มีคำถามมากมายว่า ในสภาพเศรษฐกิจฝืดเคืองจะลงทุนอะไรดีที่ยังให้ผลตอบแทนเป็นบวก หลายๆ คนอาจจะบอกว่า ไม่ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร มีการลงทุนอย่างหนึ่งที่ปลอดภัยแบบ Safe Heaven นั่นคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกูรูนักลงทุนหลายสำนักจัดให้เป็นการลงทุนชั้นฐานรากของพีระมิดการลงทุน หมายถึงจับต้องได้ เสี่ยงต่ำ มั่นคง และเติบโตต่อเนื่อง เพราะผืนดินมีจำกัดและไม่สามรถงอกใหม่ได้ ยิ่งได้ลงทุนอสังหาฯ บนทำเลทองมีแต่จะเจริญรุ่งเรือง
จริงๆ แล้วการลงทุนในอสังหาฯ คล้ายกับการลงทุนทุกประเภทที่มีจุดเด่น และข้อสังเกต เหมาะกับนักลงทุนบางกลุ่ม ขึ้นอยู่กับ งเงินทุน ความรู้ และสภาพจิตใจในขณะลงทุน ข้อเขียนนี้จึงอยากจะแบ่งเคล็ดลับการลงทุนอสังหาฯ ออกเป็น 4 ตอน เริ่มจากรู้จุดเด่น และข้อสังเกตการลงทุนอสังหาฯ ต่อด้วยรู้จักรูปแบบการลงทุน รู้วิธีคำนวณผลตอบแทน และสุดท้ายคือรู้ใจตัวเองก่อนและหลังการลงทุน ซึ่งเนื้อหาจะปรับให้อยู่ระดับกลางๆ สำหรับนักลงทุนมือใหม่ หรือนักลงทุนรายย่อย ดังนั้น นักลงทุนรายใหญ่ หรือผู้ที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญแล้วอาจจะอ่านผ่านไป หรือใช้ทบทวนสาระสำคัญเผื่อกันลืมก็เป็นได้
กูรูหลายสำนักสรุปจุดเด่นของการลงทุนในอสังหาฯ มีดังนี้
1.อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ถาวร และจับต้องได้ การลงทุนอสังหาฯ เริ่มจากที่ดินเปล่า หรือพ่วงด้วยสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เช่น บ้าน อาคารชุด อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือโกดังเก็บสินค้า ซึ่งสิ่งเหล่านี้นักลงทุนสามารถเห็นเป็นรูปธรรม และจับต้องได้ในระยะยาว
2.อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ได้หลายรูปแบบ เช่น เป็นที่อยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือเป็นหลักค้ำประกันได้ หากบางครั้งเดือดร้อนเงินก็นำอสังหาฯ ไปขายฝากได้ เมื่อหมดหนี้แล้วมาไถ่ถอนคืนได้
3.อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มราคาขึ้นต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี พ.ศ.2540 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเปล่าขึ้นต่อเนื่องทุกทำเล อย่างน้อยปีละ 5% โดยเฉพาะทำเลทอง ราคาขึ้นเฉลี่ยปีละ 15% หลายครอบครัวจึงอยากจะลงทุนอสังหาฯ เพื่อเก็บไว้เป็นมรดกให้รุ่นลูกรุ่นหลานต่อไป โดยเฉพาะการลงทุนในที่ดินเปล่า หรืออาคารพาณิชย์
4.อสังหาฯ สามารถลงทุนได้หลายรูปแบบ ทั้ง แบบเก็งกำไรก็ได้ ปล่อยเช่าก็ได้ หรือถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม นักลงทุนที่มองการณ์ไกลย่อมเล็งเห็นประโยชน์ของที่ดินและศักยภาพของทำเลที่ตั้ง เช่น ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจสีลม-สาทร ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ดังนั้น นักลงทุนจึงสามารถเข้าซื้อ หรือจับจองสิทธิเพื่อนำไปขายต่อเอากำไรส่วนต่างได้ในระยะเวลาสั้นๆ หรือบางคนอาจจะถืออสังหาฯ ในระยะเวลายาวนานเพื่อปล่อยเช่าแบบเสือนอนกิน
5.อสังหาฯ ช่วยเรื่องลดหย่อนภาษีได้ ข้อนี้ อาจจะเหมาะกับนักลงทุนรายย่อยมือใหม่ ในจังหวะที่รัฐบาลยังคงสนับสนุนให้คนทั่วไปมีบ้าน นักลงทุนสามารถเอาดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านปีละไม่เกิน 1 แสนบาทมาลดหย่อนภาษีได้ และบางปีในสภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ รัฐบาลจะมีนโยบายยกเว้นภาษีค่าธรรมเนียมต่างๆ เพิ่มวงเงินหักลดหย่อนภาษีสำหรับบ้านหลังแรก และปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ทำให้นักลงทุนสามารถใช้เงินแบงก์ต่อเงินทุนตัวเองได้
