"ปราโมทย์ เจษฎาวรางกูล" ปั้นแบรนด์ "บ้านชานไม้" รุกอสังหาฯ

"ปราโมทย์ เจษฎาวรางกูล" ในแวดวงธุรกิจอสังหาฯ อาจจะคุ้นเคยกับบริบท ผู้บริหารระดับสูงในบริษัทอสังหาฯ แห่งหนึ่ง ที่เป็นเจ้าตลาดพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ อยู่ในทำเลกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และจังหวัดปทุมธานี มากว่า 30 ปี แต่วันนี้ กลับบริบทใหม่ สวมหมวกใบใหม่ ในฐานะเจ้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้แบรนด์บริษัทใหม่ "บ้านชานไม้ พร็อพเพอร์ตี้" โดยได้ถ่ายทอดเรื่องราวและแนวคิด การทำโครงการผ่านบทสัมาภาษณ์พิเศษ

จุดเริ่มต้นการทำธุรกิจบริษัทอสังหาฯ แห่งใหม่

พี่โมทย์ กล่าวทักทายกับผู้สื่อข่าว ก่อนจะเริ่มบทสนทนาในมุมของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ว่า จะมุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ใหม่ บริษัท บ้านชานไม้ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (Baan Chanmai Property Co.,Ltd.) ซึ่งก่อนจะมาเป็นชื่อบริษัทใหม่ เดิมเป็นบริษัทค้าวัสดุ แล้วนำมาเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ ซึ่งดำเนินธุรกิจมา 30 ปี โดยตนนั่งในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการบริษัทชานไม้ฯ ซึ่งเหตุผลที่ออกมาทำโครงการ เพราะต้องการพัฒนาแนวคิดของโครงการและที่อยู่อาศัยในโมเดลใหม่ของการทำอสังหาริมทรัพย์ และต้องการขยายตลาดที่อยู่อาศัยแนวใหม่ โดยยึดหลักความเรียบง่ายในการออกแบบทั้งภายใน ภายนอก แนวคิดดังกล่าวต้องใช้งานได้เหมาะสมกับการใช้งานจริงของผู้อยู่อาศัย เพราะทุกพื้นที่ล้วนมีความสำคัญไม่แพ้กัน

ซึ่งผลงานแรก ภายใต้ชื่อโครงการ บ้านชานไม้ บนทำเลยอดฮิต รังสิต-คลอง 2 อยู่ใกล้ๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ตลาดไทย เปิดการขายเมื่อเดือนมีนาคม 2562 รูปแบบ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว หลังใหญ่ ขนาดเริ่มต้น 50 ตารางวา 2 ชั้น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ จำนวน 18 ยูนิต ราคาขาย 3.8-3.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ (ร่วมการลงทุน) ประมาณ 120 ล้านบาท ปัจจุบันขายเกือบหมดแล้วและทยอยโอนให้ลูกบ้านแล้ว


เป้าหมายและแผนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในแต่ละปี

เป้าหมายของเรา คือ การเติบโตของบริษัทในการพัฒนารูปแบบใหม่ และสร้างที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพอย่างแตกต่าง โดยบริษัทชานไม้ พร็อเพอร์ตี้ จะทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและขนาดกลาง พื้นที่โครงการ 3 ไร่ ถึง 15 ไร่ เนื่องจากพฤติกรรมการอยู่อาศัยของลูกค้าไม่ชอบอยู่ในโครงการที่หนาแน่นเกินไป แต่ด้วยขนาดของโครงการที่ไม่ใหญ่ แน่นอน ภาระส่วนกลางของชุมชนขนาดเล็กจะสูงกว่า (ยูนิตหารกับค่าใช้จ่ายจะลดลง) เมื่อเทียบกับโครงการ 100-200 ยูนิต

