ปั้นโมเดล "ภูเก็ตอินเวสเมนต์" ดันเสาหลัก ศก.ใหม่เสริมท่องเที่ยว วิลล่าหรูคึกคักแห่สร้างรับนักธุรกิจระดับ "บิลเลียนแนร์"

จากสถานการณ์โควิด-19 ที่ระบาดมาต่อเนื่องถึง 2 ปี ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่อยู่ในภาวะที่ยัง "น่าเป็นห่วง" เนื่องจากในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ภาคการท่องเที่ยวร้อนแรง ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายของนักท่องเที่ยว ส่งผลให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้าท่องเที่ยวสูงเกือบ 40 ล้านคน รายได้กว่า 2 ล้านล้านบาท ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และธุรกิจบริการต่างๆ ได้รับาอานิสงส์จากการเติบโตของภาคท่องเที่ยวอย่างมาก โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ต ที่ช่วงก่อนโควิดจะมีชาวต่างชาติและคนไทยเดินทางเข้ามากว่า 10 ล้านคน ชาวจีนและรัสเซียเป็นตลาดหลักที่นิยมเข้ามาพักผ่อนกว่า 70% ซึ่งต่างจากสภาพปัจจุบัน ที่รัฐบาลจีนยังไม่เปิดให้มีการเดินทางออกนอกประเทศ เกิดสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครนที่ยังคงยืดเยื้อ ราคาน้ำมันสูงขึ้น ส่งผลให้เงินเฟ้อในหลายประเทศเริ่มขยับสูงขึ้น และมีผลต่อเนื่องถึงอัตราดอกเบี้ยที่เข้าสู่เทรนด์ขาขึ้นเช่นกัน

โดย นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช นักธุรกิจในภาค อสังหาริมทรัพย์ ในฐานะประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต เปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจภาคใต้ว่า เจอสถานการณ์หนัก หนักกว่าคนอื่นมาโดยตลอดกว่า 2 ปี โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ตที่โดนผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2563 ถูกปิดเกาะ ไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามา จนในที่สุดรัฐบาลได้พยายามสร้างความเชื่อมั่นผ่านโมเดล "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์" ออกมา ซึ่งสถานการณ์ปัจจุบันก็เจอโบนัสใหม่ สงครามรัสเซียกับยูเครน ส่งผลให้นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่อยู่ในจังหวัดภูเก็ตและในประเทศไทยเกิดความกังวลในเรื่องสกุลเงินในการชำระค่าใช้จ่าย เป็นประเด็นที่ทุกฝ่ายและระดับประเทศพยายามหาทางแก้ไข

"ภาพรวมนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตมีจำนวนไม่น้อย แต่ภาพที่ออกมามีการเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากมีนักลงทุนรายใหญ่ ทั้งจากต่างชาติและนักลงทุนคนไทยมองเห็นวิกฤตในจังหวัดภูเก็ตช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีเสนอขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมเป็นจำนวนมาก และมีผู้ที่สนใจเข้ามาลงทุนซื้อโครงการ ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ส่งผลให้บรรยากาศของการเข้ามาลงทุนเข้ามาซื้อโรงแรมมีความคึกคัก มีการเจรจาซื้อขายโครงการในระดับ 1,000 ล้านบาท ถึง 2,000 ล้านบาท เนื่องจากแบรนด์ของภูเก็ตยังเป็นที่ยอมรับได้ และคาดว่าใน 2 ปี หรือ 3 ปีข้างหน้า ภูเก็ตจะกลับมาเป็นหรือใกล้เคียงกับปี 2562 สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มทุนขนาดใหญ่ ยังมองภูเก็ตเป็นบวก ยังเนื้อหอมอยู่"

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในจ.ภูเก็ต พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมยังหนักมีปัญหาแน่นอน เนื่องจากตลาดหลักจะเป็นชาวจีนและรัสเซีย โดยผู้ซื้อชาวจีนมีสัดส่วนถึง 60% ซึ่งสภาพปัจจุบันยังไม่กลับมา ไม่สามารถเดินทางมาตรวจห้องชุดได้ ซึ่งเปรียบเสมือนการแช่แข็งหรือหยุดมาไว้เกือบ 2 ปีแล้ว ขณะที่ผู้ซื้อจากประเทศรัสเซียมีสัดส่วนไม่น้อยอีก 30% และอีก 10% จะเป็นสัญชาติอื่นๆ

