ถึงเวลารื้อระบบภาษีอสังหาฯ ใหม่ หนุนซื้อง่ายขายคล่อง

ภาคอสังหาฯ เรียกร้อง คสช. ใช้โอกาสเปลี่ยนใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รื้อโครงสร้างระบบการจัดเก็บภาษีใหม่ ลดการจัดเก็บซ้ำซ้อน วอนลดภาษี ค่าธรรมเนียมซื้อ-ขายบ้าน เอื้อประชนซื้อขายเปลี่ยนมือบ้านง่ายขึ้น

นับเวลานานหลายปีที่เดียวที่มีหลายภาคส่วนผลักดันให้รัฐบาลหันมาใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property TAX) แทนภาษีโรงเรือนที่ใช้กันมาอย่างยาวนาน แม้จะมีการแก้ไขบางมาตรา แต่ก็ถือว่าไม่เข้ากับยุคสมัยที่เปลี่ยนแปลงไป หลายรัฐบาลได้หยิบยกเรื่องนี้ขึ้นมา เพื่อนำไปสู่การบังคับใช้ โดยครั้งที่ใกล้ความเป็นจริงมากที่สุด คือ ยุคนายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ เป็นนายกรัฐมนตรี ที่ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปได้ไกลสุดในขั้นการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา แต่ก็ถูกดึงไว้ ไม่ผ่านไปถึงคณะรัฐมนตรี (ครม.) ซึ่งอาจมีสาเหตุจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ผู้ที่จะได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ผู้ถือครองที่ดินไว้ในมือจำนวนมาก และโดยเฉพาะปล่อยเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งที่ดินเหล่านี้ล้วนอยู่ในมือของนักธุรกิจ นักการเมืองเป็นส่วนใหญ่ ทำให้ภาษีนี้ไม่เคยผ่านกระบวนการพิจารณามาจนกระทั่งบังคับใช้ได้เลย

สำหรับในครั้งนี้กลับต่างออกไป เนื่องจากผู้บริหารประเทศในปัจจุบันเป็นคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ซึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จ เด็ดขาด สามารถประกาศใช้กฎหมายได้เลย อย่างไรก็ตาม เมื่อมีโอกาสเปลี่ยนกฎหมายแล้ว ควรแก้ไขปรับปรุงในบางประเด็นเพื่อให้กฎหมายฉบับนี้มีความสมบูรณ์แบบ แก้ไขข้อด้อย ข้อบกพร่องของกฎหมายภาษีโรงเรือนฉบับเก่า

โดยภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เสนอให้ คสช. ใช้โอกาสนี้แก้ไขระบบการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ เพื่อลดการจัดเก็บที่ซ้ำซ้อน และสนับสนุนให้เกิดการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือที่อยู่ได้ง่ายขึ้น เช่น ควรลดการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ปัจจุบันเก็บที่ 2% ของเราคาประเมิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย 2-10% ขึ้นอยู่กับฐานภาษีและจำนวนปีที่ถือครอง

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า คสช. ควรใช้โอกาสนี้ในการปรับเปลี่ยนโครงสร้างภาษีอสังหาฯ ใหม่ โดยเฉพาะการสนับสนุนให้การซื้อ-ขายบ้านทำได้ง่ายขึ้น ที่ผ่านมา ประชาชนบางส่วนที่ต้องเปลี่ยนที่ทำงาน หรือหางานได้ใกล้จากบ้านเดิมของตนเอง แต่ไม่สามารถซื้อบ้านใกล้ที่ทำงาน หรือบางรายต้องการขายบ้านหลังเก่าเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ที่ใหญ่ขึ้น แต่ไม่สามารถทำได้ เพราะไม่สามารถขายบ้านหลังเดิมได้