ดังนั้น การทำโครงการเราจะไม่ทอดทิ้งลูกค้า และไม่ต้องเป็นการสร้างภาระให้แก่ลูกค้าในอนาคต อย่างเช่น ไฟในสวน เราจะออกแบบติดตั้งโซลาร์เซลล์ หรือภายในอาคารนิติบุคคลจะมีโซลาร์รูฟ เพื่อให้ค่าใช้จ่ายจริงๆ เหลือแค่พนักงานรักษาความปลอดภัย (รปภ.) เป็นต้น เป็นภาระลูกบ้านต่อเดือนน้อยที่สุด

"ภายในปีนี้ ผมกำลังหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการต่อในปี 2564 โดยวางเป้าเปิดอีก 2-3 โครงการ มูลค่าโครงการ 400 ล้านบาท แยกเป็นทำเลรังสิต-ลำลูกกา และกระโจนไปสู่ทำเลอื่นที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เช่น บางนา และเส้นคู้บอน บ้านชานไม้ปีหน้า จะเน้นตลาดทาวน์เฮาส์เปิดช่วงต้นปี กลางปี และปลายปี เพื่อให้เกิดกระแสเงินสด โดยนิสัยผม ต้องระมัดระวัง ขนาดของโครงการเราจะไม่ใหญ่เกินไป เพราะ 40 ไร่ กับ 5 ไร่ วิธีการก็แตกต่างกัน การถมดินก็ใช้เวลาต่างกัน เนื้อที่ 5 ไร่ ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า การหมุนรอบเร็วกว่า ผมสามารถใช้เงินหมุนรอบได้ 4 รอบ และหากเราเป็นบริษัทขนาดเล็ก เราก็อาจจะไม่จำเป็นต้องมีโครงการ 40 ไร่ เรากระจายในทำเลได้ ทำให้สินค้าเราหมุนได้เร็วกว่า และยังสามารถออกแบบสินค้าที่มีความเฉพาะการเปรียบเทียบกับโครงการอื่นจะมีให้เห็นน้อยกว่า ถ้ารักผม และเชื่อผม ก็ต้องซื้อผม"

และยิ่งในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ไม่จำเป็นต้องบวกราคาเพิ่ม เนื่องจากผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างทุกราย อยากจะขายของ ราคาไม่ได้ปรับขึ้นราคา ทำให้เราได้เลือกใช้วัสดุที่ดีๆ ราคาไม่แพง ทำให้บ้านดีขึ้น และนี่เป็นเกมในช่วงเกิดวิกฤต ทุกวันนี้ ซัปพลายเออร์วิ่งหานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เปิดโฉมใหม่ "บ้านชานไม้ เดอะทาวน์" เติมเต็มให้ลูกค้า

ล่าสุด บริษัทได้พัฒนาโครงการ 2 แต่เป็นรูปแบบสินค้าที่เจาะกลุ่มลูกค้าทาวน์โฮม ภายใต้ชื่อโครงการ บ้านชานไม้ เดอะทาวน์ โดยยังยึดทำเลศักยภาพคลองหลวง ในการพัฒนาและเปิดโครงการต่อ ซึ่งการเกิดขึ้นของบ้านชานไม้ ไม่ว่าจะทำโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อันนี้เรียกว่าประเภทของบ้าน แต่เนื้อแท้ของที่อยู่อาศัย คือ การใช้ประโยชน์ภายในบ้านทุกตารางวาให้คุ้มค่า เนื่องจากเราเรียนรู้ประสบการณ์ในสมัยที่ทำโครงการมาแล้ว (พัฒนาโครงการอสังหาฯ มา 30 ปี) อย่างเช่น วัสดุที่ใช้กับบ้าน ทำให้เราต้องขยับการใช้วัสดุขึ้นมา เพื่อให้ปัญหาในอนาคตลดลง หรือแม้แต่ เราต้องเตรียมความพร้อมให้แก่ลูกค้า ได้แก่

1.การเตรียมและทำโรงจอดรถให้แก่ลูกบ้าน เพราะเราจะพบว่า เมื่อลูกค้าเข้ามาอยู่อาศัย โรงรถ หรือหน้าบ้าน เป็นสิ่งที่ต้องปรับปรุงและต่อเติมแน่นอน แต่ละคนมีไลฟ์สไตล์แตกต่างกัน บางคนต่อโรงรถเป็นหน้าจั่ว เป็นสังกะสี เป็นเพิงบ้าง เราทำไว้ให้เลย ที่จอดรถเราดีไซน์ให้สวย ใช้ได้จริง และไม่เกิดปัญหาทรุดตัวในอนาคต และยังทำให้ภาพของโครงการออกมาสวย