"2 สัญชาติหลักที่เป็นกำลังซื้อหลักของอสังหาฯ ภูเก็ต ยังไม่มา และยิ่งรัฐบาลจีนประกาศเข้มงวดในการเดินทางออกนอกประเทศ ทำให้คอนโดฯ ในรูปแบบฟรีโฮลด์ถูกแช่แข็งไปด้วย ดังนั้น ตนคิดว่ารัฐบาลน่าจะผ่อนคลายในเรื่องการโอนเงินให้ง่ายกว่านี้ เพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ หรือการโอนที่ดิน ในกรณีที่ไม่มีการจ่ายเงินที่เป็นหลักฐานและไม่สามารถโอนที่ดินได้นั้นควรยกเลิกออกไปเลย"

ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว สามารถปรับลดและเพิ่มขนาดโครงการได้ ที่น่าสนใจกลุ่มบ้านระดับไฮเอนด์ยังมีการซื้อขายกัน แต่สถานการณ์ภาคอสังหาฯ จะกลับไปเหมือนปี 62 คงไม่มีทาง

สำหรับปรากฏการณ์ที่ต้องติดตามคือ โครงการวิลล่าแพงระดับราคา 200-300 ล้านบาทขึ้นไป มีการปลูกสร้างเยอะขึ้น เนื่องจากนักธุรกิจระดับบิลเลียนแนร์ต้องการมีบ้านหลังที่ 2 ไว้รองรับลูกค้าและนักลงทุน เป็นตลาดที่น่าสนใจ มีการซื้อขายวิลล่าในระดับราคาที่สูงมาก


หมดยุคตลาด "คอนโดเทล" ในภูเก็ต
การันตียิลด์สูงๆ ลดหายไป

นายธนูศักดิ์ กล่าวถึงโฉมหน้าหรือสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับภาคอสังหาฯ ในจ.ภูเก็ตหลังโควิด-19 ว่า คิดว่าโครงสร้างการขายแบบเก็งกำไร หรือการเสนอผลตอบแทน (การันตียิลด์) ที่เคยให้สูงเหมือนปี 2560-2562 นั้น (คอนโดเทล) น่าจะมีการลดลง คอนโดฯ จะเติบโตแบบชะลอตัวพอสมควร จากนี้ไปการขายคอนโดฯ และบ้านจะเป็นลักษณะขายตรงทั้งฟรีโฮลด์ และลีสโฮลด์ (มีกลุ่มชาวต่างชาติสนใจวิลล่าและแนวราบมากขึ้น)

"ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เรามุ่งแก้ไขเรื่องเศรษฐกิจภูเก็ตเป็นหลัก และต้องหาเสาหลักเศรษฐกิจใหม่ๆ ของภูเก็ต ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการวางโครงข่ายของเศรษฐกิจภูเก็ต ภายใต้ชื่อ GEMMMSST จะเป็นโครงสร้างของการทำเศรษฐกิจ ในการทำโครงการใหม่ที่เข้ามาเสริมรายได้การท่องเที่ยว มากกว่าที่จะพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวถึง 90% เหมือนก่อนโควิด โดย GEMMMSST จะเป็นการสร้างจากทรัพย์สินที่ภูเก็ตพึงมีให้เกิดประโยชน์สูงสุด อฝเช่น ร้านอาหารในภูเก็ตได้รับมาตรฐาน MICHELIN ที่บ่งชี้ถึงคุณภาพของร้านอาหาร และนักท่องเที่ยวคนไทยนิยมเดินทางมา"

