บิ๊กคอนโดฯ"LPN"หนักใจ การยกร่างปรับปรุงกม.อาคารชุด พ.ศ.2551 เผยกำหนดพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 30 ตร.ม.กระทบแน่นอน ต้นทุนการพัฒนาโครงการขยับสูงขึ้น ผลักคนซื้อต้องเลือกไปซื้อโครงการนอกเมือง ผิดวัตถุประสงค์การส่งเสริมคุณภาพชีวิตของปชช. แต่ยังคงแผน 10 โครงการใหม่ 16,000 ล้านบาท ลุยปั๊มคอนโดฯขนาด 22 ตร.ม.
ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง เป็นที่ต้องการของตลาด ส่งผลให้ปริมาณยูนิตใหม่ออกสู่ตลาดจำนวนมาก จนส่งผลให้สัดส่วนของคอนโดฯได้ขยับส่วนแบ่งตลาดสูงกว่าตลาดแนวราบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลพวงจากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ได้จุดประเด็นให้กำลังซื้อทะลักเข้าสู่ตลาดคอนโดฯในเมือง เนื่องจากมีความพร้อมในด้านระบบขนส่งมวลชน โครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ โครงการเกาะแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการ เปิดตัวเป็นจำนวนมากเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้ และกลุ่มนักเก็งกำไร
กระทั่งเริ่มมีสัญญาณของการเกิดภาวะสินค้าล้นตลาดในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯในบางทำเล ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ต้องออกมาตรการมาควบคุม ทั้งเรื่องการปล่อยสินเชื่อ การวางเงินดาวน์ และที่สำคัญหลักเกณฑ์บัญชีใหม่ ที่เริ่มบังคับใช้แล้วในปี 54 นี้ ได้เพิ่มแรงกดันต่อบริษัทอสังหาฯ เนื่องจากเกณฑ์รับรู้รายได้จะถูกบันทึกก็ต่อเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ จากเดิมจากบันทึกตามงวดงานและยอดขาย
ล่าสุด กรมที่ดินมีแนวคิดจะยกร่างแก้ไขกฎหมายอาคารชุดอาคารชุด พ.ศ.2551 ทั้งเรื่องของคำ”นิยาม” รวมถึงประเด็นการกำหนดรูปแบบของอาคารชุด ที่กฎหมายฉบับเดิมไม่ได้มีการกำหนดไว้ ส่งผลให้ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการบางรายอาศัยช่องว่างทางกฎหมายนำจัดสรรแนวราบประเภทบ้านแฝดแล้วจดทะเบียนขายเป็นอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ รวมถึงการกำหนดให้ต้องมีพื้นที่ใช้สอยอย่างต่ำไม่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร(ตร.ม.) หรือน้อยกว่าเล็กน้อย นั้น กำลังเป็นประเด็นหนึ่งที่อาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทอสังหาฯที่พัฒนาโครงการอาคารชุด
ในประเด็นนี้ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) " LPN " เจ้าตลาดคอนโดมิเนียม กล่าวว่า จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ เนื่องจากโครงการที่พัฒนาอยู่ มีพื้นที่ใช้สอยขนาดเล็กกว่าที่แนวคิดของกรมที่ดินกำหนดไว้ โดยปัจจุบัน บริษัทฯมีการพัฒนาห้องชุด ขนาด 22-25 ตร.ม.
