ผลวิจัยโบรกฯ ชี้บางแสน-หาดจอมเทียน-บางเสร่ ทำเลยอดนิยมคอนโดฯ

คอลลิเออร์สฯ เผยผลวิจัยตลาดคอนโดฯ บางแสน พบความต้องการเช่า-ซื้อ กลุ่มนักศึกษา นักลงทุนดันตลาดปี 56 โต 7% เชื่ออนาคตดโตต่อเนื่อง ขณะราคาซื้อขายขยับขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 45,600 บาทต่อตารางเมตร แจงผู้พัฒนายังเป็นอสังหาฯ ในพื้นที่ ด้านโจนส์แลงส์ฯ ระบุหาดจากนาจอมเทียน-บางเสร่ ทำเลศักยภาพยอดนิยม หลังอสังหาฯ รายใหญ่จาก กทม.-ผู้ประกอบการพื้นที่แห่ลงทุนพัฒนาโครงการ ทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า โรงแรม และสถานที่ท่องเที่ยว

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย จากคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าได้จัดทำการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองบางแสน โดยแบ่งพื้นที่บางแสนออกเป็น 3 พื้นที่ คือ อ่างศิลา บางแสนฝั่งเหนือ (ฝั่งตรงข้ามมหาวิทยาลัย) และบางแสนฝั่งใต้ (ฝั่งเดียวกับมหาวิทยาลัย) พบว่า ซัปพลายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ และจดทะเบียนที่กรมที่ดินแล้ว ณ เดือนพฤษภาคม พ.ศ.2556 มีอยู่ 4,380 ยูนิต โดยภาพรวมของตลาดคอนโดฯ บางแสน มีพื้นที่ที่น่าสนใจคือ บางแสนฝั่งเหนือ และบางแสนฝั่งใต้ ซึ่งมีคอนโดฯ จำนวนมากอยู่ระหว่างการก่อสร้างในทั้ง 2 พื้นที่ โครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกในพื้นที่บางแสนฝั่งเหนือเกิดขึ้นในปี 37 และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงปี55

ปัจจุบัน ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในบางแสนทั้งหมดเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่น แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ บางรายเองก็มีแผนที่จะเปิดขายโครงการในพื้นที่นี้เช่นกัน นอกจากนี้ ราคาขายเฉลี่ยในเดือนพฤษภาคม 2556 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้านี้ประมาณ 7% และมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต

ทั้งนี้ มีโครงการคอนโดฯ หลายโครงการเปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดังนั้น จึงมีคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 1-2 ปี สำหรับคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างว่า และมีกำหนดแล้วเสร็จในปีนี้เพียง 380 ยูนิตเท่านั้น เนื่องจากจำนวนที่ดินที่มีอยู่จำกัด ในขณะที่มีอีกประมาณ 600 ยูนิต และ 440 ยูนิต ที่กำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2556 โดยโครงการดังกล่าวอยู่ในพื้นที่บางแสนฝั่งเหนือ และใต้ ตามลำดับ

“พื้นที่บางแสนฝั่งเหนือ และใต้ ได้กลายเป็นทำเลยอดนิยมในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากยังมีที่ดินที่มีศักยภาพ และราคาไม่สูงเกินไปอีกหลายแปลงอยู่ในพื้นที่ และความต้องการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน”

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อในบางแสน คือ นักศึกษา และคนที่ทำงานในมหาวิทยาลัยบูรพา รวมทั้งคนที่เดินทางมาทำงานในพื้นที่นี้ หรือในพื้นที่อำเภอเมืองชลบุรี นอกจากนี้ มีผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าให้แก่นักศึกษา หรือบุคคลทั่วไป มหาวิทยาลัยบูรพา วิทยาเขตบางแสน เป็นปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่บางแสน และอ่างศิลา โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม

นายสุรเชษฐกล่าวว่า อัตราการขายได้เฉลี่ยในบางแสน และอ่างศิลา อยู่ที่ประมาณ 72% อัตราขายได้เฉลี่ยในพื้นที่อ่างศิลาต่ำที่สุดที่ประมาณ 64% และประมาณ 87% ของยูนิตในพื้นที่นี้เปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2555-เดือนพฤษภาคม พ.ศ.2556 คอนโดมิเนียมมากว่า 2,670 ยูนิตเปิดขายในปี พ.ศ.2555 ในพื้นที่บางแสนฝั่งเหนือ ความต้องการที่มีมากขึ้น รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีอยู่ในพื้นที่ เป็นปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมให้อัตราการขายได้ในพื้นที่บางแสนฝั่งเหนือสูงขึ้น อัตราการขายได้เฉลี่ยในบางแสนฝั่งเหนือ และฝั่งใต้ อยู่ที่ประมาณ 74% และ 72% ตามลำดับ

“แม้ว่าค่าเช่าของคอนโดมิเนียมจะสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ แต่นักศึกษาของมหาวิทยาลัยบูรพาบางส่วนยังเลือกที่จะพักอาศัยในคอนโดมิเนียม เนื่องจากสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในพื้นที่ครบครัน ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่นักลงทุนที่ต้องการลงทุนโดยซื้อคอนโดมิเนียมที่อยู่รอบๆ มหาวิทยาลัยเพื่อปล่อยเช่า นักศึกษาของมหาวิทยาลัยบูรพา วิทยาเขตบางแสน มีมากกว่า 30,000 คน และประมาณ 6,000 คน เป็นนักศึกษาใหม่ในปี พ.ศ.2556 ซึ่งจำนวนนักศึกษาที่มีมากขนาดนี้ได้กลายเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรมในพื้นที่ คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา พุ่งเป้าไปที่นักศึกษาที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมไว้พักอาศัยระหว่างเรียนที่นี่ หลังจากนั้นจึงขาย หรือปล่อยเช่าออกไปเมื่อเรียนจบ”

สำหรับราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่บางแสนอยู่ในช่วงประมาณ 750,000 บาท ถึงมากกว่า 8 ล้านบาทต่อยูนิต หรือประมาณ 29,000 บาทต่อตารางเมตร ถึงประมาณ 115,000 บาทต่อตารางเมตร โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในตลาดอยู่ที่ประมาณ 45,600 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 7% จากปี พ.ศ.2555

ส่วนราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่บางแสนฝั่งใต้สูงกว่าพื้นที่อื่นประมาณ 12-40% เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้กับกลุ่มเป้าหมายคือ นักศึกษา และพนักงานของมหาวิทยาลัยมากกว่าพื้นที่อื่น นอกจากนี้ ราคาที่ดินในบริเวณนี้ก็สูงกว่า ซึ่งกระทบโดยตรงต่อราคาขายของคอนโดมิเนียม ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่บางแสนฝั่งเหนือในปี พ.ศ.2556 เพิ่มขึ้นจากปี พ.ศ.2555 มากกว่า 15% เพราะว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาใกล้จะแล้วเสร็จ

โจนส์แลงส์ฯ ชี้ทำเลจอมเทียน-บางเสร่ ยอดนิยม

นายทิม แกลดวิน ผู้จัดการทั่วไป สาขาพัทยา บริษัท โจนส์แลงส์ ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า พัทยาเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากลูกค้าคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด มีการเปิดตัวโครงการเดล มาเร่ (Del Mare) บนถนนเลียบหาดบางเสร่ ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 32 ชั้น ประกอบด้วย ห้องชุด 385 ยูนิต และนับเป็นโครงการก่อสร้างอาคารสูงโครงการแรกในบางเสร่ โดยมีบริษัทผู้พัฒนาโครงการคือ พอร์ชแลนด์กรุ๊ป

นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดฯ อื่นๆ ที่เปิดขายอยู่ในย่านนาจอมเทียน-บางเสร่ ได้แก่ เอ ดี บางเสร่ ส่วนโครงการที่มีขนาดโครงการเล็กลงมา คือ บางเสร่ บีช คอนโด อีกโครงการคือ เดอะเพียว นาจอมเทียน (The Pure Najomtien) ซึ่งทั้ง 3 โครงการได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวไทยอย่างมาก โดยเฉพาะลูกค้าจากกรุงเทพฯ สะท้อนให้เห็นถึงการเป็นที่นิยมของทำเลย่านนี้ในหมู่ผู้ซื้อชาวไทย และมีแนวโน้มจะได้รับความนิยมมากยิ่งขึ้น

การขยายตัวของอสังหาฯ ในย่านนาจอมเทียน-บางเสร่ ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะที่อยู่อาศัยเท่านั้น โดยขณะนี้มีโครงการสวนน้ำขนาดใหญ่ 2 โครงการกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดเปิดบริการในปีนี้ ได้แก่ สวนน้ำรามายณะ ซึ่งจะเป็นสวนน้ำขนาดใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และสวนน้ำการ์ตูน เน็ตเวิร์ค อเมโซน (Cartoon Network Amazone) ซึ่งทั้ง 2 โครงการจะกลายเป็นสถานบันเทิงขนาดใหญ่สำหรับครอบครัวทั้งที่อยู่อาศัย และที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวที่พัทยา

คาดว่าเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่วนน้ำทั้ง 2 แห่งจะสามารถดึงดูดนักเที่ยวเป็นจำนวนมาก ซึ่งในบรรดานักท่องเที่ยวเหล่านี้ หลายคนอาจไม่เคยรู้จัก หรือเข้ามาในย่านนาจอมเทียน-บางเสร่ มาก่อน นอกจากยังมีความเป็นไปได้ด้วยว่าอาจมีการเปิดธุรกิจ และสถานที่กินเที่ยวอื่นๆ ตามมาอีกในบริเวณใกล้เคียง เพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ซึ่งทั้งหมดนี้อาจทำให้ย่านนาจอมเทียน-บางเสร่เป็นทำเลที่มีความสำคัญมากขึ้น และนำไปสู่การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

“ตัวอย่างแนวโน้มดังกล่าวเห็นได้จากการที่เมื่อเร็วๆ นี้ ณุศาศิริ ได้ประกาศแผนการลงทุนสร้างโครงการ เดอะ แกรนด์ คิงดอม ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บนเนื้อที่ 300 ไร่ ในจุดเชื่อมต่อระหว่างนาจอมเทียนกับบางเสร่ โดยมีรายงานว่า โครงการจะประกอบด้วยหมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม และสวนน้ำอีกแห่งหนึ่ง นอกจากนี้ กลุ่มทีซีซี ได้ประกาศแผนการสร้างโรงแรมขนาดใหญ่ 2 โครงการ ในย่านนาจอมเทียน โดยหนึ่งโครงการจะเป็นแมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา และอีกโครงการจะเป็นเจดับบลิว แมริออท โครงการดังกล่าวคาดว่าจะช่วยเสริมความสำคัญให้แก่ย่านนาจอมเทียน-บางเสร่ได้มากขึ้น”