จ.ภูเก็ต ยังมีความโดดเด่นเรื่องโรงเรียนนานาชาติขนาดใหญ่ที่มีคุณภาพค่อนข้างสูงถึง 13 โรงเรียน ดังนั้น ควรส่งเสริมให้มีการจัดตั้งมหาวิทยาลัยเข้ามารองรับและสนับสนุนต่อ จะกลายเป็นการส่งเสริมเศรษฐกิจในรูปแบบของการศึกษา การส่งเสริมให้ภูเก็ตกลายเป็นศูนย์การแพทย์ขึ้นมาภายในระยะ 5-6 ปีข้างหน้า

ขณะที่ทางสิงคโปร์มีความสนใจนำเรือสำราญเข้ามาจอดท่องเที่ยวที่ จ.ภูเก็ต ซึ่งปัจจุบันมี 5 ท่าเรือยอชต์ของภาคเอกชนและภาครัฐเปิดให้บริการอยู่ น่าจะกระตุ้นให้เกิดเศรษฐกิจดี เกิดการส่งเสริมกีฬาทางน้ำใหม่ๆ การประชุมสัมมนา เป็นต้น

สร้างเสาหลัก ศก.ภูเก็ตใหม่ โมเดล GEMMMSST ชดเชยท่องเที่ยว 2 แสนล้านบาท

สำหรับประเด็นความขัดแย้งระหว่างประเทศ จะเพิ่มโอกาสให้เกิดการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความปลอดภัย ทองคำ อสังหาฯ นั้น นายธนูศักดิ์ กล่าวว่า ภูเก็ตได้รับโอกาส แต่ได้รับบนตัวเลขที่ไม่ใช่ตัวเลขในฝัน เป็นตัวเลขที่ต้องตัดสินใจเพื่อที่จะทำให้ Hair cut ในสิ่งที่มีความเสี่ยง เช่น ผมทำธุรกิจโรงแรมมานาน แต่ผมต้องอยู่ในสภาวะที่ไม่คิดจะขาย แต่ต้องปล่อย อาจจะมีกำไรไม่ได้ดังที่ชอบ แต่ถ้านักลงทุนที่อยากซื้ออสังหาฯ ภูเก็ต อยากได้เปรียบในราคาที่เคยขึ้นไปสูงสุด การซื้อขายตอนนี้จะเยอะมาก และน่าจะมีข้อตกลงทยอยเข้ามาในปี 65 มากกว่า 2 ปีที่ผ่านมา มีการเปลี่ยนมือโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น

"วิกฤตจากสงครามเราพอจะได้รับโอกาส การจะทำให้ลูกค้าต่างชาติมาเที่ยวที่ จ.ภูเก็ต เราต้องทำให้ชัดเจนขึ้นกว่าเดิม ตอนนี้เรามีเที่ยวบินมาภูเก็ตทุกอาทิตย์ มาจากประเทศที่เราไม่ได้เคยได้ จากประเทศมองโกเลีย สัปดาห์ละ 2 เที่ยวบิน เป็นการแก้เกมในการดึงนักท่องเที่ยวใหม่เข้ามา เป็นการแก้วิกฤต หรือวิกฤต ทำให้เราคิดไม่เอาเสาหลักการท่องเที่ยวที่มาสนับสนุนรายได้ แต่มีการคิดโมเดล GEMMMSST ขึ้นมาเพื่อให้รอดวิกฤตได้ เข้มแข็ง ไม่ใช่มีรายได้ทางเดียวจากการท่องเที่ยว แต่จะแปลงแอสเสทของใน จ.ภูเก็ต มาสร้างมูลค่าเพิ่ม คาดโมเดล GEMMMSST ภายในระยะ 5-7 ปีข้างหน้า จะมาสนับสนุนเสริมให้รายได้จากการท่องเที่ยวได้มากกว่าร้อยละ 50 หรือประมาณ 2 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับรายได้ภาคการท่องเที่ยวก่อนโควิดที่มีตัวเลขราว 4 แสนล้านบาท"


แรงซื้อที่อยู่อาศัยคนในภูเก็ตยังไม่ฟื้นดี
นักท่องเที่ยวเข้ามาต่ำ รายได้ลดฮวบ-หนี้บัตรพุ่ง

