เข้าสู่ปีใหม่ ปีเสือ (ปี 2565) หลายคนคาดหวังจะขอให้เป็นปีใหม่ ปีขาลที่ขานรับแต่สิ่งดีๆ เข้ามา เช่นเดียวกับทางผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ต่างหวังว่าปีนี้ เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น หลังจากก่อนหน้าสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย แต่การเกิดขึ้นของ “โอมิครอน” อาจส่งผลต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแน่นอนผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการลงทุน เน้นเปิดโครงการที่สามารถเพิ่มยอดขายได้ดี ในภาวะที่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน
อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดมิเนียมช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2564-2563) โครงการใหม่เปิดตัวไม่มาก ส่งผลให้หน่วยเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง ซึ่งเป็นไปตามสภาพตลาด โดยที่ผู้ประกอบการเร่งปิดการขายและเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอย่างเต็มที่เพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัทให้มากที่สุด พร้อมปรับพอร์ตมาให้น้ำหนักกับโครงการแนวราบ ที่ระยะเวลาการขายสั้น แต่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมและแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในในพื้นที่กรุงเทพฯ ปี พ.ศ.2564 ว่า อุปทานเปิดขายใหม่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 หลังจากในปี พ.ศ.2561 พบว่า มีอุปทานเปิดขายใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ มากถึง 66,201 ยูนิต ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมาออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด) ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแรง
แต่พบว่า ในปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วนยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ในบางทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อหรือทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ค่อนข้างระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก เนื่องจากคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจากเดิมได้มากนัก (กำลังซื้อภายในประเทศยังไม่ฟื้นตัว กลุ่มลูกค้าต่างชาติยังไม่กลับมา) และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดพยายามมองหาจุดขายใหม่ๆ หรือบริการอื่นๆ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการ
นอกจากนี้ พบว่าในปี พ.ศ.2564 ที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลายรายหันกลับมาให้ความสนใจกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกอีกครั้ง และหลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงที่ผ่านมา ค่อนข้างได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการปล่อยเช่า รวมถึงเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นอย่างดี
ปี 65 คอนโดฯ เปิดใหม่พลิกเป็นบวกในรอบ 3 ปี
ปักหมุด 3 ทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่
สำหรับในปี พ.ศ.2565 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมว่า โดยภาพรวมตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งเราเห็นถึงสัญญาณที่ดีตั้งแต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ.2564 ที่ผ่านมา หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยเริ่มผ่อนคลาย การกำหนดเวลาการออกนอกเคหสถานได้มีการผ่อนปรน ควบคู่ไปกับจำนวนการฉีดวัคซีนที่เพิ่มมากขึ้น และที่สำคัญคือ มาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐ ที่อนุญาตให้มีการเปิดประเทศตั่งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายนที่ผ่านมา ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยไม่สะดวกมากขึ้น รวมถึงปัจจัยบวกในเรื่องที่การธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม พ.ศ.2564-31 ธันวาคม พ.ศ.2565
ทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักมากขึ้นในช่วงปลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้พัฒนามีความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมว่าจะมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ จึงเร่งดำเนินการเตรียมความพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีหน้ากันอย่างคึกคัก ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า อุปทานเปิดตัวใหม่ในปี 65 อาจปรับตัวมาอยู่ที่ประมาณ 24,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากในปีก่อนหน้าประมาณ 28.5% จะกลับมาเป็นบวกอีกครั้งหลังจากที่ตลาดซบเซามากว่า 3 ปี
สำหรับในปี พ.ศ.2565 ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ถนนรามอินทรา และทำเลย่านบางนา ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคักในปีหน้า
