แม้ว่าปัจจุบัน หลายประเทศทั่วโลกได้เร่งฉีดวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัสโควิด-19 อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นการนำวัคซีนมาใช้ภายใต้สถานการณ์ภาวะฉุกเฉิน ซึ่งผลกระทบจากโควิด-19 ตั้งแต่ปีที่ผ่านมาต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน (พ.ค.2564) ได้ส่งเชื้อร้ายเข้าทำร้าย "ภาคธุรกิจ" จนหลายธุรกิจต้องเข้าสู่ภาวะวิกฤต ต้องเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการ ขณะที่ธุรกิจโรงแรม จนบัดนี้ยังไม่สามารถที่จะกลับมาพลิกฟื้นได้ อันเป็นผลจากผู้ใช้บริการยังกังวลในเรื่องของโควิด-19 นักท่องเที่ยวจากต่างประเทศยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้เป็นปกติ ซึ่งมีการคาดการณ์ว่าในปี 2564 อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีจะอยู่ไม่เกิน 30% แต่ทั้งนี้ ประเด็นการเร่งฉีดวัคซีนเพื่อสร้างภูมิคุ้มกันได้ตามแผนที่รัฐบาลวางไว้ให้ได้เกิน 60-70% ของจำนวนประชากร จะสร้างความเชื่อมั่นและลดความเสี่ยงของผู้ที่จะสูญเสียชีวิต และอาจจะนำไปสู่การเปิดรับนักท่องเที่ยวได้ ช่วยการดึงเงินเข้าสู่ประเทศได้อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการในธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงธุรกิจเอสเอ็มอี สามารถมีรายได้เพื่อบริหารธุรกิจต่อ และชำระหนี้บางส่วนให้สถาบันการเงิน
โควิด-19 กระทบกอง REIT ปันผลตามภาวะ!
พลิกลงทุนคลังสินค้ารับ "อีคอมเมิร์ซ" บูม
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT หนึ่งในเครื่องมือทางการเงิน ที่ช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีตัวเลขเงินปันผลตอบแทน (Dividend Yield) ในอัตราที่สูง แต่ผลจากโควิด-19 แน่นอน สินทรัพย์ที่กองทุนรวมฯ เข้าไปลงทุน ซื้อแอสเสทเข้ามาอยู่ในพอร์ตต้องประสบกับเรื่องของรายได้ เนื่องจากผลจากโควิด-19 ทำให้กระแสเงินสดในบางโครงการเริ่มมีปัญหา
แม้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯและกอง REIT จะมีการกระจายพอร์ตการลงทุน รวมถึงให้เงินปันผลที่สูงกว่าหากเทียบกับผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีของไทย แต่สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือกอง REIT ส่วนใหญ่มักให้ความสำคัญกับสินทรัพย์เพียงประเภทเดียว ซึ่งมีแนวโน้มที่จะได้รับความเสี่ยงที่เกิดขึ้นในตลาดเฉพาะนั้นๆ
โดยจะเห็นได้ว่า ในไตรมาส 4 ปี 2563 ผลกระทบจากโควิด-19 เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 59 กองทุน มีผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีติดลบ 15% แม้ว่าผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีในไตรมาส 1 ปี 2564 จะพลิกกลับมาเป็น 7% แต่การฟื้นตัวก็ไม่ได้เกิดขึ้นทั่วกระดาน โดยกอง REIT บางกองมีผลการดำเนินงานดีกว่ากอง REIT อื่นๆ
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า กอง REIT ที่มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า และโรงแรมเป็นสินทรัพย์หลัก ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ซึ่งกองเหล่านี้มีผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีลดลงมากกว่า 20% ในปี 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดในการเดินทางที่ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงอย่างมาก เป็นปัจจัยที่ทำให้ความต้องการหลักในตลาดเหล่านี้หายไป ในทางตรงกันข้าม กอง REITจากภาคอุตสาหกรรมซึ่งได้รับการขับเคลื่อนจากการเติบโตของธุรกิจโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซในประเทศไทย ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด โดยผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีลดลงน้อยกว่า 10% ในปี 2563
