SCB EIC ชี้แนวโน้มอสังหาฯ ปีนี้มีแนวโน้มปรับตัวในทิศทางขาลง เหตุสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศยังไม่มีความชัดเจน แม้รัฐให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่เป็นมาตรการกระตุ้นในระยะสั้นเท่านั้น แนะเอกชนศึกษาตลาด และกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ชัดเจนขึ้น
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC ชี้แนวโน้มภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีแนวโน้มยอดขายปรับตัวลดลง โดยพิจารณา ณ สิ้นปี 2015 ที่ผ่านมา จำนวนหน่วยเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สร้างสถิติใหม่เกือบ 171,200 หน่วย สูงสุดในรอบเกือบ 20 ปี นับตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจปี 1997 โดยสาเหตุของจำนวนหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา และการนำเอาหน่วยเหลือขายที่ผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติขอสินเชื่อมาขายใหม่ และสภาวะการแข่งขันระหว่างที่อยู่อาศัยต่างประเภทในพื้นที่เดียวกันที่เริ่มเห็นชัดมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวในบางพื้นที่มีราคาที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น เป็นต้น
อย่างไรก็ดี คาดว่าการส่งเสริมการขายจะยังคงมีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง ประกอบกับหากมีมาตรการภาครัฐเสริมจะยิ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และส่งผลให้ตลาดคึกคักมากขึ้น โดย อีไอซี แนะนำว่า ผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ และศึกษาตลาดในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย และประเภทให้ละเอียดมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยง และป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด
ขณะที่สถิติจำนวนหน่วยเหลือขายมีจำนวนมากที่สุดในรอบ 20 ปี แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คือ 67,349 หน่วย บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด มีหน่วยเหลือขาย 50,909 หน่วย และทาวน์เฮาส์ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย คือ 48,999 หน่วย หากแบ่งตามระดับราคาพบว่า ส่วนใหญ่จะมีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 33% ของตลาดโดยรวม รองมาเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 24% ของตลาดโดยรวม ทั้งนี้ ด้วยมาตรการภาครัฐที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท นับว่าช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนพฤศจิกายน และธันวาคมถึง 37% เทียบสัดส่วนจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และ 52% เทียบสัดส่วนจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าตามลำดับ จนทำให้ยอดโอนทั้งปีที่ผ่านมาเติบโตขึ้นถึง 13% เทียบสัดส่วนจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า หรือ 196,095 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงสุดในประวัติการณ์ อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยที่โอนในเดือนมกราคมปีนี้กลับลดลง 10% เทียบสัดส่วนจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์มียอดโอนลดลงมากสุดถึง 32% เทียบสัดส่วนจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และ 22% เทียบสัดส่วนจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าตามลำดับ
ทั้งนี้ สืบเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ส่งผลต่อความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่างซึ่งมีการเปิดขายจำนวนมากในหลายปีที่ผ่านมา ผลักดันให้หน่วยเหลือขายสะสมพุ่งสูงขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อหลายรายมีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้บางส่วนถูกปฏิเสธ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยส่วนนี้ต้องนำกลับมาขายในตลาดอีกครั้ง โดยหน่วยเหลือขายของตลาดทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 78% และ 74% ตามลำดับ ขณะที่หน่วยเหลือขายของตลาดบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ที่ราคา 3-5 ล้าน มีสัดส่วนเกือบ 50% โดยทาวน์เฮาส์แถบชานเมืองมีแนวโน้มขายได้ช้าลง เนื่องจากมีโครงการบ้านที่มีราคาใกล้เคียงอยู่ในทำเลเดียวกัน เช่น บริเวณหทัยราษฎร์ และบางบัวทอง อัตราการขายบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดโดยเฉลี่ยจะสูงกว่าทาวน์เฮาส์ในทุกระดับราคา บ้านในพื้นที่บริเวณหทัยราษฎร์ และบางบัวทอง จะขายได้ประมาณ 5% ต่อเดือน ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ ในหทัยราษฎร์จะขายได้ 4% ต่อเดือน และบางบัวทอง 3% ต่อเดือน อีกทั้งยังมีโครงการจากผู้ประกอบรายใหญ่ และรายย่อยท้องถิ่นหลากหลายให้เลือก ดังนั้น ด้วยสภาวะการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงเช่นนี้ ประกอบกับความต้องการซื้อบ้านที่มีทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ทำให้หน่วยเหลือขายของทาวน์เฮาส์ในแถบชานเมืองมีแนวโน้มค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวที่พัฒนาออกมาขายในระดับราคาใกล้เคียงกัน ด้วยเหตุนี้ การพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ใหม่ๆ ในแถบชานเมืองจึงอาจจะต้องระมัดระวัง และศึกษาตลาดให้ละเอียดมากขึ้น