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวถึงทิศทางอสังหาฯ ใน จ.ภูเก็ตว่า การท่องเที่ยวใน จ.ภูเก็ตที่ขึ้นสูงสุดจะประมาณ 14 ล้านคน หรือเฉลี่ยเดือนละกว่า 1 ล้านคน แต่เมื่อเกิดโควิดทำให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวหายไป จนเมื่อมีการเปิดโมเดลภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ เมื่อเดือนสิงหาคม 2564 ปรากฏว่ามีนักท่องเที่ยวเข้ามาอย่างต่อเนื่อง และรายได้จากภาคการท่องเที่ยวเริ่มชัดเจนและดีขึ้นประมาณเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ขณะที่นักท่องเที่ยวชาวไทยที่เดินทางมาภูเก็ตมีสัดส่วนที่มากขึ้น แต่เมื่อรวม 2 กลุ่มแล้วยังมีสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับตัวเลขเดือนละกว่า 1 ล้านคน

โดยรายได้จากกลุ่มคนไทยที่มาท่องเที่ยวใน จ.ภูเก็ตปรับขึ้นเพียง 10-15% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะหมุนเวียนให้คนใน จ.ภูเก็ต มีรายได้ที่เพียงพอจนตัดสินใจเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในระยะยาว โดยรายได้ต่อหัวต่อประชากรก่อนโควิดอยู่ที่ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน ลดลงมาเหลือประมาณหลักพันบาท ทำให้ผู้บริโภคต้องไปพึ่งสินเชื่อบุคคล เพื่อนำเงินในอนาคตมาใช้จ่าย

"คาดว่ากำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าคนไทยจะกลับมาพลิกฟื้นอย่างเร็วปลายปี 65 ภายใต้เงื่อนไขการเปิดโอกาสให้นักท่องเที่ยวเข้ามาได้เต็มที่ หรือรอการประกาศให้โควิดเป็นโรคประจำถิ่น จะช่วยกระตุ้นการท่องเที่ยวให้เร็วขึ้น"


นายกสมาคมฯ กล่าวถึงตลาดลูกค้าต่างชาติว่า หากมองในโปรดักต์ในกลุ่มพูลวิลล่าระดับลักชัวรี สามารถขายได้ในภาวะที่เกิดโควิด-19 มีตั้งแต่ราคา 50 ล้านบาท 500 ล้านบาท หรือมี 1 หลัง ที่ขายไป 600 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า ลูกค้าต่างชาติมีการเตรียมพร้อมและมองหาที่อยู่อาศัยใน จ.ภูเก็ต เป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นบ้านสำหรับพักผ่อน ย้ายมาหรือหลบมาอยู่ จ.ภูเก็ตหากเกิดเหตุการณ์อีก ทำให้บริษัทอสังหาฯ หลายแห่งหันมาลงทุนและพัฒนาโครงการพูลวิลล่าระดับลักชัวรีมากขึ้น

โดยนักท่องเที่ยวที่เดินทางมา จ.ภูเก็ต หลักๆ จะเป็นชาวจีน แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถเดินทางออกมาได้ ที่เหลือจะเป็นชาวรัสเซีย 15% เยอรมนี 9.5% อังกฤษ 9% ที่เหลือจะเป็นฝรั่งเศส สหรัฐฯ คนไทยที่อยู่ต่างประเทศเดินทางกลับ และออสเตรเลีย เป็นต้น

"ทางออกของผู้ประกอบการในระยะนี้ไม่มุ่งเน้นทำโครงการใหญ่มากเกินไป ถ้าเป็นตลาดที่เจาะกลุ่มลูกค้าท้องถิ่น ต้องย่อขนาดที่ดินพัฒนาโครงการ จากเดิม 40-50 ไร่ กดลงมาเหลือไม่เกิน 3 ไร่ 5 ไร่ หรือไม่เกิน 10 ไร่ ซึ่งรูปแบบจัดสรรเล็กพิเศษ มีข้อจำกัดน้อยกว่า ต้นทุนถูกกว่า และปิดการขายได้รวดเร็ว หรือ การทำโครงการระดับล่าง ราคา 2.5 ล้านบาทลงไปพอมีกำลังซื้อ แต่ต้องบริหารเรื่องการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน บางกรณียื่นกู้ไป 10 ราย ได้รับการอนุมัติแค่ 2-3 ราย สิ่งที่จะตามมาผู้ประกอบการต้องเฟ้นหาลูกค้าเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว รองรับในกรณีที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่วนกลุ่มตลาดราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จนถึง 8 ล้านบาท แม้จะพอขายได้ แต่ต้องใช้เวลา ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่น่าห่วงขายได้ยาก สิ่งที่เห็นเมื่อเกิดความยากในการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการกระโดดหนีไปทำตลาดระดับลักชัวรีแทน มีกำลังซื้อสูง มีเงินสด หรือกู้ก็ไม่มาก เป็นต้น"


