“เน็กซัส” ชี้ทำเล-รสนิยมปัจจัยสำคัญหนุนบ้านลักชัวรีโต

บ้านหลังใหญ่ สนามหญ้ากว้าง ๆ อาจไม่ใช่คำตอบเดียวสำหรับผู้ซื้อบ้านระดับลักชัวรี เพราะมีปัจจัยด้านทำเล และต้นทุนค่าที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งขนาดที่ดินที่เหมาะสมและมีจำนวนจำกัดในทำเลชั้นดีนั้น เป็นอีกหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการ โดยให้ความสำคัญกับพฤติกรรมและไลฟสไตล์ของผู้อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น เพื่อให้บ้านไม่ได้เป็นเพียงแค่จุดเริ่มต้น แต่ยังสะท้อนตัวตน และเป็นส่วนหนึ่งของการใช้ชีวิต

เผยทำเลศักยภาพสำหรับบ้านระดับลักชัวรี

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด วิเคราะห์ตลาดบ้านระดับลักชัวรีใจกลางเมืองที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องว่า บ้านระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ถือเป็นตลาดที่มาแรงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีอุปทานโครงการบ้านจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่และรายย่อย 42 โครงการ จำนวน 1,554 ยูนิต สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านระดับลักชัวรีอย่างต่อเนื่อง โดยมี 7 ทำเลศักยภาพหลัก เรียงตามความหนาแน่นของโครงการที่เปิดขายระหว่างปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 ดังนี้ (1) สุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) (2) ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ (3) พระรามเก้า-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ (4) ราชพฤกษ์ (5) สาทร พระราม 3 (6) บางนา (7) พระราม 2 ซึ่งจะเห็นได้ว่า โครงการบ้านระดับลักชัวรีอยู่กระจายตัวกันตามแหล่งความเจริญของเมืองที่มีลักษณะเด่นต่างกัน ส่งผลถึงรูปแบบบ้านที่แตกต่างกันไป

อย่างไรก็ตาม เมื่อทำเลยังคงเป็นปัจจัยหลักของการเลือกพัฒนาบ้านระดับลักชัวรี การที่ที่ดินมีอยู่อย่างจำกัดและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการในที่ดินที่มีขนาดเล็กลง ขณะที่มีพื้นที่ใช้สอยที่ตอบสนองความต้องการของคนกลุ่มลักชัวรีได้เป็นอย่างดี โดยมีที่ดินต่อยูนิตขนาดระหว่าง 29-129 ตารางวามากขึ้น ทำให้มีโครงการบ้านแนวสูงในตลาดมากขึ้น โดยนิยามของบ้านแนวสูงนั้น คือ บ้านที่ความสูงมากกว่า 15 เมตร หรือ 4 ชั้นขึ้นไป จากปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีอุปทานบ้านแนวสูง จำนวน 12 โครงการ จำนวน 94 ยูนิต โดยในปี 2558 ถึงปี 2559 บ้านประเภทนี้ อยู่ในทำเลสุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) และในปี 2560 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีการกระจายตัวของบ้านแนวสูงออกจากทำเลสุขุมวิทไปยังโซนลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ บางนาและพระรามเก้า-พัฒนาการ-ศรีนครินทร์มากขึ้น

รูปแบบบ้านลักชัวรี

ประเภทของบ้านระดับลักชัวรีนั้น จะแบ่งได้ 2 แบบ คือ (1) บ้านระดับลักชัวรีแบบเน้นการพัฒนาในแนวราบ และ (2) บ้านระดับลักชัวรีแบบเน้นการพัฒนาในแนวสูง แบบบ้านดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกันอย่างโดดเด่นด้วยรูปทรงภายนอก ขนาดที่ดิน และทำเลที่ตั้งโครงการ แต่หากเมื่อเปรียบเทียบแล้ว ขนาดพื้นที่ใช้สอยยังคงมีขนาดใกล้เคียงกัน อย่างไรก็ตาม ปัจจัยด้านทำเล (ราคาที่ดิน) ยังคงเป็นปัจจัยส่วนหนึ่งของการพัฒนารูปแบบบ้าน

นอกจากนี้ การจัดวางพื้นที่ใช้สอยที่ตอบสนองลักษณะการใช้ชีวิต และมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอต่อความต้องการของผู้อยู่อาศัย ถือเป็นบ้านในอุดมคติของผู้มองหาบ้านระดับลักชัวรีที่ต้องการให้บ้านสะท้อนและสอดคล้องกับความเป็นตัวตนของเจ้าของบ้าน และเป็นโจทย์ให้ผู้พัฒนาโครงการนำมาวิเคราะห์ เพื่อเสนอจุดเด่นที่น่าสนใจให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย 
 
ฟังก์ชันบ้านสะท้อนรูปแบบการใช้ชีวิตผู้อยู่อาศัย

สำหรับตลาดบ้านระดับลักชัวรีเป็นที่น่าสนใจทั้งในมุมมองของผู้พัฒนาโครงการ และผู้อยู่อาศัย เนื่องจากข้อจำกัดของที่ดินที่ได้กล่าวมาแล้ว ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีโครงการใหม่เกิดขึ้น 4 โครงการ โดยทำเลหลักยังคงเป็นสุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) ทำเลสาทรใจกลางเมือง และมีการกระจายตัวในทำเลลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ในช่วงปีที่ผ่านมา โดยหากพิจารณาจากทำเลโครงการเหล่านั้น อยู่ในทำเลไลฟ์สไตล์ สะท้อนตัวตนและการใช้ชีวิตของผู้ที่เลือกที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าว

จากประสบการณ์การพัฒนาบ้านระดับลักชัวรีจากผู้ประกอบการใน Segment นี้ ส่งผลให้มีการพัฒนารูปแบบและฟังก์ชันของบ้าน ที่สร้าง Value Added เพิ่มมูลค่าทำให้โครงการนั้น มีความน่าใจมากขึ้น อาทิ ห้องเก็บไวน์ (Wine Cellar Room) ห้องเก็บรถหรู (Super Car Lounge) ส่วนรับประทานอาหารเช้า (Breakfast Corner) และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย ให้ได้ใช้ชีวิตได้อย่างเต็มที่ภายในบ้านพักอาศัยส่วนตัวของตนเอง

นอกจากนี้ บ้านที่สามารถสร้างศักยภาพสูงสุด เพื่อที่จะได้ไม่เข้าข่ายกฎหมายก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งจะทำให้มีข้อจำกัดด้านการออกแบบมากขึ้น เห็นได้จากข้อมูลในตลาดปัจจุบันที่มีที่ดินขนาดเริ่มต้นตั้งแต่ 29 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 450 ตารางเมตร สูง 4-7 ชั้น เกิดเป็นลักษณะรูปแบบของบ้านแนวสูง นับว่าเป็นการพัฒนาบ้านรูปแบบใหม่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน แตกต่างจากรูปแบบบ้านในอดีตที่ผ่านมา

จากข้อมูลดังกล่าว จะสังเกตได้ว่า โครงการบ้านแนวสูงที่เกิดขึ้นบนที่ดินทำเลใจกลางเมือง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการพยายามพัฒนาโครงการ ที่ตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่าต่อราคาทุนที่ดินที่มีราคาสูงลิบ และมีศักยภาพสูงสุด ส่งผลทำให้เกิดบ้านบนที่ดินขนาดเล็ก แต่ขณะเดียวกัน ยังมีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอต่อความต้องการตามไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าระดับลักชัวรีเช่นกัน