"การซื้อสินค้าออนไลน์ที่สะดวกสบายมากขึ้นและมาตรการล็อกดาวน์ เป็นตัวเร่งให้กับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ซึ่งสร้างโอกาสที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์อย่างห้องเย็น คลังสินค้า และดาต้าเซ็นเตอร์" นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
เพื่อเป็นการช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้แก่ธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาด สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ 2 ประการ คือ การอนุญาตให้กอง REIT สามารถประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราว และลงทุนในสินทรัพย์แบบมีเงื่อนไขการซื้อคืนโดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด ฮอสพิทาลิตี้ (GROREIT) หนึ่งใน 5 กอง REIT ที่ขอจดทะเบียนในเดือนเมษายน 2564 จะเป็นกอง REIT กองแรกที่มีเงื่อนไขใหม่เรื่องการซื้อคืน โดย GROREIT จะเข้าซื้อกิจการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ในราคารวม 4,498 ล้านบาท จากบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และด้วยกฎระเบียบใหม่ บริษัทฯ มีทางเลือกในการซื้อทรัพย์สินคืนจาก GROREIT ในปีที่ 3 และ 4 และมีภาระผูกพันในการซื้อคืนในปีที่ 5 ด้วยราคารวมเพิ่มขึ้นสูงสุด 8% ที่ 4,873 ล้านบาท
นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนในอนาคต เราจะเริ่มเห็นกอง REIT มุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ที่สม่ำเสมอมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะทำให้เกิดโอกาสใหม่ๆ สำหรับนักลงทุน รวมถึงกอง REIT ที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่กำลังจะก่อตั้งขึ้นในตลาด
โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเติบโต
ผลโควิด-19 ตัวเร่งและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน
ด้าน น.ส.รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในเครือ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ผู้พัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone : BFTZ) ซึ่งตั้งอยู่ในเขตพื้นที่โซนสีม่วง กล่าวถึงแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าว่า ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นเข้ามาลงทุนในธุรกิจนี้มากขึ้น เพราะเป็นธุรกิจที่ยังมีโอกาสเติบโตได้ แม้ว่าเศรษฐกิจรวมของประเทศจะชะลอตัวลงเป็นผลจากโควิด-19 ซึ่งเห็นได้จากอัตราครอบครองพื้นที่ (Occupancy rate) สูงขึ้นกว่าช่วงก่อนโควิด-19 แสดงให้เห็นว่า ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ากลับได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากโควิด-19 ที่ทำให้การเดินทางและการขนส่งสินค้าใช้ระยะเวลานานขึ้น
"เราจะเห็นการย้ายฐานของผู้ผลิตเข้ามาตั้งใกล้กับผู้บริโภคมากขึ้น อีกทั้งโควิด-19 ได้เป็นปัจจัยเร่งสำคัญ ทำให้ธุรกิจต้องปรับตัวลดการลงทุน โดยหันมาเช่าโรงงานแทนการซื้อที่ดินเพื่อสร้างโรงงานเอง และเก็บกระแสเงินสดไว้ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการทำธุรกิจให้เติบโตต่อไปได้ รวมทั้งมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการปรับเปลี่ยนฐานการผลิตในอนาคต"
ทั้งนี้ ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ายังได้รับผลบวกจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยหันมาซื้อขายออนไลน์ซึ่งหนุนให้ธุรกิจ E-commerce เติบโต และส่งผลให้ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่าเติบโตตามไปด้วย ความต้องการศูนย์กระจายสินค้าเพื่อรองรับธุรกิจ E-commerce ที่ขยายตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
