เอคิว เอสเตท แจงเหตุที่ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงิน งวดสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2558 เนื่องจากมีความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ อาจมีผลกระทบอย่างมีสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัท
นายสุทธิศักดิ์ วจีปิยนันทานนท์ กรรมการ บริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ AQ แจ้งว่า ตามที่ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินสำหรับปี 2558 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2558 เนื่องจากบริษัทฯ มีความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ ซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างมีสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัทด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้
กรณีแรกมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2558 ศาลฎีกาแผนกคดีอาญานักการเมืองพิพากษาให้บริษัทฯ ต้องร่วมคืนเงิน 10,004,467,480 บาท แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โดยบริษัท โกลเด้น อินดัสเทรียล พาร์ค จำกัด (ผู้กู้) และบริษัท เคแอนด์วีเอสอาร์เอส การ์เด้นโฮม จำกัด (บริษัทย่อยของผู้กู้) มีที่ดิน 4,323-1-55.9 ไร่ตั้งอยู่ตามแนวถนนบางนา-ตราด (ทางหลวงหมายเลข 34) ถนนกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่ (มอเตอร์เวย์) วัดเกาะแก้ว เป็นทรัพย์ที่ค้ำประกันการกู้ยืมกับธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โดยราคาที่ดินที่เป็นหลักประกันมีราคาประเมิน 12,749 ล้านบาท ตามรายงานของบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด (ผู้ประเมินราคาอิสระที่ได้รับเห็นชอบจากสำนักงานกำกับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) เมื่อเดือนพฤษภาคม 2559 โดยใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด และบริษัท คาดว่ามูลค่าบังคับขายของที่ดินจะมีราคา 8,924.30 ล้านบาท โดยบริษัทได้ตั้งสำรองภาระหนี้สินที่อาจจะเกิดขึ้นคดีธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) 1,631.74 ล้านบาท มูลค่าของความเสียหายที่บริษัทจะต้องชดใช้จริงขึ้นอยู่ความสามารถในการขายที่ดินหลักประกันให้ได้ราคาตามที่บริษัทประมาณการไว้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ชี้ให้เห็นความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญซึ่งอาจเป็นเหตุให้เกิดความสงสัยอย่างมีสาระสำคัญ
กรณีที่สอง จากการตัดสินของศาลฎีกามีผลทำให้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่บริษัท และบริษัทย่อยได้รับเข้าเงื่อนไขของหนี้ผิดนัดชำระตามที่กำหนดในสัญญาเงินกู้ เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2558 เนื่องจากคุณยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการบริหารของบริษัท ได้ขอลาออกทำให้บริษัท และบริษัทย่อยผิดเงื่อนไขเงินกู้จากสถาบันการเงิน 3 แห่ง มีเงื่อนไขในการดำรงตำแหน่งของกรรมการบริหาร ณ 31 ธันวาคม 2558 มีเงินกู้ยืมที่ผิดนัดดังกล่าว 30 ล้านบาท (บริษัทฯ ได้จัดทำงบ โดยแสดงอยู่ในเงินกู้ระยะยาวที่เข้าเงื่อนไขผิดนัดชำระ) โดยผลของการผิดนัด คือ หยุดการให้เบิกวงเงินสินเชื่อตั้งแต่วันที่ศาลฎีกาตัดสินพิพากษาจนถึงปัจจุบัน สถาบันการเงินทุกแห่งที่บริษัท และบริษัทย่อยได้รับสินเชื่อได้หยุดการให้เบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว
อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงประกอบธุรกิจได้ตามปกติ โดยใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทโดยโครงการปัจจุบันที่สร้างรายได้หลักให้บริษัทปัจจุบัน ประกอบด้วย โครงการ Shadi-รังสิต โครงการกฤษดาแกรนด์พาร์ค-รังสิต โครงการ AQ Shadi-ชลบุรี-บายพาส โครงการรังสิตบิช พาร์ค-รังสิต และโครงการคอนโดมิเนียมการ์เดน-อโศก-พระราม 9
กรณีที่สาม จากความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ ซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างเป็นสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัท ซึ่งมีข้อบ่งชี้ว่า สินทรัพย์ของบริษัทอาจเกิดการด้อยค่า ซึ่งมีมูลค่าสุทธิทางบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2558 ตามงบการเงินรวม 5,020.80 ล้านบาท บริษัทจึงจ้างผู้ประเมินราคาอิสระหลายแห่ง เพื่อประเมินราคาสินทรัพย์ใหม่ อย่างไรก็ตาม ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานในความเหมาะสมของมูลค่าโครงการดังต่อไปนี้
สิทธิการเช่าที่ดิน 81 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นรีสอร์ตที่เกาะล้าน จังหวัดชลบุรี ระยะเวลาการเช่า 27 ปี เดือนกรกฎาคม 2556 บริษัทได้ว่าจ้างบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด (บริษัทประเมินราคาอิสระ) ทำการประเมินมูลค่าสุทธิการเช่า โดยมีราคาประเมิน 275 ล้านบาท โดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (IncomeApproach) โดยกำหนดให้ปี 1 กับปี 2 ยังไม่มีรายได้ (เนื่องจากอยู่ขั้นตอนการก่อสร้างพัฒนาเป็นรีสอร์ต) และในปี 2558 วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2558 บริษัท บ้านชิดธารา จำกัด (บริษัทย่อยทางอ้อม ซึ่งดำเนินโครงการดังกล่าว) ได้ลงนามหนังสือแสดงเจตจำนงกับ Intercontinental HotelGroup (Asia Pacific) เพื่อจัดทำสัญญาบริหารการจัดการโรงแรมเมื่อวันที่ 24 มีนาคม 2559 ทางบริษัทต่างประเทศดังกล่าวขอชะลอการลงนามในสัญญาบริหารการจัดการออกไป จนกว่าหุ้นของบริษัทจะสามารถทำการซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่งผลให้แผนการพัฒนาโครงการหยุดชะงักในปี 2558 บริษัทได้ว่าจ้างบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ทำการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า โดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach profit rent method) ของการให้เช่าสิทธิการเช่า โดยราคามีราคาประเมินเท่ากับ 80.70 ล้านบาท บริษัทได้บันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าของสิทธิการเช่า จำนวน 143.7 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานว่า การคำนวณประมาณรายได้ของการให้เช่าสิทธิการเช่าเหมาะสมหรือไม่ เนื่องจากยังไม่มีอัตราค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน และไม่มีอัตราค่าเช่าในราคาตลาดเพื่อเปรียบเทียบได้โดยสิทธิการเช่ามีมูลค่าสุทธิทางบัญชีตามงบการเงินรวม ณ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 80.70 ล้านบาท