" การกำหนดพื้นที่ใช้สอย 30 ตร.ม.ดังกล่าว ไม่ได้สะท้อนถึงการปรับปรุงคุณภาพชีวิต หรือการยกระดับคุณภาพชีวิต ของผู้ซื้ออาคารชุด ที่มีขนาด 22-25 ตร.ม. หรือขนาดพื้นที่ใช้สอยต่ำกว่า 30 ตร.ม. ที่มีการพัฒนากันในปัจจุบัน เนื่องจากการกำหนดพื้นที่ 30 ตร.ม.จะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะต้นทุนที่ดิน ซึ่งการจัดหาที่ดินในทำเลที่ตั้งในเมืองที่มีราคาเหมาะสมต่อการพัฒนาห้องชุดในระดับราคา 6-8 แสนบาทในปัจจุบัน หากได้ยาก โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา " นายโอภาสกล่าว
ดังนั้น การกำหนดให้พื้นที่ใช้สอยในห้องชุด 30 ตร.ม. จะทำให้ผู้ประกอบการตั้งราคาขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนของที่ดิน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง
" แนวคิดดังกล่าว จะทำให้กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ที่มีกำลังซื้ออยู่ระหว่าง 6-9 แสนบาท ต้องขยับออกไปหาห้องชุดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ห่างไกลเมืองออกไป เนื่องจากเจ้าของโครงการ ที่จะพัฒนาห้องชุดในระดับราคา 6-8 แสนบาท จะต้องออกไปซื้อที่ดินที่มีต้นทุนเหมาะสมในพื้นที่นอกเมือง แทนการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ในเมืองปัจจุบัน ราคาของห้องชุด 30 ตร.ม.ในเมือง จะอยู่ประมาณ 1 ล้านบาทเศษขึ้นไป "
นายโอภาสกล่าวว่า การกำหนดพื้นที่ดังกล่าว จะส่งผลให้เอกชนออกไปพัฒนาโครงการนอกเมือง เพื่อให้ห้องชุดที่จะทำออกมามีราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้ออย่างแท้จริง การออกไปนอกเมืองนั้น จะส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของผู้ซื้อ นอกจากนี้ ยังขัดกับวัตถุประสงค์ในการพัฒนาเมืองของรัฐบาลด้วย เนื่องจากวัตถุประสงค์ของการพัฒนาเมือง ต้องการให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมือง หรือใกล้กับระบบขนส่งมวลชน เพื่อเป็นการลดการใช้พลังงานเชื้อเพลิงในการเดินทาง และประหยัดเวลาในการเดินทาง ซึ่งสาเหตุดังกล่าวทำให้รัฐบาลมีการพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนระบบราง หรือรถไฟฟ้า เข้ามารองรับการเดินทาง หรืออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง
***ยอดขายรอโอน16,000ล้าน
สำหรับแนวโน้มของยอดขายนั้น นายโอภาสกล่าวว่า บริษัทมียอดขายรอโอน(backlog) ประมาณ 16,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ 12,000 ล้านบาท ที่
เหลือจะรับรู้ในปี 55 โดยในปี 54 ยังคงแผนพัฒนาโครงการใหม่ไว้ที่ 10 โครงการ มูลค่า 16,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นแบรนด์ คอนโดทาวน์ 5 โครงการ แบรนด์ลุมพินี วิลล์ 3 โครงการ ที่เหลือจะเป็นแบรนด์ลุมพินี เพลสและลุมพินี สวีท ซึ่งในช่วงเดือนม.ค.ที่ผ่านมา ได้เปิดตัวโครงการใหม่ ไปแล้ว 2 โครงการ ภายใต้แบรนด์ คอนโดทาวน์ ประกอบด้วย ลุมพินี คอนโดทาวน์ เสรีไทย-นิด้า บนเนื้อที่ 7 ไร่ สูง 6-8 ชั้น จำนวน 4 อาคาร รวม 598 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 6.99-9 แสนบาท มูลค่าโครงการ 452 ล้านบาท โดยได้เปิดขายในส่วนของชั้นที่ 1-5 ขณะนี้มียอดจองซื้อแล้ว 63% และได้เริ่มเปิดขายในชั้นที่เหลือแล้ว
