เอกชนแนะรัฐแจงนิยามจัดเก็บภาษีชัดเจน หวั่นภาระตกที่ผู้บริโภค

คลังยันประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทันต้นปี 62 ระบุการทบทวนจัดเก็บภาษีบ้านหลังแรก อยู่ในชั้นคณะกรรมาธิการวิสามัญ ระบุจะยกเว้นทรัพย์มูลค่าต่ำกว่า 20 ล้านบาทหรือไม่ ต้องดูความเหมาะสม ส่วนภาษี “ลาภลอย” เกิดขึ้นแน่! คิดภาษีตามการซื้อขาย ด้าน “อิสระ บุญยัง” ขอความชัดเจนภาครัฐ บ้านรอขาย (สต๊อก) นิยามแบบไหน ถ้าเข้าข่ายเพื่อการพาณิชยกรรม ผู้ระกอบการอ่วม! ผู้บริหารเอเวอร์แลนด์ฯ ฟันธง จ.นนทบุรี บูม รัฐหวานเงินกว่าแสนล้าน ทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถนนเชื่อมประเทศเพื่อนบ้าน จับตาผังสี จ.นนทบุรี ดันคอนโดฯ-รีเทลผุดเป็นดอกเห็ด

เมื่อวันที่ 31 พ.ค.ที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดสัมมนาเรื่อง “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใต้กรอบ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” โดยนายพรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ได้กล่าวถึงความคืบหน้าการแก้ไขร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ว่า ปัจจุบันในชั้นคณะกรรมาธิการวิสามัญร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พิจารณาในเรื่องเกี่ยวกับภาษีที่ดินฯ จากเดิมที่มีข้อยกเว้นสำหรับบ้านหลังแรกไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี มาสู่การพิจารณาตัวเลขที่เหมาะสม โดยมีการหยิบยกตัวอย่างบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ทั้งนี้ ตามข้อมูลพบว่า บ้านราคาเกิน 50 ล้านบาท ทั่วประเทศมีประมาณ 11,000 หลัง และบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ทั่วประเทศมีสัดส่วนประมาณ 96.5%

“วัตถุประสงค์หลักของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ คือ การนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์ มาใช้ให้เต็มที่ ซึ่งเรื่องการปรับเปลี่ยนตัวเลขการจาก 50 ล้านบาท มาเป็นการยกเว้นบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 20 ล้านบาทนั้น ในชั้นคณะกรรมาธิการวิสามัญกำลังพิจารณาอยู่ ตอนนี้ยังไม่นิ่ง เราอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นของผู้ประกอบการ ซึ่งพื้นฐานของปรับเปลี่ยนตัวเลขจัดเก็บ ต้องคำนึงถึงภาระทางภาษีที่จะเกิดกับประชาชน และเรื่องของตัวเลขการจัดเก็บเป็นอย่างไร แต่เรื่องการจะเกิดแรงต้านหรือไม่นั้น เรื่องนี้ผมไม่มีอำนาจในการตอบ ต้องเป็นหน้าที่ของกรรมาธิการเป็นผู้ชี้แจง แต่กระนั้น กรอบของการบังคับใช้กฎหมายจริงจะเกิดขึ้นในเดือนมกราคม 2562” นายพรชัย กล่าว

นอกจากนี้ นายพรชัย กล่าวยอมรับว่า ปัจจุบัน การจัดเก็บในประเทศไทยยังไม่มีความเหมาะสม และยังไม่เป็นธรรมกับประชาชน เช่น การจัดภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งเก็บจากคนที่มีที่ดิน ส่วนที่เกินกว่ากฎหมายยกเว้น ก็เก็บในอัตรา (คูณกับราคาปานกลางของราคาที่ดินนั้น ซึ่งมีการใช้มา 40 ปี มี 34 อัตรา เป็นลักษณะอัตราถดถอย)

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน การใช้ประโยชน์ วิธีการจะต่างกับภาษีบำรุงท้องที่ ใช้ราคาค่าเช่าเป็นหลัก (เป็นการใช้ดุลยพินิจค่อนข้างมาก) ซึ่งในแต่ละปีของการจัดเก็บ ฐานภาษีทั้งสองประเภท จะสามารถจัดเก็บได้ประมาณ 28,000 ล้านบาท แต่กระนั้น หากในกรณีไม่มีการออกฎหมายใหม่ แต่ไปใช้ระเบียบของกระทรวงมหาดไทย โดยใช้ราคาปานกลางจัดเก็บของกรมธนารักษ์ จะสามารถจัดเก็บได้ 38 เท่า แต่เป็นแนวทางที่ไม่เป็นธรรมกับผู้ครอบครองที่ดิน

