แสนสิริฯ ดันบริษัท ปภานันฯ บริษัทย่อยจำหน่ายทรัพย์สิน “อาคารสิริภิญโญ” จัดตั้งกองทุนรวมอสังหาฯ “แสนสิริ ไพร์มออฟฟิศ” คาดมูลค่า 1,900 ล้านบาท โดยมี บลจ.ไทยพาณิชย์ฯ ดำเนินการ คาดจะจัดตั้งได้ไตรมาสแรกปี 57 โดยบริษัทย่อยจะรับประกันค่าเช่า และบริหารจัดการพื้นที่
นายวันจักร์ บุรณศิริ กรรมการและประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทฯ เมื่อวันที่ 10 มี.ค.57 มีมติอนุมัติในหลักการให้บริษัท ปภานัน จำกัด บริษัทย่อยของบริษัทฯ จำหน่ายทรัพย์สินอันได้แก่ อาคารสิริภิญโญ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แสนสิริ ไพร์มออฟฟิศ (กองทุนรวม) ซึ่งจะจัดตั้งขึ้นโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด (บริษัทจัดการ)
โดยกองทุนรวมที่จะจัดตั้งขึ้น คาดว่าจะมีมูลค่าไม่เกิน 1,900 ล้านบาท (อยู่ระหว่างการเจรจา) ทั้งนี้ บริษัทได้ยื่นคำขอจัดตั้งกองทุนรวม และรายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมเพื่อการพิจารณาของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แล้ว คาดว่าจะจัดตั้งได้ภายในไตรมาสแรกของปี 57
วัตถุประสงค์เพื่อระดมเงินทุนจากนักลงทุนทั่วไป ทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล ทั้งในและต่างประเทศ โดยนำเงินที่ได้จากการระดมเงินทุนนี้ไปซื้อ และ/หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมคาดว่าจะลงทุน ได้แก่ อาคารสิริภิญโญ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า บนถนนศรีอยุธยา กรุงเทพฯ อันประกอบด้วย ที่ดิน อาคาร และงานระบบพร้อมทั้งสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวเนื่องกับการดำเนินของอาคารสิริภิญโญ (ทรัพย์สิน)
ทั้งนี้ บริษัท ปภานัน จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สิน จะได้รับเงินจากการขายทรัพย์สินดังกล่าวข้างต้นจากกองทุนรวม และจะนำเงินที่ได้ไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจ และลดภาระหนี้ ทั้งนี้ ภายหลังจากการขายทรัพย์สินนั้นให้แก่กองทุนรวม และเมื่อกองทุนรวมได้ลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าวแล้วในช่วงระยะเวลาเริ่มต้น กองทุนรวมจะจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สิน ดังต่อไปนี้
บริษัทฯ และ/หรือ บริษัทที่มีความเกี่ยวข้อง ตกลงจะเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่กับกองทุนรวมสำหรับพื้นที่ประมาณ 11,813 ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ร้อยละ 64.33 ของพื้นที่ให้เช่าภายในอาคารสิริภิญโญ (ซึ่งเป็นเนื้อที่ที่ใช้อยู่จริงในปัจจุบัน) โดยมีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ที่อัตราค่าเช่า และค่าบริการรวม ตร.ม.ละ 580 บาทต่อเดือน 600 บาทต่อเดือน และ 620 บาทต่อเดือน ในปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 ตามลำดับ
และตกลงให้คำมั่นที่จะเช่าพื้นที่ดังกล่าวต่อไปอีกเป็นระยะเวลา 2 ปี ที่อัตราค่าเช่าและค่าบริการรวม ตร.ม.ละ 640 บาทต่อเดือน และ 650 บาทต่อเดือน ในปีที่ 1 และปีที่ 2 ตามลำดับ
บริษัทฯ ตกลงจะรับประกันอัตราค่าเช่า และค่าบริการสำหรับพื้นที่ให้เช่าที่ว่างอยู่ในปัจจุบัน เนื้อที่ประมาณ 3,404 ตร.ม. (พื้นที่รับประกัน) โดยมีระยะเวลารับประกัน 3 ปีนับแต่วันที่กองทุนรวมเข้าลงทุนในทรัพย์สิน หรือจนกว่าจะมีบุคคลภายนอกเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่รับประกันกับกองทุนรวม แล้วแต่เหตุใดจะเกิดขึ้นก่อน โดยบริษัทฯ ตกลงรับประกันรายได้ตามอัตราค่าเช่าและค่าบริการของพื้นที่รับประกันดังกล่าวที่ ตร.ม.ละ550 บาทต่อเดือน ตลอดระยะเวลาที่กำหนดไว้ข้างต้น
บริษัทฯ ตกลงที่จะรับประกันค่าใช้จ่ายส่วนทุน (Capital Expenditure) ของทรัพย์สิน เป็นระยะเวลา 12 เดือนนับแต่วันที่กองทุนรวมเข้าลงทุนในทรัพย์สิน เป็นจำนวนไม่เกินอัตราร้อยละ 3 ของรายได้ที่กองทุนรวมได้รับจากค่าเช่าและค่าบริการ และรายได้จากการรับประกันการมีผู้เช่าในช่วงเวลาเดียวกัน ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายส่วนทุน (CapitalExpenditure) หมายถึง รายจ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุนเพื่อปรับปรุง และพัฒนาทรัพย์สินให้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นซึ่งนอกเหนือไปจากการซ่อมแซม หรือบำรุงรักษาตามปกติ เพื่อสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม ในช่วงปีแรกนับแต่วันที่กองทุนรวมเข้าลงทุนในทรัพย์สิน บริษัทฯ ตกลงที่จะรับประกันกำไรจากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนสำหรับช่วงเวลา 12 เดือนนับตั้งแต่วันที่กองทุนเข้าลงทุน ซึ่งคิดเป็นเงินจำนวน 114.2 ล้านบาท
เตรียมออกหุ้นกู้ไม่เกิน 5,000 ล. อายุไม่เกิน 10 ปี
ผู้สื่อข่าวรายงาน ทางบริษัท แสนสิริฯ ยังมีแผนที่จะออกหุ้นกู้ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท อายุไม่เกิน 10 ปี
อนึ่ง หนี้สินรวมของแสนสิริ และบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธ.ค.56 มีจำนวน 42,972 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31 ธ.ค.55 จำนวน 11,702 ล้านบาท โดยสาเหตุหลักมาจากได้ระดมทุนผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ชนิดไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน และมีผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ จำนวน 4 ครั้ง รวมมูลค่า 7,000 ล้านบาท มีอายุ 5 ปี ถึง 5.5 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.95 ถึง 5.20 ต่อปี เพื่อรองรับการเจริญเติบโตของธุรกิจและเป็นการกระจายความเสี่ยงด้านการเพิ่มสัดส่วนของแหล่งเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
ขณะที่หนี้สินเฉพาะส่วนที่มีดอกเบี้ย 34,669 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 24,005 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2.52 เท่า และหนี้สินเฉพาะส่วนที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เท่ากับ 2.03 เท่า อย่างไรก็ดี บริษัทยังคงสามารถดำรงอัตราส่วนทางการเงินได้ตามที่กำหนดไว้กรณีที่ออกตราสารหนี้ กล่าวคือ หนี้สินเฉพาะส่วนที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกินกว่า 2.5 เท่าต่อ 1
ในส่วนของผลการดำเนินงานในปี 56 แสนสิริ และบริษัทย่อย มีรายรับรวมทั้งสิ้น 28,987 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 4 จาก 30,087 ล้านบาท สาเหตุมาจากการลดลงของรายได้จากการขายโครงการ และรายได้จากโครงการเพื่อเช่า และมีกำไรสุทธิ 1,930 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 34
สำหรับอาคารสิริภิญโญนั้น บริษัทแสนสิริฯ ได้ซื้อกลับคืนมาจากธนาคารกสิกรไทยฯในช่วงปี 2553 ด้วยมูลค่าการซื้อขายประมาณ 540 ล้านบาท.
