“บิ๊ก เรียลตี้ เวิลด์ฯ” ชี้ปี 54 ตลาดบ้านมือสองยังหืดจับ ไม่มีปัจจัยบวกกระตุ้นตลาด แถมคนหันซื้อบ้านใหม่หลังสต๊อกในตลาดเพียบ ส่วนดอกเบี้ยคาดทั้งปีขึ้น 0.5-1% ไม่ทำต้นทุนบ้านใหม่เพิ่มมาก ขณะที่ข้อกำหนด LTV 95% ในภาวะเศรษฐกิจดีไม่มีผลกระทบ ระบุบ้านมือสอง-คอนโดในเมือง ยังไปได้ ส่วนแผนเรียลตี้ เวิลด์ตั้งเป้าขาย 3,200 ล้านบาท
นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัทเรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด บริษัทตัวแทนนายหน้าซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดบ้านมือสองในปี 2553 ที่ผ่านมายังมีอัตราการเติบโตติดลบประมาณ 10% ต่อเนื่องจากปี 2552 ขณะที่ที่ดินเปล่ามีการเติบโตขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนและราคาซื้อขายที่เพิ่มขึ้น
โดยผลกระทบหลักมาจากปัญหาการเมืองในช่วงครึ่งปีแรก แม้ว่าจะมีเรื่องมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลมาช่วยหนุนตลาดแล้วก็ตาม นอกจากนี้ยังมีจำนวนบ้านใหม่ในตลาดจำนวนมาก ประกอบกับราคาขายไม่สูงมากเนื่องจากการแข่งขันของผู้ประกอบการ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ ลูกค้าวงเงินดาวน์เพียง 5% ก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้ ทำให้ผู้บริโภคหันไปซื้อบ้านใหม่มากกว่าบ้านมือสอง อย่างไรก็ตามตลาดบ้านมือสองชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2551 แต่เห็นภาพชัดเจนในปี 2552 ที่ตลาดบ้านมือสองชะลอตัวลงกว่า 10%
ทั้งนี้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ หรือ โบรกเกอร์ หายไปจากตลาดเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะรายเล็ก ธุรกิจในครอบครัว ทำให้ในปัจจุบันเหลือบริษัทตัวแทนนายหน้าฯขนาดใหญ่และขนาดกลางเพียงไม่กี่รายในตลาด เพราะในความเป็นจริงแล้วธุรกิจโบรกเกอร์อสังหาฯ ไม่ได้สร้างรายได้จำนวนมากๆ เช่นในภาวะเศรษฐกิจดีมากๆ หรือในภาวะที่เริ่มฟื้นจากวิกฤตเศรษฐกิจ
สำหรับแนวโน้มตลาดบ้านมือสองในปี 2554 นายวิศิษฐ์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดจะชะลอตัวต่อเนื่องต่อจากปีที่แล้ว แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังคงมีอัตราการเติบโต รวมไปถึงสถานการณ์การเมืองที่เริ่มนิ่งมากขึ้นแล้วก็ตาม เพราะตลาดบ้านใหม่ยังมีเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปี 53 ทำให้ลูกค้าหันไปซื้อบ้านใหม่แทน นอกจากนี้ต้นทุนในการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือบ้านมือสองยังอยู่ในอัตราที่สูง 6-8% ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ภาษี ที่ผู้บริโภคต้องแบกรับ ทำให้ตลาดนี้ได้รับความสนใจน้อยลง
ส่วนแนวโน้มดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้น 0.5-1.0% ในปี 54 ถือว่าปรับขึ้นไม่สูงมาก เพราะหากดอกเบี้ยเพิ่ม 1% จะทำให้ภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นประมาณ 10,000 บาท/ปี สำหรับวงเงินกู้ 1 ล้านบาท หรือทำให้ภาระค่างวดเพิ่มขึ้นประมาณ 800 บาท/เดือน นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันถือว่าต่ำมาก จึงไม่มีผลมากจนทำให้คนหันมาซื้อบ้านมือสองแทนบ้านเดี่ยว ขณะที่มาตรการ LTV กำหนดวงเงิน 95% สำหรับบ้านเดี่ยวถือว่าอยู่ในระดับที่รับได้เพราะเศรษฐกิจไทยยังมีการขยายตัวที่ดี แต่หากในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวการใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อในระดับนื้จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตาม บ้านมือสองในเขตเมืองยังได้รับความนิยมจากผู้บริโภค เนื่องจากที่ดินหายากและมีราคาแพง การซื้อบ้านมือสองแล้วนำมาปรับปรุงหรือซื้อเพื่อเอาที่ดินรื้อบ้านเก่าทิ้งสร้างใหม่จึงเป็นวิธีการที่ยังได้รับความนิยม โดยประมาณการณ์ว่าบ้านมือสองที่มีการเสนอขายในเขตกรุงเทพมีประมาณ 70,000-80,000 ยูนิตต่อปี จากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3 ล้านหลังคาเรือน
นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมในเมืองยังเป็นที่นิยมมากขึ้น อีกทั้งจะมีจำนวนคอนโดฯมือสองมากขึ้นอีกด้วย จากการนำสินค้าที่เคยขายไปแล้วเมื่อ 2-3 ปีที่ที่ผ่านมากลับมาขายใหม่ อย่างไรก็ตามคอนโดฯ หรือบ้านมือสองที่เป็นที่ต้องการและขายได้ราคาจะต้องสร้างไม่เกิน 5 ปี มีการออกแบบและฟังก์ชั่นการใช้งานที่ทันสมัย สภาพไม่เสื่อมโทรมมาก แต่หากเป็นบ้านเก่าหรือคอนโดฯ เก่าจะขายได้ในราคาที่ต่ำกว่ามากแม้จะอยู่ในทำเลใกล้เคียงกันก็ตาม
สำหรับแผนการดำเนินงานของ เรียลตี้ เวิลด์ฯ ในปี 54 ตั้งเป็ยอดขายไว้ที่ 3,200 ล้านบาท จากจำนวนสินทรัพย์ที่มีอยู่ในพอร์ต 11,000 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งเป็นเอ็นพีเอของสถาบันการเงินที่บริษัทรับบริหารการขายให้ ได้แก่ ธนาคารทหารไทย 2,000 ล้านบาท และบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท 2,000 ล้านบาท ซึ่งทหารไทยกำหนดยอดขายในปีนี้ไว้ที่ 65% หรือ 1,350 ล้านบาท ส่วนสุขุมวิท กำหนดยอดขาย 45% ซึ่งบริษัทเตรียมวางแผนการตลาดและจัดประมูลขายทรัพย์ในช่วงต้นปี 54 ส่วนผลการดำเนินงานในปี 53 มียอดขาย 3,000 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่วางไว้ต้นปีที่ 2,400 ล้านบาท
“ในปีนี้บริษัทจะคัดเลือกทรัพย์ที่จะรับเข้ามาดูแลสัญญาฝากขายมากขึ้น โดยจะเน้นบ้านที่มีคุณภาพ ราคาไม่สูงมาก เพราะหากเจ้าของบ้านตั้งราคาสูงเกินไปก็ไม่สามารถขายได้ จะต้องดูราคาตลาดในย่านนั้นๆด้วย นอกจากนี้การปรับปรุงบ้านมือสองให้อยู่ในสภาพดีก่อนขายจะช่วยให้สามารถขายได้ง่ายขึ้น ส่วนเอ็นพีเอราคาและทำเลยังเป็นตัวแปรสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค” นายวิศิษฐ์ กล่าว
นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัทเรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด บริษัทตัวแทนนายหน้าซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดบ้านมือสองในปี 2553 ที่ผ่านมายังมีอัตราการเติบโตติดลบประมาณ 10% ต่อเนื่องจากปี 2552 ขณะที่ที่ดินเปล่ามีการเติบโตขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนและราคาซื้อขายที่เพิ่มขึ้น
โดยผลกระทบหลักมาจากปัญหาการเมืองในช่วงครึ่งปีแรก แม้ว่าจะมีเรื่องมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลมาช่วยหนุนตลาดแล้วก็ตาม นอกจากนี้ยังมีจำนวนบ้านใหม่ในตลาดจำนวนมาก ประกอบกับราคาขายไม่สูงมากเนื่องจากการแข่งขันของผู้ประกอบการ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ ลูกค้าวงเงินดาวน์เพียง 5% ก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้ ทำให้ผู้บริโภคหันไปซื้อบ้านใหม่มากกว่าบ้านมือสอง อย่างไรก็ตามตลาดบ้านมือสองชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2551 แต่เห็นภาพชัดเจนในปี 2552 ที่ตลาดบ้านมือสองชะลอตัวลงกว่า 10%
ทั้งนี้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ หรือ โบรกเกอร์ หายไปจากตลาดเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะรายเล็ก ธุรกิจในครอบครัว ทำให้ในปัจจุบันเหลือบริษัทตัวแทนนายหน้าฯขนาดใหญ่และขนาดกลางเพียงไม่กี่รายในตลาด เพราะในความเป็นจริงแล้วธุรกิจโบรกเกอร์อสังหาฯ ไม่ได้สร้างรายได้จำนวนมากๆ เช่นในภาวะเศรษฐกิจดีมากๆ หรือในภาวะที่เริ่มฟื้นจากวิกฤตเศรษฐกิจ
