อสังหาฯเชียร์มาตรการ "บ้านหลังแรก" ชะลอการทรุดตัวของยอดโอนทั้งปี คาดถ้าไร้นโยบายรัฐอาจติดลบถึง 20% หวังอสังหาฯหลังรัฐบาลใหม่จะดีขึ้น หากกำหนดเงื่อนไขบ้านหลังแรกใหม่ ด้านธอส. เผยที่อยู่อาศัยโซนบางนาฮอต แห่เปิดโครงการใหม่รับรถไฟฟ้า-ค้าปลีกบูม แจงผลสำรวจโครงการบ้านจัดสรรครึ่งหลังปี 53 เปิดขายรวม 710 โครงการ 138,300 หน่วย ทาวน์เฮาส์นำแรง อาคารชุด 320 โครงการ 127,600 หน่วย ชี้ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนสัดส่วนสูงขึ้นตามไลฟ์สไตล์ด้านผู้บริหารแสนสิริฯ ชี้ 4 ทำเลทอง ที่ดินสุดแพง หายาก
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า ผลจากมาตรการบ้านหลังแรก ดอกเบี้ย 0% 2 ปี นั้น ได้ทำให้ตลาดกลับมาคึกคัก โดยขณะนี้มีผู้ประกอบการอสังหาฯได้เริ่มจับมือกับธนาคารพาณิชย์เพื่อออกแคมเปญดอกเบี้ย 0% สำหรับบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาทแล้วหลายราย ซึ่งเชื่อว่าจะส่งผลดีต่อตลาดในช่วงไตรมาส 3 เป็นต้นไป หลังจากที่ในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ผลประกอบการโดยรวมส่วนใหญ่จะติดลบ เพราะกำลังซื้อถูกดูดซับไปแล้วตั้งแต่ปีที่ผ่านมา
"มาตรการดังกล่าว เชื่อว่าจะทำให้ยอดโอนทั้งปีน่าจะอยู่ที่ประมาณ 140,000-150,000 ยูนิต เติบโตลดลงจากปีก่อนประมาณ 10-15% แต่หากไม่มีมาตรการของรัฐบาลมากระตุ้น ก็จะทำให้ตัวเลขยอดโอนดังกล่าวจะติดลบลงมากกว่านี้คืออาจถึง 20%"
อย่างไรก็ตาม การที่พรรคการเมืองต่าง ๆ ได้บรรจุเรื่องบ้านหลังแรกเป็นนโยบายในการหาเสียงนั้น ถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะเป็นการบ่งบอกว่าแต่ละพรรคให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าเป็นมาตรการทางสังคมมาตรการหนึ่ง ซึ่งแตกต่างจากอดีตที่ผ่านมาที่มักจะใช้เรื่องอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ทั้งนี้การกำหนดมาตรการดังกล่าวเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลแล้วต้องกำหนดเงื่อนไขของบ้านหลังแรกใหม่ด้วย ซึ่งเชื่อว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
“เมื่อพรรคการเมืองให้ความสำคัญเชื่อว่าหลังจัดตั้งรัฐบาลไปแล้วจะต้องเร่งดำเนินการเรื่องดังกล่าวภายในระยะเวลารวดเร็วด้วย”
ตลาดที่อยู่อาศัย1-3ล้านมาแรง
นายอิสระกล่าวถึงความเคลื่อนไหวในช่วงต้นปี 54 ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของแนวราบจะมากกว่าแนวสูง แต่หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 53 ยอดจดทะเบียนลดลง 37% ส่วนการเปิดตัว 4 เดือนแรกปีนี้ (ม.ค.-เม.ย.) น่าจะอยู่ที่ 40,000 หน่วย คาดทั้งปีเปิดหน่วยขายถึงแสนยูนิต ส่วนอาคารชุดราคาต่ำกว่าล้านจะมากกว่าปี53 และจากการสำรวจพบว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับ 1-3 ล้านบาทมากที่สุดถึง 65%
จับตาโซนบางนาบูม-ค้าปลีก-รถไฟฟ้าหนุน
