ไนท์แฟรงค์เผยคอนโดฯ พัทยายังชะลอตัว เชื่อเปิดประเทศดีมานด์ต่างประเทศหนุนตลาดฟื้น

ไนท์แฟรงค์ฯ เผยซัปพลายคอนโดฯ ใหม่พัทยายังชะลอตัว เชื่อระยะยาวซัปพลายและดีมานด์ปรับตัวสู่สมดุล หลังการระบาดเชื้อโควิด-19 ทำให้ดีมานด์ต่างชาติหาย ผู้ประกอบการต้องชะลอพัฒนาคอนโดฯ ใหม่ ทำค่าเฉลี่ยห้องชุดเข้าตลาดลดลงจาก 9,000 ยูนิต เป็น 5,800 ยูนิตต่อปี คาดซัปพลายในตลาดพัทยาช่วงครึ่งแรกปี 63 เหลือขาย 16,000 ยูนิต เชื่อหลังเปิดประเทศดีมานด์ต่างชาตฟื้นตัว หนุนตลาดพัทยา

นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การล็อกดาวน์ประเทศไทย เพื่อระงับการท่องเที่ยวตั้งแต่ช่วงปลายเดือน มี.ค.63 ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่ออุตสาหกรรมด้านการบริการ รวมตลาดคอนโดฯ ที่พึ่งพากำลังซื้อจากชาวต่างชาติอย่าง เช่น ในพัทยา อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดคอนโดฯ จะชะลอตัวลงในปี 63-64 ซึ่งทำให้ซัปพลายใหม่ชะลอตัวหรือถูกยกเลิก เนื่องจากดีมานด์ที่อ่อนตัวลงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่ในระยะยาว ตลาดคอนโดฯ พัทยามีแนวโน้มสดใส เนื่องจากเป็นไปตามกลยุทธ์ที่ตั้งที่อยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC)

นอกจากนี้ สนามบินอู่ตะเภา ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากพัทยาเพียง 40 กม. คาดว่าจะกลายเป็นสนามบินแห่งที่ 3 ของกรุงเทพฯ ซึ่งจะเชื่อมต่อด้วยรถไฟความเร็วสูงไปยังกรุงเทพฯ ผ่านพัทยา โครงการเหล่านี้จะช่วยเพิ่มปริมาณนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติและในประเทศให้แก่เมืองพัทยา ซึ่งจะเป็นการช่วยเพิ่มจำนวนผู้ซื้อคอนโดฯ ที่มีศักยภาพและช่วยขับเคลื่อนระดับราคาคอนโดฯ ให้เพิ่มสูงขึ้น


ทั้งนี้ พัทยาเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับ 3 ของไทย รองจากกรุงเทพฯ และภูเก็ต มีปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติและนักท่องเที่ยวคนไทยเอง รวมถึงปริมาณผู้ซื้อคอนโดฯ ชาวต่างชาติมีจำนวนเพิ่มขึ้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พัทยาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยวชาวจีน ซึ่งมีปริมาณเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ถือว่าเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติรายใหญ่ที่สุด ส่วนกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มอื่นๆ ได้ แก่ สิงคโปร์ รัสเซีย และยุโรป โดยผู้ซื้อชาวจีนส่วนใหญ่ซื้อคอนโดฯ ไว้เพื่อการลงทุน ในขณะที่ชาวรัสเซียและชาวยุโรปส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อเป็นบ้านหลังเกษียณหรือบ้านพักตากอากาศ

“กลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ที่เป็นต่างชาติในพัทยาคิดเป็นสัดส่วน 20-30% ของอุปสงค์ทั้ง หมด ในบางโครงการตัวเลขนี้มีจำนวนเกิน 49% ซึ่งเป็นจำนวนสูงสุดที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) ซึ่งเมื่อเกินโควตานี้ผู้ซื้อต่างชาติสามารถซื้อได้เพียงห้องชุดภายใต้สิทธิการเช่าเท่านั้น”

สำหรับการแพร่ระบาดของโควิด-19ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว แต่ยังรวมไปถึงอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น การขนส่ง การค้าปลีก การผลิต และการเกษตร ซึ่งส่งผลถึงรายได้และการจ้างงาน รวมไปถึงการบริโภคของภาคเอกชนลดลง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลเสียต่อความต้องการด้านที่พักอาศัยในพัทยาเนื่องจากพัทยาเป็นตลาดบ้านหลังที่สองสำหรับชาวกรุงเทพฯ

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในพัทยาเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 7,000-8,000 ยูนิต ขณะที่ซัปพลายเฉลี่ยต่อปีปรับตัวลดลงจากค่าเฉลี่ยที่ 9,000 ยูนิต เป็น 5,800 ยูนิตต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้ปริมาณซัปพลายคอนโดฯ เหลือขายลดลง โดยเหลือขายอยู่ประมาณ 16,000 ยูนิต ณ ช่วงครึ่งแรกของปี 63


ขณะที่ราคาเสนอขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดฯ ในพัทยามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ซึ่งคิดเป็นอัตราการเติบโตต่อปีเพียง 7% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาเสนอขายคอนโดฯ เฉลี่ยอาจปรับลดลงถึง 60,000 บาทต่อ ตร.ม. สำหรับคอนโดฯ โลว์ไรส์ที่ห่างจากหาดชาย ในขณะที่คอนโดฯ ไฮไลต์ติดชายหาดมีราคาสูงถึง 200,000 บาทต่อ ตร.ม. ทั้งนี้ วิวทะเลและระยะทางไปชายหาดเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่มีผลต่อมูลค่าของคอนโดฯ ภายในโครงการเดียวกันราคาขายของยูนิตที่มองเห็นวิวทะเลอาจสูงกว่ายูนิตที่มองไม่ได้เห็นทะเล 15-20%

ขณะที่เขตพัทยากลางเป็นพื้นที่ดั้งเดิมที่เป็นที่ต้องการสำหรับการพัฒนาโรงแรมและศูนย์การค้า ในขณะที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเริ่มแรกกระจายไปตามพื้นที่เขตวงศ์อมาตย์ (ทางทิศเหนือ) และเขตพระตำหนัก (ทางทิศใต้) และต่อมาได้ขยายไปทางใต้สู่เขตจอมเทียน ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นซัปพลายคอนโดฯ ส่วนใหญ่ในตลาดคิดเป็น 42% ทั้งนี้คาดการณ์ว่าจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้ในเขตที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมมีจำกัดและมีราคาแพงขึ้น

โดยทั่วไปแล้ว เขตวงศ์อมาตย์เป็นพื้นที่พิเศษและมีราคาแพงที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขาดแคลนที่ดินติดริมชายหาดที่จะนำมาพัฒนาและส่วนหนึ่งเป็นเพราะสามารถสร้างโครงการติดชายหาดได้ ต่างจากเขตพัทยาที่โครงการส่วนมากจะมีถนนคั่นก่อนถึงชายหาด