อ่านมาถึงตอนนี้แล้ว คงเห็นข้อดีสำคัญๆ ของการลงทุนอสังหาฯ พอสมควรแล้ว แต่บนโลกใบนี้ไม่มีอะไรดีทุกอย่างด้านเดียว เมื่อเห็นจุดเด่นของการลงทุนอสังหาฯ แล้ว เรามาดูข้อสังเกต หรือข้อควรระวังในการลงทุนกันก่อนจะดีกว่า
1.การลงทุนในอสังหาฯ มีค่าใช้จ่ายสูง เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีราคา บวกค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีรายได้ และอากรสแตมป์ รวมถึงในบางกรณีมีภาษีมรดก หรือค่านายหน้าเข้ามาผสมปนเป โดยเฉพาะเมื่อเป็นเจ้าของอสังหาฯ แล้วเรายังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินที่ดินที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นทุกๆ 4 ปี ทำให้เราจะเสียภาษีที่ดินจะเพิ่มทุกๆ 3 ปี ประมาณ 0.3% ซึ่งจะมากน้อยตามราคาประเมินและเหตุผลการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
2.การลงทุนในอสังหาฯ มีสภาพพคล่องต่ำ เนื่องจากการซื้อขายอสังหาฯ ต้องใช้เงินลงทุนสูง การซื้อขายจึงช้า ไม่รวดเร็วดั่งใจ เพราะขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ สภาพตลาดอสังหาฯ ทั้งภาพรวมและเฉพาะพื้นที่เป็นตัวกำหนด บางกรณีที่ดินทำเลห่างกันแค่ 5 เมตร สภาพการซื้อขายต่างกันลิบลับ
3.การลงทุนในอสังหาฯ เปลี่ยนแปลงยาก เพราะเป็นสินทรัพย์ถาวรขนาดใหญ่ เคลื่อนที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้ ถ้าจะปรับเปลี่ยนต้องใช้เงินลงทุนเยอะ เพราะต้องปรับเปลี่ยนโครงสร้าง แถมยังมีกฎหมายหลายฉบับกำกับอยู่ คิดจะเปลี่ยนแปลงอะไรต้องศึกษารอบคอบเสียก่อน
4.การลงทุนอสังหาฯ ต้องใช้ระยะเวลาในการเรียนรู้นานหน่อย เพราะมีองค์ประกอบเยอะมาก เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายอาคารระเบียบท้องถิ่น นอกจากนี้ ยังต้องเรียนรู้การเงินและดอกเบี้ยเพื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน และความรู้อื่นๆ อีกมากมาย
5.การลงทุนอสังหาฯ ต้องจับจังหวะเป็น มองการณ์ไกลได้ เพราะถ้าลงทุนในทำเลที่เจริญมากๆ แล้ว ราคาอสังหาฯ จะแพงมากจนเอื้อมไม่ถึง ขอให้เข้าใจว่าการพัฒนาอสังหาฯ นั้นหมายถึงการพัฒนาที่ดินทำเลเดิมให้มีมูลค่ามากขึ้นในอนาคต ดังนั้น นักลงทุนรายย่อยจึงต้องรู้จังหวะการเข้าลงทุนจึงจะได้กำไรงามๆ ติดไม้ติดมือ เช่น ลงทุนตอนเปิดตัวโครงการ หรือระหว่างกำลังก่อสร้าง หรือตึกเสร็จแล้ว เพราะโปรโมชันอาจจะแตกต่างกัน แถมนักลงทุนยังต้องมีเครดิตดี มีเงินสักก้อน อย่างน้อย 30% ของมูลค่าอสังหาฯ ที่เราจะซื้อ แล้วกู้แบงก์สัก 70% ก็จะดีมาก นอกจากนี้ นักลงทุนจะต้องมีวินัยการเงินและระบบบัญชีที่ดีเยี่ยม
นี่แหละ! ชีวิตจริงในการลงทุนอสังหาฯ นักลงทุนต้องวัดกำลังตัวเอง เปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย ศึกษาข้อมูลให้เข้าใจอย่างถ่องแท้เสียก่อนเพื่อให้การลงทุนมีผลตอบแทนอย่างยั่งยืน ดังนั้น นักลงทุนอสังหาฯ จะต้องเข้าใจรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ให้เหมาะกับกำลังทรัพย์และจริตจิตวิทยาของตนเอง ซึ่งเราจะเอา 10 รูปแบบการลงทุนในหสังหาฯ มาเล่าให้ฟังใน EPISODE 2 ขอให้ติดตามกันต่อไป