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวในการสัมมนาเรื่อง “วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ว่า บางนากำลังฮอต เพราะมีทั้งรถไฟฟ้า และโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ที่จะมีการลงทุน โดยมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มากถึง 23,000 ยูนิต เหลือขาย 9,000 ยูนิต
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบหรือโครงการบ้านจัดสรรนั้น จากการสำรวจพบว่าในรอบครึ่งหลังของปี 2553 มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายรวมกันประมาณ 710 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยตามผังโครงการรวมกันประมาณ 138,300 หน่วย แยกเป็น ในกรุงเทพฯ 51,400 หน่วย นนทบุรี 21,300 หน่วย ปทุมธานี 28,000 หน่วย สมุทรปราการ 26,800 หน่วย สมุทรสาคร 8,000 หน่วย และนครปฐม 2,800 หน่วย
หากแยกตามประเภทบ้าน พบว่าเป็นทาวน์เฮาส์ประมาณ 66,600 หน่วยหรือร้อยละ 48 และเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 53,300 หน่วยหรือร้อยละ 39 ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 13 เป็นบ้านแฝด หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร
มูลค่าโครงการจากหน่วยในผังทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 459,200 ล้านบาท แต่จากหน่วยในผังทั้งหมด 138,300 หน่วยนั้น ขายได้แล้วประมาณ 84,000 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 61 ของหน่วยทั้งหมดในผัง มีมูลค่าขายได้แล้วประมาณ 273,700 ล้านบาท มูลค่าเหลือขายประมาณ 185,500 ล้านบาท สำหรับหน่วยที่ขายได้แล้วนั้นมีการโอนกรรมสิทธิ์สะสมแล้วรวมกันประมาณ 63,800 หน่วย หรือโอนแล้วประมาณร้อยละ 76 จากหน่วยที่ขายได้
อสังหาฯในตลาดหุ้นขายบ้านแพง!
จากจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรทั้งหมดที่อยู่ในระหว่างการขายซึ่งอาจเปิดขายมานานแล้วนั้น เป็นของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ประมาณร้อยละ 46 และของผู้ประกอบการนอกตลาดประมาณร้อยละ 54 แต่หากคิดในเชิงมูลค่าของโครงการจะเป็นสัดส่วนของผู้ประกอบการในตลาดสูงถึงประมาณร้อยละ 52 แสดงว่าผู้ประกอบการในตลาดทำโครงการบ้านจัดสรรในตลาดบนที่มีระดับราคาสูงกว่า
สำหรับสถานะของการก่อสร้าง พบว่า จากหน่วยทั้งหมดประมาณ 138,300 หน่วยนั้น สร้างเสร็จแล้วประมาณ 82,900 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้างประมาณ 21,400 หน่วย และยังไม่ได้เริ่มสร้างอีกประมาณ 34,000 หน่วย
ในส่วนโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในรอบ 4 เดือนแรกปี 54 เพิ่มอีก110 โครงการ จำนวนหน่วยรวมอีกประมาณ 21,100 หน่วย ทาวน์เฮาส์มากสุด 10,800 หน่วย
ห้องชุดแบบ1ห้องนอนสัดส่วนสูงขึ้น
โครงการอาคารชุด มีเปิดขายรวมกันประมาณ 320 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยตามผังโครงการรวมกันประมาณ 127,600 หน่วย หากแยกตามประเภทห้องชุด พบว่าเป็นแบบสตูดิโอประมาณ 30,500 หน่วยหรือร้อยละ 24 เป็นแบบหนึ่งห้องนอนประมาณ 73,600 หน่วยหรือร้อยละ 58 เป็นแบบสองห้องนอนประมาณ 19,700 หน่วยหรือร้อยละ 15 ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 3 เป็นแบบสามห้องนอนขึ้นไป