ในเดือนกรกฎาคม 2559 บริษัทฯ ได้ว่าจ้างบริษัท ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (ที่ปรึกษาทางการเงินที่ได้รับควาเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.) เพื่อทำการทดสอบการด้อยค่าความนิยมสินทรัพย์ถาวรสินค้าคงเหลือในอสังหาริมทรัพย์ระหว่างพัฒนาเพื่อขาย และเงินลงทุนในบริษัทย่อย โดยใช้วิธีประมาณการรายได้ (Income approach) และคำนวณคิดลดกระแสเงินสดมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน ภายใต้สมมุติฐานที่ว่า บริษัทจะสามารถดำเนินการจัดการหนี้สินเกี่ยวกับคดีความฟ้องร้องในปี 2559 บริษัทฯ ได้มีการบันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าความนิยม จำนวน 202.98 ล้านบาท สินค้าคงเหลือในอสังหาริมทรัพย์ระหว่างพัฒนาเพื่อขายจำนวนเงิน 282.30 ล้านบาท เนื่องจากความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับความสามารถของบริษัทที่จะจัดการหนี้สินเกี่ยวกับคดีฟ้องร้องดังกล่าวตามที่วางแผนไว้ จากเหตุที่สถาบันการเงินหยุดการให้เบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว ซึ่งปัจจัยเหล่านี้อาจจะมีผลกระทบอย่างเป็นสาระสำคัญต่อสมมุติฐานที่ใช้ในการทดสอบการด้อยค่าสินทรัพย์ในปี 2556 บริษัทรับโอนสินทรัพย์ (โครงการกฤษดาดอย) จากอดีตบริษัทย่อย (บริษัท เค เอ็ม ซี โฮเท็ล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด) เพื่อชำระหนี้มูลค่ารวม ณ วันที่โอน 165 ล้านบาท ซึ่งประกอบไปด้วยสิทธิการเช่ามูลค่า 109 ล้านบาท อาคารระหว่างก่อสร้าง มูลค่า 45 ล้านบาท และสินทรัพย์ถาวร (รีสอร์ตที่ดำเนินการแล้ว) มูลค่า 11 ล้านบาท บริษัทได้ประเมินมูลค่ายุติธรรมของสิทธิการเช่า โดยได้ใช้ราคาประเมินของของผู้ประเมินอิสระประเมินโดยบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) ที่ทำขึ้นในเดือนกันยายน 2556 ภายใต้ข้อสมมติฐานให้บริษัทได้ลงทุนเพิ่มเติมอีก 50 ล้านบาท
โดยคำนวณมูลค่าจากรายได้ในอนาคตโดยประมาณ 23.25 ปี แล้วคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ซึ่งมีมูลค่า 110 ล้านบาท และประเมินมูลค่าอาคารระหว่างการก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2556 ประเมินโดยบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด โดยวิธีต้นทุนทดแทน (Replacement method) มีมูลค่า 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าเดียวกัน และสินทรัพย์ถาวร (รีสอร์ตที่ดำเนินการแล้ว) มูลค่า 11 ล้านบาท ตามราคาประเมินของผู้บริหาร โดยผู้บริหารของบริษัทชี้แจงว่า ผู้ประเมินราคาอิสระไม่สามารถหาราคาตลาดของสิทธิการเช่าอาคารระหว่างก่อสร้าง และสินทรัพย์ถาวรดังกล่าว ณ วันที่โอนได้ ต่อมาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2558 บริษัทได้ซื้อที่ดินของโครงการดังกล่าวเพื่อให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยมีมูลค่าการซื้อ 83.60 ล้านบาท และบริษัทได้เข้าพัฒนา และปรับปรุงโครงการใหม่ ซึ่งมูลค่าของการลงทุนสูงกว่าที่เคยประมาณการไว้เมื่อเดือนกันยายน 2556
ทั้งนี้ ผู้บริหารได้ให้บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ประเมินมูลค่ายุติธรรมของโครงการกฤษดาดอยใหม่ในเดือนมิถุนายน 2559 ซึ่งใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) แล้วคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ซึ่งมีมูลค่า 438 ล้านบาท ผู้บริหารของบริษัท คาดว่า โครงการนี้คุ้มค่าต่อการลงทุน และไม่มีข้อบ่งชี้เรื่องการด้อยค่า โดยโครงการกฤษดาดอยมีมูลค่าสุทธิทางบัญชีตามงบการเงินรวม ณ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 278.20 ล้านบาท เนื่องจากผลการดำเนินงานของบริษัท เอคิว วิลเลจ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่ไม่ลงทุนปรับปรุงเพิ่มมีผลขาดทุนจากการใช้สินทรัพย์มาโดยต่อเนื่อง