ฝ่ายวิจัยฯ ยังพบว่า ภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ในช่วงปี พ.ศ.2564 ที่ผ่านมา มีทั้งสิ้นจำนวน 47 โครงการ 18,678 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 63,356 ล้านบาท ยังคงปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 3,585 ยูนิต หรือคิดเป็น 16.1% ในส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวลดลงประมาณ 7,516 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10.6% จากปีก่อนหน้า ซึ่งพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี พ.ศ.2564 ที่ผ่านมา ยังคงเป็นตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยพบว่าเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากถึง 15,534 ยูนิต หรือคิดเป็น 83.2% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 55,326 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์อีกประมาณ 3,144 ยูนิตหรือคิดเป็น 16.8% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 8,030 ล้านบาท
“ศุภาลัย” ฤกษ์ดี เปิดคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ รับปีขาล
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เริ่มขยับการลงทุนรับต้นปี 2565 กับแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียนใหม่ นำโดยบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่สไตล์ลอฟท์ ต้อนรับปี 2022 ภายใต้ชื่อโครงการ ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง (SUPALAI LOFT RATCHADA-WONG SAWANG) โดยโครงการได้ผ่าน EIA Approve เป็นที่เรียบร้อย สร้างความมั่นใจให้ลูกค้าที่รอการเปิดตัวโครงการ โดยมีการปรับและออกแบบโครงการใหม่ทั้งหมดเพื่อให้ตอบโจทย์ในปัจจุบันมากขึ้น รวมทั้งพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งาน ตลอดจนระบบที่ถูกนำมาใช้ภายในโครงการเพื่อรองรับการใช้ชีวิตให้เหมาะสม ขณะเดียวกัน ยังมีการออกแบบรองรับเพื่อผู้พิการด้วย รวมทั้งการใช้ชีวิตในยุควิถีใหม่ (New Normal) ที่มีจุด Delivery Pick up ทุกตึกแยกสัดส่วน ประตูอัตโนมัติ ติดตั้ง EV Charger ภายในโครงการ ตอบโจทย์ยุคสมัยใหม่ได้ดี
โดยโครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง พื้นที่โครงการ 9-3-66.8 ไร่ ราคาเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท ขนาด 28-64.5 ตร.ม. อาคารชุดพักอาศัยสูง 17ชั้น (ไม่รวมดาดฟ้า) จำนวน 3 อาคาร รวม 1,309 ยูนิต มีจำนวน 7 ร้านค้า และที่จอดรถ 52% ทำเลที่ตั้งโครงการรายล้อมสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เพียง 5 นาที ถึงเมเจอร์รัชโยธิน ใกล้เซ็นทรัลลาดพร้าว Big C วงศ์สว่าง ใกล้ MRT สถานีวงศ์สว่าง พร้อมรถ Shutter Bus รับ-ส่ง
"เอพี ไทยแลนด์" นำร่องขึ้น 2 โครงการใหม่ ราคาจับต้องได้
ขณะที่บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เข้าเกียร์เดินหน้าลงทุนรับต้นปี 2565 หลังจากในปีที่ผ่านมา สร้างผลงานอย่างโดดเด่นในเรื่องของการสร้างยอดขายและคาดว่าจะปิดยอดโอนปลายปี 64 ได้ถึง 40,000 ล้านบาท ล่าสุด บริษัทฯ เตรียมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงต้นปี 65 นำร่อง 2 โครงการบนทำเลที่มีความต้องการซื้อ (Real Demand) โดยใช้แบรนด์ Aspire ในการเจาะกลุ่มลูกค้า โดยโครงการแรก คือ "Aspire รัชโยธิน" อยู่ในซอยพหลโยธิน 35 (ซอยสังข์ทอง) อยู่ห่างจาก BTS รัชโยธินแค่ 350 เมตร เริ่มต้น 1.99 ล้านบาท
และโครงการ “Aspire ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์” ซึ่งโซนนี้โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวไม่มาก (ส่วนใหญ่จะไปหนาแน่นในโซนฝั่งถนนจรัญสนิทวงศ์) โดยใช้เวลาไม่ถึง 2 นาทีไปถึงโรงพยาบาลศิริราช และสถานที่สำคัญอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น โรงเรียนกายอุปกรณ์สิรินธร ตลาดวังหลัง วัดระฆังโฆสิตารามวรมหาวิหาร การไฟฟ้านครหลวงเขตธนบุรี และ ม.ธรรมศาสตร์ ท่าพระจันทร์ มีขนาด 1 ห้องนอน ราคาเริ่ม 2.89 ล้านบาท*
ได้เห็นดีลซื้อขายโรงแรม-โครงการอีกเพียบ
นายภัทรชัย กล่าวต่อว่า สำหรับดีลการซื้อขายที่ดินราคาสูงในพื้นที่ใจกลางเมืองในปี พ.ศ.2565 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า อาจมีเกิดขึ้นบาง แต่ส่วนใหญ่อาจเกิดขึ้นในพื้นที่รอบใจกลางเมืองเนื่องจากราคาเสนอขายยังไม่สูงมากเหมือนในย่าน CBD ซึ่งผู้พัฒนาที่ซื้อไปยังสามารถนำที่ดินมาพัฒนาโครงการได้ด้วยระยะคืนทุนที่ไม่นานมากนัก แต่เรามองว่าดีลซื้อขายโรงแรม หรือการเทกโอเวอร์โครงการหรือกิจการจะเป็นภาพที่อาจจะเห็นมากขึ้นในปีหน้า
อนึ่ง ในปีที่ผ่านมาการซื้อขายโรงแรมและโครงการอสังหาริมทรัพย์และแปลงที่ดินยังคงมีธุรกรรมให้เห็น ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และในหัวเมืองท่องเที่ยว ซึ่งผู้ประกอบการที่มีความโดดเด่นในการเข้าเทกโอเวอร์โรงแรม ได้แก่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ที่มีแอสเสททั้งโรงแรม ศูนย์ค้าปลีกค้าส่ง อาคารสำนักงาน และที่ดินในมือที่อยู่ในไพรม์แอเรีย รวมมูลค่ากว่า 1.34 แสนล้านบาท ประกาศตัวเลขดีลซื้อโรงแรมกว่า 200 โรงแรม และก่อนหน้านี้ ดีลจบก่อนสิ้นปี 64 กับการซื้อโรงแรมแบรนด์ดัง "ดุสิต ดีทู เชียงใหม่" จากกลุ่มดุสิตธานี หรือแม้แต่ การร่วมเป็นพันธมิตรกับเจ้าสัวตระกูล"หวั่งหลี" ในการเช่าที่ดินริมน้ำ "ล้ง 1919" รวมเป็นระยะเวลา 64 ปี
ขณะที่ฟากของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีการสร้าง "สตอรี่" ให้ธุรกิจมาต่อเนื่อง คงหนีไม่พ้นบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่มาสร้างสีสันในวงการอสังหาฯ ทั้งเรื่องการเข้าซื้อโครงการคอนโดมิเนียมสร้างค้างบนถนนรัตนาธิเบศร์ ติดรถไฟฟ้าสายสีม่วง รวมถึงประกาศความสำเร็จในการซื้อที่ดินอีกหลายแปลง และล่าสุด เซอร์ไพรส์วงการ เข้าซื้อหุ้นบริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นเบื้องต้นสัดส่วน 24.16%