มูลค่าโครงการจากหน่วยในผังทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 440,700 ล้านบาท แต่จากหน่วยในผังทั้งหมด 127,600 หน่วยนั้น ขายได้แล้วประมาณ 86,200 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 68 ของหน่วยทั้งหมดในผัง มีมูลค่าขายได้แล้วประมาณ 306,100 ล้านบาท มูลค่าเหลือขายประมาณ 134,600 ล้านบาท สำหรับหน่วยที่ขายได้แล้วนั้นมีการโอนกรรมสิทธิ์สะสมแล้วรวมกันประมาณ 24,550 หน่วย หรือโอนแล้วประมาณร้อยละ 28 จากหน่วยที่ขายได้
นอกจากนี้ ยังมีโครงการอาคารชุดที่เปิดขายใหม่ในรอบ 4 เดือนแรกของปี 2554 เพิ่มอีกประมาณ 45 โครงการ จำนวนหน่วยรวมอีก 20,400 หน่วย และร้อยละ 77 จะเป็นแบบหนึ่งห้องนอนประมาณ 15,600 หน่วย
เปิด 4 ทำเลที่ดินแพงสุดๆ-หาที่ดินยาก
นายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวปัจจัยลบที่ต้องติดตาม คือ เรื่องอัตราเงินเฟ้อ ราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน และสถานการณ์การเมืองซึ่งเรื่องนี่เรากังวลที่สุด เพราะหากดี ดีเลย แต่หากไม่ดีก็ลำบาก ปีนี้ทาวน์เฮาส์ราคา 1-3 ล้านบาทแนวโน้มเติบโต บ้านเดี่ยวขยายตัวไปที่ราคา 1-2.99 ล้านบาทมากขึ้น บ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 10 ล้านเริ่มกลับมาในปีนี้ เพราะผู้ประกอบการเริ่มทำสินค้าระดับนี้แล้ว แต่ก็ต้องระวังเรื่องซัพพลาย แต่หากศก.ดีการเมืองดีก็ไม่น่าห่วง
"ทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง เป็นทำเลเกิดใหม่คือ 1 ฝั่งธนบุรีช่วงราชพฤกษ์แต่ราคาที่ดินดิบแพงมากจับไม่ติดอยู่ที่ 7-8 ล้านบาทต่อไร่ เพราะเป็นถนนหลักของฝั่งธน แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง รามอินทราวัชรพล สุขาภิบาล 5 เพราะมีถนนตัดใหม่เยอะ เส้นบางนาจาการเกิดของอีเกีย และพระราม 2 วงแหวนด้านใต้ แต่ทั้ง 4 บริเวณหาที่ดินค่อนข้างยาก อีกทั้งผังเมืองก็จะยังมีผลต่อการพัฒนาอสังหาค่อนข้างมาก
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า ผลจากมาตรการบ้านหลังแรก ดอกเบี้ย 0% 2 ปี นั้น ได้ทำให้ตลาดกลับมาคึกคัก โดยขณะนี้มีผู้ประกอบการอสังหาฯได้เริ่มจับมือกับธนาคารพาณิชย์เพื่อออกแคมเปญดอกเบี้ย 0% สำหรับบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาทแล้วหลายราย ซึ่งเชื่อว่าจะส่งผลดีต่อตลาดในช่วงไตรมาส 3 เป็นต้นไป หลังจากที่ในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ผลประกอบการโดยรวมส่วนใหญ่จะติดลบ เพราะกำลังซื้อถูกดูดซับไปแล้วตั้งแต่ปีที่ผ่านมา
"มาตรการดังกล่าว เชื่อว่าจะทำให้ยอดโอนทั้งปีน่าจะอยู่ที่ประมาณ 140,000-150,000 ยูนิต เติบโตลดลงจากปีก่อนประมาณ 10-15% แต่หากไม่มีมาตรการของรัฐบาลมากระตุ้น ก็จะทำให้ตัวเลขยอดโอนดังกล่าวจะติดลบลงมากกว่านี้คืออาจถึง 20%"