2.พื้นที่หลังบ้าน จะเน้นความเป็นส่วนตัว โดยจะเป็นรั้วแยก และมีการลงเข็มให้แก่ลูกค้า รองรับการต่อเติมในอนาคตและโอกาสที่จะทรุดก็น้อยมาก ขณะเดียวกัน กำแพงหลังบ้านจะมีความสูงกว่าทาวน์โฮมทั่วไป โดยจะสูง 2.50 เมตร เพื่อความไพรเวตของเจ้าของบ้าน และไม่ต้องระแวงสายตาใคร และ 3.วัสดุภายในบ้าน ถูกคัดสรรเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า ในระดับราคาที่เหมาะสม

"ลูกค้าที่ยืนชมโครงการ เราจะบอกเสมอว่า ความต้องการของลูกค้าคืออะไร ต้องการดูบ้าน หรือลดราคา แต่ถ้าเป็นเรื่องลดราคา ลูกค้าจะทำให้ตัวเองเข้าใจผิด และเมื่อเข้าไปอยู่ ก็จะรู้ได้เลยว่า ไม่ใช่อย่างที่ต้องการ ต้องทนอยู่ไป 5 ปี 10 ปี 20 ปี เราก็แนะนำให้ลูกค้าเทียบเคียงกับโครงการอื่น สุดท้ายก็ตัดสินใจมาเลือกโครงการบ้านชานไม้ เดอะทาวน์ เนื่องจากเราทำในสิ่งที่ลูกค้าต้องการ กลุ่มลูกค้าของบ้านชานไม้ พร็อพเพอร์ตี้ เราจะพรีเมียมมากกว่าโครงการที่ตนเคยทำมา ดังนั้น หากเราจะทำโครงการ เราต้องทำใจให้เป็นกลาง หากเราใส่วัสดุสิ้นเปลื้องไม่เยอะ แล้วถ้าลูกค้าอยู่แล้ว 10 ปี 20 ปี มีความสุข ตรงนี้ เราจะได้บุญ ฉะนั้น เราก็เติมเต็มให้แก่ลูกค้า แก้ปัญหาไปซะ ผมพาลูกค้าชมโครงการ ลูกค้าบอกว่า สิ่งที่ผมบอกและทำให้ ผมเคยทำมาหมดแล้ว ใช้เงินสดส่วนตัวด้วย และหากลูกค้ามีวินัยการเงินผ่อนกับแบงก์ ผมก็ยังอยู่กับลูกค้าในช่วงการดูแลตามประกันที่ตกลงกัน ลูกค้าค้าบอกดี ดีกว่า เข้ามาอยู่แล้วอีก 3-4 เดือน ต้องมาต่อเติมอีก แต่ที่บ้านชานไม้ เดอะทาวน์ ลูกค้าหิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้เลย แถมเพิ่มเคาน์เตอร์ครัวให้ลูกค้า "

สำหรับโครงการบ้านชานไม้ เดอะทาวน์ คลองหลวง ทาวน์โฮม 2 ชั้น มีดีไซน์ใหม่ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ พร้อมโรงจอดรถ 2 ชั้น เนื้อที่เริ่มต้น 22.5-31 ตร.ว.พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 130 ตร.ม.ผังโครงการจะแบ่งเป็น 5 โซน แต่ละโซนมีบ้านเพียง 8 หลังเท่านั้น ภายในโครงการมี Walk Way เชื่อมต่อไปยังสวนสาธารณะ ฟิตเนสส่วนกลางมีสิ่งอำนวยความสะดวกและความปลอดภัย โดยจะมีทั้งแบบบ้านพร้อมอยู่และสั่งสร้าง โครงการจะเปิดจองครั้งแรกในวันที่ 6-7 มิถุนายน 2563 ราคาพิเศษเริ่่มต้น 1.99 ล้านบาทไปจนถึง 3 ล้านบาท จำนวน 36 ยูนิต มูลค่าโครงการ 130 ล้านบาทเศษ ความต้องการมีค่อนข้างมาก มีผู้ลงทะเบียน 100 รายชื่อ จะอยู่ในพื้นที่รังสิต คลองหลวงและลำลูกกา กลุ่มอายุ 30 ปีขึ้น ที่ทำงานแล้วรายได้ประมาณ 40,000 บาทต่อเดือน มีทั้งเจ้าของธุรกิจและพนักงาน ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มไม่น่าห่วง เพราะเราเป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่เหมือน 100-200 หลัง

