เศรษฐกิจทรุด หนี้ครัวเรือนพุ่ง แบงก์เข้มปล่อยกู้ ฉุดอสังหาฯ ปี 59 ทรุดหนักคาดติดลบ 10% ขณะที่ผลประกอบการ 10 บิ๊กอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ 9 เดือน 10 บิ๊กอสังหาฯ รายได้ 165,964 ล้านบาท โต 5% กำไร 25,136 ล้านบาท โต 13% พฤกษา ขึ้นแท่นเบอร์หนึ่งรายได้ 33,113 ล้านบาท
ปี 2559 นับเป็นอีกปีที่ยากลำบากของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปัจจัยลบสำคัญ คือ เศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทั้งเศรษฐกิจภายใน และภายนอกประเทศ แม้ว่าในช่วงต้นปีที่ผ่านมา รัฐบาลจะออกมาตรการด้านภาษีเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับตั้งแต่วันที่ 19 ตุลาคม 58-28 เมษายน 59 นับว่าได้ผลผู้บริโภคเร่งซื้อ เร่งโอน เพื่อรับสิทธิพิเศษจนทำให้ตลาดในช่วงดังกล่าวเติบโตขึ้นมาก แต่ภายหลังสิ้นสุดมาตรการ ทุกฝ่ายคาดการณ์ว่า ตลาดจะชะลอตัวลงอย่างชัดเจน เนื่องจากมาตรการได้ดึงกำลังซื้อล่วงหน้าไปแล้ว แม้ว่าผู้ประกอบการต่างออกโปรโมชั่น แคมเปญแรงๆ บางรายใช้โปรโมชั่นเดียวกับมาตรการของรัฐบาล เพื่อรักษายอดขายเอาไว้
อย่างไรก็ตาม แม้ผู้ประกอบการจะพยายามกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคด้วยโปรโมชั่นแรงๆ แล้วก็ตาม แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน ได้ฉุดให้หนี้ภาคครัวเรือนปรับสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ประกอบกับธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แม้จะพยายามระบุว่า ใช้เกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อตามเดิม แต่ในทางปฏิบัติผู้ประกอบการต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าคุณสมบัติที่เคยขอสินเชื่อผ่านในช่วงที่ผ่านมา ใช้ไม่ได้ในปัจจุบัน อีกทั้งยังให้สินเชื่อต่อรายได้ต่อเดือนลดลงเช่นจากเดิมให้ 50-60 เท่าของรายได้คงเหลือต่อเดือน ก็ปรับลงมาเหลือเพียง 30-40 เท่า โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นกว่า 50% จากเดิม 25-30%
นอกจากจะเข้มงวดสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านแล้ว การอนุมัติสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการก็เข้มงวดไม่แพ้กัน ซึ่งผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบจากการเข้มงวดสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการจะเป็นรายกลาง-รายย่อย ที่ยังคงพึ่งเงินลงทุนจากตลาดเงิน ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มีสามารถหาแหล่งเงินจากตลาดทุนได้อีกทั้งยังมีต้นทุนการเงินที่ถูกกว่า
ตลาดที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน โดยเฉพาะการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ฉุดให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง หรือราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีกลุ่มผู้ซื้อเป็นนักลงทุน 30-40% ขณะที่กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 60-70% นอกจากนี้ ยังเป็นสินค้าที่กลุ่มลูกค้าสามารถรอได้ไม่ต้องรีบซื้อ ทำให้เมื่อใดที่เศรษฐกิจชะลอตัว หรือมีปัจจัยลบ ตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบก่อนที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเสมอ
ปี 59 คาดตลาดอสังหาฯ ติดลบ 10%
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 59 ไม่ดีเท่าที่ควร เนื่องจากได้รับปัจจัยลบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อทั้งกู้ซื้อบ้าน และสินเชื่อพัฒนาโครงการ เมื่อสินค้าที่อยู่ในสต๊อกขายไม่ได้ สินค้าใหม่ไม่มีเงินลงทุนก็จะทำให้ตลาดชะลอตัวมากขึ้น โดยคาดว่าทั้งปีน่าจะติดลบราว 10%
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2560 คาดว่าจะยังคงทรงตัวเช่นเดียวกับปีนี้ เนื่องจากไม่มีปัจจัยบวกมาช่วยกระตุ้น ยกเว้นการก่อสร้างโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ ต้องมีความชัดเจน จึงจะสร้างความมั่นใจ และทำให้ตลาดฟื้นตัว ด้านการส่งออกหากไม่แก้ไข อาจจะส่งผลกระทบถึงกำลังซื้อในบางอุตสาหกรรมด้วย
9 เดือน 10 บิ๊กอสังหาฯ รายได้ 165,964 ล้านโต 5%
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนมาก แต่การปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นมากทำให้การรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการพลาดเป้า โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสินค้าเพียงประเภทเดียว พิจารณาได้จากรายได้ในช่วง 9 เดือนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 10 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตารางประกอบ)
จากการแจ้งผลการดำเนินงานในช่วง 9 เดือนของปี 59 รายได้ของผู้ประกอบการ 10 อันดับแรกที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะพบว่า บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS มาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 33,113 ล้านบาท แม้จะเป็นอันดับ 1 แต่พฤกษา มีรายได้ลดลง 2.3% จากช่วงเดียวกันของปี 58 ที่มีรายได้ 33,881 ล้านบาท
อันดับ 2 ได้แก่ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ด้วยรายได้ 9 เดือน 24,164 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.9%, อันดับ 3 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI จำนวน 22,708 ล้านบาท ลดลง 19%, อันดับ 4 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI จำนวน 17,295 เพิ่มขึ้น 15%, อันดับ 5 บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH จำนวน 15,326 ล้านบาท
อันดับ 6 บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) LPN จำนวน 12,051 ล้านบาท ลดลง 10%, อันดับ 7 บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) AP จำนวน 13,236 ล้านบาท ลดลง 19.3%, อันดับ 8 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) SC จำนวน 11,463 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.95%, อันดับ 9 บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) ANAN จำนวน 8,463 ล้านบาท โต 51% และบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) GOLD จำนวน 8,145 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผลประกอบการช่วง 9 เดือนของผู้ประกอบการบางรายจะมีรายได้ และกำไรปรับลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่หากรวมรายได้ของ 10 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จะพบว่าเติบโตขึ้นโดยมีจำนวน 165,964 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 58 ที่มีรายได้รวมของ 10 บริษัท จำนวน 158,026 ล้านบาท ขณะที่กำไรของ 10 รายแรกในตลาดฯ มีจำนวน 25,136 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับช่วง 9 เดือนของปี 58 ที่มีจำนวน 22,243 ล้านบาท
ผ่านช่วง 9 เดือน ผู้ประกอบการหลายรายยอดขายไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ แม้ก่อนหน้านี้ทุกคนจะหวังการเร่งเปิดโครงการใหม่ เพื่อหวังเรียกยอดขายกลับคืนมาในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี เพราะถือเป็นช่วงฤดูขายของอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อภาวะเศรษฐกิจที่ไม่กระเตื้องขึ้น ประกอบกับเป็นช่วงที่คนไทยทั้งประเทศอยู่ในภาวะเศร้าโศก ทำให้บริษัทส่วนใหญ่ตัดสินใจเลื่อนเปิดโครงการออกไป เพื่อรอให้ภาวะเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น แม้ว่าการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่เหลือของปีจะส่งผลต่อยอดขายของบริษัทก็ตาม ดีกว่าเสี่ยงลงทุนที่ไม่สามารถบอกได้ว่าจะสามารถสร้างยอดขายได้อย่างที่คาดการณ์เอาไว้หรือไม่
ก่อนหน้านี้ นายสัมมนา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ปัจจุบัน เกษียณอายุ) คาดว่าไตรมาส 4 จะมีโครงการคอนโดมิเนียมชะลอเปิดกว่า 4,000 ยูนิต ทำให้ในปี 59 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 20,000 ยูนิต จากเดิมคาดว่า จะมีผู้ประกอบการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 24,000 ยูนิต
สำหรับบริษัทที่เตรียมเลื่อนเปิดโครงการในไตรมาส 4 อาทิ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ชะลอการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 4 ทั้งหมดออกไปเปิดขายในปี 2560 จากแผนเดิมในไตรมาส 4 บริษัทเปิดโครงการใหม่ จำนวน 10 โครงการ มูลค่ารวมทั้งสิ้น 15,200 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่า 5,000 ล้านบาท และแนวราบ 6 โครงการ มูลค่าประมาณ 10,200 ล้านบาท โดยต้องการรอเวลาที่เหมาะสม สัญญาณความเชื่อมั่นผู้บริโภค และอารมณ์การจับจ่ายให้กลับมาก่อน ซึ่งการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ทั้ง 10 โครงการ จะส่งผลให้ยอดขายของเพอร์เฟค ในปีนี้ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย 15,000 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 15-20% ซึ่งเพอร์เฟคฯ หันไปปิดยอดขายโครงการที่เปิดอยู่ในปัจจุบันให้ได้มากที่สุด เพื่อชดเชยยอดขายบางส่วนที่หายไป โดยมุ่งการโฆษณาผ่านสื่อออนไลน์ ป้ายบิลบอร์ด และการขายในรูปแบบสมาชิกแนะนำสมาชิก
บริษัท ศุภาลัยฯ เลื่อนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ที่สุขุมวิท 39 ซึ่งมีมูลค่ามากกว่า 7,000 ล้านบาท ไปในปีหน้า เบื้องต้นจะเป็นคอนโดสูงประมาณ 30 ชั้น พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 40 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นประมาณ 5 ล้าน ส่วนของโครงการแนวราบยังเดินหน้าเปิดโครงการตามแผนที่วางไว้
บริษัท อนันดาฯ เลื่อนการเปิดโครงการใหม่ 2 โครงการไปปี 60 จากเดิมที่ตั้งเป้าทั้งปีเปิด 11 โครงการ เหลือเพียง 9 โครงการ อย่างไรก็ตาม อนันดาฯ ยังมั่นใจว่า สามารถทำยอดขายปีนี้ได้ตามเป้าหมาย 21,000 ล้านบาท จากในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ทำยอดขายแล้ว 15,100 ล้านบาท ขณะที่บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เลื่อนเปิดคอนโดมิเนียม 2 โครงการที่เตรียมเปิดในไตรมาส 4 นี้
ด้านบริษัทพฤกษา ฯ สวนกระแสด้วยการประกาศบุกตลาดเต็มที่ โดยเตรียมเปิด 18-20 โครงการ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท ในไตรมาส 4 ซึ่งจะส่งผลให้ทั้งปีบริษัทเปิดโครงการใหม่ 71-73 โครงการ จากเดิมตั้งเป้าเปิด 60-65 โครงการเท่านั้น ซึ่งแต่ละโครงการที่จะเปิดในช่วงที่เหลือของปีนี้ล้วนตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ เพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงที่เหลือของปี.
