ศูนย์ข้อมูลฯ ชี้อสังหาฯ ภาคเหนือน่าห่วงสต๊อกเหลืออื้อ แนะลงทุนระมัดระวัง

ศูนย์ข้อมูลฯ เผย 4 จังหวัดภาคเหนือ โครงการเปิดขาย 17,843 หน่วย อัตราดูดซับน้อย แนะลงทุนอย่างระมัดระวัง ด้านผู้ประกอบการเผยตลาดชะลอตัวตั้งแต่ปี 61-62 แถมถูกโควิด-19 ซ้ำเติม วอนรัฐช่วยกระตุ้นคนซื้อบ้านทุกกลุ่ม

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยใน 4 จังหวัดภาคเหนือ ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่จังหวัดสำคัญของภาคเหนือ ได้แก่ จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก และตาก โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่า มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จำนวน 17,843 หน่วย แบ่งเป็นจังหวัดเชียงใหม่ 11,465 หน่วย เชียงราย 3,009 หน่วย พิษณุโลก 2,595 หน่วย และตาก 774 หน่วย

แนะเชียงใหม่ลงทุนอย่างระมัดระวัง
จังหวัดเชียงใหม่ เมื่อพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่จากการสำรวจ พบว่า ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 มีหน่วยขายได้ใหม่ จำนวน 2,316 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ 13.3 แต่ลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ -11.8 ในจำนวนดังกล่าวเป็นการขายห้องชุด 647 หน่วย และเป็นบ้านจัดสรร 1,669 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย จำนวน 9,149 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ 5.5 มูลค่ารวม 35,426 ล้านบาท โดยมีหน่วยเหลือขายประเภทโครงการอาคารชุด จำนวน 1,935 หน่วย บ้านจัดสรร จำนวน 7,214 หน่วย


โดยทำเลขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ ได้แก่ 1.ทำเลสารภี จำนวน 560 หน่วย 2.ทำเลหางดงตอนบน จำนวน 536 หน่วย 3.ทำเลแม่โจ้ จำนวน 229 หน่วย 4.ทำเลสันทราย จำนวน 208 หน่วย และ 5.ทำเลสันกำแพง จำนวน 187 หน่วย โดยทำเลอันดับ 1 และ 2 มีอัตราดูดซับในระดับสูงคือร้อยละ 6.9 และร้อยละ 6.7 ตามลำดับ

สำหรับทำเลที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลสันทราย จำนวน 448 หน่วย 2.ทำเลหางดงตอนบน จำนวน 430 หน่วย 3.ทำเล ม.พายัพ จำนวน 426 หน่วย 4.ทำเลแม่โจ้ จำนวน 317 หน่วย และ 5.ทำเลหางดงตอนล่าง จำนวน 190 หน่วย

“จากการสำรวจจะพบว่าที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ ตลาดหลักยังคงเป็นอาคารชุดพักอาศัย บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ เป็นหลัก ซึ่งทำเลสารภี และหางดง มีอัตราดูดซับที่สูงขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการที่มีสินค้าใหม่เข้ามาในตลาดน้อยมาก และกลุ่มราคาที่ขายได้ดีจะอยู่ใน 2 กลุ่มระดับราคา คือ 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท แต่กลุ่มระดับราคาดังกล่าวก็เป็นกลุ่มที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายอยู่จำนวนมากที่สุดเช่นกัน ดังนั้น จึงต้องใช้ความระมัดระวังในการทำการตลาด” ดร.วิชัย กล่าว

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่อยู่ในตลาด จำนวน 9,343 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุด จำนวน 2,050 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 4,321 หน่วยทาวน์เฮาส์ จำนวน 1,814 หน่วย บ้านแฝด จำนวน 1,025 หน่วย และอาคารพาณิชย์ จำนวน 133 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ขยับขึ้นไปอยู่ที่ร้อยละ 3.4 ในครึ่งหลังปี 2562 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดไม่เกินร้อยละ 1.6

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 12,156 หน่วย มูลค่าประมาณ 23,141 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 26,817 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -14.6 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงต่อเนื่องจาก 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และอาคารชุดพักอาศัยที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563


เชียงรายสต๊อกบ้านจัดสรรน่าห่วง
จังหวัดเชียงราย ศูนย์ข้อมูลฯ สำรวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยครอบคลุมพื้นที่ 4 อำเภอหลัก ประกอบด้วย อำเภอเมืองเชียงราย เชียงแสน แม่สาย และเวียงชัย ซึ่งสถานการณ์ภาพรวมครึ่งหลังปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรกร้อยละ 56.1 และเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 115.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเป็นการเพิ่มขึ้นจาก 2 ส่วนประกอบกันคือ ที่อยู่อาศัยเหลือขายจากครึ่งปีแรก จำนวน 1,811 หน่วย และมีหน่วยเปิดขายใหม่อีก จำนวน 1,239 หน่วย ส่งผลให้ ณ ครึ่งหลังปี 2562 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 61 โครงการ รวม 3,009 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร จำนวน 2,946 หน่วย อาคารชุด 63 หน่วย

ทั้งนี้ มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ ครึ่งหลังปี 2562 จำนวน 449 หน่วย มูลค่า 1,528 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดในทำเลในเมืองเชียงราย จำนวน 292 หน่วย และทำเลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จำนวน 112 หน่วย แม้ว่าทั้ง 2 ทำเลจะเป็นทำเลที่ขายได้สูงสุดแต่ด้วยอัตราดูดซับที่ต่ำจึงยังคงเป็นทำเลที่ต้องระมัดระวังในการลงทุน

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดเชียงรายอยู่ในตลาด จำนวน 2,919 หน่วย ประกอบด้วย อาคารชุด จำนวน 57 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 1,359 หน่วย ทาวน์เฮาส์ จำนวน 690 หน่วย บ้านแฝด จำนวน 262 หน่วย และอาคารพาณิชย์ จำนวน 551 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 1.7 ในครึ่งหลังปี 2562 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดจะอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 1

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 2,783 หน่วย มูลค่าประมาณ 4,833 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี แต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 4,408 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -17.1 เป็นการปรับตัวลดลงจากปี 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว


พิษณุโลกตลาดปรับตัวหยุดเติมซัปพลายใหม่
ในส่วนของจังหวัดพิษณุโลก ทำการสำรวจเพียงพื้นที่เดียวคือ อำเภอเมือง เนื่องจากเป็นศูนย์กลางด้านอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัด เป็นที่น่าสังเกตว่าครึ่งหลังปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายมีจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ทั้งนี้ เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 180 หน่วยเท่านั้น ส่งผลให้มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมีจำนวน 2,595 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรกร้อยละ -0.8 และมีหน่วยเหลือขาย จำนวน 2,461 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรกร้อยละ -0.2 แต่เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ 20.3 โดยเป็นบ้านจัดสรร 2,461 หน่วย และ อาคารชุด 368 หน่วย

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 2,521 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุด จำนวน 362 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 1,254 หน่วย บ้านแฝด จำนวน 531 หน่วย ทาวน์เฮาส์ จำนวน 212 หน่วย และอาคารพาณิชย์ จำนวน 162 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับจะมีอัตราที่ลดต่อลงต่อเนื่องจากปี 2561 โดยในครึ่งหลังปี 2562 อัตราดูดซับปรับลงมาอยู่ที่ร้อยละ 0.9 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดจะอยู่ในระดับร้อยละ 1.1

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 2,085 หน่วย มูลค่าประมาณ 3,610 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ยแต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 3,304 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -9.1 เป็นการปรับตัวลดลงจาก 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการมีการปรับกลยุทธ์โดยไม่เติมอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดหากมีการกระตุ้นกำลังซื้อในระดับที่เหมาะสมตลาดโดยรวมจะเข้าสู่ภาวะสมดุลในที่สุด


ตากตลาดบ้านเดี่ยวยังน่าห่วง
สำหรับจังหวัดตาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการสำรวจในพื้นที่อำเภอเมืองตาก และแม่สอด โดยมีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ณ ครึ่งหลังปี 2562 จำนวน 774 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกร้อยละ 62 ประกอบด้วย อาคารชุด 144 หน่วย บ้านเดี่ยว 477 หน่วย บ้านแฝด 76 หน่วย อาคารพาณิชย์ 39 หน่วย และทาวน์เฮาส์ 38 หน่วย ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวยังเป็นตลาดหลัก โดยพื้นที่อำเภอแม่สอดถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงสุด โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1.5-2 ล้านบาท

ด้านนายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เนื่องจากเศรษฐกิจส่วนใหญ่พึ่งพิงตลาดการท่องเที่ยว ตลาดเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 2561 เพิ่มมากขึ้นในปี 2562 โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนได้รับผลกระทบ ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการลงทุน แต่กำลังซื้อก็ได้ชะลอตัวเช่นกัน และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดของไว้รัสโควิด-19 ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวทำให้ตลาดซบเซาในที่สุด อย่างไรก็ตาม ต้องการให้รัฐบาลช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในทุกระดับราคา แทนการเลือกกระตุ้นเฉพาะกลุ่มผู้เสียภาษีและตลาดระดับล่าง เพราะยังมีกลุ่มอาชีพอิสระ กลุ่มที่ไม่ได้อยู่ในฐานภาษีที่ต้องการมีบ้าน นอกจากนี้ ควรมีมาตรการออกมากระตุ้นที่ต้นน้ำ หรือกระตุ้นที่กำลังซื้อ เช่น การซื้อรถยนต์คันแรก