ก.ล.ต.ปรับเกณฑ์ ICO อิงกระแสรายรับอสังหาฯ เพิ่มกลไกคุ้มครองสิทธิผู้ลงทุน

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ปรับหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ ให้มีกลไกคุ้มครองสิทธิประโยชน์ผู้ลงทุนที่เพียงพอเหมาะสม และเพิ่มความยืดหยุ่นในกรณีที่ smart contract ไม่ครอบคลุมการให้หรือบังคับใช้สิทธิของผู้ลงทุน เริ่มมีผลใช้บังคับตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2563

ปัจจุบันมีเอกชนหลายรายสนใจจะเสนอขายโทเคนดิจิทัลเพื่อนำเงินไปลงทุนในอาคารสำนักงานหรือคอนโดมิเนียม จากนั้นนำไปปล่อยเช่าเพื่อหารายได้มาแบ่งปันกันระหว่างผู้ถือโทเคนดิจิทัลหรือ real estate-backed ICO ขณะที่หลักเกณฑ์การกำกับดูแลการเสนอขายโทเคนดิจิทัลยังไม่รองรับการระดมทุนรูปแบบดังกล่าว ประกอบกับการใช้สัญญาอัจฉริยะ (smart contract) ยังไม่ครอบคลุมการให้หรือบังคับใช้สิทธิของผู้ลงทุนในบางเรื่อง ซึ่งเป็นกิจกรรมที่เกิดขึ้นนอก Blockchain (ระบบฐานข้อมูลแบบกระจายศูนย์ ซึ่งมีกลไกที่ทำให้เกิดการทำธุรกรรมได้โดยไม่ต้องอาศัยคนกลาง) และไม่อยู่ภายใต้ smart contract เช่น การเก็บค่าเช่าและการจ่ายส่วนแบ่งจากรายได้ที่เกิดจากค่าเช่า ที่ปัจจุบันยังจ่ายเป็นเงิน (fiat currency หรือ เงินตราที่สามารถชำระหนี้ได้ตามกฎหมาย เช่น เงินสกุลบาท) ก.ล.ต.จึงปรับปรุงหลักเกณฑ์การออก real estate-backed ICO ให้มีกลไกคุ้มครองสิทธิผู้ลงทุนที่เหมาะสม ดังนี้

1. แต่งตั้งทรัสตีเพื่อทำหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ของผู้ถือโทเคนดิจิทัล โดยให้ทรัสตีถือครองอสังหาริมทรัพย์ หรือถือหุ้นของนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของจำนวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของ SPV

2. อสังหาริมทรัพย์อ้างอิงต้องเป็นโครงการที่ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมสร้างรายได้ โดยจะต้องลงทุนมากกว่าร้อยละ 80 ของทั้งโครงการนั้น

3. ต้องไม่ใช่การลงทุนเฉพาะหน่วยย่อย เช่น บ้านรายหลัง หรือคอนโดมิเนียมรายห้อง

4. มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จากผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ ก.ล.ต.กำหนด

นอกจากนี้ ก.ล.ต.ได้เพิ่มความยืดหยุ่นกรณีที่ smart contract ไม่ครอบคลุมการบังคับใช้สิทธิของผู้ลงทุนตามที่กำหนดในแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายโทเคนดิจิทัล (แบบ filing) และหนังสือชี้ชวน โดยกำหนดให้สามารถใช้กลไกอื่นที่เทียบเท่ามาทดแทนได้ เช่น การจัดทำข้อผูกพันหรือเอกสารที่มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย และต้องเปิดเผยกลไกทดแทนดังกล่าวในแบบ filing และร่างหนังสือชี้ชวนให้ชัดเจน ทั้งนี้ หลักเกณฑ์ดังกล่าวเริ่มมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป