พลัสฯ ดึงกูรูถอดรหัส “บริหารทรัพยากรอาคาร” แนะตึกใหญ่หมั่นตรวจเช็กคุณภาพระบบ และโครงสร้าง

พลัสฯ เผยตัวเลขอาคารสูงใน กทม. 2 ล้านอาคาร ชี้แนวโน้มการขยายตัวอาคารสูง-อาคารขนาดใหญ่ ในอนาคตเน้นเกาะแนวรถไฟ้า และแหล่งเศรษฐกิจ เชื่อเปิด AEC ดันตลาดอาคารสูง-ขนาดใหญ่เกิดใหม่ต่อเนื่อง พร้อมแนะเจ้าของอาคารวางระบบทรัพยากรอาคารเพิ่มประสิทธิภาพคุณภาพการดูแลอาคาร ล่าสุด พลัส จับมือ คณะสถาปัตยฯจุฬาฯ จัดสัมมนา หัวข้อ “Smart & Innovative Facility Management” วันที่ 23 สิงหาคม พร้อมเชิญผู้เชี่ยวชาญทั้งในประเทศ และต่างประเทศแลกเปลี่ยนทัศนะให้ความรู้เจ้าของอาคาร

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติกรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหาร และจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า “สถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันยังอยู่ในภาวะที่ต้องเร่งปรับตัว เนื่องจากแนวโน้มของธุรกิจบริหารทรัพยากรอาคาร (Facility Management: FM) มีโอกาสเติบโตสูง และจากข้อมูลของสำนักการโยธากรุงเทพมหานคร ระบุว่า อาคารในกรุงเทพฯ มีมากกว่า 2 ล้านอาคาร และแนวโน้มอาคารขนาดใหญ่จะเกิดมากขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า รวมถึงปัจจัยสนับสนุนด้านการขยายตัวทางธุรกิจใหม่ เช่น ในพื้นที่เพลินจิต-ชิดลม หรือแม้กระทั่งกระแสธุรกิจ คอมมิวนิตีมอลล์ขนาดใหญ่จำนวนมากที่กระจายตัวจากพื้นที่กรุงเทพฯ ไปตามหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคต่างๆ ตลอดจนยังมีแนวโน้มเชิงบวกด้านธุรกิจใหม่ที่กำลังเติบโตเพื่อรองรับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC และรองรับการลงทุนใหม่ของภาคธุรกิจในประเทศ

“ดังนั้น ธุรกิจบริหารทรัพยากรอาคาร หรือ FM จึงถือเป็นส่วนสำคัญ และนับเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ช่วยให้เจ้าของอาคารสามารถบริหารจัดการทางด้านต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ เกิดระบบการทำงานที่เป็นมาตรฐาน เช่น การจัดระบบวิศวกรรมอาคารให้มีสภาพพร้อมใช้งานได้อย่างยาวนาน ใช้พื้นที่อาคารให้เกิดประโยชน์สูงสุด จัดระบบรักษาความปลอดภัย ระบบสื่อสารและการจัดเก็บข้อมูล การจัดการพลังงานให้สามารถใช้งานได้เหมาะสม คุ้มค่า มีต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งสิ่งต่างๆ เหล่านี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าของค่าเช่าให้แก่เจ้าของอาคารได้ในระยะยาว รวมถึงป้องกันปัญหาต่างๆ ที่เราเคยได้ยินกัน ไม่ว่าจะเป็นไฟใหม้ในตึกเก่า หรือตึกถล่มในต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม พบว่าบุคลกรที่เข้าสู่วิชาชีพ FM ดังกล่าวยังเป็นที่ต้องการของตลาด ฉะนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเร่งพัฒนา และผลักดันให้มีการเรียนการสอนแขนงดังกล่าวในสถาบันการศึกษาต่างๆ เพิ่มขึ้น จากปัจจุบันที่มีราว 4 แห่ง คือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มหาวิทยาลัยศรีปทุม สถาบันการจัดการปัญญาภิวัฒน์ และมหาวิทยาลัยราชภัฏสวนสุนันทา”

ในส่วนของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ทำมาโดยตลอดคือ การจัดสัมมนาทางด้าน FM ประจำปี โดยร่วมมือกับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งปี 2556 นี้ จัดขึ้นในวันที่ 23 สิงหาคม หัวข้อ “Smart & Innovative Facility Management” โดยได้เชิญผู้เชี่ยวชาญจากทั้งในประเทศ และต่างประเทศ เช่น ผศ.ดร.พงศ์ศักดิ์ วัฒนสินธุ์ คณบดีคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ ศาสตราจารย์ Michael Pitt ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญทางด้าน Facility Management จาก University College London ร่วมด้วย

นายชาญ ศิริรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานบริหารทรัพยากรอาคาร จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ณ ปัจจุบัน การบำรุงรักษาทรัพยากรอาคารมักไม่ได้รับการวางแผนในระยะยาว ขาดความรู้ความเข้าใจในปัญหาทางวิศวกรรมอาคารซึ่งจะส่งผลต่ออายุการใช้งานของอาคาร รวมถึงค่าบำรุงรักษาที่อาจสูงเกินความคาดหมาย ดังนั้น การเสริมสร้างความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการดูแลระบบวิศวกรรมอาคารจะช่วยลดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ ควรมีการวางแผนงานในระยะยาว ทั้งทางด้านการป้องกันและแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้น รวมทั้งเตรียมงบประมาณสำหรับการบำรุงรักษาเพื่อให้การดำเนินธุรกิจเป็นไปอย่างราบรื่น

ทั้งนี้ การบำรุงรักษาทรัพยากรอาคารอาจแบ่งเป็น 3 ช่วง คือ Short Term เป็นระยะที่ไม่มีต้นทุนใดๆ สำหรับเจ้าของอาคารที่สามารถดำเนินการได้ทันที โดยการเข้าไปดูพฤติกรรมการใช้พลังงานของผู้อาศัยในอาคาร รวมถึงการรณรงค์การลดใช้พลังงาน หรือการจัดระเบียบการเปิด-ปิดไฟฟ้าและระบบทำความเย็นของอาคารให้มีความเหมาะสม และสอดคล้องกับการใช้งาน ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ราว 5-6% ต่อมาคือ Medium Term เป็นการปรับปรุงระบบประกอบอาคารทั้งหมด เช่น ระบบปรับอากาศ สายไฟในอาคาร และตัวอาคาร เป็นขั้นตอนที่ต้องเข้าไปศึกษาในเชิงลึกเพื่อเก็บข้อมูลในแบบองค์รวมก่อนนำข้อมูลมาพัฒนาเป็นแผนบริหารจัดการ

โดยจุดแรกที่ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกคือ ระบบปรับอากาศของแต่ละอาคารที่มีความแตกต่างกัน เนื่องจากเป็นส่วนที่ทำให้เกิดต้นทุนพลังงานมากถึง 60% ของค่าใช้จ่ายด้านการบริหารจัดการอาคารทั้งหมด สุดท้ายคือ Long Term ซึ่งเป็นแผนการบำรุงรักษาในระยะยาว หมายถึงการเปลี่ยนระบบใหม่ในตัวอาคารทั้งหมด ในประเด็นนี้ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่มากสำหรับเจ้าของอาคาร เนื่องจากเป็นการลงทุนค่อนข้างสูง ที่สำคัญคือ ต้องเป็นการลงทุนที่มีความยืดหยุ่นสามารถปรับเปลี่ยนได้ เช่น หากต้องใช้งบประมาณในวงเงินที่สูงสามารถแบ่งการลงทุนเป็นเฟสๆ ได้ หรือดำเนินการในช่วงเวลาที่เจ้าของอาคารมีความพร้อม

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา ของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในครึ่งปีแรกของปี 2556 พบว่า ตลาดอาคารสำนักงานมีการเติบโตของอุปทาน และอุปสงค์ที่สอดคล้องกัน ทำให้อัตราการเช่าโดยรวมเฉลี่ยทุกพื้นที่ยังทรงตัวอยู่ที่ 91% หรือมีพื้นที่เช่าอยู่ที่ 6.99 ล้านตารางเมตร ในแต่ละพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงของอัตราการเช่าเล็กน้อย ยกเว้นพื้นที่ เพลินจิต-ชิดลม อัตราการเช่าเติบโตสูงสุดถึง 5% มาอยู่ที่ 86% เป็นผลจากโครงการเพลินจิต ซิตี้ ที่เป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพมหานคร ซึ่งประกอบด้วยห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ โรงแรม คอนโดมิเนียม และสถาบันการเงิน ที่พร้อมจะเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2556 นี้ สำหรับราคาค่าเช่ามีการเติบโตเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 1% จากปี 2555 หรือ เพิ่มขึ้น 7 บาทต่อตารางเมตร มาอยู่ที่ 517 บาทต่อตารางเมตร ยกเว้น พื้นที่เพลินจิต-ชิดลม มีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 6% มาอยู่ที่ 722 บาทต่อตารางเมตร เป็นผลจากหลายอาคารทยอยปรับราคาขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและศักยภาพของพื้นที่ แม้จะไม่พบคู่แข่งรายใหม่ที่อาจเข้ามากระตุ้นให้ตลาดเคลื่อนไหว แต่การพัฒนาโครงการแลนด์มาร์กแห่งใหม่อาจเป็นตัวกระตุ้นทำให้ราคาค่าเช่าในพื้นที่นี้เติบโตสูง

ทั้งนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เป็นบริษัทไทยรายแรกที่ให้บริการในรูปแบบ Total Facility Management ด้วยบริการที่ครบวงจร และเป็น 1 ใน 3 ที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูงสุด โดยให้บริการและให้คำปรึกษาแก่องค์กรทั้งภาครัฐ และเอกชนมากถึง 147 โครงการ แบ่งเป็นโครงการประเภทที่พักอาศัย จำนวน 120 โครงการ และโครงการประเภทอาคารทางธุรกิจ (Commercial) จำนวน 27 โครงการ โดยล่าสุด บริษัท ได้รับความไว้วางใจให้เข้าไปบริหารจัดการอาคารเพิ่มอีก 1 โครงการ ได้แก่ โครงการจตุรัสจามจุรี