ขอรัฐเลื่อน LTV-อสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจ

นายปราโมทย์ กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ในช่วงที่มีการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ก็ส่งผลถึงลูกค้าของบริษัทชานไม้ฯ โดยการระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อของธนคาร แต่ก็เชื่อว่า จะมีการผ่อนคลาย LTV และยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยที่รัฐบาลไม่ต้องใช้เงินเข้ามา เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งจำเป็นของคน และบ้านไม่ใช่สินค้าฟุ่มเฟือย ไม่ซื้อบ้านสะเปะสะปะ ไม่มีหรอกครับเก็งกำไร คนที่ตระเวนขับรถเพื่อหาซื้อบ้าน เป็นเรียลดีมานด์ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงทั้งนั้น และหากลูกค้าได้มีโอกาสซื้อบ้าน ลงหลักปักฐานแล้ว ไม่ใครจะทิ้งบ้าน

อย่างไรก็ตาม ในประสบการณ์ที่อยู่ในวงการอสังหาฯ มา 30 ปี ตนมองว่า มาตรการต่างๆ ที่รัฐทำ ก็ดีอยู่แล้ว แต่ในบางช่วงอาจจะผ่อนคลายลง มีจังหวะในการใช้ เช่น ในช่วงนี้เกิดโควิด-19 มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาฯ ก็ควรผ่อนปรนบ้าง แต่ยังต้องทำอยู่ เนื่องจากเราทำธุรกิจในเงื่อนไขที่ง่าย แต่พอมีกติกาใหม่ เรา (ผู้ประกอบการ) จะไม่คุ้นเคย ทำให้พยายามเปลี่ยนสภาพแวดล้อม แต่ไม่ยอมเปลี่ยนที่ตัวเรา ซึ่งในความเป็นจริง สภาพเศรษฐกิจเปลี่ยน กำลังซื้อ ผู้ประกอบการจะต้องเปลี่ยน จากเดิมเคยทำโครงการขนาดใหญ่ ก็ปรับมาทำขนาดกลางและเล็กลงมา ความคุ้นเคยในวิธีการก่อสร้าง ก็ต้องปรับให้มีวิธีการก่อสร้างที่หลากหลายมากขึ้น เพราะผู้บริโภคมีไลฟ์สไตล์ที่ไม่เหมือนเดิม

"เมื่อเรารู้ว่า แบงก์จะเข้ม ก็ทำให้ลูกค้าเตรียมตัว เพียงแต่ต้องมีเวลาให้ลูกค้า สะกิดลูกค้าว่า ในปีหน้าจะมีมาตรการแบบนี้ ความเข้มสินเชื่อมีระดับการใช้ เช่น ระดับ 50 เปอร์เซ็นต์ก่อน และขยับต่อไป เนื่องจากเราเคยมีบทเรียนในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจมาแล้ว ดังนั้น เราต้องปรับตัวเองให้แข็งแกร่ง ให้เข้ากับสภาพแวดล้อม ไม่ใช่ให้สภาพแวดล้อมปรับเข้าหาเรา และสิ่งที่เราเห็น บางคนมาซื้อบ้าน ยังมีเงินจองน้อยมาก ต่างจากอดีต เอาเงินมาวางดาวน์ 2-3 แสนบาท ผมอยากเห็นแบบนี้"