ปัจจุบัน โครงการเริ่มเปิดดำเนินการการที่สถาบันการเงินหยุดการเบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว และความไม่แน่นอนอย่างมากเกี่ยวกับความสามารถในการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัท ปัจจัยเหล่านี้อาจมีผลกระทบทางลบต่อโครงการนี้อย่างมีสาระสำคัญ
บริษัทฯ ประมาณการหนี้สินที่ต้องจ่ายผู้ถือหุ้นเดิมของ บริษัท วิลล่า นครินทร์ ซึ่งมีเงื่อนไขชำระชำระค่าซื้อหุ้นบางส่วนจากผลการดำเนินงานที่บริษัทตกลงแบ่งให้แก่ผู้ขาย 80% ของเงินได้สุทธิหลังหักต้นทุน และค่าใช้จ่าย จำนวน 46.17 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการจัดทำประมาณการรายได้ของโครงการจากสภาพตลาดในปัจจุบัน ซึ่งผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานว่า มูลค่าประมาณการหนี้สินดังกล่าวเหมาะสมหรือไม่ ทั้งนี้ โครงการ AQ ARBOR สถานที่ตั้งอยู่ถนนเฉลิมพระเกียรติสวนหลวง ร 9. เริ่มเปิดขายเดือนมีนาคม 2559 ปัจจุบัน มียอดขาย 49.40 ล้านบาท
บริษัทรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่าในมูลค่าของเงินให้กู้ยืมแก่บริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัด เป็นบริษัทย่อย 100% ของบริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้ปล่อยเงินกู้ยืมให้บริษัท บ้านชิดธารา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย 100% ของบริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัดในงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จเฉพาะกิจการสำหรับงวดสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 212 ล้านบาท ซึ่งผู้สอบบัญชีไม่สามารถสอบทานเรื่องความเหมาะสม เหตุของการด้อยค่าในมูลค่าของเงินให้กู้ยืม ซึ่งเป็นผลจากเรื่องบริษัท บ้านชิดธารา จำกัด ได้ตั้งประมาณการด้อยค่าสิทธิการเช่า จำนวน 143.7 ล้านบาท โดยที่ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปว่า ราคาที่ตั้งด้อยค่าเหมาะสมหรือไม่
นายสุทธิศักดิ์ วจีปิยนันทานนท์ กรรมการ บริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ AQ แจ้งว่า ตามที่ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินสำหรับปี 2558 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2558 เนื่องจากบริษัทฯ มีความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ ซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างมีสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัทด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้
กรณีแรกมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2558 ศาลฎีกาแผนกคดีอาญานักการเมืองพิพากษาให้บริษัทฯ ต้องร่วมคืนเงิน 10,004,467,480 บาท แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โดยบริษัท โกลเด้น อินดัสเทรียล พาร์ค จำกัด (ผู้กู้) และบริษัท เคแอนด์วีเอสอาร์เอส การ์เด้นโฮม จำกัด (บริษัทย่อยของผู้กู้) มีที่ดิน 4,323-1-55.9 ไร่ตั้งอยู่ตามแนวถนนบางนา-ตราด (ทางหลวงหมายเลข 34) ถนนกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่ (มอเตอร์เวย์) วัดเกาะแก้ว เป็นทรัพย์ที่ค้ำประกันการกู้ยืมกับธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โดยราคาที่ดินที่เป็นหลักประกันมีราคาประเมิน 12,749 ล้านบาท ตามรายงานของบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด (ผู้ประเมินราคาอิสระที่ได้รับเห็นชอบจากสำนักงานกำกับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) เมื่อเดือนพฤษภาคม 2559 โดยใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด และบริษัท คาดว่ามูลค่าบังคับขายของที่ดินจะมีราคา 8,924.30 ล้านบาท โดยบริษัทได้ตั้งสำรองภาระหนี้สินที่อาจจะเกิดขึ้นคดีธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) 1,631.74 ล้านบาท มูลค่าของความเสียหายที่บริษัทจะต้องชดใช้จริงขึ้นอยู่ความสามารถในการขายที่ดินหลักประกันให้ได้ราคาตามที่บริษัทประมาณการไว้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ชี้ให้เห็นความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญซึ่งอาจเป็นเหตุให้เกิดความสงสัยอย่างมีสาระสำคัญ
กรณีที่สอง จากการตัดสินของศาลฎีกามีผลทำให้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่บริษัท และบริษัทย่อยได้รับเข้าเงื่อนไขของหนี้ผิดนัดชำระตามที่กำหนดในสัญญาเงินกู้ เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2558 เนื่องจากคุณยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการบริหารของบริษัท ได้ขอลาออกทำให้บริษัท และบริษัทย่อยผิดเงื่อนไขเงินกู้จากสถาบันการเงิน 3 แห่ง มีเงื่อนไขในการดำรงตำแหน่งของกรรมการบริหาร ณ 31 ธันวาคม 2558 มีเงินกู้ยืมที่ผิดนัดดังกล่าว 30 ล้านบาท (บริษัทฯ ได้จัดทำงบ โดยแสดงอยู่ในเงินกู้ระยะยาวที่เข้าเงื่อนไขผิดนัดชำระ) โดยผลของการผิดนัด คือ หยุดการให้เบิกวงเงินสินเชื่อตั้งแต่วันที่ศาลฎีกาตัดสินพิพากษาจนถึงปัจจุบัน สถาบันการเงินทุกแห่งที่บริษัท และบริษัทย่อยได้รับสินเชื่อได้หยุดการให้เบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว
อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงประกอบธุรกิจได้ตามปกติ โดยใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทโดยโครงการปัจจุบันที่สร้างรายได้หลักให้บริษัทปัจจุบัน ประกอบด้วย โครงการ Shadi-รังสิต โครงการกฤษดาแกรนด์พาร์ค-รังสิต โครงการ AQ Shadi-ชลบุรี-บายพาส โครงการรังสิตบิช พาร์ค-รังสิต และโครงการคอนโดมิเนียมการ์เดน-อโศก-พระราม 9
กรณีที่สาม จากความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญ ซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างเป็นสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัท ซึ่งมีข้อบ่งชี้ว่า สินทรัพย์ของบริษัทอาจเกิดการด้อยค่า ซึ่งมีมูลค่าสุทธิทางบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2558 ตามงบการเงินรวม 5,020.80 ล้านบาท บริษัทจึงจ้างผู้ประเมินราคาอิสระหลายแห่ง เพื่อประเมินราคาสินทรัพย์ใหม่ อย่างไรก็ตาม ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานในความเหมาะสมของมูลค่าโครงการดังต่อไปนี้
สิทธิการเช่าที่ดิน 81 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นรีสอร์ตที่เกาะล้าน จังหวัดชลบุรี ระยะเวลาการเช่า 27 ปี เดือนกรกฎาคม 2556 บริษัทได้ว่าจ้างบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด (บริษัทประเมินราคาอิสระ) ทำการประเมินมูลค่าสุทธิการเช่า โดยมีราคาประเมิน 275 ล้านบาท โดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (IncomeApproach) โดยกำหนดให้ปี 1 กับปี 2 ยังไม่มีรายได้ (เนื่องจากอยู่ขั้นตอนการก่อสร้างพัฒนาเป็นรีสอร์ต) และในปี 2558 วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2558 บริษัท บ้านชิดธารา จำกัด (บริษัทย่อยทางอ้อม ซึ่งดำเนินโครงการดังกล่าว) ได้ลงนามหนังสือแสดงเจตจำนงกับ Intercontinental HotelGroup (Asia Pacific) เพื่อจัดทำสัญญาบริหารการจัดการโรงแรมเมื่อวันที่ 