ttb analytics มองทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ปี 65 ฟื้นตัวด้วยแรงหนุนมาตรการ LTV และดีมานด์เร่งซื้อก่อนราคาบ้านใหม่ปรับขึ้นตามต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น ช่วยดูดซับสต๊อกของผู้ประกอบการ ประเมินรายได้บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหุ้นพลิกจากหดตัวกลับมาเติบโตได้ 5% ในปีนี้ เตือนผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์รับมือปัจจัยเสี่ยง หนี้ครัวเรือนสูง ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคเปลี่ยน โครงสร้างประชากรหดตัวลง ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง ซ้ำดอกเบี้ยขาขึ้น
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ได้วิเคราะห์ถึงสถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า โดยรวมตกอยู่ในภาวะขาลงจากพิษโควิด-19 มากว่า 2 ปี ทั้งด้านดีมานด์ที่กำลังซื้ออ่อนแอ และซัปพลาย (อุปทาน) ที่เหลือขาย ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือคอนโดมิเนียม สะท้อนจากรายได้กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หดตัวถึงร้อยละ 11 ในปี 2563 แต่จากการที่เศรษฐกิจเริ่มปรับดีขึ้นในไตรมาสสุดท้ายปี 2564 กอปรกับมีมาตรการ LTV (Loan to Value Ratio - อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน) สนับสนุนจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ในปีนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัว แต่ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนเกิดการระบาด (ปี 2562) เนื่องจากกำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวช้า และต้นทุนการก่อสร้างที่ขยับขึ้นเร็ว
ดังนั้น จึงแนะนำให้ผู้ประกอบการเร่งกลยุทธ์ระบายสต๊อกเพื่อรองรับดีมานด์ที่เกิดจากแรงหนุนของมาตรการ และราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มขยับขึ้น และแนวโน้มการปรับขึ้นของดอกเบี้ย สำหรับในระยะยาวยังคงมีหลายปัจจัยกำหนดทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ในอนาคต แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์รับเทรนด์พฤติกรรมต่างๆ ที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคในช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และปัจจัยโครงสร้างที่เปลี่ยนแปลง
ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกฟื้นช้า
เจอแรงกดดันเงินเฟ้อ-ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง
ttb analytics มองว่า ปัจจัยบวกกระตุ้นดีมานด์ระยะสั้นของธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ ประกอบด้วยมาตรการภาครัฐ ทั้งการขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือรายการร้อยละ 0.01 ถึงสิ้นปี 2565 และ ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV สามารถกู้ได้ 100% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ที่มีราคา (มูลค่าหลักประกัน) มากกว่า 10 ล้านบาท และราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ซึ่งการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะกระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะเป็นดีมานด์จากผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ตามไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปในช่วงโควิด-19 และผู้ที่มีกำลังซื้อสูงให้ปรับดีขึ้น
สะท้อนจากข้อมูลจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงที่มาตรการ LTV มากกว่า 90% (ปี 2559-2561) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่ในช่วงการใช้มาตรการ LTV เพื่อสกัดการเก็งกำไร (ปี 2562) จำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในช่วงสถานการณ์โควิด-19
อย่างไรก็ดี ในช่วงครึ่งปีแรกนี้คาดว่าการฟื้นตัวของกำลังซื้อเป็นไปอย่างช้าๆ จากการเผชิญกับแรงกดดันของอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และความกังวลตัวเลขผู้ติดเชื้อยังคงสูง ขณะที่ด้านซัปพลาย ผู้ประกอบการอสังหาฯ เผชิญกับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนพลังงาน ค่าแรงที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ภาพรวมทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เริ่มฟื้นตัวได้ แต่ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ
ทั้งนี้ ปัจจัยบวกของมาตรการภาครัฐและมาตรการสินเชื่อ LTV ของ ธปท. ที่กระตุ้นดีมานด์ ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะเป็นแรงเสริมให้ตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ซึ่งเป็นผลบวกต่อผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ออกไป โดย ttb analytics คาดรายได้ธุรกิจอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีแนวโน้มพลิกขยายตัวร้อยละ 5 จากที่หดตัวร้อยละ 3.3 ในปี 2564
แนะภาคอสังหาฯ ปรับตัวรับมือปัจจัยลบ เทรนด์ของโลกที่เปลี่ยนไป
ในระยะต่อไป ภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องเตรียมความพร้อมรองรับหลากหลายปัจจัยเศรษฐกิจ และปัจจัยเชิงโครงสร้างที่เปลี่ยนแปลงไป ตั้งแต่ในเรื่องของสถานการณ์หนี้ครัวเรือนในระดับสูง จากรายได้ที่ฟื้นตัวช้า พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงหลังสถานการณ์โควิด-19 การลงทุนจากต่างประเทศมีแนวโน้มดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อดีมานด์ที่อยู่อาศัยของต่างชาติ ในขณะที่จำนวนประชากรในอีก 10 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มอยู่ในระดับทรงตัวคือ ราว 67 ล้านคน แต่พบว่าประชากรที่เป็นวัยทำงานมีแนวโน้มลดลง (ข้อมูลประมาณการโดย สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สศช.) สวนทางกับระดับต้นทุนก่อสร้างในปัจจุบันที่ขยับสูงมากขึ้น และแนวโน้มทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น
จากปัจจัยเหล่านี้เร่งให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเตรียมหากลยุทธ์เพื่อต่อยอดธุรกิจในอนาคต และสร้างโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มยอดขาย เช่น “อยู่ฟรี” หรือ “อยู่ก่อนผ่อนทีหลัง” รวมถึงการเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ แต่ยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อ ขณะเดียวกัน เป็นโอกาสดีสำหรับผู้บริโภคที่จะได้มีทางเลือกที่หลากหลายเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ สภาพแวดล้อม และในระดับราคาที่เหมาะสม