"โควิด-19 ที่ยังระบาดและไม่สิ้นสุด ส่งผลให้การเดินทางของนักลงทุนต่างชาติบางส่วนไม่สามารถเข้ามาลงทุนในประเทศได้ และต้องชะลอการมาดูพื้นที่โรงงานหรือคลังสินค้าออกไปบ้าง แต่ก็มีธุรกิจที่มีโอกาสเติบโตในวิกฤต อย่างธุรกิจการแปรรูปอาหาร ผลิตอุปกรณ์ทางการแพทย์ ธุรกิจเหล่านี้มีความต้องการเช่าพื้นที่เข้ามาสูงขึ้น ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่เช่าทั้งโรงงานและคลังสินค้ายังมีอย่างต่อเนื่อง"
ปัจจุบัน บริษัทฯ มีพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้น 2.7 แสน ตร.ม. แบ่งเป็นโครงการ BFT 1 ประมาณ 1.5 แสน ตร.ม และขณะนี้อยู่ระหว่างการขยายเพิ่มอีก 2 โครงการ คือ โครงการ BFTZ 2 และ BFTZ 3 ซึ่งมั่นใจว่าจะสามารถรองรับพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอีก 1.2 แสน ตร.ม. อย่างแน่นอน โดยอัตราการเช่าพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 94-95% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นจากช่วงก่อนโควิด-19 หรือปี 2563 ประมาณ 4-5% จากความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าที่เพิ่มเข้ามา และลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทฯ มีทั้งประเภทโลจิสติกส์ อาหารและเครื่องดื่ม อุปกรณ์ทางการแพทย์ ชิ้นส่วนรถยนต์ ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ พลาสติกรีไซเคิล อุปกรณ์/เครื่องจักรสำหรับการก่อสร้าง และมีอายุสัญญาเช่าประมาณ 3 ปี
อุตฯ อิเล็กทรอนิกส์-เภสัชกรรม ดันดีมานด์เช่าคลังสินค้าเพิ่ม
ด้าน นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ให้มุมมองต่อตลาดคลังสินค้าและโรงงานในพื้นที่กรุงเทพฯ สมุทรปราการ และในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) (จังหวัดระยอง จังหวัดชลบุรี และจังหวัดฉะเชิงเทรา) ว่า สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่ยังสามารถปล่อยเช่าคลังสินค้าและโรงงานได้มากกว่า 100,000 ตร.ม. และมีอีกเป็นจำนวนมากที่อยู่ระหว่างการรอเซ็นสัญญาจากกลุ่มลูกค้าธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจอาหาร และธุรกิจโลจิสติกส์ ตามการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการทำงานจากที่บ้าน (WFH) และธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้บริโภคที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่พื้นที่อีอีซี ยังคงมีอัตราการเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากกลุ่มลูกค้าในภาคธุรกิจอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และเภสัชกรรม เป็นต้น ทั้งนี้ ทางคอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่าในปี พ.ศ.2564 จะมีโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเปิดบริการใหม่อีกกว่า 500,000 ตร.ม.
"ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดยังคงให้ความสนใจพัฒนาคลังสินค้าให้เช่า รองรับลูกค้าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ทั้งในพื้นที่ถนนบางนา-ตราด และย่านเทพารักษ์ บนพื้นที่รวมกว่า 150 ไร่ สามารถพัฒนาเป็นโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า 150,000 ตร.ม. และในพื้นที่อีอีซีกว่า 300,000 ตร.ม. คาดเปิดให้บริการในปีนี้"
นายภัทรชัย กล่าวด้วยความเชื่อมั่นว่า ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในปี พ.ศ.2564 มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในปีที่ผ่านมา บางธุรกิจจะได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 และเกิดการระบาดระลอกใหม่ในหลายพื้นที่ของประเทศไทย ซึ่งรัฐบาลสามารถรับมือได้เป็นอย่างดี แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดยังคงเป็นเรื่องของการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ที่เกิดขึ้น จะต้องไม่ยืดเยื้อ ความรวดเร็วในการเร่งรัดฉีดวัคซีน เทรดวอร์ และปัญหาค่าเงินบาทที่ยังแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง
