“คอลลิเออร์ส” เผยผลสำรวจตลาดเขาใหญ่-หัวหินครึ่งปีแรก

“คอลลิเออร์ส” เผยรัฐเข้มตรวจสอบเอกสารการครอบครองสิทธิ-ที่มาเอกสารสิทธิโครงการอสังหาฯ ย้อนหลังกว่า 10 ปี กระทบตลาดชะงักงัน ทั้งผู้ซื้อ-ผู้พัฒนา เผยโครงการเปิดขายปี 57 น้อยมาก เหตุผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัว ปรับรูปแบบโครงการ บางรายถึงขั้นยกเลิกแผนก่อสร้าง ส่วนตลาดชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ครึ่งปีแรกผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์สินค้าใหม่ราคาเดิมเร่งลูกค้าตัดสินใจซื้อสู้ตลาดชะลอตัว หลังเศรษฐกิจโตต่ำกว่าคาดการณ์ ปัจจัยลบทั้งภายใน-นอกประเทศ กระทบความเชื่อมั่น และสถานะการเงินของลูกค้าในปัจจุบัน และอนาคต ทำกลุ่มผู้ซื้อหลัก ชะอำ หัวหิน และปราณบุรีชะลอตัว

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่กลับมามีความน่าสนใจอีกครั้งในช่วงระหว่างปี 51-56 โดยมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายในเขาใหญ่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่เป็นบ้านจัดสรรแบบบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านจัดสรรทั่วไป และในปี 55 เริ่มมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในเขาใหญ่ เนื่องจากมีผู้ซื้อบางส่วนสนใจที่จะมีบ้านหลังที่สองในเขาใหญ่ แต่ไม่สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ อีกทั้งไม่มีงบประมาณในการดูแลบ้าน และสวน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาคอนโดออกมารองรับความต้องการของผู้ซื้อกลุ่มนี้

อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากที่รัฐบาลมีการเข้มงวดในการตรวจสอบเอกสารสิทธิการครอบครองที่ดิน และที่มา ส่งผลให้มีการชะลอการก่อสร้างเปิดตัวโครงการ และการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยในย่านเขาใหญ่อย่างหนัก ทั้งนี้ จากสถิติที่รวบรวมพบว่า ในปี 57 ที่เริ่มมีการตรวจสอบเรื่องเอกสารสิทธิในพื้นที่รอบๆ อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่นั้น ปรากฏว่า มีโครงการเปิดขายน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด จากประมาณ 3,000 ยูนิตในปี 56 เหลือเพียงแค่ประมาณ 100 กว่ายูนิตเท่านั้น

เนื่องจากความไม่มั่นใจในเรื่องของการตรวจสอบที่ยังไม่ชัดเจน และการที่มีโครงการเปิดขายก่อนหน้านี้มากเกินกว่าที่กำลังซื้อต้องการ จนทำให้มีอุปทานเหลือขายในตลาดอีกประมาณ 2,500 ยูนิต โดยในจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านจัดสรร และที่ดินจัดสรรมากที่สุด คือ กว่า 72% พื้นที่ที่ได้รับความนิยมในการพัฒนามากที่สุดในเขาใหญ่ คือ พื้นที่ทั้งสองฝั่งตามแนวถนนธนะรัชต์ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมายรองรับการใช้ชีวิตประจำวัน ในขณะที่พื้นที่ตามแนวถนนผ่านศึก-กุดคล้า และถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว จะมีโครงการขนาดใหญ่ และมีราคาขายที่สูงกว่าอย่างเห็นได้ชัด อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการบ้าน และที่ดินจัดสรรอยู่ที่ประมาณ 69% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 79% แต่จากการสำรวจเริ่มมีผู้ซื้อหลายรายที่มีความกังวลเรื่องการตรวจสอบเอกสารสิทธิ

นอกจากนี้ ในปี 58 มีผู้ประกอบการหลายที่ยกเลิกการขายโครงการที่เปิดขายไปก่อนหน้านี้ รวมทั้งปรับเปลี่ยนรูปแบบจากคอนโดมิเนียม หรือบ้านพักตากอากาศ ไปเป็นโรงแรมแทน เนื่องจากสภาพตลาดที่ประสบต่ อปัญหาหลายอย่างที่ทำให้การขายทำได้น้อยลง ทั้งจำนวนยูนิตเหลือขายที่มีมากมายในตลาด และความกังวลเรื่องของการตรวจสอบเอกสารสิทธิที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ แม้ว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยกลับมาเปิดขายมากขึ้นในช่วงต้นปี พ.ศ.2558 แต่ก็น้อยกว่ามากเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้านี้

ปัจจัยที่จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่กลับมาคึกคักอีกครั้งคือ การที่รัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องมีการประกาศถึงผลของการตรวจสอบที่ดิน และเอกสารสิทธิให้มีการรับรู้โดยทั่วกัน เพื่อคลายควมกังวลให้แก่ทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ แม้ว่าจำนวนของที่อยู่อาศัยที่เหลือขายในเขาใหญ่อาจจะยังมากอยู่ และคาดว่าจะใช้เวลาอีกหลายปีในการดูดซับ เพราะเขาใหญ่ยังไม่ใช่สถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยมของคนไทยเมื่อเทียบกับทะเล แม้ว่าจะมีการสร้างโครงการต่งๆ ทั้งในรูปแบบของคอมมูนิตีมอลล์ โรงแรม รีสอร์ต และโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความสวยงาม หรือรูปแบบที่โดดเด่นเป็นอกลักษณ์เพื่อดึงดูดความสนใจแล้วก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่น่าจะใช้เวลาในการปรับฐานสักระยะจึงจะกลับสู่ภาวะปกติแบบที่ควรจะเป็น คือ มีโครงการเปิดขายไม่มาก ใช้เวลาในการขายนานๆ และเป็นโครงการที่เน้นความเป็นบ้านพักตากอากาศมากกว่าโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมแบบในกรุงเทพฯ

