รายใหญ่ทุนหนาจ้องชอป “โรงแรม-อสังหาฯ” เหตุปัญหาสภาพคล่องบีบรายเล็กจ่อขายโปรเจกต์ทิ้ง

สถานการณ์การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวรุนแรงมาก ส่งผลให้เกิดกระทบต่อเนื่องไปถึงผู้พัฒนา หรือ เจ้าของโครงการ เพราะโครงการที่เปิดขายใหม่จะได้รับการตอบรับที่ไม่ดี อัตราการขายต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือขายแทบไม่ได้เลยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา หรือต่อเนื่องมาจากปี 62 เมื่อยอดขายต่ำกว่าที่คาดการณ์ หรือที่ตั้งเป้าไว้การขอสินเชื่อโครงการจากธนาคารก็จะยากลำบากมากขึ้น เพราะโดยส่วนใหญ่ธนาคารต้องการให้แต่ละโครงการมีอัตราการขายได้หรือยอดจองขั้นต่ำ 50% ขึ้นไปจึงจะพิจารณาให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการเพื่อนำไปพัฒนาโครงการ ถ้ายอดจองต่ำกว่า 50% ธนาคารมักจะปฏิเสธโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจและทุกอย่างอยู่ในภาวะที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯ 


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การไม่ได้รับสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการจากสถาบันการเงิน อาจเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพราะประกอบการจำเป็นต้องใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินในการลงทุนก่อสร้างโครงการ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่ต้องการนำเงินของบริษัทออกมาลงทุน หรืออาจจะมีไม่มากพอในการก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จรวมไปถึงอาจจะมีมากกว่า 1 โครงการที่อยู่ภาวะเดียวกัน

ดังนั้น จึงไม่สามารถพัฒนาหรือเดินหน้าพร้อมกันทุกโครงการได้ แต่สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่หรือรายที่มีเงินทุนสำรองมากก็คงไม่ใช่เรื่องใหญ่ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังสามารถออกหุ้นกู้ในตลาดหลักทรัพย์เพื่อระดมเงินทุนมาหมุนเวียนได้อีก  อีก 1 ช่องทางในการหาเงินทุนของผู้ประกอบการคือ การเร่งโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหรือที่กำลังจะเสร็จให้เกิดขึ้นให้ได้มากที่สุด ซึ่งแน่นอนว่าการจะสร้างแรงจูงใจให้แก่ผู้ซื้อบางส่วนให้โอนกรรมสิทธิ์หรือให้เข้ามาเลือกซื้อคอนโดฯ ในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ต้องใช้มาตรการทางการตลาดทั้งการลดราคา มีของแถม ซึ่งมากกว่าในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจขยายตัว

การลดราคาขายคอนโดฯ ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วกลายเป็น 1 ในวิธีที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือกนำมาใช้ในปีที่ผ่านมา และต่อเนื่องถึงปีนี้ เพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์และผู้ประกอบการจะได้เงินสดเข้ามาหมุนเวียนมากขึ้น แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางนั้น การลดราคาไม่สามารถทำได้แบบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทำ เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้าง การตลาด และอื่นๆ นั้นแตกต่างกัน เมื่อขาดเงินทุนหมุนเวียน ขาดสินเชื่อโครงการก็มีผลให้การก่อสร้างโครงการล่าช้าจากกำหนดเดิมที่ตั้งไว้ หรือเป็นไปแบบเชื่องช้าจนผู้ซื้อสามารถสังเกตได้และมีผลต่อเนื่องให้โครงการหรือผู้ประกอบการขาดความน่าเชื่อถือยิ่งมีผลให้ยอดขายใหม่หดหายไปอีก เพราะผู้ซื้อหรือคนที่สนใจจะซื้อขาดความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการไปแล้วกลัวซื้อแล้วโครงการสร้างไม่เสร็จหรือไม่ได้สร้าง สุดท้ายแล้วก็อาจจะต้องคืนเงินจองพร้อมเงินชดเชย ซึ่งมีให้เห็นบ้างในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรอาจจะยังพอไปได้ โดยสร้างเฉพาะยูนิตที่มีคนซื้อไปแล้วเท่านั้น


