ไนท์แฟรงค์ฯ เผยโลจิสติกส์ครึ่งปีแรกซัปพลายใหม่หดตัว อัตราใช้พื้นที่เพื่อเช่ายังทรงตัว

ตลาดอสังหาฯ โลจิสติกส์ในไทยประสบกับภาวะอัตราการเช่าใหม่ในระดับที่ต่ำกว่าเดิม อันเป็นผลมาจากการระบาดของโควิด-19 ที่กระทบต่อเศรษฐกิจไทยและห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก เราคาดการณ์ว่ากิจกรรมการเช่าน่าจะดีขึ้นเล็กน้อยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เนื่องจากภาคการผลิตได้กลับมาดำเนินการต่อ และบริษัทต่างๆ เริ่มทบทวนกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่ตอบสนองต่อผลกระทบในปัจจุบันและที่คาดการณ์ไว้ของการแพร่ระบาด

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า จากผลการสำรวจสังหาริมทรัพย์ภาคโลจิสติกส์ครึ่งปีแรก พบว่า ซัปพลายในภาคตลาดที่เป็นศูนย์กระจายสินค้าให้แก่ธุรกิจค้าปลีกสมัยใหม่มีจำนวนลดลง อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้ายังคงเป็นบวก โดยได้แรงหนุนจากการเติบโตของภาคธุรกิจต่างๆ อย่าง อี-คอมเมิร์ซ บริการโลจิสติกส์ที่จัดส่งสินค้าไปยังลูกค้าปลายทางโดยตรงและสินค้าอุปโภคบริโภค แม้ในขณะที่เศรษฐกิจโลกกำลังสั่นคลอนจากโรคระบาดก็ตาม “ในช่วงครึ่งแรกของปี 63 เศรษฐกิจไทยหดตัวลง 6.9% ปีต่อปี ชะลอตัวจากการขยายตัวที่ 1.8% ที่บันทึกไว้ในช่วงครึ่งหลังของปี 62 เนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้สภาวะเศรษฐกิจในประเทศและทั่วโลกถดถอยลงเป็นอย่างมาก” ขณะเดียวกัน รายจ่ายเพื่อการอุปโภคบริโภคของภาคเอกชน และรายจ่ายเพื่อการอุปโภคบริโภคของรัฐบาลลดลง 2.1% และ 0.7% ตามลำดับ สำหรับภาคการลงทุนรวมลดลง 7.2% เนื่องจากการลงทุนของภาคเอกชนลดลงไป 10.2% อย่างไรก็ตาม การลงทุนของภาครัฐปรับเพิ่มขึ้น 1.2% ตามมาตรการในการแก้ไขปัญหา เพื่อสร้างเสถียรภาพและฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยที่กำลังย่ำแย่ 

สำหรับภาคการส่งออกสินค้าและบริการหดตัวลง 17.6% ตามมูลค่าที่แท้จริง ส่วนใหญ่เป็นผลจากการผลิตสินค้าที่ได้รับผลกระทบจากการปิดตัวลงชั่วคราวและอุปสงค์ทั่วโลกที่ลดลง ในขณะที่ภาคการนำเข้าสินค้าหดตัวลง 13.2% ตามมูลค่าที่แท้จริง เนื่องจากสินค้าอุปโภคบริโภคลดลงไปในทั้ง 2 ประเภท ได้แก่ สินค้าคงทนและสินค้าไม่คงทน เนื่องจากกำลังซื้อเพื่อการอุปโภคบริโภคของภาคเอกชนลดลง 

ในภาคการผลิต ธุรกิจการขนส่งและการจัดเก็บสินค้าลดลงไป 21.7% ธุรกิจบริการขนส่งสินค้าและบริการสนับสนุนการขนส่งสินค้าลดลง 23.0% และ 14.0% ตามลำดับ ทั้งนี้เนื่องจากความต้องการด้านบริการขนส่งสินค้าซบเซาลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจการขนส่งทางอากาศในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมาในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 สถิติจำนวนใบอนุญาตผู้ประกอบการขนส่งประเภทรถบรรทุกลดลง 0.3% ครึ่งปีต่อครึ่งปี โดยมีใบอนุญาตที่ออกให้เพียง 385,775 ใบ ซึ่งนับเป็นครั้งแรกที่ยอดรวมลดลงหลังจากเพิ่มขึ้นติดต่อกันถึง 5 ครั้ง

จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ฯ พบว่า ปริมาณซัปพลายพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมดเพิ่มขึ้น 78,277 ตร.ม. หรือคิดเป็น 1.8% ครึ่งปีต่อครึ่งปี โดยมีปริมาณพื้นที่รวม 4.54 ล้าน ตร.ม. โดยในแต่ละปีมีปริมาณซัปพลายเพิ่มขึ้น 3.7% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตต่อปีเพียงเล็กน้อยที่ 2.6% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เป็นที่คาดการณ์ว่า การเติบโตของซัปพลายที่มีจำกัดจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศที่ตกต่ำ บวกกับซัปพลายพื้นที่ว่างในตลาด นักพัฒนาหลายแห่งอาจมุ่งไปที่การดูแลรักษา และปรับปรุงประสิทธิภาพของซัปพลายที่มีอยู่ในปัจจุบัน มากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เว้นแต่ว่าพวกจะได้รับความสนใจจากผู้เช่าล่วงหน้าอย่างชัดเจนและในจำนวนมาก


ซัปพลายใหม่กระจายตัว

สำหรับซัปพลายคลังสินค้าในไทยในหลายๆภูมิภาค มีข้อได้เปรียบที่แตกต่างกันออกไป ในมุมมองด้านโลจิสติกส์ภูมิภาคที่มีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด คือ เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยข้อได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้งใน กรุงเทพฯ และสมุทรปราการ กรุงเทพฯเป็นจุดสุดยอดทางเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยคิดเป็น 30%ของจีดีพีในประเทศ ในขณะเดียวกัน เขตสมุทรปราการ เป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญระหว่างกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิ และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ปริมาณอุปทานคลังสินค้ารวมทั้งหมดประมาณ 2.07ล้านตร.ม.ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลคิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 45.6% โดยในภูมิภาคนี้มีอัตราการเติบโตสูงสุดของอุปทาน โดยมีซัปพลายเพิ่มขึ้น 2% ครึ่งปีต่อครึ่งปีและ 6% ปีต่อปี

สำหรับตลาดอีคอมเมิร์ซที่ตื่นตัวและความเติบโตของธุรกิจบริการโลจิสติกส์ ที่จัดส่งสินค้าไปยังลูกค้าปลายทางโดยตรงยังคงขับเคลื่อนการเติบโตในตลาดอสังหาฯ โลจิสติกส์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในขณะที่เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดมีส่วนแบ่งตลาดเป็นอันดับ 2 คิดเป็น 38% โดยภูมิภาคนี้ได้รับประโยชน์จากความสำคัญในฐานะศูนย์กลางทางการผลิตและศูนย์กระจายสินค้า รวมถึงการกำหนดพิเศษให้ EEC เชื่อมโยงกับสิทธิพิเศษทางการลงทุนมากมาย อุปทานรวมในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดเพิ่มขึ้น 2.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 3.1% ปีต่อปี ในขณะเดียวกัน ซัปพลายในเขตภาคกลางยังคงรั้งท้ายซัปพลายในพื้นที่สำคัญอื่นๆ โดยเพิ่มขึ้นเพียง 0.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปีและลดลง 0.8% ปีต่อปี