แลนด์ลอร์ดสงขลาขนที่ดินพัฒนาโครงการ
ลดความเสี่ยงภาษีที่ดิน บ้านใหม่ขึ้นราคา 5-10%

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา กล่าวว่า เรามีปัญหาค่อนข้างแตกต่างกับจังหวัดอื่นๆ เพราะสงขลามีเศรษฐกิจหลากหลาย มีประมง ท่องเที่ยว (กว่า 90% จากมาเลเซีย) ยางพารา เมืองการศึกษา และเรื่องการรักษาพยาบาล โดย 6 จังหวัดรอบ จ.สงขลา ส่งบุตรหลานมาศึกษาหรือมารักษาตัวที่ อ.หาดใหญ่ เป็นต้น 

ปัญหาของอำเภอหาดใหญ่ มีเรื่องของความเชื่อมั่น ราคาที่ดินมีมูลค่าสูง จะเห็นได้ว่า บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จะไม่ลงมาทำบ้านที่ อ.หาดใหญ่ เพราะที่ดินอยู่ในมือของแลนด์ลอร์ด มีโครงการจัดสรรพิเศษ (จัดสรรจิ๋ว) หรือโครงการเลี่ยงจัดสรรเกิดขึ้น ทำให้ลูกค้าถูกแชร์ความสนใจออกไป ผู้ประกอบการบางรายที่มีการเก็บแลนด์แบงก์ในช่วงเศรษฐกิจดีๆ เริ่มมีความกังวลและไม่แน่นอน เนื่องจากมีโควิด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ผู้ประกอบการนำที่ดินมาพัฒนาโครงการกันมากขึ้น คาดว่าจะเห็นซัปพลายใหม่ออกสู่ตลาดจำนวนมากในปี 65 แต่ผู้ประกอบการมีความประสบการณ์กันมามาก จะพัฒนาโครงการเป็นเฟสๆ เช่น เฟสระหว่างสร้าง เฟสสร้างเสร็จ และเฟสในอนาคต ซึ่งจะไม่สะท้อนให้เห็นว่าจะเกิดสินค้าล้นตลาด ขณะเดียวกัน ด้วยจำนวนสินค้าที่ออกสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้ราคาโครงการแนวราบไม่สามารถปรับขึ้นได้มาก ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น

"วิธีการบริหารต้นทุนของเรา เดิมบ้านพรีเซลส์และบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจะมีสัดส่วนครึ่งๆ แต่เนื่องด้วยยอดขายที่ชะลอตัว และต้นทุนจากราคาน้ำมันปรับสูงขึ้น ต้องมาจัดสต๊อกใหม่ อาจจะต้องปรับราคาขึ้นในส่วนของบ้านที่ยังไม่ได้สร้าง หรือชะลอในเฟสดังกล่าว เพื่อรอให้ต้นทุนก่อสร้างนิ่ง แต่การที่ต้นทุนจะนิ่งต่อเมื่อสร้างเสร็จ สุดท้ายแล้วเราต้องปรับขึ้นราคาประมาณร้อยละ 5-10 ของราคาขาย หมายความว่าถ้าบ้านราคา 3 ล้านบาท อาจขึ้นเกือบร้อยละ 10 แต่ถ้าราคา 7 ล้านบาท ขึ้นราคาร้อยละ 5 รวมแล้ว 1 หลังราคาปรับขึ้นประมาณ 2-3 แสนบาท การที่ผู้ประกอบการไม่ขึ้นราคาเท่ากับลดราคาที่ดินลงไป"