การเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วของพฤติกรรม และความต้องการของผู้บริโภค บวกกับการขยายตัวของเมือง และการขยายการลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐาน และระบบคมนาคมใน กทม. ส่งผลให้รูปแบบของโครงการอาคารชุดต้องมีการปรับตัวอย่างรวดเร็ว และต่อเนื่อง เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้มากที่สุด
แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะเกิดขึ้นมานานกว่า 60 ปีแล้ว แต่โครงการอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม เริ่มได้รับการยอมรับ และเป็นที่นิยมจากผู้บริโภคอย่างจริงจังในช่วง 10 ปีที่ผ่านมานี่เอง ดังนั้น ในประเทศไทยนั้นโครงการอาคารชุดจึงถือว่าเพิ่งเริ่มต้นได้ไม่นาน ทำให้ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการอาคารชุดเรียกได้ว่า “มีน้อยกว่าน้อย”
หากไม่นับรวมบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่คร่ำหวอดอยู่ในวงโครงการคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนานกว่า 24 ปี ประเทศไทยนั้นถือว่ามีผู้ประกอบการอสังหาฯ เพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอาคารชุดมากว่า 10 ปี ในขณะที่วิวัฒนาการของไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคนั้นดูเหมือนจะรวดเร็วราวติดปีก..!
… ภายหลังจากที่ราคาน้ำมันในตลาดโลกปรับตัวอย่างรวดเร็ว และยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง แม้จะมีบางช่วงที่ราคาน้ำมันมีการพักตัวยืนราคาอยู่เป็นช่วงๆ แต่ราคาน้ำมันในตลาดโลกก็ยังมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นในทุกๆ ปี การตัดสินใจลงทุนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าของภาครัฐในกรุงเทพฯ เพื่อเพิ่มทางเลือกในการเดินทางของประชาชน ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง และพื้นที่โดยรอบของกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้า
จากการขยายตัวของดีมานด์ในพื้นที่ใจกลางเมือง และแนวรถไฟฟ้าดังกล่าว ส่งผลให้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินกลางเมืองถีบตัวสูงขึ้นกว่า 3-5 เท่า บางทำเลมีการปรับตัวสูงขึ้นนับ 10 เท่า ขณะเดียวกัน จำนวนพื้นที่ว่างใจกลางเมืองเริ่มหมดไป หรือในบางพื้นที่แม้จะยังพอมีพื้นที่ว่างอยู่ แต่ราคาขายต่อตารางวานั้นปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง บางทำเลราคาสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการอาคารชุดได้แล้ว
ไม่เพียงแต่ในพื้นที่ใจกลางเมืองเท่านั้น แต่ในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าบางแห่งที่กำลังก่อสร้างอยู่ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงกว่าราคาประเมินไปแล้วกว่า 5 เท่าตัว ขณะเดียวกัน การขยายตัวของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าที่รวดเร็วขึ้น ทำให้เป็นจังหวะที่ดีของการกอบโกยยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาฯ จากการลงทุนพัฒนาโครงการอาคารชุดไปด้วย
อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาน้ำมัน และเชื้อเพลิงที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน เมื่อบวกกับต้นทุนราคาที่ดิน แรงงาน และค่าก่อสร้าง ค่าการตลาด รวมถึงค่าการบริหารจัดการแล้ว ทำให้โครงการอาคารชุดในปัจจุบันมีราคาสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคเริ่มจับต้องได้ยากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาลดขนาดห้องชุดให้เล็กลง เพื่อวางราคาขายให้ตอบโจทย์กับเงิน หรือกำลังซื้อของลูกค้าในปัจจุบันให้มากที่สุด
อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่ยังปรับตัวอย่างไม่รู้จบนั้น เชื่อว่าจะทำให้ในอนาคตราคาขายห้องชุดจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ขนาดห้องชุดที่ในปัจจุบันมีขนาดเล็กสุดแล้วคือ 21 ตารางเมตรนั้น ไม่สามารถจะปรับลดขนาดให้เล็กกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันนี้ได้แล้ว เนื่องจากขนาดที่เล็กลงของห้องชุดนั้น ไม่สามารถตอบโจทย์ความต้องการใช้พื้นที่ของผู้บริโภคในการอยู่อาศัยได้อย่างครบครันเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่จ่ายไป
…จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้นทำให้การบริหาร “Space”! กลายมาเป็นโจทย์ใหญ่ของผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคต Space หรือพื้นที่ว่างเริ่มมีความสำคัญมาขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในประเทศนั้นยังขาดองค์ความรู้ และโนว์ฮาวในเรื่องการบริหาร Space รวมถึงแนวทางการออกแบบนั้น ถือว่าเป็นเรื่องใหม่สำหรับผู้ประกอบการคอนโดฯ ของไทยเรา เนื่องด้วยที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยส่วนใหญ่เกิด และโตมากับที่อยู่อาศัยแนวราบ
ทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการตอบโจทย์ความต้องการพื้นที่ว่างในห้องชุดคือ การนำเข้าเทคโนโลยี และสถาปนิก นักออกแบบที่มีประสบการณ์ที่ผ่านงานการออกแบบห้องชุดในเมืองใหญ่ของเมืองมาอย่างยาวนาน แต่ก็ยังมีปัญหาที่นักออกแบบ หรือสถาปนิกเหล่านั้นไม่เข้าใจ หรือไม่รู้ถึงความต้องการ และพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนไทย ดังนั้น ทางเลือกที่ดีที่สุด คือ มีสถาปนิกที่มีความเชี่ยวชาญ มีประสบการณ์ และมีเครื่องมือ หรือเทคโนโลยีที่พร้อมใช้ หรือกล่าวอย่างรวบลัดคือ ผู้ร่วมทุนที่มีโนว์ฮาว และเทคโนโลยี และประสบการณ์นั่นเอง
ดังนั้น จึงไม่น่าแปลกใจที่วันนี้เราเริ่มเห็นว่ามีบริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ข้ามชาติจากประเทศต่างๆ เข้ามาร่วมทุนบริษัทอสังหาฯ ในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในมหานครขนาดใหญ่ จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเป็นประเทศที่มีการอยู่อาศัยในคอนโดฯ ของประชาชนมากที่มีพื้นที่ห้องชุดขนาดเล็กที่สุดประเทศหนึ่ง และยังถือว่าเป็นประเทศที่มีประสบการณ์ในการออกแบบ และใช้พื้นที่ว่างที่ดีที่สุดอีกแห่งหนึ่งของโลกด้วย
“อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า การที่บริษัทได้ร่วมทุนกับบริษัทมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป (MEC) ภายใต้การลงนามในสัญญาร่วมทุนกับ บริษัท MGEC Thailand Investment Pte.Ltd (MTI) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ MEC โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นของแต่ละบริษัทในอัตรา AP 51% : MTI 49% เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดฯ 3 โครงการใหม่ มูลค่าประมาณ 7,100 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการ RHYTHM สุขุมวิท 36-38 RHYTHM อโศก II และ Aspire รัชดา-วงศ์สว่าง ถือเป็นการเปิดมิติใหม่ของวงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
เป้าหมายในการผสานความร่วมมือครั้งนี้ คือ การได้มีโอกาสแลกเปลี่ยนโนว์ฮาว (ประสบการณ์)ความรู้ร่วมกันของทีมงานทั้ง 2 บริษัท คือ ทีมงานของ MEC และ AP แล้ว ยังเป็นการย้ำถึงจุดแข็งของ AP ที่เป็นผู้นำในการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่เชี่ยวชาญในการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์การใช้งานของคนเมือง ที่นิยมความสะดวกสบายในการเดินทาง และมีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมือง ซึ่งการผสานความร่วมมือในครั้งนี้เป็นการทำงานร่วมกันเชิงลึกเพื่อนำปรัชญาแนวคิดในการออกแบบจากการญี่ปุ่นมาผสมผสานกับไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของคนไทย ผ่านนวัตกรรมดีไซน์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นจากการคิดค้นร่วมกันเพื่อให้ทุกตารางนิ้วภายในคอนโดมิเนียมของ APสามารถใช้งานได้อย่างคุ้มค่าอย่างสูงสุด