ทางออกสุดท้ายจริงๆ ของผู้ประกอบการที่ประสบปัญหานี้ คือ การบอกขายโครงการพร้อมยอดจองหรือผู้ซื้อซึ่งเงื่อนไขในการขายนั้นก็แตกต่างกันไป เช่น 1.ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจองหรือผู้ซื้อที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ โดยเจ้าของโครงการเดิมออกไปจากโครงการเลย 2.ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ โดยผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเจรจาคืนเงินกับผู้ซื้อทั้งหมด ผู้ซื้อใหม่จะได้แค่ที่ดินและเอกสารกับใบอนุญาตเท่านั้น 3.ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจองหรือผู้ซื้อที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ เจ้าของโครงการเดิมจะดูแลทั้งเรื่องของการขายและการก่อสร้างต่อเนื่องจนจบโครงการ

เงื่อนไขในการขายอาจจะมีมากกว่านี้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จพร้อมยอดจองหรือผู้ซื้อเดิมน่าจะเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่สนใจมากที่สุด เพราะอย่างน้อยก็ยังเป็นการการันตีในระดับหนึ่งว่าโครงการนี้มีผู้ซื้อไปแล้วส่วนหนึ่ง ไม่ใช่เริ่มจากศูนย์ แต่ผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อบางรายอาจจะไม่ถูกใจหรือคิดว่าโครงการที่พวกเขาเข้าไปซื้อนั้นผิดตั้งแต่ต้นก็อาจจะไม่เอาทั้งรูปแบบหรือผู้ซื้อให้เจ้าของโครงการเดิมจัดการให้เรียบร้อยก่อนเพื่อเริ่มใหม่

ผู้ประกอบการที่สนใจจะซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จแล้วติดขัดในเรื่องของเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปนั้นมีไม่น้อย
เพียงแต่การเจรจาหรือแสดงความจำนงว่าจะซื้อนั้นจะทำกันเป็นความลับมากกว่า เนื่องจากจะมีผลต่อภาพลักษณ์ของบริษัทที่ขาย และมีผลต่อผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อโครงการในกรณีที่เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์

ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายพร้อมเข้าซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จหรือขาดเงินทุนในการก่อสร้าง แต่เงื่อนไขหรือมูลค่าของโครงการอาจะเป็นเรื่องที่ทำให้การเจรจาไม่ประสบผลสำเร็จ เนื่องจากว่า ฝั่งของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการมองว่ามูลค่าโครงการนอกจากเรื่องของมูลค่าที่ดินแล้ว ยังมีมูลค่าของการทำงานตั้งแต่เริ่มจนถึงกระบวนการออกขาย ดังนั้น มูลค่าโครงการจึงสูง แต่ฝั่งของผู้ประกอบการที่จะเข้ามาซื้อโครงการนั้นมองแค่ที่ดิน หรือการก่อสร้าง ณ ปัจจุบันเท่านั้น อาจจะรวมยอดจองที่เกิดขึ้นจริงด้วย

แต่ที่ทำให้การซื้อขายบ่อยครั้งไม่จบ คือ ผู้ประกอบการที่เข้ามาซื้อมักจะซื้อในราคาที่ต่ำกว่าทางเจ้าของโครงการเดิมตั้งไว้โดยเฉพาะในภาวะแบบนี้ยิ่งมีการต่อรองราคามากขึ้น ซึ่งเจ้าของโครงการเดิมก็อาจจะไม่ได้ตัดสินใจขายทันที แต่พยายามหาช่องทางในการหาเงินทุนต่อไปหรือพยายามเร่งการขายโครงการที่จะขายต่อหรือโครงการอื่นให้มากขึ้น รวมไปถึงการหานักลงทุนรายอื่นๆ เพิ่มเติม เพื่อพิจารณาเงื่อนไขต่างๆ ที่อาจจะเหมาะสมกับทางเจ้าของโครงการทั้งในเรื่องของมูลค่าโครงการ และเงื่อนไขอื่นๆ การขายแบบลดราคาลงมาเป็นทางเลือกสุดท้าย


 ทุนอสังหาฯ จ้องเทกฯ โรงแรมเกรดเอ

ขณะที่การเกิดวิกฤตไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อการเดินทางท่องเที่ยวของคนทั้งโลก เพราะทุกประประเทศทั่วโลกปิดประเทศไม่เปิดรับชาวต่างชาติเข้าประเทศตนเองอาจจะเปิดให้มีเที่ยวบินเข้าออกบ้างแต่ก็เป็นเพียงการรับคนในประเทศตนเองกลับมาหรือเพื่อการขนส่ง ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการเดินทางไปประเทศอื่นๆ ด้วยเหตุผลใดๆ ก็ตามก็จำเป็นต้องผ่านการกักตัว 14 วันหรือต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของระเทศนั้นๆ
ดังนั้น การท่องเที่ยวจึงชะงักงันแบบทันที ช่วงปลายปี 62 ถึงต้นปี 63 ยังมีชาวต่างชาติจำนวนมากติดค้างอยู่ในประเทศต่างๆ เพราะเที่ยวบินที่เดินทางระหว่างประเทศยกเลิกเกือบ 100% และตั้งแต่กลางปี 63 เป็นต้นมา จำนวนเที่ยวบินระหว่างประเทศลดลงจนต่างจากปีก่อนหน้านี้แบบเทียบไม่ได้เลย แสดงให้เห็นว่าไม่มีการเดินทางระหว่างประเทศของนักท่องเที่ยวเลยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา

เมื่อการเดินทางระหว่างประเทศหายไป นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เคยเข้ามาประเทศไทยปีละเกือบ 40 ล้านคนในปี 62 แล้วมาลดลงไปกว่า 80% ในปี 63 แม้ว่าช่วงเดือนตุลาคมจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางข้ามาในประเทศไทยได้บ้างแต่ก็มีจำนวนเพียงเล็กน้อยเท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 62 อีกทั้งชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามายังต้องกักตัว 14 วันในโรงแรมที่รัฐบาลกำหนดเท่านั้น จึงมีเพียงชาวต่างชาติจำนวนเพียง 4,266 คนที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน 63 แน่นอนว่าธุรกิจการท่องเที่ยวโดยเฉพาะโรงแรมที่พักต่างๆ ไปต่อไม่ได้แน่นอนในภาวะแบบนี้

รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือโรงแรมและธุรกิจท่องเที่ยวในช่วงปลายปีที่ผ่านมา และได้รับการตอบรับที่ดีจากคนไทยที่ต้องการเดินทางท่องเที่ยวทดแทนการเดินทางไปต่างประเทศ มีผลให้อัตราการเข้าพักของโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เชียงใหม่ เพิ่มขึ้นมาถึงมากกว่า 70% อีกครั้งหลังจากเจอวิกฤตไวรัสโควิด-19 ในขณะที่จังหวัดอื่นๆ ก็ยังคงต่ำกว่า 40% จังหวัดที่พึ่งพาชาวต่างชาติเป็นหลักอย่างภูเก็ตลดลงเหลือประมาณ 10-12% เท่านั้น และคนที่เข้าพักก็เป็นคนไทยเกือบ 100% ทางเลือกที่ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมรีบดำเนินการทันทีเลย คือ การปิดกิจการชั่วคราว ให้พนักงานทั้งหมดหยุดงานไปก่อนทันที เพื่อลดค่าใช้จ่ายทั้งหมด หรือการเข้าร่วมเป็นโรงแรมเพื่อรองรับผู้ที่เดินทางมาจากต่างประเทศ แม้วาจะได้ค่าบริการไม่มากแต่ก็ยังดีกว่าไม่มีรายได้เลย ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมใดที่มีภาระหนี้สินกับธนาคารก็คงต้องเปิดการเจรจากับธนาคารเจ้าของหนี้สินทันที เพื่อเลี่ยงการเป็นหนี้เสียของธนาคาร


โรงแรมขนาดเล็กหรือโรงแรมที่พักที่เปิดบริการในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คงต้องปิดกิจการทันที จากนั้นก็ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป ซึ่งมีบ้างที่บอกขายทั้งโรงแรมหรือประกาศหาผู้ร่วมทุนเพื่อดำเนินกิจการต่อเมื่อทุกอย่างกลับมาเป็นปกติ โรงแรมระดับ 4-5 ดาว หรือโรงแรมขนาดใหญ่ที่เปิดบริการมาเป็น 10 ปีก็อาจจะยังพอที่จะประคับประคองต่อไปได้ในภาวะแบบนี้ เพียงแต่ถ้าสามารถขายได้ก็จะรีบปิดการขายทันทีเหมือนกัน แต่การขายโรงแรมในภาวะที่ธุรกิจโรงแรมอยู่ในจุดต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์แบบนี้คงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะผู้ซื้อต้องคิดมากพอสมควร เนื่องจากเมื่อซื้อไปแล้วจำเป็นต้องปิดชั่วคราวไปก่อนไม่สามารถสร้างรายได้ได้ทันทีอย่างน้อยๆ ก็อีก 1-2 ปีถึงจะเริ่มเห็นทิศทางที่เป็นบวก