ส่วนพื้นที่ในแถบชานเมืองที่รอการขยายตัวจากตัวเมืองสู่รอบนอกอย่างต่อเนื่อง ในอนาคตอาจจะไม่พร้อมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปี ในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในละแวกนั้น แม้ว่าบางพื้นที่จะมีสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รวมทั้งระบบคมนาคมที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เช่น ไทรน้อย-สุพรรณบุรี แต่เนื่องจากยังมีที่ดินเปล่าซึ่งอยู่ในพื้นที่บริเวณใกล้ตัวเมือง และการเสนอราคาขายที่ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ทำให้ผู้ซื้อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยใกล้บริเวณเขตเมืองมากกว่า นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายซึ่งเป็นรายย่อย และรายใหม่ที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาฯ ค่อนข้างน้อย บางรายนำที่ดินมรดกมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อประหยัดต้นทุนที่ดิน แต่อาจจะไม่ได้คำนึงว่า ที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ในซอย หรือไกลจากถนนหลัก หรือสถานีรถไฟฟ้าที่มีโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ตั้งอยู่ ทำให้หลายโครงการมีหน่วยเหลือขายในสัดส่วนสูง เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งอาจจะต้องใช้เครื่องมือทางการตลาดในการขายโครงการ และระบายหน่วยเหลือขายให้เร็วขึ้น
อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซับของตลาดโดยรวมในปัจจุบันยังแข็งแกร่งกว่าในอดีตมาก หากเปรียบเทียบกับช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 1996 อัตราการดูดซับลดต่ำลงจาก 39% จนเหลือ 14% ในปี 1999 ในขณะที่อัตราการดูดซับในปัจจุบัน อยู่ที่ 38% ซึ่งสูงกว่าเท่าตัว และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่ 37% คาดว่าส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ที่ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมาก อีไอซี มองว่า สภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังขยายตัวได้ โดยการระบายหน่วยที่อยู่อาศัยอาจจะต้องใช้เวลามากขึ้น ทั้งนี้ ยังคงต้องจับตามองตัวเลข NPL ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันยังมีสัดส่วนไม่มากนัก แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ยังคงต้องจับตามองหน่วยที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โดยเฉพาะปี 2017-2018 ที่คาดว่าจะมีจำนวนสูงกว่าปีนี้ ด้วยสัดส่วน 31% และ 5% ตามลำดับ ซึ่งจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอีก
นอกจากนี้ การปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ประกอบกับสถานะทางการเงินที่มั่นคงทำให้สภาวะตลาดยังไม่น่ากังวลมากนัก อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่อยู่ในระดับต่ำ สะท้อนให้เห็นความแข็งแรงทางธุรกิจของผู้ประกอบการ โดยปัจจุบัน อัตราส่วนหนี้ต่อทุนของผู้ประกอบการซึ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 0.78 เท่า ต่ำกว่าช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ระดับ 2.33 เท่าอยู่มาก นอกจากนี้ ผู้ประกอบการมีการปรับตัวให้สอดคล้องต่อสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป โดยศึกษาตลาด และพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจึงยังไม่อยู่ในภาวะที่น่ากังวล
อย่างไรก็ตาม คาดว่าการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการจะยังมีการแข่งขันรุนแรง ซึ่งหากมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยเสริมจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคัก และกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากขึ้น ที่ผ่านมา มาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นยอดโอนได้สูงขึ้น โดยเฉลี่ยประมาณ 10% ทั้งนี้ คาดว่าผู้ประกอบการจะยังมีกลยุทธ์ หรือการส่งเสริมการขายมากขึ้นในหลายรูปแบบ เช่น การให้ส่วนลดราคาในรูปแบบต่างๆ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดขายโครงการใหม่ให้มากขึ้น เพื่อให้ตลาดได้ระบายหน่วยเหลือขายสะสมก่อน และป้องกันปัญหาขาดแคลนสภาพคล่องทางการเงินของผู้ประกอบการเองด้วย
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการควรศึกษาตลาดในแต่ละกลุ่มเป้าหมายให้ละเอียดมากขึ้นในการจะเปิดโครงการใหม่ เพื่อป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด ถึงแม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะยังไม่น่ากังวลมากเมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง และผู้ประกอบการมีฐานะทางการเงินที่ดีกว่า แต่อัตราการขายก็ค่อนข้างชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่มีการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ และตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการควรมีการปรับตัวตามโดยศึกษาสภาวะตลาด และความสามารถของผู้ซื้อมากขึ้น