นายมาร์คัส กล่าวว่า กิจกรรมการเช่าที่ลดลงตลอดปี 62 และยังคงไต่ระดับลงเป็นอย่างมากในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ทำให้อัตราการใช้พื้นที่เช่าลดลง 55.1% จากช่วงสิ้นปี 62 เหลือ 89,493 ตร.ม. ซึ่งนับเป็นอัตราการครอบครอบในระดับต่ำสุดที่บันทึกไว้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในทางกลับกันระดับเฉลี่ยของอัตราการครอบครองจากในช่วงเวลาเดียวกันอยู่ที่ 214,169 ตร.ม.อันเป็นผลเนื่องมาจากอัตราการดูดซับสุทธิที่ลดลงต่ำสุดในช่วง 5 ปีที่ 24,891 ตร.ม.โดยลดลงไป 81.9% ครึ่งปีต่อครึ่งปี การลดลงของอุปสงค์นี้ส่วนใหญ่เกิดจากการหยุดชะงักจากการระบาดของโควิด-19 การระบาดใหญ่ครั้งนี้ส่งผลลบต่อเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวอยู่ก่อนแล้วและยังเพิ่มความไม่แน่นอนแก่นักลงทุนทั้งในและนอกประเทศ

นอกจากนี้ ดีมานด์ในตลาดยังอยู่ในช่วงกำลังเปลี่ยนไปสู่คลังสินค้าชนิด Built-to-suit เนื่องจากความต้องการของผู้เช่ามีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้นและประสิทธิภาพในการดำเนินงานมีคุณค่ามากกว่าการประหยัดต้นทุนค่าเช่าคลังสินค้าชนิด Built-to-suit ช่วยให้นักพัฒนาสามารถลดความเสี่ยงในการเข้าครอบครองได้เนื่องจากมีการลงนามในสัญญาเช่าก่อนเริ่มต้นการก่อสร้างโครงการและผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะต่ออายุสัญญาเนื่องจากทางเลือกอื่นที่มีจำกัด

ทั้งนี้ สัญญาเช่าคลังสินค้าชนิด Built-to-Suit เป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่ช่วยให้นักพัฒนามีรายได้จากค่าเช่าที่คงที่และสามารถคาดการณ์สถานะทางการเงินได้อย่างแม่นยำบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ และบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น เป็นบริษัทพัฒนารายใหญ่ที่สุด 2 แห่งตามส่วนแบ่งตลาด โดยทั้ง 2 แห่งต่างให้ความสำคัญไปที่การเพิ่มโครงการพัฒนาคลังสินค้าชนิด Built-to-Suit

“ทิศทางดีมานด์ในตลาดกำลังเพิ่มขึ้นแม้ว่าจะชะลอตัวลงกว่าปีก่อนๆ.เพราะพื้นที่ที่ถูกใช้ทั้งหมดเพิ่มขึ้น 0.7%.ครึ่งปีต่อครึ่งปีหรือ 4.5% ปีต่อปีเป็น 3.78 ล้านตร.ม.เนื่องจากอัตราการดูดซับสุทธิอยู่ในระดับบวกความต้องการที่เพิ่มขึ้นของสินค้าอุปโภคบริโภค (FMCG) เวชภัณฑ์และอาหารสดโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ผ่านช่องทางอีคอมเมิร์ซอาจช่วยกระตุ้นกิจกรรมการเช่าให้เป็นบวกในตลาดในช่วงครึ่งปีนี้”

ทั้งนี้ จากอัตราการดูดซับสุทธิต่ำกว่าการเติบโตของซัปพลาย อัตราการเช่าในตลาดจึงลดลง 0.9% จากช่วงครึ่งปีก่อนอยู่ที่ 83.3% ทั้งนี้นับเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีที่อัตราการครอบครองปรับลดลงโดยอัตราปรับลดลงทั่วพื้นที่หลักทั้งหมดอัตราการครอบครองในเขตภาคกลางปรับลดลงมากที่สุดโดยลดลงไป 1.6% ครึ่งปีต่อครึ่งปีและ 1.4% ปีต่อปีอยู่ที่ 80.9% ในขณะเดียวกัน ในเขตกรุงเทพฯ ก็ปรับลดลงไป 0.5% ครึ่งปีต่อครึ่งปีอยู่ที่ 89.9% และในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ดปรับลดลงไป 1.1% อยู่ที่ 76.5% อย่างไรก็ตาม สิ่งที่แตกต่างไปจากเขตภาคกลางคืออัตราการครอบครองพื้นที่ในทั้ง 2 ภูมิภาคยังคงเพิ่มขึ้นต่อปี