หากค่าธรรมเนียมในการซื้อ-ขายบ้านมีราคาที่ถูกเช่นในหลายประเทศ ที่จัดเก็บในอัตราคงที่ ก็จะทำให้เกิดการซื้อขายเปลี่ยนมือง่ายขึ้น เมื่อประชาชนซื้อบ้านใหม่ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือสอง หรือบ้านมือ 1 ก็จะต้องซื้อข้าวของเครื่องใช้ ของตกแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ เกิดการหมุนของเศรษฐกิจไปอีกหลายรอบ ต่างจากการซื้อขายสินค้าประเภทอื่น

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า สมาคมฯ เห็นด้วยที่รัฐบาลจะปรับโครงสร้างการจัดเก็บภาษีใหม่ เพราะเงินภาษีที่ได้จะเข้าสู่ท้องถิ่น เพื่อให้นำไปพัฒนาท้องถิ่นต่อไป แต่อย่างไรก็ตาม คสช. ควรปรับโครงสร้างการจัดเก็บภาษีใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดการซ้ำซ้อน และควรลดค่าธรรมเนียมต่างๆ ลง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง แต่ควรจัดเก็บในอัตราคงที่ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน คิด 2% ภาษีใหม่จัดเก็บในอัตรา 2% แต่ไม่เกิน 5,000 บาทเป็นต้น อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีรายละเอียดของร่างภาษีดังกล่าว จึงต้องรอดูต่อไป

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ข้อดีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหลายประการ เช่น การกระจายอำนาจทางการคลังสู่ท้องถิ่น สามารถจัดเก็บรายได้เอง ลดการพึ่งพิงงบประมาณจากส่วนกลาง ก่อให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ โดยตั้งข้อสังเกต 7 ประเด็น คือ 1.ทยอยการจัดเก็บเพื่อให้ประชาชนที่ไม่เคยเสียภาษีมาก่อนปรับตัว 2.กฎหมายควรยืดหยุ่นให้ท้องถิ่นใช้เป็นเครื่องมือในการส่งเสริม หรือชะลอการลงทุนในท้องถิ่น

3.รัฐบาลควรมีมาตรการสนับสนุนท้องถิ่นที่จัดเก็บภาษีได้น้อย เนื่องจากเป็นพื้นที่สีเขียว พื้นที่เกษตรกรรม 4.ควรละเว้นการจัดเก็บภาษีสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร หรือนิคมอุตสาหกรรม 5.กรณีหมู่บ้านจัดสรรควรได้รับการลดหย่อนภาษี เพราะลูกบ้านต้องจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อดูแลสาธารณูปโภคเอง แต่หากจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วก็ควรจ่ายตามปกติ

6.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการสันทนาการ เพื่อการศึกษา ควรจ่ายภาษีในอัตราที่แตกต่างจากอาคารเพื่อการพาณิชย์ และ 7.หากมีการประกาศใช้ ควรทบทวนโครงสร้างภาษีและค่าใช้จ่ายทุกประเภทที่เกิดขึ้นเมื่อมีการซื้อขาย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาซื้อขาย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและนิติกรรม 2% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้ 2-10% ขึ้นอยู่กับฐานภาษีและจำนวนปีที่ถือครอง

สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ระบุว่า สาระสำคัญของร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ... การจัดเก็บภาษี จัดเก็บจากบุคคลธรรมดา นิติบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของรัฐโดยจัดเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์ประเภทที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและห้องชุดตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยมีเพดานอัตราภาษีที่เรียกเก็บ 3 อัตรา คือ อัตราภาษีทั่วไปไม่เกินร้อยละ 0.5 ที่อยู่อาศัยโดยไม่ประกอบเชิงพาณิชย์ไม่เกินร้อยละ 0.1 และที่เกษตรกรรมไม่เกินร้อยละ 0.05

สำหรับที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน ใน 3 ปีแรกให้เสียภาษีไม่ต่ำกว่าอัตราภาษีทั่วไปที่คณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้กำหนดไว้ แต่ไม่เกินร้อยละ 0.5 ของฐานภาษี ตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา และหากยังมิได้ทำประโยชน์อีกให้เสียเพิ่มขึ้นอีก 1 เท่าในทุก 3 ปี แต่ไม่เกินร้อยละ 2 ของฐานภาษี