การซื้อขายโรงแรมในช่วงที่ผ่านมาจึงอาจจะยังไม่มีให้เห็นบ่อยนัก และไม่ใช่ว่าทุกทำเล หรือว่าทุกเมืองท่องเที่ยวจะเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการซื้อโรงแรมทำเลหรือเมืองท่องเที่ยวที่มีคนสนใจและต้องการซื้อโรงแรมนั้นเป็นที่ชัดเจนว่าต้องเป็นเมืองท่องเที่ยวที่สามารถไปต่อได้หรือมีศักยภาพสูงเป็นที่รู้จัก เช่น โรงแรมในพื้นที่ CBD
ของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวสุขุมวิท ภูเก็ตโดยเฉพาะโรงแรมที่ติดชายหาด 2 ทำเลที่กล่าวไปแล้วเป็น 2 ทำเลหลักที่ความต้องการมาก เมืองท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น พัทยา เชียงใหม่ เกาะสมุย เกาะช้างอาจจะยังไม่ใช่ทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะแบบนี้ ยกเว้นจะมีโรงแรมที่บอกขายแบบลดราคามากกว่า 50% ซึ่งนักลงทุนหรือคนที่ต้องการซื้อก็ยังต้องพิจารณาเรื่องอื่นๆ กันอีกพอสมควร

โรงแรมที่ประกาศขายในช่วงนี้ถ้าอยากให้คนสนใจหรือปิดการขายได้เร็วก็จำเป็นต้องลดราคาลงมา เช่น โรงแรมแห่งหนึ่งในภูเก็ตมีราคาประเมินที่ทำไว้ก่อนโควิด-19 ที่ประมาณ 700 ล้านบาท แต่บอกขายในช่วงนี้ที่ 500 ล้านบาท เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาวไม่ไกลจากชายหาด หรือโรงแรมระดับ 4 ดาวแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานครที่มีราคาขายตั้งไว้ก่อนหน้านี้ที่ 1,100 ล้านบาท แต่ช่วงนี้ที่จำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราวก็ลดราคาลงมาที่ 900 ล้านบาท หรือโรงแรม 5 ดาวบางแห่งที่เคยตั้งราคาไว้สูงลิ่วเพราะไม่ไดอยากขายตอนนี้ลดลงมามากกว่า 50% เพราะไม่อยากดำเนินกิจการต่อไปแล้ว แม้ว่าเจ้าของกิจการอาจจะยังมีเงินทุนดำเนินกิจการต่อไปได้อีกระยะก็ตาม เจ้าของโรงแรมบางรายต้องการขายโรงแรมของตนเองแบบลับ หรือบอกเพียงในวงแคบๆ เพื่อที่จะได้ไม่เสียหน้าหรือไม่อยากให้กระทบกับกิจการอื่นๆ ของตนเอง ซึ่งเจ้าของโรงแรมกลุ่มนี้จะติดต่อกับนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจแล้วให้ดำเนินการแบบลับๆ โดยการเสนอขายตรงไปที่กลุ่มของผู้ซื้อซึ่งนายหน้ามีรายชื่ออยู่จากนั้นจึงค่อยเปิดการเจรจาเมื่อมีคนสนใจ

ในฝั่งของคนที่ต้องการซื้อนั้นก็มีทั้งผู้ประกอบการหรือบริษัทไทย และต่างชาติทั้งในรูปแบบของบริษัททั่วไปและกองทุน หรือกอง REIT ในฝั่งของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองก็มีบางรายที่สนใจเข้าซื้อกิจการโรงแรมเช่นกัน เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมเป็นหลัก ไม่ได้ผ่านนายหน้า เพราะธุรกิจโรงแรมเป็น 1 ในธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ได้แบบต่อเนื่อง เหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการรายได้จากช่องทางอื่นๆ 

นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อีกทั้งโรงแรมยังเป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคตและยังเป็นการเพิ่มทรัพย์สินให้แก่บริษัท รวมไปถึงสามารถขายเข้ากอง REIT เพื่อสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของได้อีกช่องทางหนึ่ง ยิ่งถ้าสามารถซื้อมาได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินยิ่งสามารถสร้างกำไรได้มากขึ้น ผู้ประกอบการไทยในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจอื่นที่สร้างรายได้แบบต่อเนื่อง เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ค้าปลีก ดังนั้น การเข้าซื้อโรงแรมในช่วงที่ราคาลดลงแบบนี้เป็นจังหวะเหมาะของผู้ประกอบการกลุ่มนี้ เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมหรือผ่านนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจเท่านั้นไม่มีการเปิดเผย โดยจะเปิดเผยก็ต่อเมื่อการซื้อขายจบลงแบบสมบูรณ์แล้วเท่านั้น