อย่างไรก็ตาม การที่พรรคการเมืองต่าง ๆ ได้บรรจุเรื่องบ้านหลังแรกเป็นนโยบายในการหาเสียงนั้น ถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะเป็นการบ่งบอกว่าแต่ละพรรคให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าเป็นมาตรการทางสังคมมาตรการหนึ่ง ซึ่งแตกต่างจากอดีตที่ผ่านมาที่มักจะใช้เรื่องอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ทั้งนี้การกำหนดมาตรการดังกล่าวเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลแล้วต้องกำหนดเงื่อนไขของบ้านหลังแรกใหม่ด้วย ซึ่งเชื่อว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
“เมื่อพรรคการเมืองให้ความสำคัญเชื่อว่าหลังจัดตั้งรัฐบาลไปแล้วจะต้องเร่งดำเนินการเรื่องดังกล่าวภายในระยะเวลารวดเร็วด้วย”
ตลาดที่อยู่อาศัย1-3ล้านมาแรง
นายอิสระกล่าวถึงความเคลื่อนไหวในช่วงต้นปี 54 ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของแนวราบจะมากกว่าแนวสูง แต่หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 53 ยอดจดทะเบียนลดลง 37% ส่วนการเปิดตัว 4 เดือนแรกปีนี้ (ม.ค.-เม.ย.) น่าจะอยู่ที่ 40,000 หน่วย คาดทั้งปีเปิดหน่วยขายถึงแสนยูนิต ส่วนอาคารชุดราคาต่ำกว่าล้านจะมากกว่าปี53 และจากการสำรวจพบว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับ 1-3 ล้านบาทมากที่สุดถึง 65%
จับตาโซนบางนาบูม-ค้าปลีก-รถไฟฟ้าหนุน
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวในการสัมมนาเรื่อง “วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ว่า บางนากำลังฮอต เพราะมีทั้งรถไฟฟ้า และโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ที่จะมีการลงทุน โดยมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มากถึง 23,000 ยูนิต เหลือขาย 9,000 ยูนิต
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบหรือโครงการบ้านจัดสรรนั้น จากการสำรวจพบว่าในรอบครึ่งหลังของปี 2553 มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายรวมกันประมาณ 710 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยตามผังโครงการรวมกันประมาณ 138,300 หน่วย แยกเป็น ในกรุงเทพฯ 51,400 หน่วย นนทบุรี 21,300 หน่วย ปทุมธานี 28,000 หน่วย สมุทรปราการ 26,800 หน่วย สมุทรสาคร 8,000 หน่วย และนครปฐม 2,800 หน่วย
หากแยกตามประเภทบ้าน พบว่าเป็นทาวน์เฮาส์ประมาณ 66,600 หน่วยหรือร้อยละ 48 และเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 53,300 หน่วยหรือร้อยละ 39 ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 13 เป็นบ้านแฝด หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร
มูลค่าโครงการจากหน่วยในผังทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 459,200 ล้านบาท แต่จากหน่วยในผังทั้งหมด 138,300 หน่วยนั้น ขายได้แล้วประมาณ 84,000 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 61 ของหน่วยทั้งหมดในผัง มีมูลค่าขายได้แล้วประมาณ 273,700 ล้านบาท มูลค่าเหลือขายประมาณ 185,500 ล้านบาท สำหรับหน่วยที่ขายได้แล้วนั้นมีการโอนกรรมสิทธิ์สะสมแล้วรวมกันประมาณ 63,800 หน่วย หรือโอนแล้วประมาณร้อยละ 76 จากหน่วยที่ขายได้
อสังหาฯในตลาดหุ้นขายบ้านแพง!
จากจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรทั้งหมดที่อยู่ในระหว่างการขายซึ่งอาจเปิดขายมานานแล้วนั้น เป็นของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ประมาณร้อยละ 46 และของผู้ประกอบการนอกตลาดประมาณร้อยละ 54 แต่หากคิดในเชิงมูลค่าของโครงการจะเป็นสัดส่วนของผู้ประกอบการในตลาดสูงถึงประมาณร้อยละ 52 แสดงว่าผู้ประกอบการในตลาดทำโครงการบ้านจัดสรรในตลาดบนที่มีระดับราคาสูงกว่า
สำหรับสถานะของการก่อสร้าง พบว่า จากหน่วยทั้งหมดประมาณ 138,300 หน่วยนั้น สร้างเสร็จแล้วประมาณ 82,900 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้างประมาณ 21,400 หน่วย และยังไม่ได้เริ่มสร้างอีกประมาณ 34,000 หน่วย
ในส่วนโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในรอบ 4 เดือนแรกปี 54 เพิ่มอีก110 โครงการ จำนวนหน่วยรวมอีกประมาณ 21,100 หน่วย ทาวน์เฮาส์มากสุด 10,800 หน่วย
ห้องชุดแบบ1ห้องนอนสัดส่วนสูงขึ้น
โครงการอาคารชุด มีเปิดขายรวมกันประมาณ 320 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยตามผังโครงการรวมกันประมาณ 127,600 หน่วย หากแยกตามประเภทห้องชุด พบว่าเป็นแบบสตูดิโอประมาณ 30,500 หน่วยหรือร้อยละ 24 เป็นแบบหนึ่งห้องนอนประมาณ 73,600 หน่วยหรือร้อยละ 58 เป็นแบบสองห้องนอนประมาณ 19,700 หน่วยหรือร้อยละ 15 ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 3 เป็นแบบสามห้องนอนขึ้นไป
มูลค่าโครงการจากหน่วยในผังทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 440,700 ล้านบาท แต่จากหน่วยในผังทั้งหมด 127,600 หน่วยนั้น ขายได้แล้วประมาณ 86,200 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 68 ของหน่วยทั้งหมดในผัง มีมูลค่าขายได้แล้วประมาณ 306,100 ล้านบาท มูลค่าเหลือขายประมาณ 134,600 ล้านบาท สำหรับหน่วยที่ขายได้แล้วนั้นมีการโอนกรรมสิทธิ์สะสมแล้วรวมกันประมาณ 24,550 หน่วย หรือโอนแล้วประมาณร้อยละ 28 จากหน่วยที่ขายได้
นอกจากนี้ ยังมีโครงการอาคารชุดที่เปิดขายใหม่ในรอบ 4 เดือนแรกของปี 2554 เพิ่มอีกประมาณ 45 โครงการ จำนวนหน่วยรวมอีก 20,400 หน่วย และร้อยละ 77 จะเป็นแบบหนึ่งห้องนอนประมาณ 15,600 หน่วย
เปิด 4 ทำเลที่ดินแพงสุดๆ-หาที่ดินยาก
นายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวปัจจัยลบที่ต้องติดตาม คือ เรื่องอัตราเงินเฟ้อ ราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน และสถานการณ์การเมืองซึ่งเรื่องนี่เรากังวลที่สุด เพราะหากดี ดีเลย แต่หากไม่ดีก็ลำบาก ปีนี้ทาวน์เฮาส์ราคา 1-3 ล้านบาทแนวโน้มเติบโต บ้านเดี่ยวขยายตัวไปที่ราคา 1-2.99 ล้านบาทมากขึ้น บ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 10 ล้านเริ่มกลับมาในปีนี้ เพราะผู้ประกอบการเริ่มทำสินค้าระดับนี้แล้ว แต่ก็ต้องระวังเรื่องซัพพลาย แต่หากศก.ดีการเมืองดีก็ไม่น่าห่วง
"ทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง เป็นทำเลเกิดใหม่คือ 1 ฝั่งธนบุรีช่วงราชพฤกษ์แต่ราคาที่ดินดิบแพงมากจับไม่ติดอยู่ที่ 7-8 ล้านบาทต่อไร่ เพราะเป็นถนนหลักของฝั่งธน แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง รามอินทราวัชรพล สุขาภิบาล 5 เพราะมีถนนตัดใหม่เยอะ เส้นบางนาจาการเกิดของอีเกีย และพระราม 2 วงแหวนด้านใต้ แต่ทั้ง 4 บริเวณหาที่ดินค่อนข้างยาก อีกทั้งผังเมืองก็จะยังมีผลต่อการพัฒนาอสังหาค่อนข้างมาก