อนึ่ง อัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถแบ่งแยกเป็น เกษตรกรรม อัตราเพดาน 0.2% เป็นอัตราก้าวหน้าตามมูลค่าทรัพย์สิน บ้านพักอาศัย อัตราเพดาน 0.5% อัตราจัดเก็บเป็นอัตราก้าวหน้าตามมูลค่าของทรัพย์สิน พาณิชยกรรม (อื่นๆ) อัตราเพดาน 2% แบ่งตามประเภท เป็นอัตราก้าวหน้าตามมูลค่าทรัพย์สิน และที่รกร้างว่างเปล่า อัตราเพดาน 5% อัตราภาษีเพิ่มเติม เพิ่มอัตราภาษี 0.5% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมไม่เกิน 5%

คลังแจงเก็บภาษี “ลาภลอย”

สำหรับแนวคิดการจัดเก็บภาษี “ลาภลอย” ตามแนวโครงข่ายคมนาคม และโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ว่า อยู่ระหว่างการศึกษา ซึ่งทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ก็ให้ความสนใจในเรื่องนี้ ทั้งนี้ กรอบหลักจะพิจารณาภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือ ณ วันที่เปลี่ยนมือ ทั้งนี้ จะมีการกำหนดไว้ว่า หากส่วนต่างของราคาที่ดินมีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 5% เฉพาะกรณีที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือมีการทุบตึกเก่าเพื่อสร้างตึกใหม่ ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์

เอกชนวอนรัฐให้นิยามจัดเก็บภาษีชัดเจน

ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติ์มศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ประเด็นสำคัญของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ คือ ความไม่ชัดเจนของรายละเอียดในการบังคับใช้กฎหมายในหลายประเด็น อาทิ นิยามของบ้านสร้างเสร็จรอขาย หรือสต๊อกสินค้า และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะตีความเพื่อจัดเก็บภาษีอย่างไร ต้องพิจารณาประเด็นนี้ให้มีความชัดเจนเช่นกัน เนื่องจากการจัดเก็บภาษีในรูปแบบบ้านพักอาศัย และเชิงพาณิชยกรรมมีอัตราการเสียภาษีต่างกัน 3 เท่า

นอกจากนี้ ยังเป็นห่วงในประเด็นการจัดเก็บที่สูงเกินไป สุดท้ายแล้ว ภาษีจะถูกหักไปอยู่กับภาระของผู้บริโภค จึงถือเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องคำนวณถึง ส่วนเรื่องการบรรเทาภาษี ทาง 3 สมาคมอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุด สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมบ้านจัดสรร ได้เสนอไปทางกระทรวงการคลังแล้วว่า โครงการแนวราบควรจะบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตจัดสรร ส่วนคอนโดมิเนียมได้เสนอว่า ควรได้รับการบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเพื่อให้เกิดความชัดเจน

ส่วนประเด็นที่ทางคณะกรรมาธิการ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) แปรญัตติเรื่องข้อยกเว้นการเก็บภาษีบ้านหลังแรก จากการจัดเก็บภาษีบ้านที่มีมูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ลดลงมาเป็นการจัดเก็บภาษีบ้านที่มีมูลค่า 10-20 ล้านบาท มองว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อคนทั่วไปมากนัก เพราะว่าบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา มีจำนวนเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 3,000- 4,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งถือว่ามีไม่มาก ทั้งนี้ มองว่าหากจัดเก็บในบ้านมากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ในท้องถิ่นบางแห่ง อาจจัดเก็บภาษีที่ดินเกษตรกรรม และที่อยู่อาศัยได้ยาก

นอกจากนี้ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างยังขาดความชัดเจนในการจัดเก็บ โดยเฉพาะการจัดเก็บภาษีในเชิงพาณิชย์ และอุตสาหกรรม เช่น ที่ดินเกษตรกรรม จะคิดอัตราภาษี 0.2% แต่หากมีการปล่อยเช่าที่ดินเกษตรกรรม จะคิดในอัตราภาษีในรูปแบบเกษตรกรรม โดยคิดอัตราภาษี 0.2% เท่าเดิม หรือคิดภาษีในเชิงพาณิชยกรรม ซึ่งจะคิดอัตราภาษี 2% ขณะเดียวกัน บ้านพักอาศัย คิดอัตราภาษี 0.5% แต่หากมีการปล่อยเช่าที่ดินในรูปแบบบ้านพักอาศัย จะคิดในอัตราภาษีในรูปแบบเดิม หรือคิดอัตราภาษีในเชิงพาณิชยกรรม

