.ม. อาคารสำนักงานเกรดเอ ตั้งอยู่ในพื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือ และอาคาร 140 ไวร์เลส ตั้งอยู่บนถนนวิทยุ พื้นที่เช่ารวม 25,784 ตร.ม. อาคารสำนักงานเกรดเอ ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
โดยฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯ กว่า 620,000 ตร.ม.
และยังพบว่าในช่วงไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงาน 1 โครงการบริเวณปากซอยเอกมัย คือ โครงการเอแพคทาวเวอร์ พัฒนาโดยบริษัท เอแพค แลนด์ จำกัด พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานสูง 26 ชั้น ประกอบด้วย สำนักงาน 18 ชั้น และพื้นที่พาณิชยกรรม 2 ชั้น พื้นที่อาคารรวมประมาณ 70,000 ตร.ม.เริ่มก่อสร้างใหม่
นอกจากมีความคืบหน้าของโครงการอาคารสำนักงานใหม่อีก 3 โครงการคือ โครงการ วี ทาวเวอร์ พัฒนาโดยบริษัท วี พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด พัฒนาเป็นโครงการสำนักงานให้เช่า สูง 27 ชั้น พื้นที่เช่ารวมประมาณ 12,5000 ตร.ม. คาดว่าราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 850-1,000 บาท/ตร.ม./เดือน โครงการอาคารบุญมิตร สีลม อาคารใหม่ ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างยื่นขอ EIA และอาคารวรวิทย์ สุรวงศ์ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการปรับปรุงอาคารใหม่
ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า อุปทานของอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ในอนาคต ร้อยละ 58 ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เช่น พระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร เป็นต้น และร้อยละ 82 เป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ
ทั้งนี้ พบว่าเจ้าของอาคารบางส่วนมีการเสนอส่วนลดค่าเช่าหรือราคาเช่าที่ถูกลงเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้ โดยฝ่ายวิจัยฯ คาดว่าอุปสงค์ (ความต้องการใช้) ของพื้นที่สำนักงานจะยังคงไม่สามารถปรับตัวได้มากนักในปี 2565 พื้นที่ของอาคารสำนักงานในอนาคตจะถูกเปลี่ยนจากพื้นที่ดั้งเดิม ไปเป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นที่มากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการขององค์กรและสังคมของพนักงานต่อธุรกิจและบุคลากร
ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.578 ล้าน ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ร้อยละ 91.49 ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 0.67 พื้นที่สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่ร้อยละ 94.23 ขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศตะวันตก มีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 95.43
โดยพบว่าในไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา มีพื้นที่สำนักงานถูกใช้ไป 20,051 ตร.ม. ซึ่งอุปทานส่วนใหญ่ยังคงเกิดจากกลุ่มธุรกิจสถาบันทางการเงิน กลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และกลุ่มบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค และบริษัทดังกล่าวส่วนใหญ่ยังคงมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่ใจกลางเป็นส่วนใหญ่
สำหรับราคาเสนอเช่าเฉลี่ยในทุกระดับ และพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.18 มาอยู่ที่ 751 บาทต่อตร.ม.ที่ราคาเสนอเช่าที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด มาจากอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ราคาค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 1,117 บาท โดยพื้นที่ลุมพินีมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,087 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
“ผู้พัฒนาบางส่วนยินดีที่จะปรับราคาเช่าลง หากผู้เช่ารายเดิมหมดสัญญาเช่าและต้องการต่อสัญญาเช่าในอาคารเดิม เพื่อต้องการรักษาผู้เช่าไว้ แต่มีผู้เช่าบางส่วนต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย และส่วนใหญ่เน้นการลดขนาดพื้นที่เช่าลง และต้องการราคาที่ถูกลงเพื่อเป็นการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากมองว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว รวมถึงเทรนด์ของการทำงานนอกพื้นที่ มีบริษัทจำนวนมากอยู่ระหว่างทบทวนบทบาทใหม่ของพื้นที่สำนักงาน ในฐานะที่เป็นสถานที่สำหรับการทำงานร่วมกัน และสร้างวัฒนธรรมขององค์กร โดยต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยน”