“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด AP เปิดเผยว่า จุดประสงค์สำคัญที่ AP ร่วมทุนกับ MEC ในเบื้องต้นคือ การมุ่งสร้างรายได้ของบริษัทให้มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และการเรียนรู้ร่วมกันของทั้ง 2 บริษัท ซึ่งนั่นหมายถึงการได้รับการแชร์ประสบการณ์ และโนว์ฮาวในการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่คุ้มค่าในห้องชุด และจากการร่วมทุนในครั้งนี้ ทำให้ AP รู้ว่าพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้พัฒนาคอนโดฯ จะต้องทำการศึกษาอย่างต่อเนื่อง เพื่อพัฒนาโปรดักต์ให้ออกมาสนองตอบความต้องการผู้บริโภคมากที่สุด ซึ่งจากผลการศึกษาพฤติกรรมต่างๆ บริษัทได้ร่วมกันพัฒนาให้ตรงต่อความต้องการของคนไทย ซึ่งใน 3 ปีนี้ บริษัทจะโฟกัสในเรื่องของที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ เพื่อนำมาปรับใช้กับการออกแบบที่อยู่อาศัยของ AP ในทุกกลุ่มสินค้า
และจากการที่มีโอกาสทำงานร่วมกับ MEC ทำให้รู้ว่า ญี่ปุ่นมีความละเอียดในการจัดสรรพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดอย่างไร โดย MEC ได้แนะนำเกี่ยวกันการลดพื้นที่ใช้สอยในห้องน้ำที่มากกว่าจำเป็น เพื่อนำพื้นที่ส่วนเกินไปใช้เพิ่มพื้นที่ให้แก่ห้องนอน หรือห้องรับแขกแทน
จากนี้ไปรูปแบบคอนโดฯ และที่อยู่อาศัยของ AP ในอนาคต ผู้บริโภคจะค่อยๆ รับรู้ และเข้าถึงความเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป ทั้งในส่วนของการปรับใช้กับล็อบบี้ แลนด์สเคป และฟังก์ชันการใช้งาน เริ่มจาก 3 โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ที่เกิดขึ้นภายใต้การร่วมทุนดังกล่าวด้วย
“ฮิโรทากะ สึกิยามะ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ MEC กล่าวว่า ญี่ปุ่น มีกรุงโตเกียวที่เป็นมหานครขนาดใหญ่ และนิยมการอยู่อาศัยในคอนโดฯ มานานกว่า 50-60 ปี หรือมีการขยายตัวของเมืองมาไกลแล้ว ขณะที่กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่เพิ่งเริ่มต้นในการขยายตัวอย่างจริงจัง และยังเป็นเมือที่มีการขยายตัวได้อีกมากในอนาคต ดังนั้น กรุงเทพฯ จึงเป็นเมืองที่น่าสนใจในการลงทุน เพราะโอกาสในการขยายตัวยังมีอีกมาก MEC จึงสนใจเข้ามาลงทุนในกรงเทพฯ
สำหรับบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ถือเป็นผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรในญี่ปุ่น เริ่มต้นจากการซื้อที่ดินบริเวณมารุโนะอุจิ จากรัฐบาลเมื่อปี ค.ศ.1890 โดยดำเนินธุรกิจครอบคลุมหลายด้าน ตั้งแต่การพัฒนา การบริหารจัดการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ควบคุมการบริหารจัดการอาคารสำนักงาน และพื้นที่เพื่อการค้าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และการขายเพื่ออยู่อาศัย รวมไปถึงการออกแบบ และควบคุมดูแลอสังหาริมทรัพย์ และการเป็นตัวแทนซื้อขายอสังหาฯ ด้วย ส่วนโครงการอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียมนั้น มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ถือเป็นผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรในญี่ปุ่น มีประวัติความเป็นมายาวนานด้านการพัฒนาอาคารสำนักงาน และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ มานานกว่า 50 ปี
ผลงานที่เห็นได้อย่างชัดเจนในกรุงโตเกียว คือ การพัฒนาโครงการสำนักงานกว่า 30 โครงการ และเป็นผู้พัฒนาเขตธุรกิจสำคัญใจกลางโตเกียว เช่น เขต Marunouchi มานานกว่า 120 ปี โดย Marunouchi เป็นเขตธุรกิจสำคัญที่ครอบคลุมพื้นที่กว่า 1,200,000 ตารางเมตร หรือกว่า 120 hectares หรือเท่ากับพื้นที่ 750 ไร่ ซึ่งมีการลงทุนพัฒนาอาคารสำนักงานกว่า 100 อาคาร และมีบริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่ในสำนักงานเช่ากว่า 4,000 บริษัท
ขณะที่ก่อนหน้านี้ “บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” ซึ่งเน้นการลงทุนโครงการอาคารชุดในแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ได้ประกาศร่วมทุน บริษัทมิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด็นเชียล ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์จากญี่ปุ่น โดยมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดฯ ไม่น้อยกว่า 2 โครงการ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท/ปี
“ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท อนันดาฯ กล่าวว่า หากมองประเทศต้นแบบด้านระบบขนส่งมวลชนแล้ว ญี่ปุ่นถือได้ว่าเป็นประเทศที่มีศักยภาพในการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่มีความพร้อมที่สุดในโลก เพราะสามารถพัฒนาระบบรางทั้งรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินที่สมบูรณ์ครอบคลุมทั่วทั้งประเทศ สามารถบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพในการอำนวยความสะดวกแก่ประชาชน
โดยเฉพาะในกรุงโตเกียว ที่ถือเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งที่ใหญ่ที่สุดของญี่ปุ่น และมีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นมากกว่า 13 ล้านคน แต่กลับได้รับการยกย่องให้เป็น 1 ใน 5 เมืองที่น่าอยู่ที่สุดในโลก ทั้งนี้ทั้งนั้นล้วนเป็นผลมาจากการมีโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน และรถไฟฟ้าที่มีประสิทธิภาพ และดีที่สุดในโลก
ขณะที่ประเทศไทยเราเองนั้น รัฐบาลก็มีแผนแม่บทการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในระยะ 20 ปี (ปี 2553-2572) ที่จะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ามากกว่า 12 สายทาง ซึ่งจะทำให้มีการขยายสถานีรถไฟฟ้าจากปัจจุบันขึ้นเป็นมากกว่า 245 สถานี ด้วยเหตุนี้ กลุ่มอนันดาฯ จึงกำหนดยุทธศาสตร์การลงทุนของกลุ่มในระยะ 16 ปีนับจากนี้ จะมุ่งพัฒนาโครงการคอนโดฯ แนวสถานีรถไฟฟ้าเป็นหลัก ภายใต้แบรนด์ “ไอดีโอ” ที่มีระยะห่างไม่เกิน 300 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า
ดังนั้น การร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง เป็นผลมาจากทางกลุ่มมิตซุยฯ มองเห็นศักยภาพการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในไทยที่มีทิศทางเดียวกับกรุงโตเกียว ขณะเดียวกัน ได้เล็งเห็นศักยภาพของกลุ่มอนันดาฯ ที่มีความโดดเด่น และเชี่ยวชาญการพัฒนาโครงการติดรถไฟฟ้าเป็นหลัก จึงได้เซ็นสัญญาร่วมทุนจัดตั้งบริษัทร่วมทุนดังกล่าวขึ้นเพื่อเปิดมิติใหม่ในการพัฒนาโครงการในแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก
“คิโยทากะ ฟูจิบายาชิ” ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มิตซุย ฟุโดซัง จำกัด กล่าวว่า ประเทศไทยมีความโดดเด่นจากศักยภาพการเติบโตในระดับสูง ซึ่งเป็นผลทั้งจากการเติบโตทางเศรษฐกิจของภูมิภาค โดยเฉพาะกลุ่มประเทศรอบข้างที่ขยายตัวอย่างมาก ประกอบกับการลงทุนจากต่างประเทศที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และเชื่อว่าเศรษฐกิจประเทศกลุ่ม ASEAN-5 ได้แก่ ไทย สิงคโปร์ อินโดนีเซีย มาเลเซีย และฟิลิปปินส์ จะมีการขยายตัวที่ดี และไทยจะเป็นหนึ่งในแหล่งลงทุนที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนทั่วโลก จากปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง
ขณะที่ผู้บริโภคในประเทศไทยมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอสังหาฯ ติดรถไฟฟ้าเป็นจำนวนมากเพื่อตอบรับไลฟ์สไตส์ของคนเมือง ซึ่งบริษัท อนันดาฯ มีความเชี่ยวชาญ และศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่โดดเด่นด้านการออกแบบที่บริษัทได้สะสมประสบการณ์ ผ่านกระบวนการการคิดสร้างสรรค์ และพัฒนามาเป็นอย่างดี จนก่อให้เกิดโครงการที่พักอาศัยที่มีความโดดเด่นด้านสถาปัตยกรรม และมีเอกลักษณ์ ตอกย้ำความเป็นผู้นำด้านการออกแบบโครงการแนวสูงที่ได้รับการยอมรับ และจากจุดเริ่มต้นดังกล่าว จะเป็นก้าวสำคัญที่จะขยายธุรกิจของกลุ่มมิตซุยฯ ไปสู่ภูมิภาคข้างเคียง โดยความร่วมมือของทั้ง 2 บริษัทจะช่วยขยายฐานด้านองค์ความรู้ เทคโนโลยีการก่อสร้าง การนำวัสดุที่ทันสมัย และการนำเทคโนโลยีในการพัฒนาพื้นที่ใช้สอยให้เกิดประโยชน์สูงสุดมาใช้ในโครงการพัฒนาร่วมกันในอนาคต
การก้าวเข้ามาร่วมลงทุนของบริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ จากญี่ปุ่นทั้ง 2 ราย นี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นมิติใหม่ในวงการอสังหาฯ ของประเทศไทย และเชื่อว่าหลังเหตุการณ์ทางการเมืองจบลง … จะมีกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ข้ามชาติอีกหลายๆ รายที่ก้าวเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยผลักดันให้รูปแบบคอนโดมิเนียมในประเทศเปลี่ยนโฉมไปในอนาคต