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องพิจารณาเรื่องราคาประเมินที่ดินด้วย เพราะในบางพื้นที่ กฎหมายผังเมืองไม่เอื้อต่อการพัฒนาที่ดิน แต่ราคาประเมินที่ดินสูง รวมถึงการขายสิทธิในอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์) อย่างไรก็ตาม มองว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ ไม่กระทบผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศกว่า 90% อยู่แล้ว

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า หากภาษีที่ดินใหม่ฯ มีผลบังคับใช้ จะทำให้ผู้ที่มีแลนด์แบงก์จำนวนมากมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เกิดการผลักดันที่ดินออกมาพัฒนามากขึ้น ทั้่งนี้ คาดว่าหากตลาดมีความต้องการ ผู้บริโภคมีกำลังซื้อ มองว่าจะเป็นตัวกระตุ้นให้มีการพัฒนาโครงการมากขึ้นตามไปด้วย

รัฐทุ่มกว่าแสน ล. บูม จ.นนทบุรี-สายสีม่วงเชื่อมคนกรุง

นางสาววรรณา ชัยสุพัฒนากุล กรรมการบริหาร บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวอย่างชัดเจนว่า จังหวัดนนทบุรี มีศักยภาพในการลงทุน ซึ่งจะเห็นได้ว่า รัฐบาลได้มีการลงทุนทางด้านระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ และโครงข่ายคมนาคมรวมมากกว่าแสนล้านบาท ซึ่งเป็นจังหวัดที่มาก และยังเป็นจังหวัดที่สามารถเชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้าน อย่างโครงการมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี เชื่อมเขตเศรษฐกิจ ทวาย มูลค่าโครงการ 55,000 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) จะเป็นการเชื่อมคนกรุงเทพฯ มาอยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี

“วันนี้คนอาจจะมองสายสีม่วงคนยังไม่แน่น แต่ทำไมผู้ประกอบการยังคงลงทุนตามสายสีม่วง เพราะตอนนี้ จ.นนทบุรี ถูกจัดเป็นจังหวัดรองกรุงเทพฯ และผลจากการขายโครงการคอนโดฯของบริษัท เอเวอร์แลนด์ ก็พบว่า คนมาซื้อคือคนกรุงเทพฯ แสดงว่า กำลังซื้อได้ไหลมายัง จ.นนทบุรี ทั้งนี้ แม้ว่าซัปพลายตลาดคอนโดฯ จะมีประมาณ 45,000 ยูนิต แต่ด้วยสภาพตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย โครงการเปิดใหม่มีจำนวนน้อย ทำให้อัตราการดูดซับค่อนข้างดีในระดับที่ 70% ขณะที่ ราคาที่ดินในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ที่เอเวนแลนด์ เข้ามาทำตลาดในจังหวัดนนทบุรี ก็มีการปรับขึ้นไม่มากประมาณ 10%”

สำหรับเรื่องการประกาศใชผังเมือง จ.นนทบุรี ซึ่งคาดว่าในปีนี้น่าจะมีการประกาศออกมา โดยจะพบว่า สีผังสีน้ำตาล และสีแดง จะมีสัดส่วนที่มากขึ้น ซึ่งหมายถึงสามารถก่อสร้างอาคารสูง และค้าปลีก (ดีเทล) ได้ ทั้งนี้ พื้นที่บริเวณแคราย สนามบิน และแจ้งวัฒนะ จะเป็นทำเลที่เกิดโครงการคอนโดมิเนียมอย่างมาก เนื่องจากถ้าหลุดไปถึงจังหวัดปทุมธานี จะมีข้อจำกัดเรื่องผังสี ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นสีชมพู หรือที่ดินประเภทชุมชน

นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) พบว่า ราคาที่ดิน ตัวสินค้า สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีการเปลี่ยนแปลงไปเยอะ การอยู่อาศัยของประชากรจะอยู่กันเป็นกระจุกตัว การทำโครงการแนวราบที่เล็ก ก็ทำให้ผู้ประกอบการสามารถปรับเปลี่ยนการลงทุนได้รวดเร็ว สามารถเข้าไปอยู่ในซอยก็ได้ อย่างเช่น บริษัท แผ่นดินทองฯ ที่สามารถเปิดโครงการแนวราบได้ 10-20 โครงการ แต่ทำโครงการไม่ใหญ่