24 มีนาคม 2559 ทางบริษัทต่างประเทศดังกล่าวขอชะลอการลงนามในสัญญาบริหารการจัดการออกไป จนกว่าหุ้นของบริษัทจะสามารถทำการซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่งผลให้แผนการพัฒนาโครงการหยุดชะงักในปี 2558 บริษัทได้ว่าจ้างบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ทำการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า โดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach profit rent method) ของการให้เช่าสิทธิการเช่า โดยราคามีราคาประเมินเท่ากับ 80.70 ล้านบาท บริษัทได้บันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าของสิทธิการเช่า จำนวน 143.7 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานว่า การคำนวณประมาณรายได้ของการให้เช่าสิทธิการเช่าเหมาะสมหรือไม่ เนื่องจากยังไม่มีอัตราค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน และไม่มีอัตราค่าเช่าในราคาตลาดเพื่อเปรียบเทียบได้โดยสิทธิการเช่ามีมูลค่าสุทธิทางบัญชีตามงบการเงินรวม ณ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 80.70 ล้านบาท
ในเดือนกรกฎาคม 2559 บริษัทฯ ได้ว่าจ้างบริษัท ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (ที่ปรึกษาทางการเงินที่ได้รับควาเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.) เพื่อทำการทดสอบการด้อยค่าความนิยมสินทรัพย์ถาวรสินค้าคงเหลือในอสังหาริมทรัพย์ระหว่างพัฒนาเพื่อขาย และเงินลงทุนในบริษัทย่อย โดยใช้วิธีประมาณการรายได้ (Income approach) และคำนวณคิดลดกระแสเงินสดมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน ภายใต้สมมุติฐานที่ว่า บริษัทจะสามารถดำเนินการจัดการหนี้สินเกี่ยวกับคดีความฟ้องร้องในปี 2559 บริษัทฯ ได้มีการบันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าความนิยม จำนวน 202.98 ล้านบาท สินค้าคงเหลือในอสังหาริมทรัพย์ระหว่างพัฒนาเพื่อขายจำนวนเงิน 282.30 ล้านบาท เนื่องจากความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับความสามารถของบริษัทที่จะจัดการหนี้สินเกี่ยวกับคดีฟ้องร้องดังกล่าวตามที่วางแผนไว้ จากเหตุที่สถาบันการเงินหยุดการให้เบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว ซึ่งปัจจัยเหล่านี้อาจจะมีผลกระทบอย่างเป็นสาระสำคัญต่อสมมุติฐานที่ใช้ในการทดสอบการด้อยค่าสินทรัพย์ในปี 2556 บริษัทรับโอนสินทรัพย์ (โครงการกฤษดาดอย) จากอดีตบริษัทย่อย (บริษัท เค เอ็ม ซี โฮเท็ล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด) เพื่อชำระหนี้มูลค่ารวม ณ วันที่โอน 165 ล้านบาท ซึ่งประกอบไปด้วยสิทธิการเช่ามูลค่า 109 ล้านบาท อาคารระหว่างก่อสร้าง มูลค่า 45 ล้านบาท และสินทรัพย์ถาวร (รีสอร์ตที่ดำเนินการแล้ว) มูลค่า 11 ล้านบาท บริษัทได้ประเมินมูลค่ายุติธรรมของสิทธิการเช่า โดยได้ใช้ราคาประเมินของของผู้ประเมินอิสระประเมินโดยบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) ที่ทำขึ้นในเดือนกันยายน 2556 ภายใต้ข้อสมมติฐานให้บริษัทได้ลงทุนเพิ่มเติมอีก 50 ล้านบาท