ส่วนโครงการที่ 2 คือ ลุมพินี คอนโดทาวน์ ลาซาล-แบริ่ง บนเนื้อที่ 6 ไร่เศษ ในรูปแบบอาคารสูง จำนวน 1,030 ยูนิต มูลค่า 1,000 ล้านบาท โดยได้คัด 500 ยูนิตออกมาจำหน่ายให้แก่ลูกค้า ปราฎว่ามียอดขายไปแล้ว 30%
" ขณะนี้ แอล.พี.เอ็น.ได้ซื้อที่ดินรอการพัฒนาเข้ามา 3 แปลง และอยู่ระหว่างการเจรจาอีก 4 แปลง คาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในไตรมาส 1ของปีนี้ ส่วนยอดขายในช่วงเดือนม.ค.ที่ผ่านมา มีแล้ว 400 ล้านบาท มาจากโครงการเดิม อย่างไรก็ดี ในปีนี้ บริษัทยังจะบุกคอนโดฯขนาด 22 ตร.ม.มากขึ้น ผ่านแบรนด์คอนโดทาวน์ และ วิลล์"
ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง เป็นที่ต้องการของตลาด ส่งผลให้ปริมาณยูนิตใหม่ออกสู่ตลาดจำนวนมาก จนส่งผลให้สัดส่วนของคอนโดฯได้ขยับส่วนแบ่งตลาดสูงกว่าตลาดแนวราบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลพวงจากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ได้จุดประเด็นให้กำลังซื้อทะลักเข้าสู่ตลาดคอนโดฯในเมือง เนื่องจากมีความพร้อมในด้านระบบขนส่งมวลชน โครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ โครงการเกาะแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการ เปิดตัวเป็นจำนวนมากเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้ และกลุ่มนักเก็งกำไร
กระทั่งเริ่มมีสัญญาณของการเกิดภาวะสินค้าล้นตลาดในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯในบางทำเล ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ต้องออกมาตรการมาควบคุม ทั้งเรื่องการปล่อยสินเชื่อ การวางเงินดาวน์ และที่สำคัญหลักเกณฑ์บัญชีใหม่ ที่เริ่มบังคับใช้แล้วในปี 54 นี้ ได้เพิ่มแรงกดันต่อบริษัทอสังหาฯ เนื่องจากเกณฑ์รับรู้รายได้จะถูกบันทึกก็ต่อเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ จากเดิมจากบันทึกตามงวดงานและยอดขาย
ล่าสุด กรมที่ดินมีแนวคิดจะยกร่างแก้ไขกฎหมายอาคารชุดอาคารชุด พ.ศ.2551 ทั้งเรื่องของคำ”นิยาม” รวมถึงประเด็นการกำหนดรูปแบบของอาคารชุด ที่กฎหมายฉบับเดิมไม่ได้มีการกำหนดไว้ ส่งผลให้ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการบางรายอาศัยช่องว่างทางกฎหมายนำจัดสรรแนวราบประเภทบ้านแฝดแล้วจดทะเบียนขายเป็นอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ รวมถึงการกำหนดให้ต้องมีพื้นที่ใช้สอยอย่างต่ำไม่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร(ตร.ม.) หรือน้อยกว่าเล็กน้อย นั้น กำลังเป็นประเด็นหนึ่งที่อาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทอสังหาฯที่พัฒนาโครงการอาคารชุด
ในประเด็นนี้ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) " LPN " เจ้าตลาดคอนโดมิเนียม กล่าวว่า จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ เนื่องจากโครงการที่พัฒนาอยู่ มีพื้นที่ใช้สอยขนาดเล็กกว่าที่แนวคิดของกรมที่ดินกำหนดไว้ โดยปัจจุบัน บริษัทฯมีการพัฒนาห้องชุด ขนาด 22-25 ตร.ม.