สำหรับแนวโน้มตลาดบ้านมือสองในปี 2554 นายวิศิษฐ์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดจะชะลอตัวต่อเนื่องต่อจากปีที่แล้ว แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังคงมีอัตราการเติบโต รวมไปถึงสถานการณ์การเมืองที่เริ่มนิ่งมากขึ้นแล้วก็ตาม เพราะตลาดบ้านใหม่ยังมีเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปี 53 ทำให้ลูกค้าหันไปซื้อบ้านใหม่แทน นอกจากนี้ต้นทุนในการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือบ้านมือสองยังอยู่ในอัตราที่สูง 6-8% ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ภาษี ที่ผู้บริโภคต้องแบกรับ ทำให้ตลาดนี้ได้รับความสนใจน้อยลง
ส่วนแนวโน้มดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้น 0.5-1.0% ในปี 54 ถือว่าปรับขึ้นไม่สูงมาก เพราะหากดอกเบี้ยเพิ่ม 1% จะทำให้ภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นประมาณ 10,000 บาท/ปี สำหรับวงเงินกู้ 1 ล้านบาท หรือทำให้ภาระค่างวดเพิ่มขึ้นประมาณ 800 บาท/เดือน นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันถือว่าต่ำมาก จึงไม่มีผลมากจนทำให้คนหันมาซื้อบ้านมือสองแทนบ้านเดี่ยว ขณะที่มาตรการ LTV กำหนดวงเงิน 95% สำหรับบ้านเดี่ยวถือว่าอยู่ในระดับที่รับได้เพราะเศรษฐกิจไทยยังมีการขยายตัวที่ดี แต่หากในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวการใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อในระดับนื้จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตาม บ้านมือสองในเขตเมืองยังได้รับความนิยมจากผู้บริโภค เนื่องจากที่ดินหายากและมีราคาแพง การซื้อบ้านมือสองแล้วนำมาปรับปรุงหรือซื้อเพื่อเอาที่ดินรื้อบ้านเก่าทิ้งสร้างใหม่จึงเป็นวิธีการที่ยังได้รับความนิยม โดยประมาณการณ์ว่าบ้านมือสองที่มีการเสนอขายในเขตกรุงเทพมีประมาณ 70,000-80,000 ยูนิตต่อปี จากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3 ล้านหลังคาเรือน
นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมในเมืองยังเป็นที่นิยมมากขึ้น อีกทั้งจะมีจำนวนคอนโดฯมือสองมากขึ้นอีกด้วย จากการนำสินค้าที่เคยขายไปแล้วเมื่อ 2-3 ปีที่ที่ผ่านมากลับมาขายใหม่ อย่างไรก็ตามคอนโดฯ หรือบ้านมือสองที่เป็นที่ต้องการและขายได้ราคาจะต้องสร้างไม่เกิน 5 ปี มีการออกแบบและฟังก์ชั่นการใช้งานที่ทันสมัย สภาพไม่เสื่อมโทรมมาก แต่หากเป็นบ้านเก่าหรือคอนโดฯ เก่าจะขายได้ในราคาที่ต่ำกว่ามากแม้จะอยู่ในทำเลใกล้เคียงกันก็ตาม
สำหรับแผนการดำเนินงานของ เรียลตี้ เวิลด์ฯ ในปี 54 ตั้งเป็ยอดขายไว้ที่ 3,200 ล้านบาท จากจำนวนสินทรัพย์ที่มีอยู่ในพอร์ต 11,000 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งเป็นเอ็นพีเอของสถาบันการเงินที่บริษัทรับบริหารการขายให้ ได้แก่ ธนาคารทหารไทย 2,000 ล้านบาท และบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท 2,000 ล้านบาท ซึ่งทหารไทยกำหนดยอดขายในปีนี้ไว้ที่ 65% หรือ 1,350 ล้านบาท ส่วนสุขุมวิท กำหนดยอดขาย 45% ซึ่งบริษัทเตรียมวางแผนการตลาดและจัดประมูลขายทรัพย์ในช่วงต้นปี 54 ส่วนผลการดำเนินงานในปี 53 มียอดขาย 3,000 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่วางไว้ต้นปีที่ 2,400 ล้านบาท
“ในปีนี้บริษัทจะคัดเลือกทรัพย์ที่จะรับเข้ามาดูแลสัญญาฝากขายมากขึ้น โดยจะเน้นบ้านที่มีคุณภาพ ราคาไม่สูงมาก เพราะหากเจ้าของบ้านตั้งราคาสูงเกินไปก็ไม่สามารถขายได้ จะต้องดูราคาตลาดในย่านนั้นๆด้วย นอกจากนี้การปรับปรุงบ้านมือสองให้อยู่ในสภาพดีก่อนขายจะช่วยให้สามารถขายได้ง่ายขึ้น ส่วนเอ็นพีเอราคาและทำเลยังเป็นตัวแปรสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค” นายวิศิษฐ์ กล่าว
