นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2565 ที่รัฐบาลเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในทุกรูปแบบทั้ง Test & Go, Sandbox, Alternative Quarantine โดยไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานการทดสอบ RT-PCR เป็นลบภายใน 72 ชั่วโมงก่อนออกเดินทาง ลดระยะเวลาของการเข้าพักภายใต้โครงการแซนด์บ็อกซ์เหลือ 5 วัน จากก่อนหน้านี้คือ 7 วัน แต่ผู้เข้าพักในโครงการแซนด์บ็อกซ์ยังต้องมีการตรวจ ATK ในวันที่ 5 ซึ่งถ้าผลเป็นลบออกจากแซนด์บ็อกซ์ได้ ส่งผลให้สถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศกลับมาคึกคักมากขึ้นหลังจากเงียบเหงานานกว่า 2 ปี นอกจากนี้ การเปิดประเทศรับชาวต่างชาติยังส่งผลดีต่อธุรกิจต่างๆ มากขึ้นไปด้วย โดยบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ผู้นำด้านที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่า หลังยกเลิกการตรวจ RT-PCR และกักตัวก่อนเข้าประเทศไทยของชาวต่างชาติ ทำให้สถานการณ์การลงทุนของชาวต่างชาติทยอยปรับตัวดีขึ้น โดยไนท์แฟรงค์ คาดการณ์ว่า แนวโน้มอุตสาหกรรมในปี 2565 หลังการยกเลิกการตรวจ RT-PCR มีทิศทางที่ดีขึ้น โดยภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกของไทยมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่อนคลายมากขึ้น
ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจทยอยฟื้นตัวตามเศรษฐกิจโลก การเปิดเมือง รวมถึงการที่ภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งจะส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศเพิ่มขึ้น สำหรับกลุ่มอุตสาหกรรมและการส่งออกหลักอย่างกลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ กลุ่มปิโตรเคมี และกลุ่มเกษตรและการแปรรูปอาหาร เชื่อว่ายังได้รับความนิยมเป็นแกนหลักต่อเนื่อง
ส่วนกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายใหม่ที่มีแนวโน้มขยายตัวได้ดี คาดว่าเป็นกลุ่มธุรกิจที่สอดคล้องกับนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมเป้าหมายใหม่ (New S-Curve) รวมถึงสนับสนุนการดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมอื่นที่จะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในอนาคต เช่น บริการที่เกี่ยวข้องกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ธุรกิจบริการออกแบบทางวิศวกรรม และที่เกี่ยวข้องกับโครงการศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้าอัจฉริยะระหว่างประเทศ ธุรกิจบริการออกแบบและพัฒนาแพลตฟอร์มดิจิทัล บริการเป็นศูนย์กลางธุรกิจระหว่างประเทศ (International Business Center : IBC) ให้แก่บริษัทในเครือในต่างประเทศ บริการควบคุมการผลิต การบรรจุภัณฑ์ การจัดเก็บ การตรวจสอบและการรับรองคุณภาพของเคมีภัณฑ์ และการบำบัดน้ำเสีย บริการให้ใช้สิทธิและให้ใช้ช่วงสิทธิในซอฟต์แวร์และแอปพลิเคชันเกี่ยวกับกระบวนการทางการแพทย์ บริการติดตั้ง ซ่อมแซม และบำรุงรักษาผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับระบบผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ และบริการสถานีอัดประจุไฟฟ้า (EV Charging Station) สำหรับรถยนต์ที่ใช้พลังงานไฟฟ้าและบริการให้ใช้ระบบบริหารจัดการในสถานีดังกล่าว เป็นต้น
ทั้งนี้ รายงานจากบริษัทไนท์แฟรงค์ฯ เผยว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจเกือบทุกภาคส่วนต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว รวมถึงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และภาวะสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนในปัจจุบัน ล้วนเป็นตัวเร่งดิสรัปชันให้เศรษฐกิจโดยรวมเกิดปัญหาการพลิกฟื้นของธุรกิจโดยรวมในปัจจุบันยังเกิดขึ้นได้อย่างช้าๆ เป็นที่ทราบกันดีว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลักของประเทศที่เกิดขึ้นได้นั้นมาจากภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกเป็นหลัก ซึ่งถือเป็นโอกาสในการลงทุนในช่วงวิกฤตภาคอุตสาหกรรมมีการปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากการนำเข้า-ส่งออก เริ่มมีดีมานด์มากขึ้นจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าต่างๆ