โดยคำนวณมูลค่าจากรายได้ในอนาคตโดยประมาณ 23.25 ปี แล้วคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ซึ่งมีมูลค่า 110 ล้านบาท และประเมินมูลค่าอาคารระหว่างการก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2556 ประเมินโดยบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด โดยวิธีต้นทุนทดแทน (Replacement method) มีมูลค่า 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าเดียวกัน และสินทรัพย์ถาวร (รีสอร์ตที่ดำเนินการแล้ว) มูลค่า 11 ล้านบาท ตามราคาประเมินของผู้บริหาร โดยผู้บริหารของบริษัทชี้แจงว่า ผู้ประเมินราคาอิสระไม่สามารถหาราคาตลาดของสิทธิการเช่าอาคารระหว่างก่อสร้าง และสินทรัพย์ถาวรดังกล่าว ณ วันที่โอนได้ ต่อมาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2558 บริษัทได้ซื้อที่ดินของโครงการดังกล่าวเพื่อให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยมีมูลค่าการซื้อ 83.60 ล้านบาท และบริษัทได้เข้าพัฒนา และปรับปรุงโครงการใหม่ ซึ่งมูลค่าของการลงทุนสูงกว่าที่เคยประมาณการไว้เมื่อเดือนกันยายน 2556
ทั้งนี้ ผู้บริหารได้ให้บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ประเมินมูลค่ายุติธรรมของโครงการกฤษดาดอยใหม่ในเดือนมิถุนายน 2559 ซึ่งใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) แล้วคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ซึ่งมีมูลค่า 438 ล้านบาท ผู้บริหารของบริษัท คาดว่า โครงการนี้คุ้มค่าต่อการลงทุน และไม่มีข้อบ่งชี้เรื่องการด้อยค่า โดยโครงการกฤษดาดอยมีมูลค่าสุทธิทางบัญชีตามงบการเงินรวม ณ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 278.20 ล้านบาท เนื่องจากผลการดำเนินงานของบริษัท เอคิว วิลเลจ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่ไม่ลงทุนปรับปรุงเพิ่มมีผลขาดทุนจากการใช้สินทรัพย์มาโดยต่อเนื่อง
ปัจจุบัน โครงการเริ่มเปิดดำเนินการการที่สถาบันการเงินหยุดการเบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว และความไม่แน่นอนอย่างมากเกี่ยวกับความสามารถในการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัท ปัจจัยเหล่านี้อาจมีผลกระทบทางลบต่อโครงการนี้อย่างมีสาระสำคัญ
บริษัทฯ ประมาณการหนี้สินที่ต้องจ่ายผู้ถือหุ้นเดิมของ บริษัท วิลล่า นครินทร์ ซึ่งมีเงื่อนไขชำระชำระค่าซื้อหุ้นบางส่วนจากผลการดำเนินงานที่บริษัทตกลงแบ่งให้แก่ผู้ขาย 80% ของเงินได้สุทธิหลังหักต้นทุน และค่าใช้จ่าย จำนวน 46.17 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการจัดทำประมาณการรายได้ของโครงการจากสภาพตลาดในปัจจุบัน ซึ่งผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานว่า มูลค่าประมาณการหนี้สินดังกล่าวเหมาะสมหรือไม่ ทั้งนี้ โครงการ AQ ARBOR สถานที่ตั้งอยู่ถนนเฉลิมพระเกียรติสวนหลวง ร 9. เริ่มเปิดขายเดือนมีนาคม 2559 ปัจจุบัน มียอดขาย 49.40 ล้านบาท
บริษัทรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่าในมูลค่าของเงินให้กู้ยืมแก่บริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัด เป็นบริษัทย่อย 100% ของบริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้ปล่อยเงินกู้ยืมให้บริษัท บ้านชิดธารา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย 100% ของบริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัดในงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จเฉพาะกิจการสำหรับงวดสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 212 ล้านบาท ซึ่งผู้สอบบัญชีไม่สามารถสอบทานเรื่องความเหมาะสม เหตุของการด้อยค่าในมูลค่าของเงินให้กู้ยืม ซึ่งเป็นผลจากเรื่องบริษัท บ้านชิดธารา จำกัด ได้ตั้งประมาณการด้อยค่าสิทธิการเช่า จำนวน 143.7 ล้านบาท โดยที่ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปว่า ราคาที่ตั้งด้อยค่าเหมาะสมหรือไม่