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับตลาดคอนโด ตลาดชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ในครึ่งปีแรกพบ โครงการคอนโดขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตประมาณ 6,000 ยูนิต เปิดขายในชะอำในปี 54 ดังนั้น จำนวนยูนิตในปีนั้นจึงเพิ่มขึ้นมากกว่าปีอื่นๆ คอนโดใหม่หลายโครงการเปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่ลดลงต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงมีคอนโดเหลือขายอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก ตลาดบ้านจัดสรรก็ใกล้เคียงกับตลาดคอนโด คือ มีโครงการเปิดขายค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และผู้ประกอบการหลายรายเริ่มชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 57-58 อีกทั้งมีหลายโครงการที่ยกเลิการขายไป

“คอนโดมิเนียมประมาณ 22,780 ยูนิต เปิดขายในช่วงปี พ.ศ.2554-ครึ่งแรกปี พ.ศ.2558 โดยที่ประมาณ 66% อยู่ในทำเลชะอำ 20% ในทำเลหัวหินฝั่งชายทะเล 9% ในหัวหินฝั่งภูเขา และ 5% ในปราณบุรี ทำเลหัวหินฝั่งภูเขาเป็นทำเลหลักที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เนื่องจากราคาที่ต่ำกว่าทำเลอื่นๆ ในฝั่งชายทะเล”

ทั้งนี้ ผู้ซื้อหลักในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ยังคงเป็นคนไทยที่ต้องการซื้อคอนโด หรือบ้านพักหลังที่สอง ชาวต่างชาติก็เป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อเช่นกันแต่ว่ามีจำนวนไม่มากนัก ชาวต่างชาติโดยส่วนใหญ่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวขนาดไม่ใหญ่นักในทำเลหัวหินฝั่งภูเขาที่มีราคาขายไม่เกิน 4 ล้านบาท หรือบางส่วนเลือกอยู่ในคอนโดมิเนียมริมทะเลที่สร้างเสร็จมาแล้วกว่า 10 ปี เนื่องจากมีราคาขายไม่สูงเกินไป ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่พักอาศัยอยู่ในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี จะเป็นกลุ่มคนที่เกษียณจากการทำงานแล้ว และตัดสินในพักอาศัยอยู่ในประเทศไทย เพราะว่าค่าครองชีพไม่สูง สะดวก ปลอดภัย รวมทั้งมีโรงพยาบาลนานาชาติด้วย

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ในประเทศไทยประสบต่อปัญหาในเรื่องของกำลังซื้อที่ลดลง ในขณะที่กำลังซื้อในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อัตราการขายเฉลี่ยของบ้าน และที่ดินจัดสรรอยู่ที่ประมาณ 75% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 80%”

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่ขายไปในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา จะมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3-4 ล้านบาท (คอนโดมิเนียมระดับกลาง) คอนโดมิเนียมระดับล่างจำนวนไม่น้อยเปิดขายในช่วงหลายปีปที่ผ่านมา แต่ว่ากลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง-ล่างไม่มั่นใจในสถานะทางเงินของตนเองจึงชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไปในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา และคงต่อเนื่องต่อไปในช่วงครึ่งหลังปี58

ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ไม่กังวลในเรื่องของยอดขาย แต่ว่ากังวลในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่า เพราะว่าจะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 8,000 ยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี พ.ศ.2558 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี พยายามที่จะกระตุ้นยอดขายด้วยการออกมาตรการทางการตลาดต่างๆ จัดกิจกรรม รวมทั้งการเปิดบูทในกรุงเทพมหานคร

ผู้ซื้อชาวไทยเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดชะอำ หัวหิน และปราณบุรี โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อชาวไทยจำนวนมากต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองชายทะเลเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง คนไทยบางกลุ่มเลือกซื้อบ้าน หรือวิลลาในทำเลหัวหินฝั่งภูเขาเพราะว่าราคาขายใกล้เคียงกับราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชายทะเล นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติม

“ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในทุกทำเล ณ ครึ่งแรกปีนี้ เพิ่มขึ้นจากช่วง 6 เดือนก่อนหน้านี้ประมาณ 3-5% แม้ว่าบางโครงการจะมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 58 เพราะว่าผู้ประกอบการพยายามจะดึงดูดกำลังซื้อในช่วงที่ตลาดชะลอตัวโดยการคงราคาขายไว้ หรือปรับเพิ่มไม่มากนัก”

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากช่วงหลายปีก่อนหน้านั้น แต่ว่าในอัตราที่ต่ำกว่าตลาดคอนโดมิเนียม ราคาขายเฉลี่ยในทุกทำเลยังคงใกล้เคียงกับปีก่อนหน้านี้ เนื่องจากกำลังซื้อ และความต้องการที่ลดลง ผู้ประกอบการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมที่กำลังพัฒนาโครงการในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ยังคงไม่ปรับเพิ่มราคาขายขึ้นมากมายในปี 58 ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมบางโครงการก็ประสบต่อปัญาเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น จึงอาจจะมีการลดราคาของบางยูนิตลง

“คอลลิเออร์ส คาดการณ์ว่า ความต้องการในตลาดระดับราคา 3-5 ล้านบาทจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องทั้งในตลาดคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรร ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะยังคงมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลที่ไม่ไกลจากทะเล ไม่จำเป็นต้องติดชายหาดเสมอไป”