ทั้งนี้ การกำหนดอัตราภาษีได้มีการปรับปรุงแก้ไขจากเดิมซึ่งให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เป็นผู้กำหนดอัตราภาษี เป็นให้ส่วนกลางเป็นผู้กำหนดอัตราภาษี โดยคณะกรรมการกำหนดอัตราภาษี เนื่องจากเห็นว่าถ้าให้ อปท. เป็นผู้กำหนดอาจกำหนดอัตราภาษีที่ต่ำมากเกินไป คณะกรรมการดังกล่าวจะพิจารณากำหนดอัตราภาษีจากข้อมูลการเสียภาษีและมูลค่าของทรัพย์สินที่เสียภาษีที่คณะอนุกรรมการจัดทำข้อมูลการจัดเก็บภาษีประจำจังหวัดส่งมาให้ กรณี อปท. เห็นว่า อัตราภาษีที่คณะกรรมการกำหนดต่ำเกินไปก็สามารถกำหนดอัตราภาษีเพิ่มขึ้นแต่ไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด

ผลของการจัดเก็บภาษีดังกล่าวจะทำให้เจ้าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเองซึ่งปัจจุบันไม่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่ต้องเข้ามาอยู่ในระบบภาษี โดยผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่ส่วนใหญ่ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจุบันจัดเก็บจากฐานราคาปานกลางของที่ดินปี 2521 ถึง ปี 2524 แต่จะมีผู้เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินบางส่วนเสียภาษีลดน้อยลงกว่าเดิมเพราะปัจจุบันจัดเก็บในอัตราที่สูงมากคือร้อยละ 12.5 ของค่าเช่าต่อปี

การยกเว้นทรัพย์สินที่ไม่ต้องเสียภาษี เจตนาต้องการยกเว้นทรัพย์สินที่ไม่ต้องเสียภาษี ให้น้อยที่สุด เช่น พระราชวัง ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐ หรือสาธารณะ ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติ ทรัพย์สินตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา ทั้งนี้ ได้ยกเว้นทรัพย์สินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนไม่เกินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา สำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย และยกเว้นภาษีให้แก่เกษตรกรที่ใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของตนเพื่อประกอบเกษตรกรรมเป็นการทั่วไปไม่เกินมูลค่าที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา

นอกจากนี้ ได้มีบทเฉพาะกาลให้มีการเตรียมความพร้อมเมื่อมีการนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้ภายในระยะเวลา 2 ปี ทั้งเรื่องการทำแผนที่ดิจิทัลให้ตรงกับโฉนดที่ดินเพื่อประเมินราคาที่ดินรายแปลง การเตรียมความพร้อมสำหรับ อปท. ในการสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตท้องถิ่นของตน การจัดทำบัญชีรายการที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างของผู้เสียภาษี

การบรรเทาภาระภาษีสำหรับผู้เสียภาษีซึ่งไม่เคยเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่มาก่อน (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยเอง) ให้เสียร้อยละ 50 ของภาษีที่ต้องเสียในปีแรก ร้อยละ 75 ของภาษีที่ต้องเสียในปีที่ 2 และเสียภาษีตามจำนวนเงินที่ต้องเสียในปีที่ 3 ส่วนผู้ที่เสียภาษีโรงเรือน และที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ปัจจุบัน หากมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นจากที่เคยเสีย ให้บรรเทาภาระภาษีเฉพาะส่วนที่เพิ่มขึ้นในปีแรก ร้อยละ 75 ของภาษีที่ต้องเสียเพิ่มขึ้น ร้อยละ 50 ในปีที่ 2 และเสียภาษีเท่ากับจำนวน ที่ต้องเสียทั้งหมาดในปีที่ 3 ผลของการจัดเก็บภาษีดังกล่าวจะทำให้ อปท. มีรายได้เพิ่มขึ้นประมาณ 40,000 ถึง 50,000 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ลดภาระด้านเงินอุดหนุนจากรัฐบาลเท่ากับจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นดังกล่าว