ด้านเม็ดเงินการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมในไทยมีการเพิ่มขึ้นหลายภาคส่วน โดยเฉพาะในกลุ่มปิโตรเคมี อาหาร และการแพทย์ ส่วนด้านกิจกรรมการขนส่งภายในประเทศยังคงมีความต้องการต่อเนื่องจากการค้าออนไลน์ และนโยบาย Work from home ทำให้ประชาชนมีการสั่งสินค้าออนไลน์มากขึ้น นอกจากนี้ กลุ่มยานยนต์ไฟฟ้าเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่มีความน่าสนใจ เนื่องจากมีการลงทุนจากต่างชาติเพื่อจัดตั้งโรงงาน และผลิตในไทย เชื่อว่าจะเป็นการเพิ่มความต้องการในอสังหาฯ ประเภทคลังสินค้าให้เช่าในอนาคต
ในปี 2564 ที่ผ่านมา เราพบว่าสถิติการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติมีเม็ดเงินลงทุนรวมกว่า 642,680 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2562 ช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 ที่มีจำนวนเงินลงทุนรวมทั้งหมด 691,386 ล้านบาท นอกจากนี้ สัดส่วน FDI หรือการลงทุนจากต่างประเทศในปี 2564 นั้นมีสัดส่วนสูงถึง 76.73% สูงกว่าปี 2562 ช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 ที่มีสัดส่วน 66.95% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอีก 1-2 ปีข้างหน้า เมื่อโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการขอรับการส่งเสริมเริ่มทยอยได้รับการอนุมัติการขอรับการส่งเสริมในอุตสาหกรรมเป้าหมายปี 2564 เพิ่มขึ้น 80%
ในปี 2564 มีการขอรับการส่งเสริมในอุตสาหกรรมเป้าหมาย จำนวน 790 โครงการ มูลค่ารวม 340,490 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 80% จากปีก่อน และเพิ่มขึ้น 37% จากปี 2562 ก่อนวิกฤตโควิด-19 อุตสาหกรรมเดิมที่อยู่ในเทรนด์ขาขึ้น ได้แก่ กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ กลุ่มปิโตรเคมีและเคมีภัณฑ์ (อานิสงส์ธุรกิจกลุ่มอีคอมเมิร์ซ) และกลุ่มการเกษตรและแปรรูปอาหาร ส่วนอุตสาหกรรมใหม่ หรือ New S-Curve ที่อยู่ในเทรนด์ขาขึ้น ได้แก่ กลุ่มการแพทย์ โดดเด่นที่สุด รองลงมาเป็น กลุ่มเทคโนโลยีชีวภาพ และกลุ่มดิจิทัล
สำหรับ 4 กลุ่มอุตสาหกรรมยอดนิยมที่ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในปี 2564 มีเม็ดเงินลงทุนมูลค่า 262,730 ล้านบาท หรือคิดเป็น 77% ได้แก่ อันดับ 1 กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 31% (104,490 ล้านบาท) 2.กลุ่มการแพทย์ 18% (62,170 ล้านบาท) 3.กลุ่มปิโตรเคมี 14% (48,410 ล้านบาท) และ 4.กลุ่มการเกษตรและการแปรรูปอาหาร 14% (47,660 ล้านบาท) โดยกลุ่มอุตสาหกรรมการแพทย์เป็นอุตสาหกรรมใหม่ (New S-Curve) ที่โดดเด่นที่สุด โดยการเปลี่ยนแปลงอันดับเม็ดเงินลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมการแพทย์ขยายตัวอย่างรวดเร็วจากอยู่อันดับที่ 7 ในปี 2562 ขยับขึ้นมาอยู่อันดับที่ 4 ในปี 2563
และขึ้นสู่อันดับที่ 2 ในปี 2564 ที่ผ่านมา ด้วยเม็ดเงินลงทุนกว่า 62,170 ล้านบาท เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย CAGR 172% จากปี 2562-2564 ซึ่งมี 3 ปัจจัยขับเคลื่อนหลักจาก 1.มาตรฐานการรักษาและคุณภาพการบริการ 2.นโยบายศูนย์กลางทางการแพทย์ MedicalHub ที่รัฐบาลประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2546 และ 3.การตั้งเป้าให้ไทยเป็นศูนย์กลางการส่งออกเครื่องมือแพทย์ไปยังประเทศเพื่อนบ้านสำหรับพื้นที่ที่กลุ่มอุตสาหกรรมการแพทย์นิยมตั้งโรงงานผลิตหรือคลังสินค้าส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรือ EEC ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ภาครัฐสนับสนุนการลงทุนเพื่อรองรับเป้าหมายการเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ และการขยายตลาดส่งออกเครื่องมือแพทย์ไปยังกลุ่มประเทศ CLMV
ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ซึ่งเชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์และจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ได้สำรวจและวิเคราะห์ภาพรวมตลาดโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าในปี 2564 ที่ผ่านมา พบความเคลื่อนไหวเชิงบวกที่สำคัญจากการขยายตัวของตลาดคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปให้เช่า โดยพบว่า ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าบริเวณฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ณ ปลายปี 2564 พื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าบริเวณฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีจำนวน 2.3 ล้านตารางเมตร
โดยในปี 2564 มีซัปพลายใหม่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย จำนวน 1.35 แสนตารางเมตร พื้นที่อาคารคลังสินค้าโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณจังหวัดชลบุรีถึง 60% รองลงมาคือ จังหวัดฉะเชิงเทรา 30% และระยอง 10% เนื่องจากฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยองเป็น 3 จังหวัดที่ตั้งอยู่ในระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) ที่ได้รับการสนันสนุนจากภาครัฐ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการสนใจพัฒนาโครงการบริเวณนี้เพราะเชื่อมั่นว่าจะมีการลงทุนตั้งโรงงานในเขตสนับสนุนการลงทุน และจะมีดีมานด์รองรับ โดยคาดว่าบริเวณนี้จะมีความต้องการพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต
ด้านดีมานด์พบว่า มีพื้นที่อาคารคลังสินค้าถูกเช่าไปทั้งสิ้น 1.9 ล้านตารางเมตร จากพื้นที่อาคารคลังสินค้าทั้งสิ้น 2.3 ล้านตารางเมตร คิดเป็นอัตราการเช่าที่ 81.7% ซึ่งอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ซึ่งอยู่ที่ 79.3%โดยมีพื้นที่คลังสินค้าที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 1.6 แสนตารางเมตร ส่วนค่าเฉลี่ยการเช่าพื้นที่คลังสินค้าบริเวณนี้ย้อนหลัง 5 ปี (Annual take up) อยู่ที่ปีละประมาณ 1.4 แสนตารางเมตร
ขณะที่ตลาดโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในจังหวัดชลบุรี และระยอง ณ ปลายปี 2564 พบว่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าบริเวณนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 1.5 ล้านตารางเมตร โดยมีซัปพลายใหม่เพิ่มขึ้นสูงถึง 30,000 ตารางเมตร (ปี 2562 ไม่พบซัปพลายใหม่ และปี 2563 พบซัปพลายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 50,000 ตารางเมตร) พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่จังหวัดชลบุรี 62% ในส่วนของจังหวัดระยองอยู่ที่ 38% โรงงานสำเร็จรูปในบริเวณนี้เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก เนื่องจากบริเวณจังหวัดชลบุรีและระยอง เป็น 2 จังหวัดที่ตั้งอยู่ในระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) ได้รับการสนับสนุนด้านภาษีจากรัฐบาล
นอกจากนี้ บริเวณดังกล่าวยังเป็นฐานการผลิตที่สำคัญ เช่น กลุ่มอุปกรณ์ทางการแพทย์ที่กำลังเติบโตได้ดี โดยมีสินค้าหลักอย่างถุงมือยาง หลอดสวน กระบอกฉีดยา อุปกรณ์ทำแผล ที่ขยายตัวในช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด ส่วนด้านดีมานด์ ณ ปลายปี 2564 มีพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปถูกเช่าไปทั้งสิ้น 1.2 ล้านตารางเมตร จากพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปทั้งสิ้น 1.4 ล้านตารางเมตร คิดเป็นอัตราการเช่าที่ 86.5% ซึ่งเป็นอัตราการเช่าที่มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อย จากเดิมในปี 2563 ที่อัตราการเช่า 86.3% (ค่าเฉลี่ยการเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปบริเวณนี้ Annual take-up อยู่ที่ปีละประมาณ 40,000 ตารางเมตร)