" การกำหนดพื้นที่ใช้สอย 30 ตร.ม.ดังกล่าว ไม่ได้สะท้อนถึงการปรับปรุงคุณภาพชีวิต หรือการยกระดับคุณภาพชีวิต ของผู้ซื้ออาคารชุด ที่มีขนาด 22-25 ตร.ม. หรือขนาดพื้นที่ใช้สอยต่ำกว่า 30 ตร.ม. ที่มีการพัฒนากันในปัจจุบัน เนื่องจากการกำหนดพื้นที่ 30 ตร.ม.จะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะต้นทุนที่ดิน ซึ่งการจัดหาที่ดินในทำเลที่ตั้งในเมืองที่มีราคาเหมาะสมต่อการพัฒนาห้องชุดในระดับราคา 6-8 แสนบาทในปัจจุบัน หากได้ยาก โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา " นายโอภาสกล่าว
ดังนั้น การกำหนดให้พื้นที่ใช้สอยในห้องชุด 30 ตร.ม. จะทำให้ผู้ประกอบการตั้งราคาขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนของที่ดิน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง
" แนวคิดดังกล่าว จะทำให้กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ที่มีกำลังซื้ออยู่ระหว่าง 6-9 แสนบาท ต้องขยับออกไปหาห้องชุดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ห่างไกลเมืองออกไป เนื่องจากเจ้าของโครงการ ที่จะพัฒนาห้องชุดในระดับราคา 6-8 แสนบาท จะต้องออกไปซื้อที่ดินที่มีต้นทุนเหมาะสมในพื้นที่นอกเมือง แทนการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ในเมืองปัจจุบัน ราคาของห้องชุด 30 ตร.ม.ในเมือง จะอยู่ประมาณ 1 ล้านบาทเศษขึ้นไป "
นายโอภาสกล่าวว่า การกำหนดพื้นที่ดังกล่าว จะส่งผลให้เอกชนออกไปพัฒนาโครงการนอกเมือง เพื่อให้ห้องชุดที่จะทำออกมามีราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้ออย่างแท้จริง การออกไปนอกเมืองนั้น จะส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของผู้ซื้อ นอกจากนี้ ยังขัดกับวัตถุประสงค์ในการพัฒนาเมืองของรัฐบาลด้วย เนื่องจากวัตถุประสงค์ของการพัฒนาเมือง ต้องการให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมือง หรือใกล้กับระบบขนส่งมวลชน เพื่อเป็นการลดการใช้พลังงานเชื้อเพลิงในการเดินทาง และประหยัดเวลาในการเดินทาง ซึ่งสาเหตุดังกล่าวทำให้รัฐบาลมีการพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนระบบราง หรือรถไฟฟ้า เข้ามารองรับการเดินทาง หรืออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง
***ยอดขายรอโอน16,000ล้าน
สำหรับแนวโน้มของยอดขายนั้น นายโอภาสกล่าวว่า บริษัทมียอดขายรอโอน(backlog) ประมาณ 16,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ 12,000 ล้านบาท ที่
เหลือจะรับรู้ในปี 55 โดยในปี 54 ยังคงแผนพัฒนาโครงการใหม่ไว้ที่ 10 โครงการ มูลค่า 16,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นแบรนด์ คอนโดทาวน์ 5 โครงการ แบรนด์ลุมพินี วิลล์ 3 โครงการ ที่เหลือจะเป็นแบรนด์ลุมพินี เพลสและลุมพินี สวีท ซึ่งในช่วงเดือนม.ค.ที่ผ่านมา ได้เปิดตัวโครงการใหม่ ไปแล้ว 2 โครงการ ภายใต้แบรนด์ คอนโดทาวน์ ประกอบด้วย ลุมพินี คอนโดทาวน์ เสรีไทย-นิด้า บนเนื้อที่ 7 ไร่ สูง 6-8 ชั้น จำนวน 4 อาคาร รวม 598 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 6.99-9 แสนบาท มูลค่าโครงการ 452 ล้านบาท โดยได้เปิดขายในส่วนของชั้นที่ 1-5 ขณะนี้มียอดจองซื้อแล้ว 63% และได้เริ่มเปิดขายในชั้นที่เหลือแล้ว
ส่วนโครงการที่ 2 คือ ลุมพินี คอนโดทาวน์ ลาซาล-แบริ่ง บนเนื้อที่ 6 ไร่เศษ ในรูปแบบอาคารสูง จำนวน 1,030 ยูนิต มูลค่า 1,000 ล้านบาท โดยได้คัด 500 ยูนิตออกมาจำหน่ายให้แก่ลูกค้า ปราฎว่ามียอดขายไปแล้ว 30%
" ขณะนี้ แอล.พี.เอ็น.ได้ซื้อที่ดินรอการพัฒนาเข้ามา 3 แปลง และอยู่ระหว่างการเจรจาอีก 4 แปลง คาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในไตรมาส 1ของปีนี้ ส่วนยอดขายในช่วงเดือนม.ค.ที่ผ่านมา มีแล้ว 400 ล้านบาท มาจากโครงการเดิม อย่างไรก็ดี ในปีนี้ บริษัทยังจะบุกคอนโดฯขนาด 22 ตร.ม.มากขึ้น ผ่านแบรนด์คอนโดทาวน์ และ วิลล์"
